خرید زمین توسط چه کسی مزایای اجتماعی بهتری به همراه دارد؟

کدام روش؟

مقررات مربوط به تملک زمین، جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد در پیش نویس قانون اصلاح شده زمین، مقرراتی هستند که به شدت بر زندگی مردم و سیستم تأمین اجتماعی تأثیر می گذارند و هنوز نظرات متفاوتی در مورد آنها وجود دارد. در این میان، نظرات متناقضی در مورد روش تملک زمین وجود دارد.

چه کسی زمین را برای پروژه‌های توسعه اجتماعی -اقتصادی بازپس می‌گیرد؟ دولت زمین را بازپس می‌گیرد و غرامت و اسکان مجدد را سازماندهی می‌کند. یا اجازه می‌دهد مردم و مشاغل مذاکره کنند. کدام روش تأثیر و مزایای اجتماعی بهتری به همراه دارد؟

سفر به قانون زمین و اصلاحات ارضی که می‌خواهد زمین را با بهترین نوع زمین دورافتاده بخرد، تصویر ۱ — پروفسور دکتر هوانگ ون کونگ: غرامت خرید زمین باید مسکن و معیشت بهتری نسبت به مکان قدیمی تضمین کند. عکس: Quochoi.vn

نماینده مجلس ملی - پروفسور دکتر هوانگ ون کونگ، روش بازیابی زمین توسط دولت را انتخاب کرد. او گفت: «من فکر می‌کنم برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری توسعه اجتماعی-اقتصادی مطابق با برنامه‌ریزی کاربری زمین، دولت با مشارکت مردم در تدوین یک طرح جبران خسارت، ارائه پشتیبانی مناسب برای اسکان مجدد، با اجماع اکثریت مردم، زمین را بازیابی خواهد کرد که مزایای پایدار بلندمدتی را برای مردم به همراه خواهد داشت و تأثیرات اجتماعی بهتری نسبت به اجازه دادن به مردم و مشاغل برای مذاکره به تنهایی ایجاد می‌کند.»

به گفته پروفسور هوانگ ون کونگ، اگر روش اجازه دادن به افراد و کسب‌وکارها برای مذاکره به تنهایی را انتخاب کنیم، ممکن است ۳ پیامد داشته باشد.

اولاً، در دوره صنعتی شدن و شهرنشینی، پروژه‌های توسعه مسکن شهری و تولید و تجارت، همگی زمین‌های کشاورزی را از کشاورزان می‌گرفتند. در واقع، سرمایه‌گذاران با مذاکره با مردم، زمین‌های کشاورزی را با قیمت‌های پایین خریداری می‌کردند. سپس پروژه را به زمین شهری تبدیل می‌کردند، خانه می‌سازند و آنها را با قیمت‌های چندین برابر بالاتر می‌فروشند.

این سیاست به سرمایه‌گذاران این امتیاز را می‌دهد که از ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری زمین بهره‌مند شوند و به نفع برخی افراد است که عمداً مشکلاتی ایجاد می‌کنند و به کسب‌وکارها فشار می‌آورند تا قیمت‌های بالایی دریافت کنند.

پیامد دوم این است که افرادی که زمین خود را می‌فروشند، فقط پول دریافت می‌کنند و پس از از دست دادن زمین خود، در تغییر شغل یا ایجاد شغل مورد حمایت قرار نمی‌گیرند. هیچ شغلی وجود ندارد، تمام پول غرامت خرج می‌شود، معیشت آنها از بین می‌رود و پیامدهای اجتماعی بسیاری به وجود می‌آید.

سوم، همه مردم ظرفیت مذاکره و رسیدن به توافق با سرمایه‌گذاران را ندارند، بنابراین به راحتی توسط گروه‌هایی از مردم که با سرمایه‌گذاران به ضرر آنها تبانی می‌کنند، هدایت می‌شوند. برخی از مردم عمداً از پذیرش خودداری می‌کنند تا سرمایه‌گذاران را مجبور به پرداخت قیمت‌های غیرمعمول بالا کنند. این امر باعث ایجاد دعاوی حقوقی خواهد شد، در مقایسه با سطوح غرامت پروژه‌هایی که در آنها دولت زمین را پس می‌گیرد، که همچنان به دعاوی طولانی مدت منجر می‌شود.

به طور خاص، اگر کسی این توافق را نپذیرد، پروژه سرمایه‌گذاری توسعه اجتماعی-اقتصادی باید متوقف شود، منابع زمین هدر می‌روند زیرا طبق هدف پروژه به طور مؤثرتری مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و طرح کاربری زمین مصوب دولت اجرا نمی‌شود. پروفسور هوانگ ون کونگ گفت: «این یک شکست است زیرا دولت از حق تخصیص و بازپس‌گیری زمین صرف نظر می‌کند تا مردم بتوانند خودشان مذاکره کنند.»

تملک زمین و پرداخت غرامت نقدی کافی نیست

در مورد سیاست‌های تملک زمین و جبران خسارت، به گفته پروفسور هوانگ ون کونگ، سیاست‌های جبران خسارت که فقط به افرادی که زمینشان تملک شده است، پرداخت می‌کنند، کافی نیستند. باید سیاست‌های حمایتی و اسکان مجدد وجود داشته باشد تا اطمینان حاصل شود که مردم مسکن و معیشتی برابر یا بهتر از مکان قدیمی خود دارند. و افرادی که مجبور به نقل مکان هستند باید مسکن خود را داشته باشند اما تغییر زیادی در عوامل اجتماعی نداشته باشند.

اگر اسکان مجدد در محل امکان‌پذیر نباشد، باید مطلوب‌ترین محل ساخت مسکن برای پروژه ساخت منطقه اسکان مجدد رزرو شود. از وضعیتی که در آن افراد محلی اغلب مطلوب‌ترین محل را برای حراج جهت جمع‌آوری پول رزرو می‌کنند، در حالی که محل اسکان مجدد اغلب در مکانی نامطلوب‌تر قرار دارد، اجتناب کنید.

سفر به قانون زمین‌های بلندمدت، کسی که می‌خواهد زمین بخرد، نوع اقامتی بهتری را به ارمغان می‌آورد تصویر ۲ — به گفته پروفسور هوانگ ون کونگ، سیاست‌های جبران خسارت که فقط به افرادی که زمین‌هایشان بازیابی شده است، پرداخت می‌شود، کافی نیست. باید سیاست‌های حمایتی و اسکان مجدد وجود داشته باشد تا اطمینان حاصل شود که مردم مسکن و معیشتی برابر یا بهتر از مکان قدیمی خود دارند. عکس تزئینی.

و استانداردهای زیرساختی برای مناطق اسکان مجدد باید مشخص شود. در مناطق شهری، مناطق اسکان مجدد باید زیرساخت‌هایی در سطح بالاتر از سطح شهری محل سکونت قدیمی داشته باشند. اگر در مناطق روستایی باشد، زیرساخت مناطق اسکان مجدد باید از استانداردهای پیشرفته ساخت و ساز روستایی جدید پیروی کند و اگر در مناطق شهری باشد، استانداردهای زیرساختی باید بالاتر از سطح شهری باشد که مردم باید به آنجا نقل مکان کنند.

اگر ارزش مسکن بازیابی‌شده کمتر از قیمت استاندارد مسکن در محل اسکان مجدد باشد، افراد بدون نیاز به پرداخت هزینه اضافی، مسکن جدید و بهتری دریافت خواهند کرد.

پروفسور کوانگ پیشنهاد کرد که سیاست‌های جبران خسارت باید قانونی شوند تا مسکن و معیشت افرادی که زمین‌هایشان بازیابی شده است، بهتر احیا شود، نه اینکه فقط به محاسبه غرامت بسنده شود. علاوه بر غرامت، باید از مردم حمایت شود تا مشاغل جدیدی داشته باشند و درآمدی برابر یا بیشتر از درآمد حاصل از زمین‌های بازیابی شده داشته باشند.

پروفسور کوانگ گفت: «مردم زمین‌های خود را برای ساخت پروژه‌های امنیت ملی و دفاعی و توسعه اقتصاد و جامعه به نفع ملی و عمومی واگذار کرده‌اند، بنابراین به کسانی که زمین‌هایشان پس گرفته شده است، باید شرایط بهتری نسبت به شرایط موجود داده شود تا سهم آنها در توسعه پروژه‌ها جبران شود.»

و در پروژه‌ها، باید مساحت قابل توجهی برای ساخت خانه برای اجاره یا فروش اختصاص داده شود تا افرادی که زمینشان بازیابی می‌شود بتوانند شغل داشته باشند. همچنین، بیمه جبران خسارت باید صندوقی با پول واریز شده به صندوق بیمه یا سپرده‌های بلندمدت در بانک تشکیل دهد تا افرادی که از سن کار گذشته‌اند و نمی‌توانند شغل خود را تغییر دهند، بتوانند ماهانه پرداخت‌هایی دریافت کنند. مبلغ دریافتی نباید کمتر از درآمد حاصل از زمین بازیابی شده باشد.

در مورد مکانیسم بازیابی زمین، پروفسور هوانگ ون کونگ ۳ روش پیشنهاد کرد. روش ۱: بازیابی زمین برای پروژه‌های مربوط به امنیت، دفاع ملی و ساخت و ساز کارهای عمومی: دولت تصمیم می‌گیرد بدون مشورت با مردم زمین را بازیابی کند، اما باید اجماع اکثریت مردم را در مورد طرح جبران خسارت و اسکان مجدد به دست آورد. اکثریت بیش از ۵۰٪ در نظر گرفته می‌شود.

روش دوم: اجرای سازوکار خود-مذاکره‌ای (ماده ۱۲۷ پیش‌نویس قانون)، فقط در ۳ مورد اعمال می‌شود: (۱) روابط خرید و فروش و انتقال زمین نیازی به تأیید یا پذیرش پروژه‌های سرمایه‌گذاری توسط دولت ندارد؛ (۲) پروژه‌هایی که در آن‌ها افراد برای سرمایه‌گذاری مشترک در کسب‌وکار، زمین اهدا می‌کنند؛ (۳) پروژه‌هایی که در آن‌ها افراد زمین شهری را خود تنظیم می‌کنند.

روش ۳: بازیابی زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی: پروژه‌هایی هستند که از زمین طبق برنامه‌ریزی غیر از پروژه‌های تحت روش‌های ۱ و ۲ استفاده می‌کنند.

طرح‌هایی برای تملک زمین، پرداخت غرامت و اسکان مجدد با مشارکت مردم. هنگامی که اکثریت مردم (اکثریت بیش از ۷۵٪ از مردم و افرادی که بیش از ۷۵٪ از مساحت زمین‌های بازیابی شده را در اختیار دارند، موافق باشند)، دولت تصمیمی برای تملک صادر خواهد کرد. پس از اتخاذ تصمیم برای تملک، مزایده‌ای برای انتخاب کاربران زمین یا مناقصه‌ای برای پروژه‌های کاربری زمین برای انتخاب سرمایه‌گذاران برگزار خواهد شد.

ها لینه

منبع