Aún quedan desafíos

Se siguen reconociendo desafíos

El cuarto trimestre de 2023 es el momento en que el mercado inmobiliario de Hanoi registró el menor número de nuevas ofertas en los últimos 10 años, tanto en el segmento de edificios bajos como en el de apartamentos.

Para el segmento de apartamentos, el informe de mercado de Savills Vietnam muestra que en el cuarto trimestre de 2023, la oferta aumentó un 52% intertrimestral, pero disminuyó un 1% interanual a 2.876 unidades. La oferta primaria alcanzó 11.911 unidades, una disminución del 40% intertrimestral y del 41% interanual. Sin embargo, la nueva oferta registrada en el trimestre sólo alcanzó las 10.403 unidades, representando la clase B el 84% de la oferta. En el segmento de baja altura, en 2023 la oferta nueva total alcanzó las 272 unidades, un 82% menos que en el mismo periodo del año anterior. La nueva oferta cuenta con 87 unidades, incluidas 58 unidades del nuevo proyecto Solasta Mansion en Ha Dong y 29 unidades del proyecto existente An Lac Green Symphony en Hoai Duc. La oferta primaria alcanzó 710 unidades provenientes de 16 proyectos, una caída del 2% intertrimestral y del 23% interanual. Las casas adosadas son el producto principal con una cuota de mercado del 44%.

El rango de precios popular de ambos segmentos sigue siendo alto. De estos, los apartamentos con precios entre 51 y 70 millones de VND/m2 representaron el 63% de la nueva oferta, un 24% más interanual. Los apartamentos en este rango de precios representaron el 49% de las unidades vendidas, un 21% más interanual. Los apartamentos con precios superiores a 4.000 millones de VND representaron el 42% de las unidades vendidas en 2023, frente al 3% en 2019. Los apartamentos con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND representaron el 55% de la cuota de mercado. Sólo el 3% de los apartamentos tienen un precio de venta inferior a 2 mil millones de VND.

Debido a la oferta limitada, el precio promedio de venta primaria en todo el mercado continúa aumentando (Foto: Red Social)

Además, aunque la mayoría de los desarrolladores no modificaron los precios, los inventarios de viviendas bajas y de alto precio provocaron que los precios primarios aumentaran. Por ejemplo, los precios de las villas principales aumentaron un 55% intertrimestral a 160 millones de VND/m2 de terreno, principalmente debido a la oferta a bajo precio en Me Linh que se vendió en el tercer trimestre de 2023. Los precios adyacentes aumentaron un 3% intertrimestral a 194 millones de VND/m2 de terreno. Los precios de las casas comerciales también aumentaron un 3% trimestralmente hasta 328 millones de VND/m2 de terreno.

Según la Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi: «El segmento de la vivienda sigue en alza debido al aumento de los costes del terreno y la construcción, el desarrollo de la infraestructura y la mejora de la calidad. La oferta limitada en el mercado continúa, lo que provoca que el precio medio de venta principal en todo el mercado siga aumentando».

El número de apartamentos vendidos en el cuarto trimestre de 2023 alcanzó las 3.045 unidades, un 45% más que en el trimestre anterior y un 5% más que en el mismo periodo del año anterior. La nueva oferta tiene una tasa de absorción del 46%. Mientras tanto, el segmento de edificios de baja altura tuvo el volumen de transacciones más bajo en muchos años. El volumen de transacciones en el cuarto trimestre de 2023 disminuyó un 37 % intertrimestral y un 67 % interanual. La tasa de absorción en el trimestre fue de solo el 9%, una disminución de 5 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior y de 12 puntos porcentuales respecto al mismo periodo del año anterior. En 2023, solo se vendieron 359 unidades, la cifra más baja desde 2014. Las transacciones totales de edificios bajos disminuyeron un 76% interanual y la tasa de absorción en 2023 alcanzó solo el 36%, una caída de 31 puntos porcentuales interanual.

Ante la baja tasa de absorción, la Sra. Hang analizó: «La mentalidad de los compradores sigue siendo preocupante. De hecho, el número de apartamentos vendidos en el primer trimestre de 2023 corresponde principalmente a proyectos donde los inversores gozan de buena reputación, cuentan con garantía legal y han cumplido con sus obligaciones financieras. Por lo tanto, si bien los tipos de interés de los préstamos bancarios los respaldan para las necesidades reales de vivienda, los compradores tienen ciertas inquietudes sobre los factores legales. Además, a los bancos también les preocupa que los inversores no cumplan con sus obligaciones legales con el proyecto para completar los trámites del préstamo. Esto afecta de forma imperceptible las decisiones de los compradores y el número de viviendas vendidas, y explica por qué, aunque los tipos de interés de los préstamos han disminuido, la tasa de absorción aún no es alta».

¿Qué oportunidades existen para los compradores de vivienda con necesidades reales de vivienda?

Según la Sra. Hang, en el contexto de una oferta limitada y de unos precios primarios elevados, las oportunidades para quienes tienen necesidades reales de vivienda pueden estar en el mercado secundario. El mercado secundario tiene la ventaja de poder comprar con más opciones, más asequibilidad y más seguridad jurídica. Por ejemplo, el precio de las villas secundarias por metro cuadrado de terreno es un 7% más bajo que el precio primario promedio, las casas adosadas secundarias son un 24% más bajas que los productos primarios y las casas adosadas comerciales secundarias son un 40% más bajas que los precios primarios en el mercado.

Sra. Do Thu Hang, directora sénior de Investigación y Consultoría, Savills Hanoi

Al mismo tiempo, los compradores de viviendas pueden esperar nueva oferta proveniente del desarrollo de infraestructura. Los proyectos de inversión en infraestructura como las circunvalaciones 3, 5 y 4 ampliarán el mercado inmobiliario de Hanoi, con el objetivo de desconcentrar la demanda en el centro de la ciudad y las áreas centrales. La infraestructura desarrollada impulsará la demanda de viviendas hacia provincias y zonas vecinas con precios razonables y mayores fondos de tierra.

El informe de Savills también señala que este es un punto positivo para la oferta, ya que los productos de vivienda en áreas no centrales y provincias vecinas ayudarán cada vez más a satisfacer las necesidades de vivienda de Hanoi. En consecuencia, en 2024, el mercado dará la bienvenida a 12.100 nuevos apartamentos, con el 87% de la participación de mercado ubicada en los distritos de Hoang Mai, Nam Tu Liem y Ha Dong. Hung Yen y Bac Ninh suministrarán alrededor de 203.000 apartamentos entre 2024 y 2026. Para 2026, se espera que el segmento de baja altura tenga 14.000 nuevas unidades de 37 proyectos. Grandes proyectos como Vinhomes Co Loa o Vinhomes Wonder Park aportarán nueva oferta de viviendas de poca altura al mercado.

Además, se espera que la aprobación de la Ley de Vivienda, la Ley de Negocio Inmobiliario y, más recientemente, la Ley de Suelo tengan un impacto positivo en el mercado. La regulación que exige a los inversores cumplir con sus obligaciones financieras antes de la formación de futuros productos es uno de los elementos que refuerza la confianza de los compradores. Por lo tanto, se espera que en 2024-2025 y el período siguiente, la confianza del mercado se fortalezca aún más, los productos serán ofrecidos por inversores de confianza con capacidad financiera real, lo que permitirá un mercado más equilibrado y diverso en cuanto a productos, afirmó la Sra. Hang.

NAM ANH

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html