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| En un contexto de múltiples desafíos para el mercado inmobiliario comercial global, Vietnam se ha consolidado como un país con numerosas políticas e iniciativas positivas para mejorar la transparencia, el cumplimiento legal y el entorno empresarial en general. (Foto: Hoang Ha) |
El precio de 1m2 de terreno y casa en el Barrio Antiguo de Hanoi es igual al precio de un apartamento.
Según VietNamNet , los inmuebles en las calles "doradas" del distrito de Hoan Kiem (Hanoi), como Dinh Tien Hoang, Cau Go, Lo Su, Hang Ngang, Hang Dao, Hang Bac, Hang Be, Hang Buom, Hang Bong, Hang Bo... siempre se ofrecen a la venta a precios bastante altos, desde varios cientos de millones de VND a miles de millones de VND por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación.
Incluso hay casas ubicadas en dos calles "de oro" con precios de hasta 2 mil millones de VND/m². Por ejemplo, una casa de tres plantas en las calles Dinh Tien Hoang y Cau Go, con una superficie de 210 m² y una fachada de 8 m, se vende por 420 mil millones de VND. Con este precio, cada m² equivale a 2 mil millones de VND.
La casa de 65 m² y 6 m de frente, ubicada en la calle Dinh Tien Hoang, se vende por 70 mil millones de dongs, equivalente a más de mil millones de dongs por m². Según el vendedor, la casa tiene un libro rojo a nombre del propietario, por lo que la transacción es inmediata.
En la calle Lo Su, se vende una casa de 8 plantas y 100 m² con ascensor. El precio de venta es de 86.000 millones de VND, equivalente a 860 millones de VND/m², y es negociable. Según el vendedor, la casa tiene un libro rojo a nombre del propietario y actualmente se alquila para fines comerciales.
Una casa de cuatro plantas en la calle Hang Be, con una superficie de 32 m², también se vende por 25.000 millones de VND, equivalentes a unos 781 millones de VND/m². Otra casa, con una superficie de 250 m² y una fachada de 7,5 m², ubicada en la calle Hang Bac, se vende por 120.000 millones de VND, equivalentes a unos 480 millones de VND/m².
De igual manera, la casa en la calle Hang Bo tiene una superficie de 260 metros cuadrados, con un precio anunciado de 135 mil millones de VND, o aproximadamente 520 millones de VND por metro cuadrado. Según el anuncio, la casa tiene un solo propietario y un único "libro rojo", y se encuentra en una ubicación excepcionalmente hermosa, la más valiosa de la calle, con una amplia acera.
Un representante de Batdongsan.com.vn dijo que, en promedio, en los últimos 3 meses (marzo, abril y mayo de 2023), el precio de venta de las casas con frente de calle en el Barrio Antiguo de Hanoi es de alrededor de 597 millones de VND/m2.
El número de personas interesadas en buscar casas con fachada a la calle en el Casco Antiguo de Hanói ha disminuido aproximadamente un 30% en comparación con el mismo período del año pasado. Mientras tanto, el precio de venta de las casas con fachada a la calle en el Casco Antiguo de Hanói, aunque disminuyó un 11% en comparación con el mismo período del año pasado, sigue siendo un 8% superior al nivel anterior a la pandemia de COVID-19 (2019).
Por ejemplo, los datos promedio de marzo, abril y mayo de 2023, comparados con el mismo período de años anteriores en algunas calles antiguas de Hanói, muestran que el precio de venta de las viviendas en la calle Lo Su en 2023 fue de 1.058 millones de VND/m², mientras que en 2019 fue de 972 millones de VND/m². En la calle Hang Buom, el precio de venta promedio en los primeros tres meses de 2023 fue de 924 millones de VND/m², mientras que en 2019 fue de 706 millones de VND/m².
El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn , afirmó que las casas en el casco antiguo de Hanói se destinan principalmente a servicios de restauración, hotelería y turismo para visitantes nacionales e internacionales. Por lo tanto, una de las señales de la buena salud de este sector inmobiliario es la afluencia de turistas, especialmente extranjeros.
El número de turistas ha mejorado con respecto al año pasado, pero aún no se ha recuperado a los niveles previos a la COVID-19. En el primer trimestre de 2023, Hanói recibió a casi 5,9 millones de turistas, mientras que en el mismo período de 2019, esta cifra fue de casi 7,5 millones.
Con esta tendencia, predigo que en los próximos 3-6 meses el nivel de precios de las casas adosadas en el casco antiguo de Hanoi se mantendrá estable y el volumen de transacciones difícilmente mejorará.
Sin embargo, a largo plazo, en los próximos 3 a 5 años, cuando la economía se normalice y el sector turístico se desarrolle con mayor fuerza, las casas adosadas en el casco antiguo de Hanói siguen siendo un segmento con potencial. "Tanto el nivel de precios como las transacciones mejorarán", comentó el Sr. Quoc Anh.
Los inversores extranjeros buscan bienes raíces en Vietnam
Según Zing , durante un reciente viaje de negocios a Vietnam, el Sr. Matthew Bouw, CEO de la región Asia-Pacífico (APAC) de Cushman & Wakefield, afirmó que Vietnam es cada vez más atractivo para muchos inversores institucionales de todo el mundo.
En marzo, la firma de servicios inmobiliarios comerciales organizó un evento en su sede de Singapur para 80 de los mayores inversores institucionales del mundo, muchos de ellos procedentes de Asia. Cuando Cushman & Wakefield preguntó a los ejecutivos corporativos sobre sus mercados de inversión inmobiliaria favoritos, la gran mayoría de las respuestas fueron Japón, Australia y Vietnam.
Según el Sr. Matthew Bouw, los inversores institucionales siempre buscan mercados estables y fiables. En particular, en el contexto de los numerosos desafíos que enfrenta el mercado inmobiliario comercial global, Vietnam se ha consolidado como un país con numerosas políticas e iniciativas positivas para mejorar la transparencia, el cumplimiento legal y el entorno empresarial en general.
Al mismo tiempo, la ola de inversiones de muchas grandes multinacionales como Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp... también es una señal positiva, porque allí donde vayan los inquilinos, los seguirán los inversores institucionales.
De cara al futuro, el Sr. Matthew Bouw destacó que los inversores siempre están buscando áreas que muestren crecimiento, como indicadores económicos positivos, poblaciones jóvenes, una clase media en crecimiento y una rápida urbanización.
"Vietnam posee todos estos atributos, además de una alta tasa de crecimiento del PIB. Todos estos factores impulsan el desarrollo de todos los sectores inmobiliarios. Vietnam cuenta con los motores de crecimiento y puede convertirse en un destino de inversión aún más atractivo si continúa esforzándose por mejorar el entorno empresarial", afirmó el director de Cushman & Wakefield APAC.
Detrás de la ola de propiedades inmobiliarias súper raras en venta en Hanoi
Recientemente, el sector inmobiliario de Hanoi ha estado repleto de información sobre la venta de 5 villas de 4 plantas en la calle Quang An, Tay Ho, área de 1.263 m2, con un valor total de 660 mil millones de VND.
En particular, el agente inmobiliario enfatizó que este es el terreno más hermoso del barrio de Quang An y que muy poca gente lo vende. También en la calle Quang An, un agente inmobiliario publicó recientemente una "casa enorme y de lujo, de 1270 m², con un precio de tan solo 600 mil millones de VND". Para llamar la atención, el agente enfatizó que se trata de una propiedad "extremadamente rara" con un libro rojo a nombre del propietario, y que es un terreno residencial para uso a largo plazo.
Últimamente, han aparecido muchos productos inmobiliarios anunciados por hasta varios cientos de miles de millones de VND, no solo en la zona del Barrio Antiguo, conocida como la zona "diamante" de Hanoi, sino también en muchas calles principales.
Como el edificio de 9 pisos en la calle Ton Duc Thang (Dong Da) con un área de 528 m2 en venta por 485 mil millones de VND; el edificio en la calle Thai Ha (Dong Da) con un área de 1,869 m2 en venta por 518 mil millones de VND; la casa en la calle Xa Dan (Dong Da) con un área de 183 m2 en venta por 118 mil millones de VND...
Al analizar los precios de las viviendas en la calle Cau Giay, se observa que muchas se ofrecen a la venta con precios que oscilan entre 550 y 750 millones de VND/m². En la calle Trung Kinh, las casas se venden a precios que oscilan entre 500 y 600 millones de VND/m².
Mientras tanto, en la calle Tran Duy Hung, se ofrecen casas adosadas a precios que oscilan entre 500 y más de 700 millones de VND/m². Por ejemplo, una casa adosada de 200 m² y 4 plantas se ofrece por 145.000 millones de VND, equivalentes a 725 millones de VND/m². El vendedor afirmó que la casa se alquila por 250 millones de VND/mes.
No sólo bienes inmuebles, también se venden villas en muchas áreas urbanas por varios cientos de miles de millones de dongs.
En un portal inmobiliario en línea, una villa en la subdivisión Hoang Lan del proyecto Vinhomes Green Bay (Nam Tu Liem) tiene un precio de más de 650 millones de VND/m². Con una superficie de más de 300 m², el valor total de la villa es de 200 000 millones de VND.
Las encuestas muestran que el precio de venta del proyecto se ha enfriado en comparación con el pico del año pasado, a 600-700 millones de VND por metro cuadrado, pero el precio total de los apartamentos con las mejores vistas no es menos de diez millones de dólares.
Vender casas valoradas en cientos de miles de millones de VND en Hanói no es nuevo, pero se ha vuelto más común recientemente. El rápido aumento de precios anterior ha provocado que el segmento de casas adosadas y villas registre un estancamiento y baja liquidez. Muchos propietarios se ven obligados a vender, y en algunos lugares han tenido que bajar el precio de venta con la esperanza de deshacerse de las propiedades rápidamente.
Sin embargo, el precio de venta en este segmento sigue siendo muy elevado, inapropiado para las necesidades reales de la mayoría de la población. Por ejemplo, las villas ubicadas fuera de la tercera circunvalación registraron precios de venta de varios cientos de miles de millones de VND. Este nivel anteriormente solo se daba en los distritos centrales.
Expertos del sector afirman que, actualmente, las tasas de interés bancarias son altas, la especulación inmobiliaria ya no existe y la verdadera demanda actual son productos inmobiliarios asequibles y populares. En un contexto económico difícil, cuanto más se anuncian productos por valor de cientos de miles de millones de dongs, más se quedan sin vender.
Según expertos inmobiliarios, segmentos altamente especulativos como casas adosadas y villas están entrando en un fuerte proceso de depuración. En esta etapa, el mercado se está orientando hacia segmentos que satisfacen la demanda real.
El mercado inmobiliario atraviesa un ciclo difícil, pero también es una etapa necesaria para depurar las empresas débiles e incompetentes. Al mismo tiempo, requiere que el Gobierno siga innovando sus políticas e instituciones.
Reglamento sobre el fondo de mantenimiento de edificios de viviendas
De acuerdo con la normativa, la junta de administración del edificio de apartamentos abre una cuenta especializada en una institución de crédito que opera en Vietnam para administrar y utilizar el fondo de mantenimiento de la propiedad común del edificio de apartamentos y el fondo de mantenimiento de la propiedad común de todo el edificio de apartamentos.
Actualmente, la implementación de las disposiciones de la ley de vivienda relacionadas con el fondo de mantenimiento de edificios de apartamentos, en la Cláusula 6, Artículo 1 del Decreto No. 30/2021/ND-CP de fecha 26 de marzo de 2021 del Gobierno que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto No. 99/2015/ND-CP que guía la implementación de una serie de artículos de la Ley de Vivienda estipula: "La junta de administración del edificio de apartamentos es responsable de abrir una cuenta para recibir los fondos de mantenimiento para la propiedad común entregada por el inversionista de acuerdo con el Reglamento sobre administración y uso de edificios de apartamentos emitido por el Ministerio de Construcción".
Además, en el punto a, cláusula 3, artículo 36 de la Circular n.º 02/2016/TT-BXD de fecha 15 de febrero de 2016 del Ministro de Construcción que promulga las regulaciones sobre la gestión y el uso de edificios de apartamentos (modificada y complementada en la cláusula 12, artículo 3 de la Circular n.º 28/2016/TT-BXD de fecha 15 de diciembre de 2016) estipula: "La junta de administración del edificio de apartamentos abre una cuenta especializada en una institución de crédito que opera en Vietnam para administrar y utilizar el fondo de mantenimiento para la propiedad común del edificio de apartamentos y el fondo de mantenimiento para la propiedad común de todo el edificio de apartamentos".
Respecto al fondo de mantenimiento de apartamentos, recientemente, el Ministerio de Construcción también envió un documento respondiendo al Consejo de Administración del edificio de apartamentos Eco Green City (Hanoi) sobre la implementación de las regulaciones de la ley de vivienda relacionadas con el fondo de mantenimiento de apartamentos.
En particular, el Ministerio de Construcción ha instruido a la Junta de Administración del edificio de apartamentos Eco Green City a comparar las disposiciones de la ley mencionada con su caso específico de implementación. Asimismo, cabe destacar que, durante el proceso de implementación, si surgen dificultades o problemas, la Junta de Administración debe contactar con el Departamento de Construcción de Hanói, organismo estatal de gestión de vivienda de la zona, para obtener orientación y solución conforme a sus competencias.
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