نگرانی‌ها در مورد پیشنهاد سخت‌تر کردن معاملات املاک و مستغلات

این قانون که تمام معاملات املاک و مستغلات باید از طریق یک بورس دولتی انجام شود، بر توسعه بازار تأثیر خواهد گذاشت.

وزارت ساخت و ساز در حال بررسی نظرات وزارتخانه‌ها و شعب در مورد محتوای پیش‌نویس مصوبه دولت در مورد سازوکار کنترل و مهار قیمت املاک و مستغلات است. با این حال، به گفته کارشناسان، این پیشنهادات باید مورد بررسی مجدد قرار گیرند تا از وضعیتی که در آن اعمال عجولانه بر بازار املاک و مستغلات و اقتصاد تأثیر می‌گذارد، جلوگیری شود.

باید به منافع مردم توجه کرد

برای کمک به کاهش قیمت‌ها و محدود کردن سفته‌بازی در حوزه املاک و مستغلات، این پیش‌نویس بر سه عامل تأکید می‌کند که مستلزم تنظیم معاملات املاک و مستغلات و عمومی و شفاف‌سازی آنها از طریق ایجاد یک مرکز معاملات املاک و مستغلات دولتی است.

نکته قابل توجه، پیشنهاد سیاستی برای «تنگ کردن» وام‌ها برای خرید خانه‌های دوم و سوم با اعمال نرخ وام پایین است، خریداران می‌توانند هنگام خرید خانه دوم فقط ۵۰٪ و برای خانه سوم حداکثر ۳۰٪ وام بگیرند؛ به جای اعمال نرخ وام فعلی ۷۰٪ تا ۸۰٪. علاوه بر این، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد داد که دولت تصریح کند که کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها حداقل ۳۰٪ از کل تعداد پروژه‌های ساخت مسکن تجاری که انتظار می‌رود در دوره ۲۰۲۶ تا ۲۰۳۰ توسعه یابد را برای ساخت مسکن تجاری مقرون به صرفه اختصاص دهند.

شرکت C-Holdings آپارتمان‌ها را به ساکنان پروژه The Maison (منطقه Thu Dau Mot، شهر هوشی مین) تحویل می‌دهد. عکس: THAO Nguyen

نگوین تری هیو، کارشناس مالی و بانکی، در مواجهه با مسائل فوق گفت که پیشنهاد وزارت ساخت و ساز برای محدود کردن بانک‌های تجاری از وام دادن به خریداران خانه‌های دوم و سوم غیرمنطقی است، زیرا فعالیت‌های وام‌دهی همیشه به ریسک‌پذیری بانک‌های تجاری و ظرفیت بازپرداخت مشتریان بستگی دارد. مداخله وزارت ساخت و ساز در سیاست اعتباری بانک‌ها، که به حوزه سیاست پولی تعلق دارد، می‌تواند مشکلاتی ایجاد کند. دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه اقتصاد منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، گفت که پیش‌نویس آیین‌نامه‌ای که تمام معاملات املاک و مستغلات باید از طریق یک طبقه تحت مدیریت دولت انجام شود، برای عملکرد آن مناسب نیست و بر توسعه بازار املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد، زیرا ترتیب و رویه‌های معاملات محدود است. دکتر فام ویت توان گفت که زمین وسیله تولید است، نه یک کالای معاملاتی معمولی، با این معیار که کاربران زمین باید در فرآیند استفاده مؤثر باشند. بنابراین، باید یک سیاست خاص برای ایجاد یک لیست قیمت زمین در محل‌هایی وجود داشته باشد که به مرور زمان تمایل به کاهش دارد تا مشخص شود که منافع مردم در اولویت است.

خانم تران تی کام تو، مدیر کل شرکت املاک و مستغلات اگزیم (EximRS)، گفت که محدود کردن وام‌های بانکی برای بازار املاک و مستغلات بسیار حساس است. اجرای بیش از حد عجولانه، بازار املاک و مستغلات را در معرض خطر "انجماد" قرار می‌دهد. به گفته خانم تو، در واقع، در گذشته اخیر، در بخش املاک و مستغلات گران‌قیمت، کاهش چشمگیری در معاملات مشاهده شده است. در همین حال، پروژه‌های مسکن تجاری ارزان‌قیمت هیچ عرضه‌ای ندارند. بنابراین، اگر سخت‌گیری در وام اعمال شود، سرمایه‌گذاران قادر به اجرای پروژه‌های بیشتر نخواهند بود. این امر به شدت بر کل بازار تأثیر خواهد گذاشت، بدون عرضه جامع، بر تقاضای خرید خانه برای نسل‌های مختلف خانواده تأثیر خواهد گذاشت.

نیاز به راه‌حل‌های پایدار

آقای نگوین تری هیو گفت که پیشنهاد وزارت ساخت و ساز ممکن است موقتی باشد، اما برای حل مشکل در درازمدت، به راه‌حل‌های پایدارتری نیاز است.

به طور خاص، مالیات‌های بالایی بر املاک دسته دوم، سوم یا سرمایه‌گذاری اعمال می‌شود. این امر انگیزه سفته‌بازی را کاهش می‌دهد و در نتیجه قیمت املاک و مستغلات را کاهش می‌دهد. با این حال، مالیات به تنهایی کافی نیست. باید یک مکانیسم بازار وجود داشته باشد، یعنی اطمینان حاصل شود که عرضه و تقاضا با هم مطابقت دارند. اگر عرضه املاک و مستغلات به اندازه کافی افزایش یابد تا تقاضا را برآورده کند، قیمت مسکن کاهش می‌یابد. بنابراین، علاوه بر سیاست‌های بلندمدت، لازم است عرضه را ارتقا دهیم تا مردم فرصت مالکیت خانه را داشته باشند و در نتیجه به کاهش قیمت مسکن کمک کنیم. دولت باید نقش اصلی را در تأمین بودجه زمین، تکمیل رویه‌های اداری و سیاست‌های مربوط به زمین و اعتبار ایفا کند. مشکل امروز ویتنام این است که عرضه املاک و مستغلات متراکم است، در حالی که تقاضا بسیار بالا است. عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، قیمت مسکن را به سطوح غیرمنطقی رسانده است.

دکتر لی شوان نگییا، نایب رئیس سابق کمیته ملی نظارت مالی، با همین دیدگاه گفت که طبق مفاد قانون مؤسسات اعتباری، دولت مجاز به دخالت در فعالیت‌های اعتباری بانک‌های تجاری نیست. چنین مداخله‌ای آزادی کسب‌وکار بانک‌ها را نقض می‌کند و بر استقلال و شفافیت در فعالیت‌های اعتباری تأثیر می‌گذارد.

علاوه بر این، تمایز قائل شدن بین «خانه اول» و «خانه دوم» خریدار بسیار پیچیده و دشوار است. بانک‌های تجاری وظیفه یا منابع لازم برای انجام این کار را ندارند، زیرا این مسئولیت اصلی بانک‌ها برای محدود کردن وام‌های مسکن و کاهش قیمت مسکن نیست.

به گفته دکتر لی شوان نگی، طی دهه‌های گذشته، بانک مرکزی ویتنام با اعمال نسبت‌های ریسک اعتباری بالا، از ۱۵۰٪ تا ۲۵۰٪، فعالیت‌های وام‌دهی املاک و مستغلات را کنترل کرده است. به عنوان مثال، اگر یک بانک تجاری ۱۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی به املاک و مستغلات وام دهد، بانک مرکزی ویتنام ریسک مربوطه را از ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیارد دانگ محاسبه خواهد کرد. این امر بانک‌ها را مجبور می‌کند تا از سود خود برای ایجاد ذخایر ریسک در سطح مربوطه استفاده کنند و در نتیجه به طور غیرمستقیم وام‌دهی املاک و مستغلات را محدود کنند. دکتر لی شوان نگی معتقد است که مسئله اصلی بازار املاک و مستغلات ویتنام، توسعه محصولات مسکن مناسب برای هر بخش تقاضا است. دولت باید بر رفع موانع قانونی برای افزایش عرضه مسکن کم‌هزینه تمرکز کند، ضمن اینکه سیاست‌هایی را برای حمایت از خریداران خانه، به ویژه افراد کم‌درآمد، اجرا کند. او به عنوان مثال سنگاپور را ذکر کرد، جایی که به افراد فقیر وام مسکن با نرخ بهره ثابت ۲.۵٪ داده می‌شود و دولت نرخ بهره بالاتر از این سطح را به بانک‌ها جبران می‌کند. چنین راه‌حل‌هایی می‌تواند بسیار مؤثرتر از مداخله مستقیم در سیاست‌های اعتباری بانک‌ها باشد.

به گفته دکتر فام ویت توان، محدود کردن سفته‌بازی با استفاده از نرخ مالیات بر اساس زمان معامله هنگام ثبت نام، به جای مدیریت از طریق طبقات آنلاین، به مدیریت پایدار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد. بر این اساس، برای جلوگیری از سفته‌بازی، ویتنام می‌تواند از ابزارهای مالیات بر معاملات استفاده کند که بسیار مؤثر است. به عنوان مثال، معاملات املاک و مستغلات در عرض 12 ماه نرخ مالیات 20٪ از قیمت فروش، 36 ماه 10٪ و 60 ماه 5٪ دارند. بقیه مالیات 2٪ را مانند الان اعمال می‌کنند... "کاهش سفته‌بازی و کاهش قیمت سالانه زمین ابزاری مؤثر برای تنظیم قیمت زمین خواهد بود و به مردم کمک می‌کند تا در آینده خانه بخرند و ایجاد امنیت اجتماعی چیزی است که باید همین الان محاسبه شود" - دکتر توان به اشتراک گذاشت.

مطابق با عرف بین‌المللی نیست

به گفته دکتر لی ژوان نگیا، در حال حاضر در جهان، هیچ کشوری با محدود کردن وام برای خریداران خانه، قیمت املاک و مستغلات را کنترل نمی‌کند. بنابراین، اعمال اقدام کاهش سقف وام برای خانه‌های دوم یا بیشتر با رویه بین‌المللی مطابقت ندارد و می‌تواند تأثیرات منفی بر بازار داشته باشد.

منبع: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm