Desbloqueando la historia de la vivienda asequible

Tal como estaba previsto, Investment Newspaper me pidió nuevamente que escribiera un artículo sobre el tema de la "vivienda asequible".

Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home, Experto en Vivienda Social

1.

Para ser honesto, aunque he participado en muchas entrevistas de televisión sobre esta historia y también he escrito muchos artículos sobre vivienda en el último año, cada vez que se menciona el tema de la "vivienda asequible", me resulta difícil.

Es difícil no sólo porque esta historia ha sido analizada y diseccionada por demasiados expertos e investigadores, y si puedo escribir algo mejor o no, sino también porque en la práctica, trabajando como consultor de desarrollo de proyectos, corredor e incluso en algunos aspectos, el papel de un inversor, pero en realidad hacer "vivienda asequible" tiene demasiados obstáculos.

El potencial financiero es una cosa y determina en gran medida el éxito de un proyecto de inversión inmobiliaria, pero la historia de construir una estrategia de precios que sea realmente "asequible" para la mayoría de las personas con necesidades reales de vivienda de acuerdo a la realidad actual es un enorme desafío para cualquier negocio.

Poseer un terreno lo suficientemente grande es solo una condición necesaria para la ejecución de un proyecto (sin mencionar si el proyecto de vivienda es caro o económico), pero la condición suficiente es una larga serie de trámites que pueden tardar varios años en completarse. Esto ni siquiera considera si el terreno está en la planificación urbanística y es elegible para la conversión de uso del suelo (en los casos en que no sea terreno no agrícola ).

Esto demuestra que el proceso es muy largo y que los costos de entrada de un proyecto suelen ser muy elevados. Con el largo proceso actual de aprobación de proyectos, los costos de entrada suelen ser muy elevados, y el más alto suele ser el costo del terreno. Sin mencionar la historia del interés cuando la mayoría de las empresas tienen que recurrir al apalancamiento financiero.

Supongamos que necesita un préstamo de 300 mil millones de VND para comprar un terreno e implementar un proyecto. Por lo tanto, por cada año de retraso en la finalización de los trámites del proyecto, la empresa pierde el 10 % del costo de los intereses del préstamo, que asciende a 30 mil millones de VND. Para garantizar la eficiencia de la inversión, la empresa se ve obligada a añadir este costo al precio, lo que impide que el precio de venta sea inferior.

Esto ocurre con la "vivienda asequible" normal, pero en la historia de la vivienda social es mucho más difícil, cuando los procedimientos y las políticas de inversión preferenciales para los inversores según las leyes vigentes anteriores parecen ser "preferenciales" pero en realidad no son tan "preferenciales" como los inversores imaginan.

Por ejemplo, la Cláusula 3 del Artículo 54 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula que los inversores deben reservar al menos el 20% de la superficie de vivienda social del proyecto para alquiler, y que solo puede venderse después de 5 años. De hecho, con cada proyecto de vivienda social, los inversores solo tienen derecho a una ganancia máxima del 10%, mientras que deben reservar hasta el 20% de la superficie para alquiler, por lo que prácticamente no hay ganancias.

Sin mencionar una serie de otras regulaciones sobre tasas preferenciales por uso del suelo para vivienda social, que obligan a las empresas a pagar por adelantado y deducir posteriormente. Si los trámites del proyecto demoran unos cinco años, las empresas prácticamente se paralizarán.

2.

De hecho, después de que la Ley de Vivienda (enmendada) se aprobara oficialmente a finales del año pasado, yo y muchos colegas del sector nos sentimos aliviados de que al menos el organismo que la redactó hubiera reconocido el problema y realizado cambios más prácticos en las disposiciones de la ley.

En particular, desde la desvinculación de los sujetos de los compradores de vivienda hasta la regulación de que los inversionistas del proyecto tendrán políticas preferenciales al momento de implementar proyectos de vivienda social, también ha aclarado los obstáculos de larga data que han dificultado el desarrollo de este segmento.

Por ejemplo, según el artículo 85: exención de tasas de uso de la tierra, alquiler de la tierra, impuesto al valor agregado preferencial, impuesto a la renta corporativa...; préstamos con tasas de interés preferenciales; apoyo del Comité Popular Provincial para conectar el sistema de infraestructura técnica del proyecto con el sistema de infraestructura técnica regional, asegurando la sincronización de la infraestructura social dentro y fuera del alcance del proyecto;

Además, los inversores tienen derecho a un beneficio máximo del 10% del coste total de la inversión en la construcción del área de construcción de viviendas sociales; tienen derecho a un máximo del 20% del área total del terreno residencial para la inversión en la construcción de instalaciones de negocios, servicios, comerciales o viviendas comerciales o el 20% de la superficie total del suelo de las viviendas para negocios, servicios y comerciales; tienen derecho a una contabilidad separada y a disfrutar de todos los beneficios del área de instalaciones de negocios, servicios, comerciales o viviendas comerciales; Otros incentivos de acuerdo con las disposiciones de la ley (si las hubiera).

Además de los cambios fundamentales en la Ley de Vivienda (enmendada), la Ley de Tierras (enmendada) aprobada aproximadamente un mes después también cambió muchos contenidos para eliminar dificultades con el fin de reducir los procedimientos de inversión "complicados", "superpuestos" y "entrelazados" de muchas leyes especializadas.

Se trata de cambios innovadores y también muy receptivos por parte del organismo de gestión estatal para crear un entorno de inversión más armonioso, transparente y claro.

Al menos esto ayudará a los líderes empresariales a evitar tener que correr de una agencia a otra para encontrar una solución y aún así no poder encontrarla porque un lugar puede estar haciéndolo bien, pero otro puede estar haciéndolo mal.

Solo contando los procesos de "A nivel comunal se le pregunta al nivel distrital", "A nivel distrital se le pregunta al nivel provincial", "A nivel provincial se le pregunta al nivel ministerial" y "A nivel ministerial se le pregunta al primer ministro ", el ciclo promedio de preguntas y respuestas, según mis cálculos, también toma hasta tres meses. Y si este proceso se puede acortar, también reducirá significativamente el costo del precio de la vivienda calculado por m² cuando llegue a las personas con necesidades reales de vivienda.

Un proyecto de vivienda social en la provincia de Khanh Hoa .

3.

En general, la realidad demuestra que la falta de vivienda asequible no es un problema exclusivo de Vietnam, sino de muchos países del mundo, incluidos los desarrollados. Y resolver el problema de la vivienda, y en especial el de la vivienda asequible, no es algo que una sola persona u organización pueda resolver de la noche a la mañana, sino que requiere la contribución de todos los sectores de la sociedad, el esfuerzo conjunto de los sectores público y privado, y de la ciudadanía.

En el informe presentado por el Presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh, a la Asamblea Nacional en la sesión de la mañana del 20 de mayo, la 7ª Sesión, hubo opiniones que sugieren que el Gobierno evalúe y tenga soluciones para estabilizar la situación y al mismo tiempo solicita que el Gobierno ordene una inspección integral del desarrollo de la vivienda social en el pasado, identifique las dificultades, las deficiencias, las violaciones y la negatividad para manejarlas estrictamente de acuerdo con las disposiciones de la ley.

Estoy de acuerdo con la inspección, ya que el mecanismo y la política representan un desafío, pero son cruciales para cambiar la ineficaz realidad actual. La pregunta es qué inspeccionaremos y cómo lo haremos para lograr una solución y una mejora razonables, evitando crear una mentalidad negativa que atraiga a los inversores a este segmento tan difícil.

Actualmente, de acuerdo con la Cláusula 4, Artículo 1 del Decreto No. 49/2021/ND-CP, los proyectos de vivienda comercial con una escala de uso del suelo de 2 hectáreas o más en áreas urbanas especiales y tipo 1, o 5 hectáreas o más en áreas urbanas tipo 2 y 3 deben reservar el 20% del área total del suelo para la construcción de viviendas sociales.

En teoría, este fondo de tierras debe ser terreno limpio (desbrozado), incluso con infraestructura, y en realidad, cada provincia de las 63 provincias/ciudades tiene una zona urbana. Entonces, ¿por qué todavía hay muchas provincias que no han implementado proyectos de vivienda social? ¿Adónde se destina este fondo de tierras? Por lo tanto, este es un asunto que requiere una inspección minuciosa, de acuerdo con la solicitud de la Comisión de Economía de la Asamblea Nacional.

Por supuesto, además, en artículos anteriores he mencionado muchos casos de personas pobres y desfavorecidas que tienen dificultades para acceder a vivienda social debido a problemas de procedimiento. La normativa actual, que establece que solo los "funcionarios, funcionarios y empleados públicos" son uno de los 10 grupos de sujetos elegibles para comprar vivienda social, pero que los trabajadores que solo han firmado contratos y aún no están en nómina, supone una gran limitación que debe revisarse y eliminarse para eliminar la situación de las personas pobres que, si bien son elegibles para comprar vivienda social, siguen esperando con ansias simplemente por carecer de un sello local.

Si la persona comprada tiene bajos ingresos o no también es un tema controvertido. De hecho, muchas personas pueden tener un salario principal bajo, pero su trabajo secundario puede ser muy alto, y el sistema de datos actual no es capaz de detectarlo.

4.

Algo que valoro de la reciente revisión de los proyectos de ley es que el organismo redactor ha sido muy receptivo, escuchando proactivamente las opiniones de los miembros del mercado, además de analizar y evaluar la realidad. Esto es positivo, ya que solo analizando a fondo las deficiencias reales de ambas partes podemos avanzar hacia la eliminación de obstáculos y la solución de las causas fundamentales de los problemas que enfrenta el mercado.

Por lo tanto, también espero que la historia de implementación, supervisión e inspección en el futuro también se base en el espíritu de apertura, enfoque y solución de los problemas centrales que enfrenta el mercado.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html