Vietnam acoge grandes oportunidades procedentes de EE.UU. y China, ¿el sector inmobiliario industrial está en crisis?

Vietnam tiene una oportunidad histórica de destacarse mientras Estados Unidos y China compiten por la influencia en regiones clave. El sector inmobiliario industrial es el primero en beneficiarse.

Señales positivas. A principios del nuevo año, el mercado de valores continuó su tendencia alcista. Las acciones de bienes raíces industriales se negociaron con bastante actividad después de un año de avances en los precios en 2023. La inversión extranjera directa (IED) en 2023 también aumentó considerablemente. Se evalúa que el mercado inmobiliario de parques industriales de Vietnam se encuentra en un período vibrante y tiene mejores perspectivas que nunca en el contexto de las dos superpotencias, Estados Unidos y China, compitiendo por crear influencia en regiones importantes, incluida una Asia que se espera que despegue, incluido Vietnam. La asociación estratégica integral entre Vietnam y Estados Unidos se estableció en septiembre de 2023 y la política de construcción de una Comunidad de Futuro Compartido Vietnam-China promete brindar muchas oportunidades para el desarrollo económico . En un informe publicado recientemente, SSI Securities afirmó que la demanda de arrendamiento de terrenos para parques industriales (PI) será positiva en 2024. En consecuencia, se espera que la demanda de arrendamiento de terrenos en PI en el Norte aumente gracias a la tendencia de trasladar las instalaciones de producción de China a Vietnam, principalmente en la industria electrónica y de semiconductores. Según CBRE, a septiembre de 2023, Apple contaba con 11 plantas de fabricación de equipos de audio en Vietnam, y proveedores de Apple como Lux Share, Foxconn, Compal y GoTek operaban 32 fábricas en Vietnam. Mientras tanto, los parques industriales del sur podrían registrar una recuperación desde una base baja en 2023, con los principales arrendadores de terrenos en los sectores manufacturero (textil, madera, calzado), logístico y de alimentación y bebidas. SSI indicó que muchos inversores en parques industriales firmaron memorandos de entendimiento (MOU) para el arrendamiento de terrenos industriales con nuevos clientes en el segundo semestre de 2023. Es muy probable que estos contratos de MOU se conviertan en contratos oficiales y que los ingresos se registren en 2024.

De hecho, tras la visita de Xi Jinping a finales de 2023, existen oportunidades derivadas de los acuerdos con China. Uno de los principales puntos mencionados durante la visita es la inversión de empresas chinas en Vietnam. Además, China cuenta con importantes recursos de capital y desea invertir en el extranjero en el marco de la iniciativa global de infraestructura. Esta también es una oportunidad si Vietnam sabe aprovecharla eficazmente. Recientemente, las empresas vietnamitas han aprovechado la oportunidad para promover la inversión de empresas chinas en parques industriales nacionales. En septiembre de 2023, numerosas empresas como Hanaka Group, Videc y Phuc Loc asistieron a una conferencia en Shenzhen para promover la inversión comercial entre grandes parques industriales vietnamitas y empresas chinas. Para Estados Unidos, esta alianza estratégica integral ofrece numerosas oportunidades nuevas. Sumado a la tendencia a trasladar la producción fuera de China, Estados Unidos se ha fijado en Vietnam en diversos campos, como la electrónica de semiconductores, los minerales para semiconductores, la infraestructura digital, la energía, la infraestructura y la logística. Las empresas de bienes raíces industriales son favorables. Se observa una gran oportunidad para atraer inversión extranjera directa (IED). Mientras tanto, la oferta de bienes raíces industriales es limitada. Este es un factor favorable para las empresas de este sector, en particular la Corporación de Desarrollo Urbano Kinh Bac (KBC), del Sr. Dang Thanh Tam. En 2023, KBC liquidó toda su deuda en bonos y, al mismo tiempo, promovió la expansión de la superficie terrestre para atraer capital extranjero. La empresa del Sr. Dang Thanh Tam también amplió su fondo de tierras en el Norte para acoger las oleadas de IED de Corea y China. A finales de 2023, KBC recibió la aprobación para la planificación 1/2000 del Parque Industrial Trang Due 3 (Hai Phong). En el Sur, KBC se prepara para invertir en un parque industrial adicional en Hau Giang con un capital total de más de 5.500 billones de VND.

Al igual que KBC, Sonadezi Chau Duc (SZC), Idico Corporation (IDC), Viglacera (VGC)... también registraron muchos desarrollos positivos. Las ganancias y las acciones aumentaron considerablemente el año pasado y se pronostica que continuarán siendo positivas en 2024. Según SSI Securities, con la oferta de terrenos para parques industriales para arrendamiento bastante limitada, se pronostica que los precios de alquiler de terrenos de los inversores en parques industriales que cotizan en bolsa aumentarán en un promedio del 15,5% en 2024. En 2024, la oferta de parques industriales aún es limitada debido a las dificultades en la valoración de terrenos, subastas para la conversión de terrenos agrícolas en terrenos para parques industriales y compensaciones por la limpieza del sitio. Los nuevos parques industriales pueden entrar en funcionamiento después de 2 a 5 años después de ser aprobados por el Primer Ministro. Según Bloomberg, los precios de alquiler de parques industriales en Vietnam en comparación con otros países de la región del sudeste asiático se han reducido; Sin embargo, todavía es un 21% más bajo que el precio de alquiler promedio de los parques industriales en Indonesia, el país con la mayor correlación con Vietnam entre los países de la ASEAN. Se pronostica que las ganancias de las empresas inmobiliarias industriales que cotizan en bolsa tendrán una clara diferenciación en 2024, pero en general aumentarán alrededor de un 9,3% en comparación con 2023. Algunas empresas, según SSI, pueden registrar un crecimiento sobresaliente, como Nam Tan Uyen (NTC), con un beneficio después de impuestos estimado que aumenta un 135% en comparación con 2023 hasta los 545 mil millones de VND. Mientras tanto, se estima que IDC tendrá un aumento de beneficios antes de impuestos del 43% hasta los 2.400 mil millones de VND. Para finales de 2023, las relaciones beneficio/beneficio (P/E) y precio/valor contable (P/B) de los inversores del parque industrial serán de 14,8x y 2,75x, respectivamente. Este es el nivel más alto desde 2019 debido al fuerte aumento del 24% en las acciones de las empresas de este sector en 2023, en comparación con el aumento del 12,1% del índice VN. En 2023, las acciones de SZC se duplicaron, IDC aumentó un 80%, KBC aumentó un 31%... Por el contrario, la industria de los parques industriales puede enfrentar algunas dificultades en 2024, como: el impuesto mínimo global aplicado a partir del 1 de enero de 2024 reducirá los incentivos fiscales atractivos para los inquilinos en parques industriales (incluida la exención del impuesto sobre la renta corporativa en los primeros 2 años de operación, reducción de impuestos del 50% en los próximos 4 años); la ventaja competitiva en los precios de alquiler en parques industriales en Vietnam y Asia está disminuyendo gradualmente; se estima que los costos de inversión para nuevos parques industriales serán más altos debido a los altos precios de la tierra y al prolongado proceso de adquisición de tierras.

En 2023, el desembolso de IED en Vietnam alcanzó los 23.200 millones de dólares, un aumento del 3,5 %. Además, el capital total comprometido de IED en 2023 alcanzó los 28.100 millones de dólares, un aumento significativo del 24,4 %. Se espera que el capital de IED continúe manteniendo el crecimiento en 2024. Según CBRE, se espera que la tasa de ocupación de los parques industriales aumente en 2024. Según el Ministerio de Planificación e Inversión, en 2023 se establecieron 413 parques industriales con una superficie total de 120.000 hectáreas. De los cuales, 295 proyectos están en operación con una superficie total de más de 92.000 hectáreas. La tasa de ocupación en los parques industriales nacionales es de aproximadamente el 72,9 % (en comparación con el 71,9 % en 2022).

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