ناهنجاری‌ها، معایب و بی‌ثباتی ناشی از حراج زمین به سبک Thu Thiem در حومه هانوی

ناهنجاری‌ها، معایب و بی‌ثباتی ناشی از حراج زمین به سبک «پنجشنبه تیم» در حومه هانوی - بخش 2

اگر مشخص نشود که مزایده‌های اخیر زمین در حومه هانوی توسط دلالان و سفته‌بازان زمین دستکاری شده است، عواقب زیادی برای بازار املاک و مستغلات و اقتصاد به همراه خواهد داشت.

۱۹ ساعت، از ساعت ۹ صبح ۱۹ آگوست تا ۴:۳۰ صبح ۲۰ آگوست، ۱۹ قطعه زمین در منطقه لانگ خوچ، کمون تین ین، ناحیه هوآی دوک، ۹ دور حراج را پشت سر گذاشتند و رکورد قیمت پیشنهادی برنده، که در بازار وجود نداشت، شکسته شد - بیش از ۱۳۳.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، بیش از ۱۸ برابر قیمت اولیه. در همین حال، کمترین قیمت برنده قطعه زمین نیز تا ۹۱.۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، ۱۲.۵ برابر قیمت اولیه، رسید. پیش از این، حراج زمین در کمون تان کائو (تان اوی، هانوی) نیز با نزدیک به ۷۰۰۰ ثبت نام، ۱۵۰۰ شرکت کننده و قیمت پیشنهادی برنده که ده برابر قیمت اولیه بود، "شوک" ایجاد کرد.

از زمان بازگشایی حراج‌های زمین در حومه شهر در ابتدای سال، مشاهده بی‌نظمی‌ها در حراج‌های زمین با سوءظن به «دستکاری» دلالان و دلالان زمین، که خطر مختل کردن تلاش‌های دولت برای کاهش قیمت مسکن و تضمین امنیت اجتماعی را ایجاد می‌کند، دشوار نیست، در عین حال باعث رکود کل اقتصاد به دلیل روانشناسی انتظار برای فروش زمین با قیمت‌های بالا نیز می‌شود.

بخش ۲: انگیزه‌های تاریک و «کابوس» تکرارشونده سرزمین تو تیم

نکته مشترک حراج‌های اخیر زمین که باعث ایجاد «تب» در حومه هانوی شده است، مشارکت گروه‌های زیادی از دلالان فردی، نه حتی مردم محلی، در افزایش قیمت زمین به سطوح غیرمنطقی و غیربازاری و پیش‌بینی این است که مطلقاً هیچ معامله واقعی وجود نخواهد داشت. بسیاری از اعضای بازار از خود می‌پرسند «آیا انگیزه‌های شومی» در پشت ترفندهای حراج اخیر زمین وجود دارد؟ نقش سازمان مدیریت دولتی در اینجا چیست که به دلالان زمین اجازه می‌دهد بازار را به انحصار خود درآورده و دستکاری کنند؟

وقتی دلالان تب حراج زمین را شعله‌ور می‌کنند

به گفته بسیاری از کارشناسان، پتانسیل افزایش قیمت در منطقه حراج در کوتاه مدت قطعاً زیاد نیست، زیرا فقط نیازهای مسکونی و سرمایه گذاری ساکنان آن منطقه را برآورده می کند. با این حال، سؤالی که پس از دو حراج «تب آلود» اخیر در کمون تین ین (هوای دوک) و قبل از آن در کمون تان کائو (تان اوآی) مطرح می شود این است که چند درصد از مردم محلی در این حراج برنده شدند.

در بسیاری از گروه‌های انجمن آنلاین، سوابق روزنامه دائو تو نشان می‌دهد که بسیاری از افرادی که ادعا می‌کنند ساکن محلی هستند، گفته‌اند که به اندازه کافی خوش شانس بوده‌اند که در حراج اخیر برنده شوند، زیرا نیازی به آن نداشتند، بنابراین می‌خواستند آن را با قیمتی کمی بالاتر، چند صد میلیون دونگ بالاتر، بفروشند. با این حال، در واقعیت، وقتی به صورت محلی ثبت می‌شود، اکثر آنها افرادی با اقامت دائم در آن منطقه نبودند.

پس از حراج زمین در تین ین (هوای دوک)، اطلاعاتی در مورد واگذاری با اختلاف قیمت «چند صد میلیون دونگ» وجود داشت.

برای مثال، در حراج اخیر در کمون تان کائو، به گفته آقای نگوین کونگ کوانگ، مدیر مرکز توسعه صندوق زمین منطقه تان اوی، تنها ۲ نفر در تان اوی در حراج با قیمت زمین نزدیک به ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع برنده شدند. در منطقه می لین (هانوی)، تعداد کمی از افراد بودند که تعداد زیادی از زمین‌ها را برنده شدند و در منطقه چونگ می (هانوی)، یک نفر بود که حراج را برد. بیشتر برندگان حراج از باک نین، باک گیانگ، های دونگ و فو تو بودند.

در همین حال، تأیید بسیاری از افراد شرکت‌کننده در حراج در کمون تین ین (هوای دوک) همچنین حاکی از آن است که تا ۹۹٪ از افراد حاضر در گروه برنده نهایی، ساکن کمون تین ین نبودند، بلکه گروه‌هایی از سرمایه‌گذاران از مناطق دیگر مانند با وی، کیم چونگ (هانوی)، های دونگ، باک نین، باک گیانگ بودند... سرمایه‌گذارانی که شرکت کردند اما به اندازه کافی "خوش‌شانس" نبودند که در حراج برنده شوند، نیز تعداد بسیار کمی از مردم محلی بودند، عمدتاً سرمایه‌گذاران در گروه‌هایی که همزمان از ۷ تا ۱۹ قطعه زمین در حراج شرکت می‌کردند.

دانشیار، دکتر دین ترونگ تین، رئیس سابق دپارتمان امور مالی بین‌المللی، آکادمی مالی

زیرساخت‌ها و جاده‌ها در دو منطقه حراج اخیر زمین در Thanh Oai و Hoai Duc چندان برجسته نیستند و با "مزارع متروکه" احاطه شده‌اند، اما قیمت زمین تا صدها میلیون VND در هر متر مربع است، پس در مناطق شهری یا حومه شهر، قیمت حتی بالاتر هم خواهد رفت. با نگاهی به این حراج‌ها، برخی از دلالان قیمت را افزایش داده‌اند تا سطح قیمت منطقه Thanh Oai را بالا ببرند. و وقتی سطح عمومی قیمت بالا رفته است، دلالانی که 5-7 یا ده‌ها قطعه زمین در مناطق زیباتر با زیرساخت‌های کامل‌تر دارند، مسلماً سود خواهند برد. .

علاوه بر شرکت‌کنندگان در حراج در داخل سالن ورزشی منطقه هوآی دوک، تعداد زیادی از دلالان املاک نیز از صبح ۱۹ آگوست برای پیگیری حراج زمین جمع شده بودند. برخی از دلالان پخش زنده ویدیویی را در پلتفرم‌های رسانه‌های اجتماعی فعال کردند تا از فضای اطراف منطقه حراج گزارش دهند.

با این مفهوم که «اگر زیرساخت‌ها هنوز محدود هستند، بعداً بهتر خواهند شد، اگر زمین‌های کشاورزی بعداً شهری شوند، اگر مزایای اقتصادی ویژه زیادی وجود نداشته باشد، مردم آن را خواهند داشت، اما اگر اکنون زمین نخرند، سال‌های زیادی آن را نخواهند داشت»، این گروه‌های سرمایه‌گذاران از صرف هزینه برای افزایش قیمت زمین حراج به سطوح بسیار بالا، حتی فراتر از تصور مردم محلی، دریغ نمی‌کنند.

«سایه» کابوس حراج زمین تو تیم

طبق گزارشی که اخیراً توسط پلتفرم فناوری Batdongsan.com.vn منتشر شده است، طبق نظرسنجی Batdongsan.com.vn، قیمت زمین برای فروش در کمون Thanh Cao (Thanh Oai، هانوی) در سال‌های اخیر روند افزایشی داشته است. طبق ابزار تاریخچه قیمت این واحد، میانگین قیمت زمین برای فروش در این منطقه در ۴ سال گذشته حدود ۸۰ درصد افزایش یافته است - از سطح معمول ۱۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در سال ۲۰۲۰ به ۲۷ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در سال ۲۰۲۴. در ۲ هفته گذشته، محدوده قیمت بسیاری از قطعات زمین جدید برای فروش در این وب‌سایت به سطح جدیدی از ۴۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است که در مقایسه با قیمت قدیمی حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است.

در همین حال، با مشاهده داده‌های ارائه شده توسط کارگزار در این وب‌سایت، در کمون تین ین (هوای دوک، تان کائو) نیز در چند سال گذشته افزایش قابل توجهی از حدود 10 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع به حدود 40 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع از زمان اعلام آمادگی این منطقه برای تبدیل شدن به یک منطقه، همزمان با عبور جاده کمربندی 4، مشاهده شده است. با این حال، تنها چند هفته پس از حراج زمین در تان کائو، قیمت زمین در تین ین و برخی از کمون‌های اطراف به سرعت 30 تا 40 درصد افزایش یافت و حدود 55 تا 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع معامله شد.

شور و هیجان ناشی از حراج زمین به وضوح تأثیر زیادی بر روانشناسی سرمایه‌گذاران و ساکنان محلی داشته است، زیرا بسیاری از مردم معتقدند که چنین قیمت حراج بالایی به این معنی است که هیچ دلیلی وجود ندارد که قیمت زمین آنها نتواند به سطح مربوطه تنظیم شود.

آنها خود را به عنوان فردی که برای خدمات تجاری نیاز به خرید زمین در کمون تان کائو دارد، جا زدند و با بسیاری از دلالان صحبت کردند و گفتند: «در حال حاضر، تقاضا برای خرید زمین در تان کائو بسیار زیاد است، تقریباً هیچ قطعه زمینی وجود ندارد. اگر قطعه زمینی خوب می‌خواهید، باید صبر کنید یا حتی مبلغ بیشتری واریز کنید تا دلال بتواند خریدار قبلی را متقاعد کند که از آن صرف نظر کند، در این صورت شاید بتوانید یکی بخرید.»

به همین ترتیب، در منطقه آتش‌نشانی «هوای دوک»، در چند روز گذشته، سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند زمین‌هایی در اطراف منطقه لانگ خوک بخرند تا از زمین‌های حراج‌شده بهره‌مند شوند، تقریباً غیرممکن یافته‌اند و مجبورند برای بازخرید زمین‌های قدیمی که قبلاً در اختیار سرمایه‌گذاران بود، اختلاف فاحش چند صد میلیونی بپردازند. نه تنها زمین‌های بدی در کوچه‌ها وجود دارد که عمدتاً برای زندگی هستند، بلکه انجام تجارت نیز دشوار است، بلکه پیدا کردن آنها نیز به آسانی تصور نمی‌شود.

به گفته آقای نگوین چی تان، نایب رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS)، بزرگترین نگرانی در مورد مزایده‌های زمین با نتایج برد "غیرمعمول" بالا مانند این، افزایش قیمت توسط گروه‌هایی از سرمایه‌گذاران با انگیزه‌های نامشخص است.

این غیرمعمول است زیرا پس از دوره دشوار اخیر بازار، حتی با وجود محصولاتی با زیرساخت‌های خوب، برنامه‌ریزی روشن و قرار گرفتن در مناطقی با پتانسیل رشد، بسیاری از سرمایه‌گذاران هنوز بسیار محتاط هستند، اما قیمت زمین در Thanh Oai یا Hoai Duc سر به فلک کشیده است.

آقای تان گفت، ناگفته نماند که شرکت‌کنندگان در حراج در تان اوآی عمدتاً از مناطق دیگر آمده بودند، که این خود گواه دیگری بر این است که این حراج از نیازهای واقعی مسکن ناشی نشده است. حتی بسیاری از سرمایه‌گذاران بلافاصله پس از برنده شدن در حراج با اختلاف چند صد میلیون برای فروش هجوم آوردند که این موضوع را بیشتر نشان می‌دهد.

در سطح پایین سپرده فعلی که بر اساس قیمت اولیه (۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنام برای هر قطعه زمین) محاسبه شده است، سرمایه‌گذاران از پرداخت سپرده صرف نظر می‌کنند، اما نتیجه این است که سطح قیمت در اطراف منطقه زمین حراج شده به اوج جدیدی رسیده است، در حالی که تقاضای واقعی برای خرید زیاد نیست. در حالی که دولت فقط مبلغ کمی از سپرده را دریافت می‌کند، وقتی هزینه جبران خسارت برای ترخیص بسیاری از پروژه‌ها در اطراف منطقه قطعاً افزایش یابد، ضرر بیشتری خواهد کرد.

تب حراج زمین در برخی از مناطق حومه شهر، همراه با تورم قیمت‌های سوداگرانه، بر روند توسعه اجتماعی-اقتصادی محلی تأثیر منفی خواهد گذاشت و آن را کند خواهد کرد.

در همین حال، تران مین، مشاور سرمایه‌گذاری املاک، با بیان همین نظر گفت که نکته نگران‌کننده این است که دلالان و سرمایه‌گذاران در هانوی از این اطلاعات برای مقایسه و افزایش قیمت فروش پروژه‌ها در مناطق دیگر استفاده می‌کنند و این امر باعث می‌شود قیمت املاک هانوی حتی داغ‌تر شود. در همین حال، پتانسیل افزایش قیمت در منطقه حراج در کوتاه‌مدت قطعاً زیاد نیست زیرا فقط نیازهای خرید و سرمایه‌گذاری ساکنان آن منطقه را برآورده می‌کند. همچنین هیچ برنامه ریزی برجسته‌ای در اینجا برای افزایش قیمت‌ها یا جذب افراد از جاهای دیگر برای آمدن به اینجا وجود ندارد.

آقای Nguyen Quoc Hiep، رئیس GP Invest

این حراج‌های «رکوردشکن» ممکن است تحت تأثیر ترکیبی از دو عامل بوده باشند.

اولی به دلیل شایعاتی است که با هدف «افزایش» قیمت‌ها برای کسب سود از طریق مزایده انجام می‌شود. دومی به دلیل نفوذ برخی افراد ناآگاه که اطلاعات کاملی ندارند، ناشی از این واقعیت است که برخی از مناطق پیش‌نویس لیست جدید قیمت زمین را منتشر کرده‌اند که بسیار بالا است و از ۵ تا ۵۰ برابر افزایش یافته است. بنابراین، این گروه از مردم احتمالاً نگران افزایش قریب‌الوقوع قیمت زمین هستند و برای «پیشی گرفتن» در مزایده‌ها شرکت می‌کنند.

بنابراین، پس از اعلام نتایج این حراج، منتظر بمانید تا دوره سپرده‌گذاری به پایان برسد تا بدانید که آیا قیمت واقعاً مجازی است یا خیر. .

آنچه در Thanh Oai یا Hoai Duc اتفاق افتاد، اگرچه در مقیاس متفاوت بود، اما بسیاری از مردم را به یاد حراج "بی‌سابقه" زمین در Thu Thiem (HCMC) در پایان سال 2021 انداخت. در آن حراج، هر 4 قطعه زمین، پس از آنکه قیمت آن خیلی از قیمت اولیه بالاتر رفت، که در آن یک شرکت تابعه یک شرکت، حراج را با قیمت 24500 میلیارد VND برای یک قطعه زمین با مساحت بیش از 10،000 متر مربع یا بیش از 2.4 میلیارد VND در هر متر مربع برنده شد. خوشبختانه، قیمت فوق تعیین نشد، زیرا مدت کوتاهی پس از آن، شرکت‌های برنده همزمان درخواست لغو سپرده‌های خود را کردند.

اما درست پس از حراج زمین در تو تیم، اقداماتی برای سوءاستفاده از قیمت برنده مجازی برای "دنبال کردن باران" و افزایش قیمت زمین و خانه در منطقه همسایه انجام شد. حتی سایر شرکت‌های بورسی که صندوق‌های زمین در نزدیکی خود داشتند نیز از افزایش ارزش اوراق قرضه و سهام با افزایش چند برابری سود بردند.

به گفته دکتر تران شوان لونگ، معاون مدیر موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IEX)، تب حراج زمین در برخی از مناطق حومه شهر باعث تورم قیمت سوداگرانه شده و اعتقاد بر این است که تأثیر منفی دارد و توسعه اجتماعی-اقتصادی محل را کند می‌کند. اگر شهرنشینی کند شود، جذب سرمایه‌گذاری خارجی و داخلی نیز کاهش خواهد یافت. پیامدهای بلندمدت آن برای اقتصاد محلی بسیار زیاد است.

دکتر تران شوان لونگ گفت: «وقتی مزایده‌های زمین افزایش می‌یابد و سطح قیمت جدیدی ایجاد می‌شود، جبران خسارت دولت هنگام بازپس‌گیری زمین برای مردم در آینده با موانع زیادی روبرو خواهد شد و روند پاکسازی محل و اجرای پروژه را دشوار می‌کند. دولت باید سیاست‌ها و دیدگاه‌های روشنی در این مورد داشته باشد.»

(ادامه دارد)

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d22973.html