Transparencia fiscal, las empresas gestionan proactivamente el flujo de caja

“Antes nos cobraban el IVA porque aún no habíamos decidido el precio del terreno al momento de la entrega del producto. Ahora, con instrucciones específicas, las empresas pueden declarar de forma realista desde el principio, lo que ayuda a controlar mejor los costos y las finanzas del proyecto”, afirmó el Sr. Le Van Hoa, representante de una inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh.

Edificios de apartamentos a lo largo de la línea 1 del metro y la avenida Vo Nguyen Giap (Ciudad Ho Chi Minh ). Foto ilustrativa: Hong Dat/VNA

La opinión del Sr. Hoa es similar a la de muchas otras empresas inmobiliarias cuando el Decreto No. 181/2025/ND-CP del Gobierno que detalla la implementación de una serie de artículos de la Ley del Impuesto al Valor Agregado entra en vigor a partir del 1 de julio de 2025; que incluye disposiciones específicas sobre cómo determinar el precio para calcular el impuesto al valor agregado (IVA) para las actividades comerciales inmobiliarias.

Según los expertos, este es un paso importante para perfeccionar el marco legal, aumentar la transparencia y apoyar a las empresas para que sean más proactivas en la previsión financiera, a la vez que se mejora la eficacia de la gestión tributaria estatal, especialmente en el sector inmobiliario. La transparencia en la determinación de los precios imponibles debe ajustarse estrictamente a la realidad para limitar los riesgos legales.

Uno de los aspectos más destacados del Decreto 181 es la clara regulación de los precios de cálculo del IVA en las actividades inmobiliarias. En consecuencia, el precio de cálculo del IVA es el precio de venta sin IVA y se deduce del precio del terreno pagado al presupuesto estatal, según la normativa vigente. En concreto, para proyectos de terrenos asignados por el Estado, terrenos arrendados o subastados, el precio deducible del terreno es el canon o la renta del terreno, pagados en un solo pago. Sin embargo, los costos como la compensación, el apoyo y la limpieza del terreno pagados por la propia empresa no se incluirán en el precio deducible del terreno.

El Dr. Nguyen Quang Tuyen (Universidad de Derecho de Hanói ) afirmó que este nuevo punto tiene una gran importancia práctica. Aclarar el precio del terreno deducido del cálculo de impuestos ayuda a las empresas a prever costos con mayor transparencia, lo que permite desarrollar estrategias financieras y de ventas adecuadas. Al mismo tiempo, esto también reduce la posibilidad de atrasos en los impuestos debido a que la autoridad fiscal determine incorrectamente el precio del terreno, analizó el Sr. Tuyen.

En particular, una normativa específica para cada tipo de transacción contribuirá a reducir las disputas y a aumentar la coherencia. A largo plazo, la transparencia en el mecanismo de cálculo de impuestos acercará los precios de los inmuebles al valor real, limitando así la posibilidad de "precios virtuales" debido a que las empresas deben asumir el coste de los riesgos fiscales.

El Decreto también clasifica específicamente los casos de deducción del precio de la tierra como: recibir transferencia de derechos de uso de la tierra, aportar capital en tierras, pagar con fondo de tierras en proyectos BT o PPP... Para cada forma, el Decreto estipula claramente los principios para determinar el precio deducible de la tierra.

Compartiendo la misma opinión, el abogado Bui Quang Nghiem (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) elogió la claridad y la capacidad de este Decreto para minimizar los riesgos legales. Los criterios para determinar los precios deducibles de los terrenos son ahora muy específicos, lo que limita las diferentes interpretaciones entre las autoridades fiscales y las empresas. En particular, el Decreto contribuye a proteger a las empresas del riesgo de cobros fiscales inesperados.

Además, el Sr. Nghiem también destacó que un punto importante es el principio de no retroactividad, que perjudica a las empresas. Si se implementa correctamente conforme a la normativa legal vigente, será una herramienta importante para garantizar un entorno empresarial estable y transparente.

De hecho, muchas empresas inmobiliarias han tenido dificultades al tener que pagar impuestos temporalmente cuando el precio del terreno no ha sido aprobado, y luego se les devuelven cuando la autoridad fiscal vuelve a determinarlo. Esta nueva regulación ayudará a las empresas a evitar gastos inesperados, siendo así más proactivas en la planificación del flujo de caja según el avance del proyecto.

Desde la perspectiva de la agencia gestora, la Sra. Nguyen Thi Cuc, presidenta de la Asociación de Consultoría Fiscal de Vietnam, comentó que el Decreto 181 ayuda a evitar la situación de "pago temporal y posterior ajuste", ya que este es el factor que ejerce gran presión sobre las empresas con proyectos a largo plazo. Esta también constituye la base legal para que las autoridades fiscales realicen inspecciones de forma más unificada y transparente.

Por otra parte, el Decreto también apoya a las autoridades tributarias para aumentar la eficacia de la supervisión y limitar las pérdidas de ingresos. Con instrucciones detalladas para cada caso específico, el Decreto 181 facilita la implementación uniforme de la gestión tributaria en todo el país, minimizando las diferencias de interpretación y aplicación entre localidades. Esto no solo mejora la eficiencia de la recaudación del presupuesto estatal, sino que también ayuda a las autoridades tributarias a ser más proactivas en la supervisión e inspección, analizó la Sra. Cuc.

Además, la aplicación de regulaciones específicas a los proyectos de BT, la aportación de capital en forma de terrenos o la transferencia de infraestructura técnica, que son transacciones complicadas, también ayuda a limitar la pérdida de ingresos debido a la determinación incorrecta o la falta de un precio deducible del terreno.

Al definir claramente el precio deducible del terreno, las empresas ya no tienen que "prepararse" para los riesgos fiscales en el precio de venta, lo que contribuye a estabilizar el nivel de precios inmobiliarios. Los expertos afirman que este mecanismo no solo beneficia claramente a las empresas, sino que también crea las condiciones para proteger los derechos de los consumidores y promover un desarrollo transparente del mercado.

El Decreto 181 es uno de los documentos que especifican los objetivos de la reforma tributaria para el período 2021-2030, con el objetivo de modernizar la administración tributaria, garantizando la equidad, la transparencia y la coherencia en la aplicación de la ley. La normativa detallada sobre los precios del cálculo del IVA no solo elimina obstáculos prácticos, sino que también se alinea con la orientación a largo plazo del Gobierno para la reforma del sistema tributario. La transparencia del mecanismo de cálculo de impuestos contribuirá a la creación de un mercado inmobiliario sano, sostenible y responsable.

A partir del 1 de julio de 2025, fecha de entrada en vigor del Decreto 181, la comunidad empresarial, las autoridades fiscales y el mercado esperan un nuevo corredor legal transparente, sincronizado y cercano a la realidad. Si se implementa conforme al espíritu del documento, el Decreto no solo contribuirá a minimizar los riesgos para las empresas, sino que también ayudará a aumentar los ingresos presupuestarios, mejorar el entorno de inversión y desarrollar un mercado inmobiliario más estable y próspero en el futuro.

Según VNA

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660