Polémica en torno a la normativa sobre depósitos inmobiliarios

En el proyecto de ley presentado por primera vez a la Asamblea Nacional para recibir comentarios (Proyecto de Ley N.° 108/TTr-CP del Gobierno, de fecha 5 de abril), se incluye una disposición que obliga a los inversionistas del proyecto que vendan viviendas y obras de construcción en el futuro, así como a transferir y arrendar derechos de uso de suelo con infraestructura dentro del proyecto, a operar a través de una plataforma de negociación inmobiliaria (Artículo 57). Estas propuestas suscitaron numerosas opiniones contrarias, incluyendo desacuerdos de expertos y algunos diputados de la Asamblea Nacional.

2 opciones

Con base en las opiniones de los delegados de la Asamblea Nacional durante la quinta sesión, el organismo redactor coordinó con los organismos pertinentes la investigación, el análisis y la revisión de las propuestas. En el informe sobre el análisis, la revisión y la finalización del último proyecto de ley, remitido a la Comisión de Asuntos Económicos de la Asamblea Nacional, el Gobierno acordó eliminar la disposición que exigía que las transacciones inmobiliarias se realizaran mediante votación en la asamblea (Artículo 57), limitándose a incentivar a las entidades a hacerlo.

"La aceptación de la agencia de redacción es oportuna y muy bienvenida porque si se requiere que algunas transacciones inmobiliarias pasen por un tercero, una plataforma de negociación inmobiliaria, se crearán procedimientos y costos adicionales, lo que aumentará los precios de los bienes raíces en el contexto de la ley que ya cuenta con regulaciones sobre la notarización y certificación de contratos", expresó su opinión el Maestro Nguyen Van Dinh, experto legal inmobiliario.

Otra disposición destacable del proyecto de ley son las condiciones para que los inversores recauden depósitos en transacciones inmobiliarias. En el apartado 5 del artículo 23 del último proyecto de ley, el organismo redactor propone dos opciones.

Aún existen numerosas opiniones divergentes sobre la normativa relativa a los depósitos en las compraventas y transacciones inmobiliarias propuesta en el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada). Foto: TAN THANH

Opción 1: El inversor en el proyecto inmobiliario solo podrá cobrar el depósito conforme al contrato con el cliente cuando la vivienda o la obra cuente con un diseño básico aprobado por un organismo estatal y el inversor posea al menos uno de los documentos que acrediten los derechos de uso del suelo especificados en el apartado 2 del artículo 25 de esta Ley, y haya completado el procedimiento para notificar el inicio de la construcción de acuerdo con la normativa vigente. El contrato de depósito deberá indicar claramente el precio de venta o el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o la obra, y el importe del depósito no podrá superar el 10 % de dicho precio.

Opción 2: Los inversores en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos de acuerdo con el contrato con los clientes cuando las obras de vivienda y construcción hayan cumplido todas las condiciones para iniciar el negocio y hayan realizado transacciones de conformidad con las disposiciones de esta ley.

¿Reducir o eliminar el requisito de depósito?

El Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), expresó su desacuerdo con algunos puntos de la opción 1, ya que no protege adecuadamente los intereses de los clientes, especialmente de los clientes individuales. En concreto, el monto del depósito estipulado en la opción 1 debería revisarse.

Un depósito que no supere el 5% se considera un nivel razonable según la práctica social y garantiza que no se destine a la captación de capital y que su valor sea suficiente para que tanto el depositante como el receptor cumplan conscientemente con el acuerdo. De este modo, también ayuda al inversor del proyecto a comprender las necesidades y preferencias de los clientes para perfeccionar y mejorar la calidad de los productos, servicios e infraestructuras del proyecto.

Mientras tanto, el experto Nguyen Van Dinh afirmó que, en teoría, es necesario evaluar si el depósito se encuentra dentro del ámbito de la Ley de Negocios Inmobiliarios. Según él, la relación entre quien desea vender (inversionista) y quien desea comprar (cliente potencial) es una relación civil, regulada por el derecho civil.

Según el artículo 328 del Código Civil, un depósito es cuando una parte entrega a la otra una suma de dinero o metales preciosos, piedras preciosas u otros objetos de valor (denominados colectivamente el depósito) por un período de tiempo para garantizar la celebración o el cumplimiento de un contrato.

Por lo tanto, si el propósito del contrato de depósito entre el vendedor y el comprador es únicamente garantizar que, cuando ambas partes estén cualificadas, formalicen un contrato de compraventa de un apartamento (para reservar una vivienda), ¿puede la legislación especializada (Derecho Mercantil Inmobiliario) limitar el plazo para recibir el depósito o el importe del mismo?

Según el Sr. Dinh, para garantizar la eficacia de la política y evitar conflictos legales, la Ley de Negocios Inmobiliarios no necesita regular los depósitos. En cambio, es necesario regular el control estricto sobre la venta de viviendas, las obras futuras, la captación y el uso del capital por parte de los inversores, y al mismo tiempo establecer sanciones severas para quienes infrinjan la ley. Por lo tanto, las disposiciones sobre las condiciones para recibir depósitos y sus importes deben eliminarse del proyecto de ley.

Sr. LE HOANG CHAU, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA):

Problemas de transferencia de proyectos

En lo que respecta a la normativa sobre la transferencia de proyectos, el artículo 38 del borrador establece claramente el principio de transferencia total o parcial del proyecto. En concreto, el apartado 3 del artículo 38 estipula que, tras la transferencia, el inversor puede heredar el proyecto, pero este principio no concuerda con el artículo 39 del borrador. Específicamente, el punto C del apartado 1 del artículo 39 exige que, en caso de transferencia del proyecto, el inversor complete la infraestructura...

De hecho, vendedores y compradores de proyectos tienen ideas completamente diferentes. Los compradores cuentan con capital, tienen una visión distinta y desean invertir en la transformación del proyecto. Por lo tanto, tras recibir la transferencia, pueden ajustar la planificación a escala 1/500, aceptan un mayor desembolso, cumplen con sus obligaciones financieras y, en lugar de utilizar la infraestructura existente, construyen una nueva. Sin embargo, la Cláusula 3 del Artículo 39 exige la finalización de la nueva infraestructura para permitir la transferencia, lo cual resulta inconveniente para el cedente. Mientras esta normativa siga vigente, dificultará las fusiones y adquisiciones de proyectos, al no crear condiciones favorables para la transferencia, y muchos inversores con recursos limitados tendrán dificultades para encontrar nuevos inversores.

Dra. PHAM ANH KHOI, Directora General de FINA Real Estate Financial Services Company:

Las regulaciones deben garantizar el equilibrio.

La Asamblea Nacional ha debatido y aprobado numerosos aspectos importantes de la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada). Sin embargo, todas las decisiones deben buscar un equilibrio entre los participantes del mercado, incluyendo compradores y vendedores de bienes raíces. Si la ley dificulta la actividad de alguno de ellos, se romperá dicho equilibrio. Por ejemplo, si la normativa sobre las condiciones de venta de productos es demasiado estricta, los inversionistas no podrán movilizar capital o lo tendrán dificultades para hacerlo, lo que dificultará la ejecución de proyectos y, en consecuencia, aumentarán los costos. Además, la oferta de productos en el mercado será baja y el precio de venta resultará inasequible para los compradores.

Incluso el Estado perderá ingresos presupuestarios, otras industrias relacionadas con el sector inmobiliario, como los materiales de construcción y la instalación, perderán sus empleos... y toda la economía se verá afectada.

Sr. LE HUU NGHI, Director General de Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Debería haber regulaciones para la gestión del dinero movilizado.

Existen regulaciones innecesarias que la Asamblea Nacional debería ignorar; su obligatoriedad solo implica un mayor gasto de personal para su verificación y supervisión. Por ejemplo, la regulación del depósito es un asunto civil, decidido entre el comprador y el vendedor. Si el comprador acepta depositar pero no realiza la compra, perderá el depósito; si el vendedor recibe el dinero y cancela el contrato, se le devolverá el depósito.

La decisión de regular o no las operaciones a través de la plataforma debería dejarse en manos del inversor, quien deberá elegir libremente la plataforma que mejor se adapte a sus necesidades. De lo contrario, podrían vender el producto directamente y ser responsables ante el cliente. Si la regulación es obligatoria, muchas plataformas poco fiables, cuyo único objetivo es obtener comisiones, exagerarán la verdad y falsearán información sobre el proyecto para venderlo a los clientes, siendo el inversor quien asumiría la responsabilidad total.

En el sector inmobiliario, lo fundamental es gestionar el flujo de caja del inversor. ¿Dónde invierten el dinero de los clientes? Si no se gestiona adecuadamente, lo usarán indiscriminadamente y no lo destinarán a la ejecución del proyecto, lo que supone un riesgo para los clientes.

Pham Dinh registró

Fuente: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm