Aún quedan desafíos

El desafío sigue siendo reconocido.

En el cuarto trimestre de 2023, el mercado inmobiliario de Hanoi registró la menor cantidad de nuevas ofertas de los últimos 10 años, tanto en el segmento de viviendas unifamiliares como en el de apartamentos.

En el segmento de apartamentos, el informe de mercado de Savills Vietnam muestra que en el cuarto trimestre de 2023 la oferta aumentó un 52 % intertrimestral, pero disminuyó un 1 % interanual, alcanzando las 2876 unidades. La oferta primaria llegó a 11 911 unidades, lo que representa una caída del 40 % intertrimestral y del 41 % interanual. Sin embargo, la nueva oferta registrada en el trimestre solo alcanzó las 10 403 unidades, de las cuales el 84 % correspondió a la Clase B. En el segmento de viviendas de baja altura, en 2023 la nueva oferta total alcanzó las 272 unidades, un 82 % menos interanual. La nueva oferta incluyó 87 unidades, de las cuales 58 provienen del nuevo proyecto Solasta Mansion en Ha Dong y 29 del proyecto An Lac Green Symphony en Hoai Duc. La oferta primaria alcanzó las 710 unidades provenientes de 16 proyectos, lo que supone una disminución del 2 % intertrimestral y del 23 % interanual. Las casas adosadas son el producto principal, con una cuota de mercado del 44 %.

El rango de precios común en ambos segmentos se mantiene elevado. Los apartamentos con precios entre 51 y 70 millones de VND/m² representan el 63 % de la nueva oferta, un 24 % más que el año anterior. Estos apartamentos constituyen el 49 % de las unidades vendidas, un 21 % más que el año anterior. Los apartamentos con precios superiores a 4 mil millones de VND representan el 42 % de las unidades vendidas en 2023, frente al 3 % en 2019. Los apartamentos con precios entre 2 y 4 mil millones de VND representan el 55 % de la cuota de mercado. Solo el 3 % de los apartamentos tienen un precio inferior a 2 mil millones de VND.

Debido a la oferta limitada, los precios promedio de venta en el mercado siguen aumentando (Foto: Red Social)

Además, si bien la mayoría de los promotores no modificaron los precios, el elevado precio de las viviendas de baja altura incrementó los precios de venta al público. Por ejemplo, el precio de las villas nuevas aumentó un 55 % intertrimestral, hasta alcanzar los 160 millones de VND/m² de terreno, debido principalmente a la venta de viviendas a bajo precio en Me Linh durante el tercer trimestre de 2023. El precio de las casas adosadas aumentó un 3 % intertrimestral, hasta los 194 millones de VND/m² de terreno. El precio de los locales comerciales también aumentó un 3 % intertrimestral, hasta los 328 millones de VND/m² de terreno.

Según Do Thu Hang, Directora Senior de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi: “El segmento de la vivienda continúa experimentando un aumento de precios debido al incremento de los costos de terrenos y construcción, el desarrollo de infraestructuras y la mejora de la calidad. La oferta limitada en el mercado persiste, lo que conlleva un continuo aumento del precio medio de venta de viviendas nuevas en todo el mercado”.

En el cuarto trimestre de 2023 se vendieron 3.045 apartamentos, lo que representa un aumento del 45% con respecto al trimestre anterior y del 5% interanual. La nueva oferta tuvo una tasa de absorción del 46%. Por otro lado, el segmento de viviendas de baja altura registró el menor volumen de transacciones en muchos años. El número de transacciones en el cuarto trimestre de 2023 disminuyó un 37% con respecto al trimestre anterior y un 67% interanual. La tasa de absorción en el trimestre fue de tan solo el 9%, lo que supone una caída de 5 puntos porcentuales con respecto al trimestre anterior y de 12 puntos porcentuales interanuales. En 2023, se vendieron únicamente 359 unidades, la cifra más baja desde 2014. El total de transacciones de viviendas de baja altura disminuyó un 76% interanual y la tasa de absorción en 2023 fue de tan solo el 36%, lo que supone una caída de 31 puntos porcentuales interanuales.

Ante la baja tasa de absorción, la Sra. Hang analizó: “Persisten las dudas entre los compradores. De hecho, la mayoría de los apartamentos vendidos en el primer trimestre de 2023 corresponden a proyectos donde el inversor es solvente, cuenta con garantías legales y ha cumplido con sus obligaciones financieras. Por lo tanto, a pesar del apoyo en términos de tasas de interés de préstamos bancarios para cubrir necesidades reales de vivienda, los compradores tienen ciertas inquietudes respecto a aspectos legales. Además, a los bancos también les preocupa que el inversor no haya cumplido con las obligaciones legales del proyecto para completar los trámites del préstamo. Esto influye indirectamente en la decisión de los compradores y en la cantidad de viviendas vendidas, y explica que, si bien las tasas de interés de los préstamos han disminuido, la tasa de absorción aún no es alta”.

¿Qué oportunidades existen para los compradores de vivienda con necesidades reales de alojamiento?

Según la Sra. Hang, ante la escasez de oferta y los elevados precios de la vivienda nueva, la oportunidad para quienes realmente necesitan una vivienda podría estar en el mercado secundario. Este mercado ofrece la ventaja de una amplia gama de opciones de compra, adaptadas a diferentes presupuestos y con mayor seguridad jurídica. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado de las villas en el mercado secundario es un 7 % inferior al precio medio de la vivienda nueva, las casas adosadas en el mercado secundario son un 24 % más baratas y los locales comerciales en el mercado secundario son un 40 % más baratos.

Do Thu Hang, Directora Senior de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi

Al mismo tiempo, los compradores de vivienda pueden esperar una mayor oferta gracias al desarrollo de la infraestructura. Proyectos de inversión en infraestructura como las carreteras de circunvalación 3, 5 y 4 ampliarán el mercado inmobiliario de Hanói, con el objetivo de desconcentrar la demanda en las zonas céntricas y del centro de la ciudad. El desarrollo de la infraestructura impulsará la demanda de vivienda en provincias y zonas vecinas con precios razonables y mayor disponibilidad de terrenos.

El informe de Savills también señala que esto representa un aspecto positivo para la oferta, ya que la disponibilidad de viviendas en zonas periféricas y provincias vecinas contribuirá cada vez más a satisfacer las necesidades de vivienda de Hanói. En consecuencia, en 2024, el mercado recibirá 12 100 apartamentos nuevos, de los cuales el 87 % se concentrará en los distritos de Hoang Mai, Nam Tu Liem y Ha Dong. Hung Yen y Bac Ninh aportarán aproximadamente 203 000 apartamentos entre 2024 y 2026. Para 2026, se prevé que el segmento de viviendas de baja altura cuente con 14 000 apartamentos nuevos provenientes de 37 proyectos. Grandes proyectos como Vinhomes Co Loa o Vinhomes Wonder Park incrementarán la oferta de viviendas de baja altura en el mercado.

Además, se espera que la aprobación de la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios y, más recientemente, la Ley de Tierras, tenga un impacto positivo en el mercado. «La normativa que exige a los inversores cumplir con sus obligaciones financieras antes de la constitución de futuros productos es uno de los elementos que refuerza la confianza de los compradores. Por lo tanto, se prevé que en 2024-2025 y el período subsiguiente, la confianza en el mercado se fortalecerá aún más, los productos serán ofrecidos por inversores de renombre con verdadera capacidad financiera, lo que dará como resultado un mercado más equilibrado y diverso», afirmó la Sra. Hang.

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Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html