El "frenado brusco" del crédito inmobiliario no puede reducir los precios de la vivienda

El Ministerio de Construcción solicita comentarios sobre el Proyecto de Resolución del Gobierno sobre el mecanismo para controlar y contener los precios inmobiliarios. El proyecto propone aplicar un límite a los préstamos para la compra de una segunda vivienda o más (un préstamo máximo del 50% del valor del contrato de compraventa para una segunda vivienda y un préstamo no superior al 30% para una tercera vivienda).

En declaraciones al periódico electrónico de inversión Baodautu.vn , un experto económico afirmó que la segunda y tercera restricción del crédito inmobiliario supondrá un freno repentino al crédito inmobiliario, lo que puede provocar una caída repentina de la liquidez y un mercado congelado. En el pasado, la restricción del crédito también ha provocado una crisis del mercado inmobiliario.

Hace más de una década, entre 2011 y 2013, el mercado inmobiliario también entró en crisis, en parte debido a que los bancos restringieron el crédito inmobiliario mientras que la burbuja inmobiliaria estalló entre 2009 y 2010. Durante ese período, el Banco Estatal clasificó los préstamos inmobiliarios como "sector no productivo" y se le exigió limitar su concesión. Como resultado, los precios inmobiliarios cayeron, pero la liquidez también se mantuvo muy baja, y el mercado prácticamente se paralizó. El segundo y tercer ajuste del crédito inmobiliario, de implementarse en el período actual, no necesariamente reducirían los precios de la vivienda, debido a la escasez de oferta, sino que provocarían una crisis de liquidez en el mercado antes de recuperarse por completo, afirmó este experto.

Dr. Le Xuan Nghia, experto económico.

El Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Políticas del Primer Ministro , también afirmó que esta medida no debería aplicarse. Desde principios de año, el Partido y el Gobierno han emitido una serie de resoluciones que cambian la mentalidad de la gestión administrativa a la creación proactiva, al servicio de las personas y las empresas. En cuanto al crédito, el Primer Ministro también solicitó al Banco Estatal que implementara un programa piloto para la eliminación del margen de crédito en 2026. En este contexto, aplicar un límite de préstamo para una segunda o más propiedades inmobiliarias no es una medida de mercado.

Además, según este experto, según la normativa legal vigente, los bancos comerciales tienen derecho a decidir sus propios límites de préstamo para sus clientes, y ni el Banco Estatal ni ningún organismo gestor pueden interferir con la libertad de negocios de las empresas. El Banco Estatal solo puede proporcionar herramientas técnicas para garantizar la seguridad y solvencia de los bancos (por ejemplo, regulaciones sobre ratios de seguridad de capital, límites de crédito, clasificación de la deuda, etc.).

En las últimas décadas, la Banca Estatal ha tenido muchas soluciones para controlar los riesgos del crédito inmobiliario, por ejemplo, aumentar/disminuir el coeficiente de riesgo inmobiliario (a veces hasta un 250%), reducir la proporción de capital a corto plazo utilizada para préstamos a medio y largo plazo del 60% al 30%... De hecho, muchas herramientas para controlar el crédito inmobiliario son ineficaces y el capital bancario todavía fluye con fuerza hacia este campo.

Sin embargo, según el Dr. Le Xuan Nghia, casi ningún país previene la especulación inmobiliaria endureciendo las políticas crediticias, sino principalmente mediante políticas fiscales. La imposición de impuestos a los bienes inmuebles secundarios solo puede aplicarse cuando existe una base de datos completa de bienes raíces. Dada la situación actual en Vietnam, esto es imposible.

"Los bancos no son autoridades, por lo que no pueden saber cuántas propiedades poseen los prestatarios. Incluso gravar las segundas viviendas no es fácil. China aplicó en su momento un impuesto sobre las segundas residencias, pero fracasó porque no pudo controlar la información ni reducir los precios de las viviendas", afirmó el Dr. Le Xuan Nghia.

Según este experto, el proceso de recopilar datos inmobiliarios y clasificar cuáles son de primera, segunda o tercera clase requiere una enorme cantidad de recursos humanos, tecnología y tiempo y no se puede realizar de inmediato.

Además, la magnitud del crédito inmobiliario en nuestro país (unos 4 billones de VND, que representan el 24% de la deuda total pendiente de todo el sistema) no es muy elevada. En muchos países desarrollados, esta proporción puede alcanzar el 40%. Por supuesto, en otros países, el crédito inmobiliario se destina principalmente a particulares que solicitan préstamos para comprar viviendas; los inversores suelen encontrar capital en los mercados de bonos y acciones.

Lo más importante, según este experto, es que incluso aunque se endurezca el crédito inmobiliario o se graven las segundas residencias, los precios de los inmuebles no pueden bajar si la oferta sigue siendo escasa como ahora.

Por eso, los expertos recomiendan que en lugar de endurecer el crédito para segundas y terceras residencias, nos centremos en la solución más viable y fundamental al problema, que es aumentar la oferta inmobiliaria, especialmente de vivienda social y asequible para personas de bajos ingresos.

Para aumentar la oferta de vivienda social y de bajo costo, la cuestión más importante radica en eliminar los obstáculos legales y establecer políticas de apoyo a los compradores de vivienda. Actualmente, el Banco Estatal cuenta con un paquete de 145.000 billones de VND para préstamos de vivienda social, pero los desembolsos aún son muy bajos. Además de las estrictas condiciones y requisitos de los préstamos, el reducido número de proyectos y las altas tasas de interés (debido a la falta de apoyo presupuestario) son algunas de las razones que explican esta situación.

Fuente: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html