El modelo de negocio de “propiedad vacacional” en el mundo: desde su historia hasta los problemas que enfrentan las personas...

1. La historia del surgimiento y desarrollo del modelo de negocio de "propiedad vacacional" en todo el mundo.

En 1946, para satisfacer la demanda acumulada de vacaciones en el Reino Unido tras el fin de la Segunda Guerra Mundial, Fred Pontin, Bill Butlin y los hermanos Warner concibieron la idea de expandir su negocio de campings. Gradualmente, su negocio se convirtió en el modelo de la industria moderna de vacaciones con todo incluido. Este modelo se expandió rápidamente a medida que los viajes aéreos se abarataban y se hacían más accesibles, y el número de personas que viajaban, o siempre estaban dispuestas a viajar , para vacacionar creció rápidamente.

Fue en este mercado masivo donde surgió oficialmente el modelo conocido como "tiempo compartido" en 1963. Inicialmente llamado "propiedad vacacional" en Suiza, tras un minucioso estudio, este modelo de negocio se adoptó rápidamente en Estados Unidos y luego regresó a Europa (Escocia) en 1975. En cinco años, los complejos de tiempo compartido experimentaron un auge en este mercado, especialmente en los principales destinos europeos, con España a la cabeza.

Desde una perspectiva de marketing, la propiedad de tiempo compartido es un producto muy diferente a los paquetes vacacionales o resorts convencionales. Este modelo se anuncia ofreciendo servicios atractivos de los que carecen los paquetes vacacionales con todo incluido, como alojamiento de primera calidad, servicios de resort de lujo, cocina en lugares de fácil acceso, entornos tranquilos, seguridad garantizada y el hecho de que la propiedad vacacional "siempre es suya" tras la compra. Sin embargo, este concepto es relativamente nuevo y los compradores no lo comprenden del todo, por lo que, a pesar de la comercialización a gran escala, las ventas de este modelo de negocio suelen ser bastante bajas en las etapas iniciales.

En la década de 1980, con la estrategia de explotar la psicología del comprador, comenzaron a desarrollarse grandes negocios en varios de los principales destinos turísticos de España. Paralelamente, las ventas del modelo de propiedad vacacional se dispararon, demostrando su potencial como un segmento de negocio prometedor. Sin embargo, a partir de este período, comenzaron a surgir numerosas quejas sobre vendedores que tergiversaban sus productos y se extendieron por toda Europa y otros países, lo que obligó a los gobiernos a desarrollar marcos legales adecuados y oportunos para proteger los derechos de los compradores que participaban en este tipo de transacción potencialmente arriesgada.

2. Panorama general de las características del modelo de negocio de propiedad vacacional “tiempo compartido” y los problemas actuales que enfrentan los compradores.

Según diccionarios jurídicos internacionales, el "tiempo compartido" se entiende como una forma de propiedad compartida —normalmente propiedades vacacionales o de ocio— donde los propietarios tienen derecho a usar la propiedad durante un período específico cada año. Esta definición se da desde la perspectiva de considerar el tiempo compartido como una forma de propiedad compartida de una propiedad; sin embargo, este enfoque ya no es coherente con la tendencia general del desarrollo global, que ya no considera el tiempo compartido como una forma de propiedad inmobiliaria. Otra interpretación es que el tiempo compartido significa que los compradores adquieren una parte de los derechos sobre una propiedad vacacional específica; es decir, una forma de propiedad donde varias personas tienen derecho a usar la propiedad conjuntamente durante un período específico cada año. Por otro lado, el tiempo compartido se describe como una forma de propiedad vacacional donde el comprador tiene derecho a usar una semana (o más) al año de un apartamento, complejo, villa o resort, según lo descrito en el contrato, durante un período específico de uno o más años.

En realidad, en muchos países del mundo, el modelo de negocio de tiempo compartido está perdiendo gradualmente su credibilidad e imagen de marca debido a las quejas generalizadas y persistentes de compradores/propietarios durante las últimas décadas. Por lo tanto, para distanciarse de esta imagen empañada, algunas empresas han utilizado términos alternativos para sustituir el término "tiempo compartido", como: "Club de Vacaciones"; "Propiedad Proporcional"; "Club de Destino"; "Propiedad Vacacional"; etc. Sin embargo, independientemente del término o concepto utilizado, en esencia, sigue siendo "tiempo compartido", un modelo de negocio de tiempo compartido.

Así, a partir de su formación y desarrollo, algunas características del modelo de tiempo compartido, así como sus modalidades específicas de transacción, pueden resumirse de la siguiente manera:

La propiedad vacacional es un producto y un modelo de negocio complejos. Para invertir o participar en un modelo de propiedad vacacional, el comprador debe firmar un contrato de propiedad vacacional, un documento con un contenido bastante complejo que establece los derechos y obligaciones de las partes involucradas en el producto.

El valor promedio de un contrato de tiempo compartido oscila entre decenas y decenas de miles de dólares estadounidenses (USD 10.000 - USD 40.000). Además, tras adquirir un tiempo compartido, el comprador debe pagar una cuota anual (generalmente una cuota de administración, una cuota de operación del complejo turístico o una cuota de mantenimiento) en función del tamaño, el número de semanas de vacaciones, el tipo de semanas de vacaciones adquiridas durante el año y el valor del contrato. Los contratos de tiempo compartido se aplican por un período específico cada año, y normalmente la duración del contrato puede variar desde varios años hasta varias décadas, o incluso hasta 80 años (en Australia).

La propiedad vacacional es un campo bastante especializado. Dependiendo de la naturaleza y el contenido específico de los acuerdos entre el comprador y el vendedor, el negocio de la propiedad vacacional a nivel mundial puede dividirse en las siguientes categorías de productos:

(i) Propiedad vacacional con derechos de propiedad por semanas fijas.

(ii) Propiedad vacacional con derechos de propiedad semanales flotantes.

(iii) Propiedad vacacional con derechos de propiedad rotativos o flexibles durante la semana.

(iv) Propiedad vacacional con programa de puntos.

La propiedad vacacional no es un producto, servicio o mercancía esencial o común que las personas puedan comprar fácilmente. Por lo tanto, para vender propiedades vacacionales, los vendedores suelen centrarse en estrategias que explotan la psicología del cliente. En concreto, suelen acercarse a clientes potenciales mediante publicidad/marketing por teléfono o métodos similares, incluso prometiendo regalos, cupones o vacaciones gratis para atraerlos o persuadirlos a asistir a una presentación sobre viajes vacacionales, presentándolos y convenciéndolos de firmar un contrato de propiedad vacacional en esa misma presentación.

- Al celebrar un contrato de tiempo compartido, los compradores a menudo no comprenden, o no entienden en su totalidad, las ventajas y desventajas de este tipo de producto, especialmente al no considerar y evaluar cuidadosamente los costos totales que tendrán que pagar durante muchos años según lo acordado, y solo se dan cuenta de que los problemas surgen en la práctica.

Elegir un producto de propiedad vacacional basándose en la idea errónea de que es una inversión rentable. La experiencia en muchos países demuestra que la propiedad vacacional solo debe elegirse para disfrutar de vacaciones personales o familiares durante un período definido, no para considerarse una inversión rentable.

El problema del fraude en la reventa de propiedades vacacionales. Debido a la dificultad de vender derechos de propiedad vacacional, algunos agentes de reventa han ofrecido revender los derechos de propiedad vacacional del comprador a un tercero, siempre que el propietario pague una comisión por adelantado. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de estos casos no logran revenderlos, o incluso no logran hacerlo, lo que deja al propietario con una pérdida considerable de comisión.

- Los principales y comunes problemas que enfrentan los compradores de tiempo compartido en muchos países incluyen:

(i) las cuotas anuales de mantenimiento son demasiado elevadas y se extienden durante muchos años porque los contratos de tiempo compartido suelen tener plazos que van desde unos pocos años a varias décadas;

(ii) no poder cancelar o rescindir el contrato firmado;

(iii) no poder realizar las reservas según lo programado originalmente;

(iv) Es imposible o muy difícil subarrendar o transferir el contrato;

(v) Conductas engañosas, incluso fraudulentas, “decepcionantes”, tácticas de presión de ventas por parte del vendedor; etc…

Entre ellos, la cuestión de la cancelación de un contrato de propiedad vacacional concluido sigue siendo el problema más grande y desafiante del modelo de negocio de propiedad vacacional en países de todo el mundo, y también es el tema que ha dado lugar a la mayor cantidad de disputas y quejas de los compradores desde la década de 1980 hasta la actualidad.

3. Leyes que rigen las actividades comerciales de tiempo compartido en varios países y recomendaciones para Vietnam.

En relación con la situación actual de las operaciones comerciales bajo el nombre de "servicios vacacionales a largo plazo/propiedad vacacional" (o nombres similares) en Vietnam en los últimos años, es evidente que este tipo de negocio comparte características y problemas similares con el modelo de negocio de propiedad vacacional que ha existido a nivel mundial desde la década de 1960. Debido a su complejidad (como se ha analizado), los problemas del modelo de propiedad vacacional han surgido no solo en Vietnam, sino también en muchos países y regiones del mundo, específicamente en Europa, Estados Unidos, Australia, Reino Unido, Francia, Alemania, España, etc.

Frente a estas complejas realidades, si bien las legislaciones de cada país y región pueden tener enfoques diferentes sobre la “propiedad vacacional”, muchos lugares como la Unión Europea, Reino Unido, Francia, Alemania, España, Australia y algunos estados de Estados Unidos cuentan con regulaciones directas para gestionar esta actividad, por ejemplo:

En la Unión Europea, el negocio de propiedad vacacional está regulado directamente por una Ley separada de 1994 (la Ley de Propiedad Vacacional adoptada por la Comunidad Europea en 1994); una Directiva de 2008 (Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, emitida el 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los servicios de propiedad vacacional, los productos vacacionales a largo plazo y los contratos de recompra y reventa) y la legislación específica de los Estados miembros (especialmente los que tienen complejos turísticos y turismo).

En Estados Unidos, por ejemplo en el estado de Florida, la propiedad de tiempo compartido está actualmente regulada y regida directamente por la Ley del Estado de Florida de 2018 (Capítulo 721, 98 Artículos) del 25 de septiembre de 2018, que establece procedimientos y requisitos para la divulgación de información relativa a la venta, intercambio, promoción y operación de tiempos compartidos.

En Australia, el negocio de propiedad vacacional está regulado directamente por la Ley de Sociedades (Capítulo 5).

En general, debido al largo desarrollo del modelo de propiedad vacacional, muchos países y regiones han establecido regulaciones legales y mecanismos regulatorios relativamente completos para garantizar la transparencia y el rigor en las operaciones comerciales de las empresas. Algunos ejemplos incluyen: regulaciones sobre la concesión de licencias para actividades de propiedad vacacional; regulaciones sobre las condiciones para ofrecer productos al mercado; requisitos para proporcionar información completa y precisa en la publicidad y antes de firmar contratos; derechos del comprador (periodo de desistimiento/consideración); mecanismos de gestión; gestión de infracciones, etc.

En particular, algunos derechos de los clientes están definidos de forma muy estricta, como por ejemplo: los clientes tienen derecho a rescindir incondicionalmente el contrato dentro de un período específico sin incurrir en ningún coste y no pueden cancelar este derecho por ningún motivo; está prohibido exigir a los consumidores que paguen antes de que finalice el período de rescisión mencionado anteriormente; o exigir a la empresa que abra una cuenta de depósito en garantía para garantizar la capacidad de pago a los clientes cuando necesiten rescindir el contrato y especificar un plazo de devolución concreto.

Si bien el negocio de la propiedad vacacional está regulado directamente por las leyes de muchos países y regiones del mundo, Vietnam carece actualmente de un marco legal independiente e integral que regule este tipo de negocio. Por lo tanto, con base en la investigación de las prácticas internacionales y una evaluación de la situación actual en Vietnam, resulta sumamente urgente, en el contexto actual, centrarse en la revisión y el desarrollo de un marco legal integral y riguroso para regular los servicios de propiedad vacacional. Esto busca minimizar los riesgos, garantizar los derechos de los ciudadanos que participan en este tipo de transacciones y mantener el orden social .

[*] Algunas fuentes de referencia:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/tiempo-compartido

Pero   https://timeshareconsumerasscation.org.uk

Pero   https://www.nolo.com/enciclopedia-legal

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Fuente: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html