Polémica sobre la regulación de los depósitos inmobiliarios

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En el proyecto de ley presentado por primera vez a la Asamblea Nacional (AN) para su consulta (Presentación n.º 108/TTr-CP, de 5 de abril, del Gobierno), se establece que los inversores en proyectos que vendan viviendas y obras de construcción en el futuro, así como la transferencia y el arrendamiento de derechos de uso de terrenos con infraestructura en el proyecto, deberán tramitarse a través de un mercado inmobiliario (Artículo 57). Estas propuestas suscitaron numerosas opiniones contrarias, incluyendo numerosos desacuerdos por parte de expertos y algunos diputados de la AN.

2 opciones

Con base en las opiniones de los delegados de la Asamblea Nacional en la quinta sesión, el organismo redactor coordinó con las agencias pertinentes la investigación, asimilación y revisión. En el informe sobre la asimilación, revisión y finalización del último proyecto de ley, enviado a la Comisión de Economía de la Asamblea Nacional, el Gobierno acordó eliminar la norma que exige que las transacciones inmobiliarias se realicen a través del pleno (Artículo 57), y en su lugar, solo se incentiva a las entidades a hacerlo.

"La aceptación de la agencia redactora es oportuna y muy bienvenida, ya que si se requiere que algunas transacciones inmobiliarias se realicen a través de un tercero, un mercado inmobiliario, se generarán procedimientos y costos adicionales, lo que aumentará los precios de los bienes raíces en el contexto de la ley que ya cuenta con regulaciones sobre notarización y certificación de contratos", expresó el experto legal inmobiliario Nguyen Van Dinh.

Otra disposición destacable del proyecto de ley son las condiciones para que los inversores obtengan depósitos en transacciones inmobiliarias. En la cláusula 5 del artículo 23 del último proyecto de ley, el organismo redactor propone dos opciones.

Tranh cãi về quy định đặt cọc bất động sản - Ảnh 1.

Aún existen numerosas opiniones contradictorias sobre la regulación de los depósitos en las ventas y transacciones inmobiliarias propuesta en el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado). Foto: TAN THANH

Opción 1: El inversor en un proyecto inmobiliario solo podrá cobrar el depósito, según lo acordado con el cliente, cuando la vivienda u obra cuente con un diseño básico tasado por un organismo estatal, cuente con al menos uno de los documentos sobre derechos de uso del suelo especificados en la Cláusula 2, Artículo 25 de esta Ley y haya completado el trámite de notificación del inicio de la construcción de la obra conforme a lo dispuesto en la ley. El contrato de depósito debe indicar claramente el precio de venta y el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda u obra, y el importe del depósito no debe superar el 10 % del precio de venta y el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda u obra.

Opción 2: Los inversionistas en proyectos inmobiliarios sólo podrán cobrar depósitos según lo pactado con los clientes cuando las obras de vivienda y construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y se hayan realizado las transacciones de conformidad con las disposiciones de esta ley.

¿Reducir o eliminar el requisito de depósito?

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), expresó su desacuerdo con algunos puntos de la opción 1, ya que no son muy relevantes para proteger los intereses de los clientes, especialmente de los particulares. En concreto, el importe del depósito estipulado en la opción 1 debería revisarse.

Un monto de depósito no superior al 5% es un nivel razonable según la práctica social y garantiza que el depósito no tenga fines de movilización de capital y tenga un valor suficiente para que tanto el depositante como el receptor del depósito cumplan conscientemente con el acuerdo. De esta manera, también ayuda al inversor del proyecto a comprender las necesidades y preferencias de los clientes para perfeccionar y mejorar la calidad de los productos, servicios y productos del proyecto.

Mientras tanto, el experto Nguyen Van Dinh afirmó que, en teoría, es necesario evaluar si el depósito se encuentra dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Negocios Inmobiliarios. Según él, la relación entre quien desea vender (inversionista) y quien desea comprar (cliente potencial) es una relación civil, regulada por el derecho civil.

Según el artículo 328 del Código Civil, un depósito es cuando una parte entrega a la otra parte una suma de dinero o metales preciosos, piedras preciosas u otros objetos de valor (denominados colectivamente el depósito) por un período de tiempo para garantizar la celebración o el cumplimiento de un contrato.

Por lo tanto, si el propósito del contrato de depósito entre el vendedor y el comprador es solo asegurar que cuando ambas partes estén calificadas, celebrarán un contrato de compraventa de apartamento (para reservar un lugar), ¿puede la ley especializada (Ley de Negocios Inmobiliarios) limitar el tiempo de recepción del depósito o el valor del mismo?

Según el Sr. Dinh, para garantizar la eficacia de la política y evitar conflictos legales, la Ley de Negocios Inmobiliarios no necesita regular los depósitos. En cambio, es necesario regular estrictamente la venta de viviendas, las futuras obras de construcción, la movilización y el uso de capital por parte de los inversores, y, al mismo tiempo, establecer sanciones estrictas para las infracciones. Por lo tanto, las disposiciones sobre las condiciones para recibir depósitos y su valor deberían eliminarse del proyecto de ley.

Sr. LE HOANG CHAU, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA):

Problemas de transferencia de proyectos

En cuanto a las normas sobre la transferencia de proyectos, el artículo 38 del proyecto establece claramente el principio de transferencia total o parcial del proyecto. En particular, la cláusula 3 del artículo 38 estipula que, tras la transferencia, el inversor puede heredar el proyecto, pero este principio no es coherente con el artículo 39 del proyecto. Específicamente, el punto C, cláusula 1 del artículo 39 exige que, en caso de transferencia de proyectos, el inversor debe completar la infraestructura...

De hecho, los vendedores y compradores de proyectos tienen ideas completamente diferentes. Los compradores tienen dinero, ideas diferentes y desean invertir en cambiar el estado actual del proyecto. Por lo tanto, tras recibir la transferencia, pueden ajustar la planificación 1/500, aceptar pagar más, cumplir con las obligaciones financieras y, en lugar de usar la infraestructura antigua, construir nueva. Si bien la Cláusula 3, Artículo 39, exige la finalización de la nueva infraestructura para permitir la transferencia, esto representa un inconveniente para el cedente. Mientras la normativa siga vigente, dificultará las fusiones y adquisiciones (M&A) de proyectos, al no crear condiciones favorables para la transferencia, y muchos inversores sin capacidad tendrán dificultades para encontrar nuevos inversores.

Dr. PHAM ANH KHOI, Director General de FINA Real Estate Financial Services Company:

Las regulaciones deben garantizar el equilibrio

La Asamblea Nacional ha debatido y aprobado numerosos aspectos importantes de la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada). Sin embargo, todas las decisiones deben ser equilibradas entre los participantes del mercado, incluyendo compradores y vendedores de bienes raíces. Si la ley dificulta la compra o venta de bienes, se perderá el equilibrio. Por ejemplo, si la regulación de las condiciones de venta de productos es demasiado estricta, los inversores no podrán o tendrán dificultades para movilizar capital, se dificultará la ejecución de proyectos y aumentarán los costos; los productos que se comercializarán serán bajos y el precio de venta superará las posibilidades de los compradores.

Incluso el Estado perderá ingresos presupuestarios, otras industrias relacionadas con el sector inmobiliario como materiales de construcción, instalación, los trabajadores perderán sus empleos... y toda la economía también se verá afectada.

Sr. LE HUU NGHI, Director General de Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Deberían existir regulaciones para gestionar el dinero movilizado.

Existen regulaciones innecesarias que la Asamblea Nacional debería ignorar, pues la obligatoriedad solo implica un mayor gasto de personal para su verificación y supervisión. Por ejemplo, la regulación del depósito es un asunto civil, decidido tanto por el comprador como por el vendedor. Si el comprador acepta el depósito pero no compra, este se perderá; y si el vendedor se queda con el dinero y cancela el contrato, se le devolverá el depósito.

La regulación de las operaciones a través del mercado de valores debería ser una decisión libre del inversor, ya que sabrá qué mercado de valores tiene la capacidad de elegir; de lo contrario, venderá el producto él mismo y será responsable ante el cliente. De hecho, si la regulación fuera obligatoria, muchos mercados de valores poco fiables, que solo buscan vender el producto para obtener comisiones, exagerarán la verdad y se equivocarán sobre el proyecto para vender el producto a los clientes. El inversor asumirá toda la responsabilidad.

Lo importante en el sector inmobiliario es gestionar el flujo de caja del inversor. ¿Dónde invierten el dinero de los clientes? Si no se gestiona, lo usarán arbitrariamente y no lo destinarán a la ejecución del proyecto, lo cual supone un riesgo para los clientes.

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