El modelo de negocio de “propiedad vacacional” en el mundo: desde la historia hasta los problemas que la gente...

1. Historia del surgimiento y desarrollo del modelo de negocio de “propiedad vacacional” en el mundo

En 1946, en respuesta a la demanda acumulada de vacaciones en el Reino Unido tras el fin de la Segunda Guerra Mundial, Fred Pontin, Bill Butlin y los hermanos Warner idearon expandir su negocio de campamentos vacacionales. Con el tiempo, este negocio se convirtió en el modelo para la industria moderna de paquetes vacacionales. Este modelo se expandió rápidamente a medida que los viajes aéreos se abarataban y aumentaban, y el número de personas que tomaban o estaban dispuestas a tomar vacaciones aumentó rápidamente.

Fue en este mercado masivo donde el modelo conocido como “tiempo compartido” (traducido aproximadamente como “propiedad vacacional”) apareció oficialmente en 1963. Comenzó en Suiza bajo el nombre de “propiedad vacacional”, pero después de una cuidadosa investigación, este modelo de negocio se aplicó rápidamente en los Estados Unidos y volvió a desarrollarse en Europa (Escocia) en 1975. En 5 años, los complejos de tiempo compartido explotaron en este mercado, generalmente en los principales destinos turísticos de toda Europa, con España liderando el desarrollo.

Desde una perspectiva de marketing, la propiedad vacacional es un producto muy diferente de un paquete vacacional o resort típico. Se anuncia ofreciendo servicios atractivos que los paquetes vacacionales no ofrecen, como servicios de resort de lujo de alta calidad, alojamiento con cocina en lugares de fácil acceso, paisajes idílicos, seguridad garantizada y, tras la compra, este resort es "siempre suyo" . Sin embargo, este concepto es aún bastante nuevo y poco comprendido por los compradores, por lo que, aunque se comercializa a gran escala, las ventas de este modelo de negocio en sus primeras etapas suelen ser bastante bajas.

En la década de 1980, con la estrategia de explotar la psicología del comprador, comenzaron a desarrollarse negocios a gran escala en varios grandes complejos turísticos de España. Simultáneamente, las ventas del modelo de propiedad vacacional se dispararon, demostrando el potencial para convertirse en un segmento de negocio prometedor. Sin embargo, a partir de este período, comenzaron a surgir numerosas quejas sobre vendedores que vendían productos falsos, extendiéndose cada vez más por toda Europa y otros países, lo que obligó a los gobiernos de estos países a establecer marcos legales regulatorios adecuados y oportunos para proteger los derechos de los compradores al participar en este tipo de transacciones con numerosos riesgos potenciales.

2. Panorama general de las características del modelo de negocio de propiedad vacacional de tiempo compartido y la situación actual de los problemas que enfrentan los compradores

Según el diccionario jurídico internacional, "tiempo compartido" se entiende como una forma de propiedad común, generalmente bienes raíces de resorts o entretenimiento, en la que el propietario tiene el derecho de uso de la propiedad durante un período determinado cada año. Esta definición se da desde la perspectiva de considerar la propiedad vacacional como una forma de propiedad común de un inmueble; sin embargo, este enfoque ya no es coherente con la tendencia general de desarrollo del mundo, cuando la propiedad vacacional ya no se considera una forma de propiedad inmobiliaria. Otra interpretación es que la propiedad vacacional se entiende como el comprador que adquiere una parte del derecho de un inmueble de resort específico, es decir, una forma de propiedad por parte de varias personas que tienen derecho a usar un inmueble durante un período determinado cada año. Alternativamente, un tiempo compartido se describe como una forma de propiedad vacacional mediante la cual el comprador tendrá derecho a usar una semana (o más) cada año en un apartamento/complejo/villa/resort específico, descrito en el contrato, durante un período específico de uno o más años.

De hecho, en muchos países del mundo, el modelo de negocio de propiedad vacacional está perdiendo gradualmente su reputación en términos de imagen y marca debido a las quejas generalizadas y prolongadas de compradores/propietarios de propiedades vacacionales durante las últimas décadas. Por lo tanto, para distanciarse de la imagen desacreditada de este modelo, algunas empresas han utilizado otros términos para reemplazar el término "tiempo compartido", por ejemplo: "Club Vacacional"; "Propiedad Fraccionada"; "Club de Destino"; "Propiedad Vacacional"; etc. Sin embargo, independientemente de los términos o conceptos que se utilicen para describirlo, en esencia, sigue siendo "tiempo compartido": un modelo de negocio de propiedad vacacional.

Así, con el proceso de formación y desarrollo, podemos resumir algunas características del modelo de propiedad vacacional así como los métodos de transacción específicos de este modelo de la siguiente manera:

La propiedad vacacional es un producto y un modelo de negocio complejos. Para invertir o participar en un modelo de propiedad vacacional, el comprador debe firmar un contrato de propiedad vacacional, un documento con un contenido bastante complejo relacionado con los acuerdos sobre los derechos y obligaciones de las partes relacionadas con el producto.

El valor de un contrato de propiedad vacacional oscila entre decenas y decenas de miles de dólares estadounidenses (10 000 USD - 40 000 USD). Además, tras adquirir la propiedad vacacional, el comprador debe pagar una cuota anual (generalmente una cuota de administración, una cuota de operación del complejo turístico y una cuota de mantenimiento) en función de la escala, el número y el tipo de semanas de vacaciones que posea durante el año, así como del valor del contrato firmado. Los contratos de propiedad vacacional tienen una duración anual determinada, y la duración del contrato suele ser de varios años a varias décadas, incluso hasta 80 años (en Australia).

La propiedad vacacional es un sector bastante específico. Dependiendo de la naturaleza y el contenido específico de los acuerdos entre el comprador y el vendedor, el negocio de propiedad vacacional a nivel mundial puede dividirse en los siguientes tipos de productos:

(i) Propiedad vacacional con titularidad semanal fija.

(ii) Propiedad vacacional con propiedad semanal flotante.

(iii) Propiedad vacacional con régimen de propiedad semanal rotativo o flexible.

(iv) Ser propietario de unas vacaciones con un programa de puntos.

La propiedad vacacional no es un producto, servicio o bien esencial o común que las personas puedan comprar fácilmente. Por lo tanto, para vender propiedades vacacionales, los vendedores suelen centrarse en estrategias que explotan la psicología del cliente. En concreto, suelen acercarse a los clientes potenciales mediante publicidad/marketing por teléfono o métodos similares, incluso prometiendo regalos, cupones o vacaciones gratis para invitarlos, atraerlos o persuadirlos a asistir a una presentación o sesión introductoria sobre viajes vacacionales, presentándolos y convenciéndolos de firmar un contrato de propiedad vacacional en la misma presentación.

- Al entrar en un contrato de propiedad vacacional, la mayoría de los compradores no comprenden, o aún no comprenden, en su totalidad las ventajas y desventajas de este tipo de productos, especialmente no consideran ni evalúan cuidadosamente el costo total que tienen que pagar y tendrán que pagar durante muchos años según el acuerdo, solo hasta que surjan problemas reales.

Elegir una propiedad vacacional por la idea errónea de que es una inversión rentable. En muchos países, la práctica ha demostrado que solo se debe optar por una propiedad vacacional para disfrutar de las vacaciones propias o de la familia durante un tiempo determinado, no comprar una propiedad vacacional y considerarla una inversión rentable.

El problema del fraude en la reventa de propiedades vacacionales. Debido a la dificultad de vender derechos de propiedad vacacional, un grupo de revendedores ha ofrecido revender los derechos del comprador a un tercero, con la condición de que el propietario pague una tarifa por adelantado. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de estos casos no han revendido la propiedad vacacional, o ni siquiera pueden hacerlo, y el propietario continúa perdiendo una comisión (no pequeña) a manos del agente.

- Los problemas principales y comunes que enfrentan los compradores de propiedades vacacionales en muchos países, típicamente:

(i) las cuotas anuales de mantenimiento son demasiado elevadas y duran muchos años, ya que los contratos de tiempo compartido suelen tener plazos que van desde varios años a varias décadas;

(ii) no puede cancelar ni rescindir el contrato firmado;

(iii) no pueda efectuarse la reserva originalmente prevista;

(iv) sea imposible o muy difícil subarrendar o ceder el contrato;

(v) comportamiento engañoso, incluso fraudulento, “de estafa”, comportamiento de presión de venta del vendedor; etc…

En particular, la cuestión de la cancelación de un contrato de propiedad vacacional firmado sigue siendo el problema más grande y más difícil del modelo de negocio de propiedad vacacional en países de todo el mundo, y también es el tema que ha generado la mayor cantidad de disputas y quejas de los compradores desde la década de 1980.

3. Leyes que regulan el negocio de propiedad vacacional en algunos países y recomendaciones para Vietnam

En relación con la situación actual de las actividades comerciales bajo el nombre de "servicios de resort a largo plazo/propiedad vacacional" (o nombres similares) en Vietnam en los últimos años, se observa que este tipo también presenta características y problemas similares al modelo de negocio de propiedad vacacional que surgió a nivel mundial desde la década de 1960. Siendo un modelo de negocio complejo (como se analizó), no solo en Vietnam, los problemas existentes del modelo de propiedad vacacional han surgido durante mucho tiempo en muchos países y regiones del mundo, específicamente en Europa, Estados Unidos, Australia, Inglaterra, Francia, Alemania, España, etc.

Ante situaciones tan complejas, si bien las legislaciones de cada país y región pueden tener enfoques diferentes sobre la “propiedad vacacional”, muchos lugares como la Unión Europea, Reino Unido, Francia, Alemania, España, Australia y algunos estados de Estados Unidos tienen regulaciones directas para gestionar esta actividad, por ejemplo:

En la Unión Europea, el negocio de propiedad vacacional está regulado directamente por una ley específica de 1994 (la Holiday Ownership Act adoptada por la Comunidad Europea en 1994); una Directiva de 2008 (Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los servicios de propiedad vacacional, los productos vacacionales de larga duración y los contratos de recompra y reventa) y la legislación específica de los Estados miembros (en particular los relativos a complejos turísticos y turismo).

En los Estados Unidos, por ejemplo en el estado de Florida, la propiedad vacacional actualmente está regulada y gobernada directamente por el estado de Florida en los Estatutos del Estado de Florida de 2018 (Capítulo 721 con 98 Artículos) de fecha 25 de septiembre de 2018 de los Estados Unidos de América sobre el establecimiento de procedimientos y la exigencia de divulgación pública de información sobre la venta, intercambio, promoción y operación de actividades de propiedad vacacional.

En Australia, el negocio de propiedad vacacional está regulado directamente en la Ley de Sociedades (Capítulo 5).

En general, a raíz de la realidad de que el modelo de propiedad vacacional se ha venido desarrollando durante mucho tiempo, muchos países y regiones cuentan con regulaciones legales, así como con un mecanismo regulatorio directo y relativamente completo para asegurar la transparencia y rigurosidad en las operaciones comerciales de las empresas, típicamente: regulaciones sobre licencias para actividades de propiedad vacacional; regulaciones sobre las condiciones para ofrecer productos al mercado; requisitos sobre la responsabilidad de proporcionar información completa y precisa en la publicidad y antes de firmar un contrato; derechos del comprador (período de retiro/consideración); mecanismo de gestión; manejo de violaciones, etc.

En particular, algunos derechos de los clientes están estrictamente regulados, como por ejemplo: los clientes tienen derecho a rescindir incondicionalmente el contrato dentro de un período de tiempo sin coste alguno y no pueden cancelar el derecho por ningún motivo; prohibir a los consumidores pagar antes del final del período de rescisión mencionado anteriormente; o exigir a las empresas que abran cuentas de depósito en garantía para garantizar la capacidad de pago de los clientes cuando necesiten rescindir el contrato y especificar un período de reembolso específico.

Si bien el negocio de la propiedad vacacional está regulado directamente por las leyes de muchos países y regiones del mundo, Vietnam ha carecido hasta la fecha de un marco legal independiente e integral que regule este tipo de negocio. Por lo tanto, con base en la investigación de las prácticas internacionales y la evaluación de la situación actual en Vietnam, es urgente revisar y desarrollar un marco legal integral y estricto que regule el negocio de servicios de propiedad vacacional para minimizar los riesgos, garantizar los derechos de las personas que participan en este tipo de transacciones y estabilizar el orden social .

[*] Algunas fuentes de referencia:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/tiempo-compartido

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/enciclopedia-legal

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Fuente: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html