Preocupaciones sobre las solicitudes y las donaciones al implementar proyectos piloto de vivienda comercial con otros terrenos

La Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) acaba de formular algunas observaciones sobre la propuesta de elaborar una Resolución para poner a prueba la implementación de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra o la posesión de derechos de uso de la tierra para otros terrenos (en adelante, el proyecto).

Lo ngại xin - cho khi thí điểm thực hiện nhà ở thương mại với đất khác- Ảnh 1. — El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente tiene previsto proponer un período piloto de 5 años, a partir del 1 de enero de 2025. Se dará prioridad a la puesta en marcha del programa piloto en zonas urbanas y zonas con planes de desarrollo urbano aprobados.

Según la VCCI, permitir a las empresas recibir transferencias de otros derechos de uso de la tierra y permitir a las empresas propietarias de otros terrenos llevar a cabo proyectos de vivienda comercial es una de las recomendaciones principales e importantes de las empresas en el proceso de elaboración de la Ley de Tierras de 2024.

La nueva Ley de Tierras de 2024 se limita a estipular que las empresas solo pueden recibir transferencias de terrenos residenciales, y que las empresas que ya poseen terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos pueden llevar a cabo proyectos de inversión en construcción de viviendas comerciales.

La VCCI apoya firmemente la elaboración de una resolución piloto que permita a las empresas recibir la transferencia de otros derechos de uso del suelo, lo que posibilita que las empresas propietarias de otros terrenos desarrollen proyectos de vivienda comercial. Se trata de una normativa muy necesaria que responde a necesidades prácticas, supera los obstáculos actuales y elimina las trabas que dificultan muchos proyectos en curso.

En lo que respecta a los sujetos de aplicación, el proyecto de propuesta define a los sujetos de aplicación como "empresas con funciones de negocios inmobiliarios de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre negocios inmobiliarios; usuarios de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras".

El término «usuarios del suelo», según lo estipulado en el artículo 4 de la Ley de Tierras de 2024, incluye a las «empresas con funciones comerciales inmobiliarias». Por lo tanto, la VCCI considera innecesario especificar que las «empresas con funciones comerciales inmobiliarias» sean los sujetos aplicables.

Respecto a los terrenos transferidos, según la VCCI, la Cláusula 2, Artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que en el área de terreno a transferir, si existe "área de terreno administrada por agencias y organizaciones estatales que no puede separarse en proyectos independientes, el área de terreno administrada por agencias y organizaciones estatales se incluirá en el área total de terreno para el establecimiento del proyecto y será recuperada por el Estado para asignarla o arrendarla a inversionistas para implementar el proyecto sin tener que pasar por la forma de subasta de derechos de uso de la tierra, sin tener que licitar para seleccionar inversionistas para implementar proyectos que utilicen la tierra".

El proyecto de resolución establece un mecanismo para la recepción de otras transferencias de terrenos para la construcción de viviendas comerciales, similar al mecanismo para la recepción de derechos de uso de la tierra prescrito en el apartado b), cláusula 1, del artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024. Para facilitar la implementación, la VCCI propone considerar la adición de un mecanismo de recuperación de tierras similar a las disposiciones de la cláusula 2, del artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024, antes mencionadas.

Propuesta para considerar la regulación de criterios comunes

En particular, con respecto al área de implementación, el borrador propone que las localidades establezcan criterios sobre área, capital de inversión y otros criterios adecuados a la realidad local para seleccionar proyectos en el área autorizada para la implementación piloto.

Considerando que esta propuesta puede generar inquietudes sobre el mecanismo de solicitud y concesión al determinar los proyectos de inversión para aplicar el mecanismo piloto, la VCCI sugiere considerar la posibilidad de estipular criterios generales directamente en la resolución; las localidades se basarán en este criterio para determinar los proyectos adecuados.

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone elaborar una Resolución de la Asamblea Nacional sobre la puesta en marcha de proyectos piloto de vivienda comercial mediante acuerdos para la obtención de derechos de uso de la tierra o la posesión de derechos de uso de la tierra que no sean para uso residencial.

Según este ministerio, una vez que entre en vigor la Ley de Tierras de 2024, se prevé que el mercado inmobiliario solo cuente con proyectos de vivienda comercial que sean proyectos de inversión en construcción urbana, proyectos de áreas residenciales rurales formados a través de la adquisición de tierras por parte del Estado o proyectos que hayan convertido los fines de uso del suelo a vivienda comercial debido a la existencia de terrenos residenciales y otros terrenos según lo prescrito en la Cláusula 6, Artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024.

Esto limitará el desarrollo del mercado inmobiliario, al no implementarse plenamente la política de la Resolución No. 18-NQ/TW sobre "continuar implementando el mecanismo de autonegociación entre personas y empresas en la transferencia de derechos de uso de la tierra para la implementación de proyectos de vivienda urbana y comercial".

Además, la Ley de Tierras de 2024 solo permite a los inversores que tienen derecho a usar terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos cambiar el propósito del uso del suelo para llevar a cabo proyectos de inversión en construcción de viviendas comerciales (párrafo 2, cláusula 6, artículo 127).

Esto provocará que proyectos productivos y empresariales, por ejemplo parques industriales y zonas turísticas cuya ordenación territorial ha sido adaptada por el Estado a suelo residencial, no puedan llevar a cabo la ordenación adaptada, lo que supondrá un despilfarro del presupuesto estatal en la labor de establecer y ajustar la ordenación territorial.

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente considera que las cuestiones antes mencionadas requieren la elaboración de una resolución de la Asamblea Nacional que permita la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra o la posesión de derechos de uso de la tierra que no sean residenciales, para permitir que las organizaciones los implementen en la práctica.

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente tiene previsto proponer un período piloto de 5 años, a partir del 1 de enero de 2025. Se dará prioridad a la puesta en marcha del programa piloto en zonas urbanas y zonas con planes de desarrollo urbano aprobados.

Propuesta para considerar la regulación de criterios comunes

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