Desbloqueando la historia de la vivienda asequible

Como estaba previsto, el periódico Investment Newspaper me pidió de nuevo que escribiera un artículo sobre el tema de la "vivienda asequible".

Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home, Experto en Vivienda Social

1.

Sinceramente, aunque he participado en muchas entrevistas televisivas sobre este tema y también he escrito muchos artículos sobre vivienda en el último año, siempre que se menciona el tema de la "vivienda asequible", me resulta difícil.

Resulta difícil no solo porque esta historia ha sido analizada y diseccionada por demasiados expertos e investigadores, y sobre todo porque me pregunto si puedo escribir algo mejor o no, sino también porque en la práctica, trabajando como consultor de desarrollo de proyectos, intermediario e incluso, en algunos aspectos, como inversor, la creación real de "viviendas asequibles" presenta demasiados obstáculos.

El potencial financiero es una cosa y determina en gran medida el éxito de un proyecto de inversión inmobiliaria, pero la historia de construir una estrategia de precios que sea verdaderamente "asequible" para la mayoría de las personas con necesidades reales de vivienda según la realidad actual es un enorme desafío para cualquier empresa.

Poseer un terreno lo suficientemente grande es solo un requisito para llevar a cabo un proyecto (sin mencionar si el proyecto de vivienda es costoso o económico), pero el requisito suficiente implica una larga serie de trámites que pueden tardar varios años en completarse. Esto sin siquiera considerar si el terreno está incluido en la planificación y si es elegible para un cambio de uso de suelo (en los casos en que no se trate de terreno no agrícola ).

Esto demuestra que el proceso es muy largo y que los costos de los insumos de un proyecto suelen ser muy elevados. Con el actual proceso de aprobación de proyectos, que es muy extenso, los costos de los insumos son a menudo muy altos, siendo el costo del terreno el más elevado. Sin mencionar la cuestión de cuándo la mayoría de las empresas tienen que recurrir al apalancamiento financiero.

Supongamos que necesita un préstamo de 300 mil millones de VND para comprar un terreno y desarrollar un proyecto. Por cada año de retraso en la finalización de los trámites, la empresa pierde el 10% de los intereses del préstamo, es decir, 30 mil millones de VND. Para garantizar la rentabilidad de la inversión, se ve obligada a incluir este costo en el precio, lo que imposibilita una reducción del mismo.

Eso ocurre con las "viviendas asequibles" normales; en el caso de la vivienda social, la situación es mucho más difícil, ya que los procedimientos y las políticas de inversión preferenciales para los inversores, según las leyes vigentes, parecen ser "preferenciales", pero en realidad no lo son tanto como imaginan los inversores.

Por ejemplo, el apartado 3 del artículo 54 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula que los inversores deben reservar al menos el 20 % de la superficie de vivienda social del proyecto para alquiler, y que solo pueden venderla después de 5 años. En la práctica, con cada proyecto de vivienda social, los inversores solo obtienen un beneficio máximo del 10 %, a la vez que deben reservar hasta el 20 % de la superficie para alquiler, por lo que prácticamente no les queda margen de beneficio.

Sin mencionar otras regulaciones sobre tarifas preferenciales para el uso de suelo destinado a vivienda social, que exigen a las empresas el pago por adelantado con deducción posterior. Si el proceso del proyecto se prolonga durante unos cinco años, las empresas quedarán prácticamente paralizadas.

2.

De hecho, después de que la Ley de Vivienda (modificada) fuera aprobada oficialmente a finales del año pasado, tanto yo como muchos colegas del sector nos sentimos aliviados de que al menos el organismo redactor hubiera reconocido el problema e introducido cambios más prácticos en las disposiciones de la ley.

En particular, desde la desvinculación de los sujetos de compra de vivienda hasta la regulación que otorga a los inversores de proyectos políticas preferenciales al implementar proyectos de vivienda social, también se han aclarado los obstáculos de larga data que han dificultado el desarrollo de este segmento.

Por ejemplo, según el artículo 85: Exención de tasas por uso de la tierra, alquiler de la tierra; impuesto al valor agregado preferencial, impuesto sobre la renta de las sociedades...; préstamos con tasas de interés preferenciales; apoyo del Comité Popular Provincial para conectar el sistema de infraestructura técnica del proyecto con el sistema de infraestructura técnica regional, garantizando la sincronización de la infraestructura social dentro y fuera del ámbito del proyecto;

Además, los inversores tienen derecho a una ganancia máxima del 10% del costo total de inversión en construcción para el área de construcción de viviendas sociales; tienen derecho a un máximo del 20% del área total de terrenos residenciales para la inversión en la construcción de viviendas comerciales, de servicios o de negocios, o al 20% de la superficie total construida de viviendas para negocios, servicios o negocios; tienen derecho a la contabilidad separada y a disfrutar de la totalidad de la ganancia para el área de viviendas comerciales, de servicios o de negocios; Otros incentivos según las disposiciones legales (si las hubiere).

Además de los cambios fundamentales introducidos en la Ley de Vivienda (modificada), la Ley de Tierras (modificada), aprobada aproximadamente un mes después, también modificó muchos aspectos para eliminar dificultades y reducir los procedimientos de inversión "complicados", "superpuestos" e "entrelazados" de muchas leyes especializadas.

Se trata de cambios innovadores y receptivos por parte de los organismos estatales de gestión para crear un entorno de inversión más armonioso, transparente y claro.

Al menos esto ayudará a los líderes empresariales a evitar ir de una agencia o departamento a otro buscando una solución, para luego no encontrarla porque un lugar puede estar haciéndolo bien, pero otro puede seguir haciéndolo mal.

Tan solo contando el proceso de "El nivel comunal consulta al nivel distrital", "El nivel distrital consulta al nivel provincial", "El nivel provincial consulta al nivel ministerial", "El nivel ministerial consulta al primer ministro "... el ciclo promedio de preguntas y respuestas, según mis cálculos, también tarda hasta 3 meses. Y si este proceso se pudiera acortar, también se reduciría una parte significativa del costo de la vivienda, calculado por metro cuadrado, cuando llega a las personas con necesidades reales de vivienda.

Un proyecto de vivienda social en la provincia de Khanh Hoa .

3.

En general, la realidad demuestra que la falta de vivienda asequible no es un problema exclusivo de Vietnam, sino que afecta a muchos países del mundo, incluidos los desarrollados. Resolver el problema de la vivienda, y en especial la de la vivienda asequible, no es algo que pueda lograrse de la noche a la mañana por una sola persona u organización, sino que requiere la contribución de todos los sectores de la sociedad y el esfuerzo conjunto de los sectores público, privado y ciudadano.

En el informe presentado por el Presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh, ante la Asamblea Nacional en la sesión matutina del 20 de mayo, correspondiente a la 7ª Sesión, se expresaron opiniones que sugerían que el Gobierno evaluara la situación y buscara soluciones para estabilizarla, y al mismo tiempo se le solicitaba que ordenara una inspección exhaustiva del desarrollo de la vivienda social en el pasado, identificando las dificultades, deficiencias, violaciones y aspectos negativos para abordarlos estrictamente de acuerdo con las disposiciones legales.

Estoy de acuerdo con la inspección, ya que el mecanismo y la política representan un desafío, pero son de suma importancia para cambiar la actual situación ineficaz. La cuestión es qué inspeccionaremos y cómo lo haremos para encontrar una solución razonable y lograr mejoras, evitando así generar una mentalidad negativa que dificulte la inversión en este sector complejo.

Actualmente, según la Cláusula 4, Artículo 1 del Decreto No. 49/2021/ND-CP, los proyectos de vivienda comercial con una superficie de uso de suelo de 2 hectáreas o más en áreas urbanas especiales y de tipo 1, o de 5 hectáreas o más en áreas urbanas de tipo 2 y 3, deben reservar el 20% de la superficie total del terreno para la construcción de viviendas sociales.

En teoría, este fondo de tierras debería estar compuesto por terrenos limpios (despejados), incluso con infraestructura. En la práctica, cada una de las 63 provincias/ciudades cuenta con una zona urbana. Entonces, ¿por qué tantas provincias aún no han implementado ningún proyecto de vivienda social? ¿Adónde va este fondo? Por lo tanto, este es un tema que debe ser objeto de un análisis exhaustivo, tal como lo solicitó la Comisión de Asuntos Económicos de la Asamblea Nacional.

Por supuesto, además, en artículos anteriores he mencionado numerosos casos de personas pobres y desfavorecidas que tienen dificultades para acceder a la vivienda social debido a problemas de procedimiento. La normativa actual, que excluye a los funcionarios, empleados públicos y demás personal administrativo de los diez grupos que pueden optar a la vivienda social, mientras que los trabajadores que solo han firmado contratos pero aún no están en nómina, supone una enorme limitación que debe revisarse y eliminarse para acabar con la situación de las personas pobres que, teniendo derecho a comprar una vivienda social, siguen esperando con resignación simplemente por carecer de la documentación necesaria.

La cuestión de si la persona adquirida es realmente de bajos ingresos también resulta controvertida. En realidad, el salario principal de muchas personas puede ser bajo, pero sus ingresos extra pueden ser muy altos, y el sistema de datos actual no es capaz de detectarlo.

4.

Un aspecto que valoro de la reciente revisión de los proyectos de ley es la gran receptividad del organismo redactor, que ha escuchado activamente las opiniones de los participantes del mercado y ha analizado la situación real. Esto es positivo, ya que solo examinando a fondo las deficiencias de ambas partes podremos agilizar la superación de obstáculos y solucionar las causas profundas de los problemas que afronta el mercado.

Por lo tanto, también espero que la historia de la implementación, la supervisión y la inspección en el futuro se base igualmente en el espíritu de apertura, la concentración y la solución de los problemas fundamentales a los que se enfrenta el mercado.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html