لازم است سود سرمایه‌گذاران در مصوبه مربوط به قیمت زمین به درستی و به طور کامل محاسبه شود.

DNVN - انجمن ارزیابی ویتنام (VVA) با اظهار نظر در مورد پیش نویس مصوبه دولت در مورد قیمت زمین، بر لزوم محاسبه صحیح و کامل سود برای سرمایه گذاران تأکید کرد.

سود سرمایه‌گذار باید بر اساس هزینه استفاده از زمین محاسبه شود.

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست به دنبال اظهار نظر در مورد پیش‌نویس فرمان دولت در مورد قیمت زمین (پیش‌نویس) است که راهنمای اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ با بسیاری از مطالب مهم مربوط به ارزش‌گذاری و ارزیابی زمین است.

ارزیابی می‌شود که پیش‌نویس فرمان، نظرات کارشناسان، سازمان‌های اجتماعی حرفه‌ای مانند VCCI و انجمن‌های حرفه‌ای مانند انجمن ارزیابی ویتنام در مورد ارزیابی زمین و مسائل مرتبط را به طور فعال جذب کرده است.

پس از اعلام پیش‌نویس فرمان، برای تکمیل آن در مسیری جامع، اخیراً انجمن ارزش‌گذاری ویتنام یک نظر کتبی ارسال کرد و بر لزوم محاسبه صحیح و کامل سود برای سرمایه‌گذاران تأکید کرد.

بند ج، بند ۳، ماده ۸ پیش‌نویس تصریح می‌کند: «سود سرمایه‌گذار (شامل هزینه سهام و هزینه وام) به عنوان درصدی از هزینه سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز مشخص‌شده در بند الف این بند محاسبه می‌شود».

VVA معتقد است که آیین نامه فوق غیرمنطقی است زیرا سود کل پروژه را طبق روش مازاد برای سرمایه گذار به درستی و کامل محاسبه نمی کند. طبق نظر VVA، سود سرمایه گذار باید روی کل هزینه ای که سرمایه گذار باید برای تکمیل پروژه تا زمان فروش محصول برای ایجاد درآمد صرف کند، محاسبه شود.

بر این اساس، کل هزینه شامل تمام هزینه‌های مندرج در بندهای الف و ب، بند ۳، به ویژه شامل «هزینه استفاده از زمین» می‌شود که هزینه اولیه سرمایه‌گذاری است که سرمایه‌گذار باید برای انجام تعهدات مالی خود به دولت بپردازد.

VVA معتقد است که سود سرمایه‌گذاران باید بر اساس هزینه‌های استفاده از زمین محاسبه شود.

انجمن املاک و مستغلات واشینگتن در توضیح این استدلال که سود سرمایه‌گذاران باید بر اساس هزینه‌های استفاده از زمین محاسبه شود، گفت که سود سرمایه‌گذاران، همانطور که در پیش‌نویس تصریح شده است، فقط سود حاصل از توسعه املاک و مستغلات (سرمایه‌گذاری در توسعه زمین) است، نه سود حاصل از کل هزینه‌های سرمایه‌گذاری شامل هزینه‌های استفاده از زمین به علاوه هزینه‌های سرمایه‌گذاری در توسعه املاک و مستغلات.

بنابراین، VVA معتقد است که اگر فقط سود حاصل از هزینه یک مرحله سرمایه‌گذاری را در کل هزینه تمام مراحل سرمایه‌گذاری برای تشکیل ارزش دارایی محاسبه کنیم، با اصل تشکیل قیمت هنگام اعمال ارزش‌گذاری بر اساس روش هزینه ترکیبی در روش مازاد برای ارزش‌گذاری دارایی‌ها مطابقت ندارد.

گذشته از این، اگر سود سرمایه‌گذار بر اساس هزینه استفاده از زمین که باید پرداخت شود محاسبه نشود، به دلیل هزینه فرصت، تورم، ریسک و اصل «ارزش آتی پول» در زمانی که افراد پولدار در هر زمینه تجاری سرمایه‌گذاری می‌کنند، این امر به منزله انکار اصل «ارزش زمانی پول» است.

در مورد آیین‌نامه «کل هزینه‌های توسعه قطعات زمین و مساحت زمین‌های مشخص شده در این بند شامل هزینه‌های جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد طبق طرح مصوب مراجع ذیصلاح نمی‌شود»، طبق گفته VVA، این آیین‌نامه نیز نیاز به بررسی و شفاف‌سازی دارد.

به طور خاص، طبق VVA، محتوای فوق باید در جهت «اگر دولت، غرامت و هزینه‌های پاکسازی سایت را از تعهدات مالی به دولت برای سرمایه‌گذار طبق طرح مصوب مرجع ذیصلاح کسر کند، در کل هزینه توسعه لحاظ نخواهد شد» تنظیم شود.

اطمینان از محاسبه صحیح و کامل ارزش دارایی‌های متصل به زمین

طبق بند الف، بند ۳، ماده ۶ پیش‌نویس فرمول تعیین ارزش فعلی دارایی‌های متصل به زمین، انجمن VVA پیشنهاد می‌کند که استفاده از هر دو مفهوم «ارزش استهلاک» و «استهلاک» در نظر گرفته شود.

در توضیح توصیه فوق، طبق نظر VVA، استهلاک دارایی و فرسودگی با یکدیگر مرتبط هستند، فرسودگی منجر به استهلاک می‌شود، اما در اصل با هم متفاوتند.

استهلاک یک پدیده عینی و یک ویژگی طبیعی دارایی‌ها است که ارزش آنها به تدریج در طول زمان استفاده کاهش می‌یابد. در عین حال، استهلاک یک معیار ذهنی از سوی مدیر برای بازیابی ارزش مستهلک شده دارایی است.

انجمن VVA اظهار داشت: «طبق رویه بین‌المللی و مقررات فعلی ویتنام، روش استهلاک و روش محاسبه استهلاک متفاوت هستند. بنابراین، می‌تواند منجر به نتایج متفاوتی شود و اگر دو واحد مشاوره قیمت یک قطعه زمین را تعیین کنند، یک واحد بر اساس استهلاک محاسبه کند، یک واحد بر اساس استهلاک محاسبه کند... نتایج محاسبه قیمت زمین متفاوت خواهد بود.»

بنابراین، طبق VVA، طرف منفی (-) فرمول فوق باید فقط از یک معیار برای محاسبه، یا استهلاک یا کاهش ارزش، استفاده کند و معمولاً برای تعیین قیمت دارایی در زمان ارزیابی، افراد از «استهلاک» استفاده می‌کنند.

علاوه بر این، VVA همچنین پیشنهاد داد که ماده‌ی بند ۳ از بند ب پیش‌نویس مقررات که بیان می‌کند: «در صورتی که در زمان ارزیابی، درختان چندساله هنوز به زمان برداشت نرسیده باشند، ارزش فعلی ملک متصل به زمین با کل هزینه‌ی سرمایه‌گذاری شده برای کاشت و مراقبت تا زمان ارزیابی تعیین می‌شود.» روشن شود.

انجمن VVA اظهار داشت: «مقررات فوق به وضوح مسئولیت اینکه کدام واحد باید ارزش فعلی دارایی‌های متصل به زمین را تعیین کند، چه واحد مشاوره، چه مشتری که دارایی‌هایش قرار است ارزش‌گذاری شود و چه مرجع ذیصلاح، را مشخص نمی‌کند... بنابراین، استفاده از داده‌ها می‌تواند به راحتی منجر به مسائل حقوقی شود.» این پیشنهاد را مطرح کرد که کمیته تدوین پیش‌نویس باید توضیحات بیشتری ارائه دهد.

پنجشنبه

منبع