بازار املاک و مستغلات بهبود می‌یابد، بدهی‌های معوق بانکی تغییرات مثبتی را نشان می‌دهد...

بیشتر وثیقه‌های نگهداری شده توسط بانک‌ها، املاک و مستغلات است. بنابراین، هنگامی که بازار املاک و مستغلات دوباره رونق بگیرد، این امر به افزایش نقدینگی و تسهیل فروش وثیقه برای حل و فصل بدهی‌های معوق کمک خواهد کرد و در نتیجه به بهبود و تثبیت کیفیت دارایی‌های بانک کمک خواهد کرد.

املاک و مستغلات "پادشاه" دارایی‌های وثیقه‌ای است.

در اکوسیستم اعتباری بانکی، املاک و مستغلات مدت‌هاست که محبوب‌ترین و ارجح‌ترین نوع وثیقه بوده‌اند. تصادفی نیست که بانک‌ها به املاک و مستغلات علاقه دارند - نوعی دارایی که بسیار پایدار است، به سختی آسیب می‌بیند، به سختی ارزش خود را از دست می‌دهد و حتی با گذشت زمان ارزش آن افزایش می‌یابد.

با این ویژگی، املاک و مستغلات به عنوان "دیواری" برای جلوگیری از خطرات وام در نظر گرفته می‌شوند، زمانی که ارزش وثیقه اغلب بالاتر از مانده اصل پول ارزیابی می‌شود و به بانک‌ها کمک می‌کند تا در فعالیت‌های اعتباری، یک سپر امن حفظ کنند.

بررسی گزارش‌های مالی بسیاری از بانک‌ها نشان می‌دهد که املاک و مستغلات بخش قابل توجهی از سبد وام مسکن را تشکیل می‌دهند و این نشان‌دهنده وابستگی شدید سیستم به بازار املاک و مستغلات است.

در بانک کشاورزی - یکی از "غول‌های" صنعت بانکداری، ارزش کل دارایی‌های رهنی و وثیقه‌ای مشتریان در سال 2024 به 3.19 میلیون میلیارد دانگ ویتنام رسیده است که نسبت به سال 2023 بیش از 9 درصد افزایش یافته است.

از این میان، املاک و مستغلات به تنهایی 2.92 تریلیون دانگ ویتنام را به خود اختصاص داده است که نسبت به پایان سال گذشته بیش از 10 درصد افزایش یافته و از سایر انواع دارایی‌ها مانند اموال منقول (190،000 میلیارد دانگ ویتنام) یا اوراق بهادار (54،663 میلیارد دانگ ویتنام) بسیار فراتر رفته است.

نه تنها Agribank، بلکه نام‌های بزرگ دیگری مانند BIDV یا VietinBank نیز سبد عظیمی از دارایی‌های رهنی، عمدتاً املاک و مستغلات، را در اختیار دارند. به طور خاص، در پایان سال 2024، BIDV ارزش کل دارایی‌ها، اوراق بهادار رهنی، وثیقه‌ای و تنزیل شده را تا 3.32 میلیون میلیارد دانگ ویتنام ثبت کرد، در حالی که VietinBank به نزدیک به 3.29 میلیون میلیارد دانگ ویتنام رسید - که نشان دهنده شباهت قابل توجه بین "غول‌های" دولتی در استراتژی‌های اعتباری است که ارتباط نزدیکی با بازار املاک و مستغلات دارند.

با این حال، در پشت این تصویر به ظاهر محکم، شکاف‌هایی وجود دارد که بی‌سروصدا در حال گسترش هستند. طبق تحقیقات SSI، در سه ماهه اول سال 2025، بدهی‌های معوق در بانک‌ها بهبود قابل توجهی نداشته است، به خصوص برای وام‌های مربوط به پروژه‌های املاک و مستغلات که مراحل قانونی خود را تکمیل نکرده‌اند - که هم از نظر نقدینگی و هم از نظر اعتماد سرمایه‌گذار "مسدود" شده‌اند.

در نتیجه، بخشی از وام‌های مسکن مرتبط با این پروژه‌ها به عنوان بدهی‌های معوق طبقه‌بندی شده‌اند و نسبت بدهی‌های معوق را در تعدادی از بانک‌های تجاری سهامی افزایش داده‌اند.

بخش بانکداری تجاری دولتی به همین جا ختم نمی‌شود، بلکه تحت فشار وام‌های بازسازی برای کسب‌وکارهای فعال در بخش مصالح ساختمانی نیز قرار دارد - صنعتی کمکی که از واکنش زنجیره‌ای املاک و مستغلات رنج می‌برد.

میانگین نسبت بدهی‌های معوق در ۲۴ بانک تحت نظارت SSI Research در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۵ به ۲.۴۶ درصد افزایش یافت و به اوج خود یعنی ۲.۵۸ درصد در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۳ نزدیک شد. نکته قابل توجه این است که وام‌های معوق تنها در یک سه‌ماهه به شدت ۱۱.۶ درصد افزایش یافته است که از این میان بدهی گروه ۲، ۲.۸ درصد و بدهی‌های معوق ۲۰.۴ درصد نسبت به سه‌ماهه قبل افزایش یافته است - نشانه نگران‌کننده‌ای مبنی بر اینکه مارپیچ ریسک در حال نفوذ عمیق‌تر به سیستم اعتباری است.

در این زمینه، قابل توجه است که بانک‌ها در کنار گذاشتن ذخایر برای ریسک، چندان فعال نبوده‌اند. نسبت پوشش مطالبات مشکوک الوصول به تنها ۸۸.۷ درصد کاهش یافته است - پایین‌ترین سطح در ۵ سال گذشته، که نشان دهنده درجه‌ای از سهل‌انگاری در واکنش به ریسک اعتباری است.

گزارشی از شرکت اوراق بهادار VPBank نشان می‌دهد که هزینه‌های تأمین مالی 11 بانک مورد بررسی در سه ماهه اول سال 2025 تنها به 0.24٪ از وام‌های معوق رسیده است - کاهشی در مقایسه با 0.30٪ در مدت مشابه سال گذشته. این یک پارادوکس را آشکار می‌کند: بدهی‌های معوق در حال افزایش هستند اما ذخایر در حال کاهش هستند، در حالی که فشار برای اجرای استانداردهای بین‌المللی گزارشگری مالی (IFRS) - با الزام آن برای تأمین مالی محتاطانه‌تر - در حال افزایش است.

ویتکام‌بانک، ساکوم‌بانک ، تی‌پی‌بانک و وی‌آی‌بی از جمله بانک‌هایی بودند که شدیدترین کاهش در هزینه‌های تأمین مالی را ثبت کردند، که بخشی از آن به دلیل انتظارات از بهبود بازار و سیاست‌های حمایتی از سوی بانک دولتی ویتنام بود.

با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند که اگر بازار املاک و مستغلات طبق انتظار بهبود نیابد، سوگیری در این دوره می‌تواند سیستم بانکی را در معرض خطر «بار مضاعف» قرار دهد.

در کوتاه‌مدت، کارشناسان خوش‌بین هستند که نسبت بدهی‌های معوق در نیمه اول سال 2025 به اوج خود برسد و سپس به لطف سیاست‌های نرخ بهره پایین و راه‌حل‌های تجدید ساختار بدهی، روند آن کاهش یابد.

با این حال، در درازمدت، اتکای بیش از حد به املاک و مستغلات به عنوان «تکیه‌گاه» اعتبار می‌تواند سیستم بانکی را در برابر نوسانات غیرقابل پیش‌بینی در این بازار آسیب‌پذیر کند - جایی که ارزش وثیقه همیشه منعکس‌کننده ریسک واقعی وام نیست.

بازار املاک و مستغلات دوباره در حال رونق گرفتن است که به افزایش نقدینگی و تسهیل فروش دارایی‌های وثیقه‌ای برای حل و فصل بدهی‌های معوق کمک خواهد کرد.

بازار املاک و مستغلات رونق دارد و کیفیت دارایی‌های بانکی رو به بهبود است.

همزمان با رونق تدریجی بازار املاک و مستغلات پس از یک دوره طولانی رکود، کیفیت دارایی‌های بانک‌های تجاری نشانه‌های روشنی از بهبود را نشان می‌دهد.

بسیاری از کارشناسان مالی و سازمان‌های تحلیلی مستقل موافقند که این بهبود نه تنها از جریان نقدی برای مشاغل املاک و مستغلات پشتیبانی می‌کند، بلکه به طور مثبتی در مدیریت و بازیابی بدهی‌های معوق نیز نقش دارد و در نتیجه کارایی اعتباری را بهبود می‌بخشد و ترازنامه بانک‌ها را تقویت می‌کند.

گزارش اخیر تحلیل صنعت بانکداری که توسط شرکت اوراق بهادار VPBankS منتشر شده است، نشان می‌دهد که اگرچه داده‌های مالی سه‌ماهه اول سال 2025 بانک‌ها هنوز در دست حسابرسی است، اما اقلام «سایر درآمدها» - به‌ویژه از محل وصول بدهی‌ها - افزایش قابل توجهی را ثبت کرده‌اند که نشان دهنده تأثیر مثبت بازار املاک و مستغلات است.

تنها در سال مالی 2024، درآمد حاصل از فعالیت‌های تسویه بدهی‌های معوق، بخش بزرگی از سایر ساختار درآمدی سه بانک تجاری دولتی بزرگ را تشکیل می‌داد: Vietcombank (84%)، BIDV (88%) و VietinBank (79%). این سه بانک همچنین در گروه 11 بانکی که توسط VPBankS نظارت می‌شوند، از نظر کل دارایی‌ها و مقیاس اعتباری در صدر قرار دارند.

با ورود به سه ماهه اول سال 2025، درآمدهای حاصل از بازیابی بدهی‌های معوق سه بانک همچنان به شدت افزایش یافت و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته به 51 درصد رسید. اگر این شاخص را به عنوان نسبت وام‌های معوق در نظر بگیریم، این شاخص نیز 2 واحد پایه افزایش یافته است - نشانه ای از کارایی در بازیابی وثیقه و مدیریت بدهی‌های معوق.

با افزودن دیدگاهی دیگر، SSI Research معتقد است که اگرچه نقدینگی بازار املاک و مستغلات در سه ماهه اول سال 2025 در مقایسه با سه ماهه آخر سال 2024 تا حدودی کاهش یافته است، اما همچنان در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته به طور قابل توجهی افزایش یافته است - به طور خاص، در منطقه هانوی حدود 70 تا 72 درصد افزایش یافته است.

این امر مبنای مهمی برای بانک‌ها است تا نقدینگی دارایی‌های وثیقه‌ای را تسریع کنند و از این طریق مطالبات معوق رسیدگی شده در دوره قبل را بازیابی کنند. رشد حاصل از این منبع درآمد به یک پشتوانه مهم تبدیل می‌شود و کاهش درآمد کارمزد خدمات و همچنین سود ثابت فعالیت‌های معاملات ارزی و اوراق قرضه را در شرایط نوسانات فراوان در بازار مالی جهانی جبران می‌کند.

آقای نگوین شوان بین - مدیر دپارتمان تحلیل شرکت اوراق بهادار KB ویتنام (KBSV) - اظهار داشت که دلیل افزایش بالای نسبت مطالبات معوق در سال‌های گذشته، کاهش سود شرکت‌های املاک و مستغلات، همراه با مشکلات در بسیج سرمایه از طریق کانال‌های اوراق قرضه بوده است که باعث مسدود شدن جریان نقدی برای بازپرداخت بدهی شده است.

با این حال، با اقدامات هماهنگ دولت برای رفع تنگناهای قانونی، تقویت سرمایه‌گذاری عمومی و اجرای سیاست‌های پولی انعطاف‌پذیر برای تسهیل جریان‌های اعتباری، بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات مجدداً راه‌اندازی شده‌اند و در نتیجه ظرفیت بازپرداخت بدهی مشاغل بهبود یافته است.

آقای بین تأکید کرد: «مدیریت موفقیت‌آمیز بسیاری از بدهی‌های معوق در بخش املاک و مستغلات نه تنها به بانک‌ها کمک می‌کند تا نسبت بدهی‌های معوق را کاهش دهند، بلکه حتی می‌توانند ذخایر را معکوس کنند و نیروی محرکه قوی برای رشد سود در سال 2025 ایجاد کنند.»

بدیهی است که بهبود کنترل‌شده بازار املاک و مستغلات، نه تنها برای کسب‌وکارهای این صنعت، بلکه برای کمک به مؤسسات اعتباری در بهبود کیفیت دارایی‌ها، تحکیم بنیان‌های مالی و افزایش تاب‌آوری در برابر خطرات بالقوه اقتصاد کلان در آینده، تأثیر مثبتی بر جای می‌گذارد.

منبع: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html