En el evento de anuncio del "Informe del mercado inmobiliario del tercer trimestre de 2023" organizado por Batdongsan.com.vn en la mañana del 4 de octubre, los expertos evaluaron que el mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2023 todavía era difícil, pero también mostró signos positivos de demanda de transacciones y psicología del comprador.
Las políticas impactan positivamente en el mercado inmobiliario
Al revisar la situación macroeconómica y el mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2023, el Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto y Director Comercial de Batdongsan.com.vn, compartió que en el último trimestre, la situación macroeconómica fue relativamente estable, las actividades comerciales y la emisión de bonos mejoraron; se introdujeron muchas políticas nuevas para apoyar el mercado, como la Circular 06, el Aviso 297 del Primer Ministro para resolver las dificultades en las fuentes de crédito y las tasas de interés de los préstamos.
Además, el Gobierno sigue acelerando y ejecutando con urgencia muchos proyectos de infraestructura clave, lo que genera mucha información positiva en general sobre el sentimiento del mercado.
Aunque la situación económica se mantiene estable, el mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2023 aún no ha mejorado. Tanto el número de propiedades en venta como el interés siguen disminuyendo en comparación con el mismo período.
En consecuencia, en el caso de los terrenos, el interés a nivel nacional disminuyó casi un 10% en comparación con el trimestre anterior. En comparación con marzo de 2023, el interés por los terrenos en la región Norte disminuyó un 73%; el de las provincias del Sur también disminuyó un 71%, y la región Central registró la mayor disminución, con más del 75%. El volumen de transacciones de terrenos no ha mejorado, principalmente debido a la incertidumbre sobre la legalidad y a precios de venta inadecuados.
Sr. Nguyen Quoc Anh - Director general adjunto y director de ventas de Batdongsan.com.vn.
En el caso de las viviendas de baja altura, la fuerte caída tanto de la demanda como del poder adquisitivo es más común, especialmente en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. En consecuencia, en el tercer trimestre de 2023, las búsquedas de casas adosadas a nivel nacional disminuyeron un 52%, las de villas un 48% y las de casas particulares un 42% en comparación con el mismo período de 2022.
Las búsquedas de casas adosadas en Hanói cayeron más del 40%, y en Ciudad Ho Chi Minh, casi un 60%. Incluso las casas adosadas comerciales en mercados turísticos clave también sufrieron una fuerte caída en el último trimestre y la recuperación aún no es evidente.
Los apartamentos son el único tipo de inmueble menos afectado, ya que satisfacen necesidades reales de vivienda. Si bien otros tipos de inmuebles han disminuido, el número de búsquedas de apartamentos a nivel nacional aumentó ligeramente un 3%, y el número de búsquedas de alquileres también aumentó un 6%. La demanda de apartamentos en Hanói aumentó un 6%, y en Ciudad Ho Chi Minh, un 1%.
La tasa de transacciones exitosas de apartamentos muestra indicios de mejora; se espera una buena recuperación para este tipo de propiedad. Los precios de los apartamentos no tienden a bajar, sino que se mantienen estables, incluso con ligeros aumentos en algunos productos y zonas. En comparación con el primer trimestre de 2023, el precio de venta de los apartamentos en Hanói aumentó en promedio entre un 4% y un 5% en el tercer trimestre de 2023, mientras que los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se han mantenido estables en el pasado.
¿Cuánto tiempo tardará en recuperarse cada tipo de inmueble?
Al hablar sobre el tiempo de recuperación del mercado inmobiliario, los expertos coinciden en que 2024 marcará el momento de la reversión. Sin embargo, el tiempo de recuperación para cada tipo de inmueble será diferente.
En concreto, el Sr. Nguyen Quoc Anh dijo que el tipo de terreno, a pesar de un fuerte descenso, sigue siendo un segmento que atrae gran atención en el mercado inmobiliario vietnamita, representando el 28% de las opciones de compra de los clientes que participaron en una encuesta de Batdongsan.com.vn.
De los cuales, el 46% de los inversores optan por gastar dinero en comprar terrenos, el 32% de los clientes que desean ampliar su espacio habitable también optan por comprar terrenos.
En términos de fluctuaciones de precios, los precios de la tierra han estado creciendo continuamente desde 2018. En consecuencia, los precios de la tierra a nivel nacional en el tercer trimestre de 2023 aumentaron un 38% en comparación con el mismo período de 2018, el mercado del sur tuvo el mayor aumento en los precios de la tierra en el país, casi el 71%, mientras que las provincias del norte registraron un aumento de alrededor del 51% en los últimos 6 años.
Al evaluar las perspectivas de recuperación del mercado de suelo, según una encuesta realizada a 1.000 corredores inmobiliarios, el 25% de los corredores cree que el mercado de suelo no se recuperará hasta el cuarto trimestre de 2024, alrededor del 17% cree que se recuperará en el tercer trimestre de 2024 y el 22,6% cree que el punto de reversión será el segundo trimestre de 2024.
Respecto a este tema, el Sr. Quoc Anh dijo que, en comparación con otros tipos, el tiempo de recuperación del mercado de tierras puede ser más lento debido a muchos factores.
En términos de crecimiento económico, se pronostica que la economía no se recuperará hasta 2024. El crédito abierto para la inversión inmobiliaria sigue siendo muy bajo y las tasas de interés están disminuyendo gradualmente, pero al ritmo actual de disminución, se espera que se necesiten entre 3 y 4 trimestres para volver a la tasa de interés de 2021.
Además, se prevé que la tasa de desembolso de la inversión pública se dispare en 2025, y que la ley de tierras se apruebe a finales de 2024, cuya entrada en vigor tardará un tiempo. Asimismo, la confianza del mercado sigue siendo baja en los segmentos inmobiliarios de inversión y especulación, que no satisfacen las necesidades reales de vivienda.
Por lo tanto, el Sr. Quoc Anh predice que el suelo se recuperará más lentamente que otros tipos y que es posible que no sea hasta finales de 2024 que este mercado se revierta.
Fuente: Batdongsan.com.vn
En cuanto a los inmuebles de baja altura, el Sr. Le Bao Long, Director de Estrategia de Batdongsan.com.vn, afirmó que, actualmente, entre los tipos de vivienda de baja altura, las viviendas unifamiliares son las que registran mejores transacciones, mientras que las casas adosadas y las villas adyacentes siguen estancadas. La actividad comercial y minorista no se ha recuperado debido a la difícil situación económica y la baja actividad turística.
Por lo tanto, es probable que el tiempo de recuperación de las viviendas de baja altura, en comparación con los terrenos, sea mejor, pero existen diferencias según la región. En concreto, en Hanói, se prevé que las zonas urbanas suburbanas del norte y el este sean las dos zonas con mayor potencial. En cuanto a Ciudad Ho Chi Minh, el este también es la zona con mayor potencial.
La presión de la recuperación pospandemia y la recesión económica dificultan el desarrollo de las actividades comerciales y de servicios en Vietnam. La rentabilidad de los alquileres aún se está recuperando gradualmente a los niveles prepandemia, y los proyectos de infraestructura de conexión están tomando forma gradualmente, por lo que se prevé que el mercado de viviendas de baja altura podría recuperarse a finales del tercer trimestre y en el cuarto trimestre de 2024.
En cuanto al tipo de apartamento, según una encuesta anterior, alrededor del 27% de los corredores cree que los apartamentos se recuperarán en el cuarto trimestre de 2023; el 42% cree que este tipo se recuperará en los primeros 6 meses de 2024.
En general, se prevé que este tipo de vivienda lidere la recuperación del sector inmobiliario. El Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en el sur, afirmó que es probable que el mercado de apartamentos se recupere antes que otros tipos de vivienda, con una caída prevista para el primer trimestre de 2024 y, a más tardar, para el segundo trimestre de 2024 .
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