La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) comentó que algunos inversores han lanzado sus productos, algunos inversores están investigando activamente planes para lanzar productos en el futuro cercano; los pisos de negociación han comenzado a "reclutar tropas", preparando fuentes de productos para su distribución, los corredores están regresando con una nueva mentalidad, los inversores están comenzando a buscar e investigar para "depositar dinero", los bancos están estimulando activamente la demanda de préstamos hipotecarios...
Todo esto indica que la confianza de los participantes en el mercado inmobiliario vietnamita se ha fortalecido cada vez más. Esta es también la perspectiva predicha por muchos expertos, dado que la recuperación del mercado inmobiliario ha experimentado numerosos cambios positivos tras una serie de iniciativas de apoyo por parte del Gobierno , los ministerios y las distintas entidades.
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| Suburbios de Hanoi vistos desde arriba (Foto: Le Tien) |
En consecuencia, tras el período de restricción del crédito inmobiliario, ha habido numerosas señales de que el flujo de caja se ha relajado para este canal de inversión. El hecho de que los bancos estén dispuestos a inyectar capital en el mercado inmobiliario con tasas de interés atractivas tiene un doble impacto positivo en el mercado. Contribuye a una recuperación más sólida, tanto al impulsar el capital para que los inversores desarrollen proyectos como al impulsar la demanda de préstamos hipotecarios.
En concreto, tras cuatro reducciones de tipos de interés por parte del Banco Estatal, desde finales del año pasado, los bancos han comenzado a acelerar el desembolso de capital para proyectos inmobiliarios en un contexto de disminución de los tipos de interés bancarios y canales desfavorables de movilización de bonos corporativos. Mientras tanto, otros canales de movilización de capital no se han desarrollado. El acceso al capital crediticio ayuda a los promotores a acelerar la ejecución de los proyectos, lo que promueve la oferta en el mercado.
El regreso de la oferta y la demanda inmobiliaria
Los datos de investigación de VARS muestran que el 70% de los inversores con productos aptos para la venta están listos para el lanzamiento. Desde finales del primer trimestre de 2024, los inversores han comenzado a implementar una serie de proyectos, con actividades innovadoras, eventos de lanzamiento y renovaciones de productos antiguos a una escala cada vez mayor. Algunos proyectos con un buen progreso de implementación han recibido depósitos oficialmente.
Las estadísticas también muestran que, en el primer trimestre de 2024, el segmento de vivienda recibió alrededor de 20.541 productos para la venta; de los cuales más de 4.300 productos fueron de proyectos completamente nuevos lanzados. Las transacciones del segmento de vivienda continuaron creciendo, con 6.200 transacciones, un aumento del 8% en comparación con el cuarto trimestre de 2023 y el doble del mismo período en 2023. Solo el segmento de apartamentos registró más de 3.000 nuevas unidades con una tasa de absorción del 57%. El hecho de que las tasas de interés de los préstamos hayan caído al nivel más bajo en los últimos 20 años en el contexto de la economía entrando en un período de recuperación no solo es una oportunidad para que las empresas desarrollen proyectos, sino que también ayuda a las personas a abrir la puerta a los préstamos hipotecarios. Sin embargo, muchas personas todavía están preocupadas por la tasa de interés flotante después del incentivo. No obstante, en comparación con el año pasado, la tasa de interés hipotecaria flotante promedio ahora está alrededor del 9-11%, por debajo de un máximo del 13-15% anual. Además, muchos bancos se han coordinado con los inversores para lanzar políticas con el compromiso de un techo máximo a los tipos de interés, de modo que los compradores de viviendas eviten los "riesgos" asociados a los tipos de interés flotantes.
Hasta ahora, la mayoría de las entidades crediticias han fomentado los préstamos hipotecarios: préstamos de bajo riesgo con garantías claras. Los tipos de interés de los préstamos son estables, incluidos los de los préstamos hipotecarios, con plazos de 25 a 30 años, lo que reduce la presión de pago mensual para los prestatarios. Además, los bancos siguen reduciendo activamente los costes para reducir los tipos de interés, siguiendo las directrices del Banco Estatal.
VARS considera que el impacto retardado de la política se debe a que el crédito vigente se concentra principalmente en préstamos a mediano y largo plazo, así como a las medidas de gestión del Banco Estatal. Se prevé que el nivel de las tasas de interés de los préstamos seguirá disminuyendo en el futuro.
En cuanto a las necesidades de inversión, tras un largo periodo de observación atenta de cada movimiento y desarrollo del mercado, los clientes e inversores han comenzado a mostrar de nuevo un claro interés en el mercado inmobiliario. Sin embargo, el apetito por el riesgo de estas entidades ha cambiado tras la experiencia adquirida en periodos anteriores. Los clientes e inversores ahora son más indecisos, cautelosos y calculadores al invertir su dinero. Están dispuestos a invertir tiempo y dinero en revisar la legislación e investigar, y a evaluar cuidadosamente el precio y la liquidez antes de tomar una decisión.
Además, el crédito al consumo inmobiliario continuó disminuyendo en el primer trimestre de 2024, lo que refleja la cautela de los compradores. VARS considera que esta es una oportunidad para que clientes e inversores tomen decisiones rápidas y asuman riesgos en el mercado para aprovechar el bajo flujo de caja y las buenas políticas de venta, pero deben asegurarse de no aprovechar un apalancamiento financiero demasiado alto.
Los resultados de una encuesta reciente de VARS a agentes inmobiliarios también muestran que, si bien son más cautelosos a la hora de invertir, si la oferta es razonable, hasta el 70 % de sus clientes e inversores están dispuestos a invertir para comprar bienes raíces en 2024. Los clientes eligen cuidadosamente el segmento y el tipo de inmueble antes de invertir. Los terrenos y los edificios de baja altura son los dos segmentos que reciben mayor atención.
Intermediario de transacciones inmobiliarias listo para volver a entrar al juego
Junto con el regreso de la oferta y la demanda, los intermediarios que conectan transacciones también están listos para reingresar al mercado. Los datos de la encuesta VARS muestran que entre el 20% y el 30% de los corredores inmobiliarios que abandonaron el mercado en el período anterior han decidido reingresar. Y entre el 70% y el 80% de las plataformas de negociación también están listas para hacerlo. Sin embargo, el mercado aún registra una escasez de corredores inmobiliarios, especialmente corredores con experiencia y certificados de práctica. Por esta razón, muchas plataformas de negociación tienen planes de expandirse y distribuir más segmentos potenciales, pero deben considerarlo, basándose en los resultados de la contratación de corredores.
VARS cree que, próximamente, esta escasez se superará parcialmente cuando entre el 30% y el 40% de los agentes inmobiliarios que dejaron sus trabajos anteriormente declaren estar listos para reincorporarse al mercado en el segundo trimestre, cuando las señales de recuperación sean más claras. Y entre el 60% y el 70% de los agentes inmobiliarios que consideran este trabajo como una actividad secundaria se han preparado para dedicarse al sector inmobiliario. Además de esperar con ilusión las señales de recuperación del mercado antes de decidir regresar, quienes regresan al mercado también deben considerar los requisitos y controles más estrictos de la nueva legislación. Para adaptarse a los cambios en el nuevo marco legal, los agentes inmobiliarios están actualizando sus conocimientos de forma proactiva y mejorando sus habilidades, especialmente participando con mayor atención en los exámenes de certificación de práctica de corretaje. Al mismo tiempo, monitorean y siguen constantemente las tendencias del mercado para aumentar las oportunidades al regresar, especialmente en el contexto del aumento previsto de la oferta inmobiliaria, ya que los inversores están acelerando la implementación de proyectos. En consecuencia, desde los primeros días del segundo trimestre de 2024, se han introducido en el mercado una serie de proyectos inmobiliarios de calidad, que se extienden de norte a sur con todo tipo, como el proyecto Cara River Park en Can Tho, el proyecto Sun Ponte Residence en Da Nang, el proyecto Mascity en Bac Giang,...
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