آپارتمان‌هایی با قیمت ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع در هانوی و هوشی مین «منقرض» شده‌اند.

آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در بازار املاک و مستغلات هانوی و هوشی مین سیتی "منقرض" شده‌اند

گزارش وزارت ساخت و ساز در مورد بازار مسکن و املاک و مستغلات در سه ماهه سوم حاکی از آن است که تعداد معاملات موفق آپارتمان‌ها و خانه‌های شخصی به 38398 واحد رسیده است که نسبت به سه ماهه قبل 48 درصد افزایش یافته است.

از نظر قیمت، قیمت آپارتمان در هانوی هم در پروژه‌های جدید و هم در پروژه‌های قدیمی همچنان در حال افزایش است، میانگین قیمت پروژه‌های جدید حدود ۴ تا ۶ درصد در هر سه ماه و ۲۲ تا ۲۵ درصد در سال افزایش یافته است. قیمت آپارتمان نیز به ویژه در برخی مناطق افزایش یافته است و بسته به موقعیت مکانی در مقایسه با سه ماهه قبل، حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است.

بخش آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه با قیمت فروش کمتر از ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع تقریباً هیچ معامله و محصولی برای فروش ندارد. آپارتمان‌های میان‌رده با قیمت‌هایی از ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع تا کمتر از ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع هنوز بخش بالایی از معاملات و عرضه در بازار را تشکیل می‌دهند. بقیه آپارتمان‌ها لوکس و فوق لوکس هستند (با قیمت‌های بالای ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع).

داده‌های تحقیقاتی انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که بخش آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه (با قیمت کمتر از ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) - مسکن مقرون‌به‌صرفه - در چند سال گذشته "منقرض" شده است و ظهور مجدد آن در هانوی و هوشی مین سیتی بسیار دشوار یا حتی غیرممکن است.

به طور خاص، آمار این واحد نشان می‌دهد که در دوره ۲۰۱۸-۲۰۲۳، نه تنها کمیت به طور مداوم کاهش یافته است، بلکه ساختار عرضه آپارتمان در دو منطقه ویژه شهری نیز به طور فزاینده‌ای نامتعادل بوده است. ساختار عرضه به طور فزاینده‌ای به سمت بخش‌های لوکس و گران‌قیمت "متمایل" شده است. نسبت عرضه آپارتمان‌های تازه افتتاح شده در بخش قیمت مقرون به صرفه به طور مداوم کاهش یافته و رسماً در شهر هوشی مین در سال ۲۰۲۱ و هانوی در سال ۲۰۲۳ "ناپدید" شده است.

در هانوی، نسبت آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه تازه‌ساخت در سال ۲۰۱۸ به ۳۵ درصد رسید، در سال ۲۰۱۹ به ۲۰ درصد و در سال ۲۰۲۰ به تنها ۱۲ درصد کاهش یافت. در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، عرضه آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در هانوی همچنان رو به کاهش بود و تنها به حدود ۴ درصد از کل عرضه آپارتمان‌های فروشی رسید. تاکنون، دیگر آپارتمان مقرون‌به‌صرفه‌ای برای فروش وجود ندارد.

در شهر هوشی مین، از سال ۲۰۱۸، نسبت آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه به شدت کاهش یافته و از ۲۰ درصد در سال ۲۰۱۸ به ۰.۵ درصد در سال ۲۰۲۰ رسیده است. تا سال ۲۰۲۱، بخش آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در شهر هوشی مین ناپدید شده بود.

پروژه مسکن اجتماعی دونگ مو دای کیم در منطقه هوانگ مای، هانوی (عکس: ها فونگ).

در طول ۹ ماه گذشته، عرضه آپارتمان در هانوی شاهد بهبود قابل توجهی بوده است. با این حال، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا جدی‌تر شده است، زیرا حدود ۸۰ درصد از عرضه آپارتمان‌های فروشی در هانوی و هوشی مین سیتی با قیمت ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع یا بیشتر قیمت‌گذاری شده‌اند.

قیمت آپارتمان‌ها به طور مداوم افزایش یافته و سطح بالایی را در بازارهای اولیه و ثانویه ایجاد کرده است که بسیار فراتر از توان مالی و نرخ رشد درآمد اکثر مردم است.

وزارت ساخت و ساز معتقد است که در حال حاضر، بازار املاک و مستغلات با محدودیت‌ها و کاستی‌هایی مواجه است و نشانه‌هایی از بی‌ثباتی و ناسالم بودن در حال ظهور است. به طور خاص، ساختار محصولات املاک و مستغلات غیرمنطقی است، زیرا بخش‌های مسکن میان‌رده و گران‌قیمت و املاک و مستغلات گردشگری نشانه‌هایی از مازاد را نشان می‌دهند. در همین حال، کمبود شدید مسکن اجتماعی، مسکن برای کارگران و مسکن تجاری با قیمت‌های مقرون به صرفه برای افراد کم‌درآمد و با درآمد متوسط ​​وجود دارد.

وزارت ساخت و ساز اعلام کرد: «قیمت املاک و مستغلات، به ویژه قیمت مسکن و زمین، دائماً در حال افزایش است و از درآمد مردم بالاتر است. این امر دسترسی و ساخت مسکن را برای کارگران کم‌درآمد در مناطق شهری و کارگران شهرک‌های صنعتی دشوار می‌کند. در هانوی و هوشی مین سیتی، تقریباً هیچ آپارتمانی با قیمت کمتر از ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع وجود ندارد.»

به گفته آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، بازار املاک و مستغلات به دلیل مشکلات قانونی و ساختار نامناسب محصولات مسکن، به شدت به عرضه مسکن تجاری نیاز دارد. بسیاری از خانه‌ها در بخش گران‌قیمت قرار دارند، اما کمبود مسکن تجاری مقرون‌به‌صرفه وجود دارد که منجر به افزایش مداوم قیمت مسکن در سال‌های اخیر شده است. این امر، خرید خانه را برای افراد با درآمد متوسط ​​و کم در مناطق شهری که نیاز واقعی به خرید خانه برای زندگی دارند، دشوار می‌کند.

راهکارهایی برای بازگرداندن آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه به بازار

خانم جیانگ هیون - مدیر تحقیقات و S22M در Savills - معتقد است که برای رفع کمبود عرضه مسکن مقرون به صرفه، به یک راه حل جامع نیاز است که نقاط قوت هر دو بخش دولتی و خصوصی را با هم ترکیب کند.

او گفت: «در شرایط بودجه محدود دولت، تأمین مالی پروژه‌های مسکن اجتماعی با مشکلات زیادی روبرو خواهد شد. در عین حال، بخش خصوصی نیز تحت فشار تورمی بر هزینه‌های ورودی قرار دارد. بنابراین، همکاری مؤثر بین دو طرف بسیار ضروری می‌شود. علاوه بر این، افزایش تراکم ساخت و ساز و برنامه‌ریزی معقول نقش مهمی در ارائه راه‌حل‌های مسکن مقرون به صرفه ایفا خواهد کرد.»

به گفته خانم جیانگ هوین، دولت شهر باید سیاست‌های تشویقی قوی را برای جلب همکاری مالکان زمین معرفی کند و از این طریق مناطق مسکونی پایدار جدیدی را تشکیل دهد.

یک آپارتمان در هانوی (عکس: ها فونگ).

کارشناسان ساویلز تأکید کردند: «با بهینه‌سازی مساحت زمین، ترکیب آن با امکانات عمومی و فضاهای سبز، می‌توانیم به تدریج مشکل مسکن را که به طور فزاینده‌ای در حال افزایش است، حل کنیم. هماهنگی نزدیک بین دولت و سرمایه‌گذاران کلید تحقق این ایده‌ها خواهد بود.»

دکتر نگوین ون دین - رئیس VARS - با همین دیدگاه گفت که مداخله قوی از سوی دولت ضروری است.

اولاً، دولت باید سیاست‌هایی را برای ایجاد شرایط مطلوب برای سرمایه‌گذاران جهت توسعه آپارتمان‌های تجاری مقرون‌به‌صرفه، مانند اعمال سیاست‌هایی برای معافیت از مالیات زمین، مالیات شرکت‌ها یا افزایش تراکم ساخت‌وساز یا ضریب کاربری زمین در مقایسه با استانداردهای پروژه‌های مسکن تجاری مقرون‌به‌صرفه، تحقیق و تدوین کند.

در عین حال، یک سیاست اولویت‌بندی در تأیید برنامه‌ریزی و اعطای مجوزهای ساخت‌وساز وجود دارد که به کوتاه شدن زمان توسعه پروژه و در نتیجه کاهش هزینه‌های سرمایه‌گذاری کمک می‌کند. علاوه بر این، پیشنهاد می‌شود هنگام انتخاب سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری با استفاده از زمین برای سرمایه‌گذارانی که مسکن مقرون‌به‌صرفه ایجاد کرده‌اند، «امتیازات اولویت‌دار» اضافه شود.

دوم، لازم است پروژه‌های همکاری بین دولت و بخش خصوصی برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه ترویج شود. به‌طور خاص، بخش خصوصی بخش عمده‌ای از فرآیند ساخت و توسعه را بر عهده خواهد گرفت، در حالی که دولت مشوق‌های زمین و حمایت‌های قانونی را فراهم می‌کند.

سوم، سازمان مدیریت دولتی باید سیاستی برای حمایت از تقاضای مردم برای مسکن داشته باشد. دولت می‌تواند ایجاد صندوقی را برای حمایت از توسعه و حفظ عرضه آپارتمان‌های ارزان قیمت بررسی کند. این صندوق می‌تواند از بودجه دولت و سرمایه‌گذاران خصوصی تکمیل شود.

این صندوق اطلاعات مربوط به قیمت‌های فروش و اجاره را به صورت عمومی و شفاف اعلام می‌کند و به مردم کمک می‌کند تا به راحتی به خانه‌ها دسترسی داشته باشند و آنها را مقایسه کنند و در نتیجه محصولات مسکنی را انتخاب کنند که متناسب با نیازها و توانایی‌های مالی آنها باشد. در عین حال، صندوق همچنین آژانس مدیریتی است که افرادی را که پروژه‌های توسعه یافته توسط این صندوق را خریداری/اجاره کرده‌اند، بررسی می‌کند و در صورت مشاهده تخلف از مقررات، جعل اسناد درآمدی و عدم اعلام صحیح دارایی‌ها، خانه‌ها را پس می‌گیرد.

علاوه بر این، دولت باید سیاست‌هایی برای محدود کردن انگیزه سفته‌بازی داشته باشد و باید به زودی مالیات بر املاک و مستغلات را بررسی و اعمال کند و مالکانی را که املاک و مستغلات را در فعالیت‌های تجاری قرار نمی‌دهند یا پس از دریافت زمین، ساخت و ساز انجام نمی‌دهند، هدف قرار دهد... دولت همچنین باید آژانس‌ها یا کمیته‌هایی را برای نظارت بر مسکن ایجاد کند و مجازات‌های سختی را علیه موارد سفته‌بازی، دستکاری قیمت یا افزایش غیرقانونی قیمت اعمال کند.

با این حال، برای اینکه سیاست‌های نظارتی واقعاً مؤثر باشند و عملکرد ایمن و سالم بازار را در درازمدت تضمین کنند، دولت باید به زودی سیستم اطلاعات و داده‌های مربوط به بازار املاک و مستغلات و سیستم مدیریت مسکن مشخص شده را تکمیل کند.

سیستم اطلاعات و داده‌های بازار املاک و مستغلات، به ویژه داده‌های قیمت، پایه و اساس مهمی برای مدیریت/نظارت بر قیمت املاک و مستغلات خواهد بود و تضمین می‌کند که آپارتمان‌ها برای افراد با درآمد متوسط ​​و کم مقرون به صرفه هستند و از افزایش ناگهانی قیمت مسکن به دلیل سفته بازی یا سایر عوامل بازار جلوگیری می‌شود.

سیستم یکپارچه مدیریت مسکن با پایگاه داده ملی در مورد جمعیت و همچنین وضعیت پرداخت‌های رفاه اجتماعی، سوابق وام مسکن و غیره به آژانس‌ها کمک می‌کند تا سابقه معاملات و وضعیت مسکن هر فرد را شناسایی کنند و دلالان را از خریداران خانه با نیازهای واقعی مسکن متمایز سازند.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm