Los precios de los bienes raíces están en constante aumento
Datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que, en los últimos 10 años, los precios inmobiliarios se han multiplicado por diez. Solo en 2021, el precio promedio de la vivienda creció dos dígitos, incluso varias veces más que en el mismo período del año anterior. Los bajos tipos de interés y la inflación récord son factores que contribuyen al fuerte aumento de los precios de la vivienda, pero el problema principal es la disminución de la oferta.
En particular, desde 2018, las políticas relacionadas con las fuentes de capital y las decisiones de agencias y departamentos en el control del mercado inmobiliario han provocado una grave disminución de la oferta de viviendas. La demanda de vivienda aumenta constantemente, lo que presiona la oferta y empuja los precios inmobiliarios a nuevos niveles.
Muchas villas abandonadas en el área urbana de Nam An Khanh (Hoai Duc, Hanoi ) han seguido aumentando de precio en los últimos años (Foto: Ha Phong).
En relación con este tema, según estadísticas de empresas de investigación de mercado, desde 2015 hasta la actualidad, el aumento de los precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh ha superado el aumento de los ingresos de la población. Ocho años después, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói han aumentado un 82 % y un 56 %, respectivamente, mientras que los ingresos de las personas en zonas urbanas solo han aumentado un 39 %.
Un informe reciente del Grupo DKRA muestra que, en cuanto a precios de apartamentos nuevos, Ciudad Ho Chi Minh sigue siendo la ciudad más cara, con el precio más bajo registrado en 58 millones de VND/m² y el más alto en 312,7 millones de VND/m². Le sigue Ba Ria-Vung Tau , con el precio más bajo registrado en 47,3 millones de VND/m² y el más alto en 51,3 millones de VND/m².
El nivel de precios de venta en el mercado primario no ha fluctuado mucho, pero en el mercado secundario algunas transacciones aún registraron una disminución de 50-150 millones de VND/unidad, concentradas en proyectos con un lento progreso de entrega y períodos de gracia vencidos para capital e intereses.
Los precios inmobiliarios siguen subiendo, pero lentamente
Además, según estimaciones de VARS, cada año Vietnam tendrá un déficit de unas 300.000 unidades de vivienda debido a la aparición de nuevos hogares urbanos, especialmente por la necesidad de "vivir separados" de la generación joven que se separa de sus familias extendidas.
Como resultado de esta escasez, los precios de las viviendas subirán aún más. Sin embargo, esta escasez no afecta a todos los segmentos, lo que significa que no todos los tipos de inmuebles se verán afectados de la misma manera.
De hecho, la escasez de oferta solo se da en ciertas zonas y segmentos. Cabe destacar que, si bien la oferta de inmuebles residenciales, especialmente de vivienda asequible, es y probablemente seguirá siendo escasa en el futuro, el tipo de inmuebles de resort de gran valor está presente en el inventario de la mayoría de los gigantes inmobiliarios.
En declaraciones al reportero de Dan Tri , el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, afirmó que el sector inmobiliario es un producto muy local y que los precios aumentarán a ritmos diferentes en las distintas regiones y mercados, dependiendo principalmente del equilibrio entre la oferta y la demanda. Sin embargo, en general, es posible que los precios de la vivienda no aumenten mucho en 2024.
De hecho, las soluciones drásticas para eliminar las dificultades del mercado inmobiliario han sido eficaces. La oferta del mercado ha accedido al capital crediticio. Sin embargo, los préstamos hipotecarios están disminuyendo gradualmente. Debido a la difícil situación económica actual, los préstamos hipotecarios para cubrir las necesidades reales de vivienda no son la principal prioridad de las personas.
Además, la oferta existente en el mercado no se ajusta a las necesidades ni a la capacidad financiera de la mayoría. Al mismo tiempo, las condiciones crediticias "estrictas" y difíciles de cumplir, junto con el entorno de inversión y negocios arriesgado, obligan a los inversores a ser más cautelosos, lo que provoca una disminución del número de clientes potenciales que participan en el mercado.
Sin embargo, predijo que el segmento de apartamentos en las grandes ciudades seguirá creciendo de forma constante, ya que la oferta aún no se ha adaptado a las necesidades de clientes e inversores. Al mismo tiempo, la mayoría de los próximos proyectos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh se ubican en distritos alejados del centro, donde aún abundan los terrenos. La constante mejora de la infraestructura seguirá impulsando el aumento de precios de estos proyectos en el futuro.
Se espera que los precios de los bienes raíces sigan aumentando el próximo año, pero no mucho (Ilustración: Ha Phong).
El Sr. Vo Hong Thang, subdirector de Investigación y Desarrollo del Grupo DKRA, comentó que los desafíos actuales del mercado inmobiliario se centran principalmente en las tasas de interés, que, si bien presentan una tendencia a la baja, se mantienen en niveles altos. La demanda del mercado es baja y los compradores se mantienen cautelosos.
Según el Sr. Thang, el desequilibrio en la estructura del segmento de productos y la falta de productos asequibles han provocado un bajo volumen de transacciones. "El mercado experimentará cambios positivos para finales del cuarto trimestre de este año o, a más tardar, en el primer semestre de 2024, gracias a que los tipos de interés de los préstamos están bajando y seguirán bajando en el futuro, junto con las políticas de asistencia legal que empiezan a mostrar señales positivas", predijo con optimismo.
Según la Sra. Nguyen Hoai An, Directora Sénior de la Sucursal de Hanói y Jefa del Departamento de Consultoría de Investigación y Desarrollo de CBRE, a largo plazo, el mercado inmobiliario vietnamita mantiene una tendencia de rápido crecimiento. El principal motor es la urbanización, la gran demanda de vivienda y el continuo y sólido desarrollo de infraestructuras.
Por lo tanto, los precios inmobiliarios en general seguirán una tendencia al alza, a pesar de posibles desaceleraciones temporales debido a los impactos de los ciclos económicos, así como a cuestiones legales y de capital.
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