نیاز فوری به ساخت مسکن اجتماعی - بخش 1: هر جا مشکلی وجود دارد، راه حلی هم هست

در دستورالعمل 34-CT/TW، دبیرخانه ارزیابی کرد که بسیاری از اهداف توسعه مسکن اجتماعی در استراتژی ملی توسعه مسکن تا سال 2020 و چشم‌انداز تا سال 2030 محقق نشده است. عرضه مسکن اجتماعی در مقایسه با تقاضای واقعی هنوز محدود است، در حالی که میانگین قیمت در مقایسه با درآمد ذینفعان هنوز بسیار بالاست.

علاوه بر این، مدیریت دولتی مسکن اجتماعی هنوز نقاط ضعف و کاستی‌های زیادی دارد. سهم صندوق زمین برای توسعه مسکن اجتماعی در مناطق شهری و همچنین حمایت بودجه دولتی از برنامه‌های اعتباری ترجیحی برای این بخش هنوز پایین است؛ منابع اجتماعی به طور کامل برای مشارکت بسیج نشده‌اند...

این سلسله دلایل باعث شده است که توسعه مسکن اجتماعی علیرغم حمایت‌های فراوان سیاستی، آنطور که انتظار می‌رفت، نباشد. این امر همچنین دستیابی به اهداف تعیین شده را بسیار دشوار می‌کند. مجموعه‌ای از مشکلات، اهداف را «الزام‌آور» می‌کند.

دشواری «اتصال» هدف

آقای هوانگ های - مدیر اداره مدیریت بازار مسکن و املاک ( وزارت ساخت و ساز ) گفت: در حال حاضر، هنوز برخی از مناطق وجود دارند که به سرعت برنامه‌هایی را برای اجرای پروژه "سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰" منتشر نکرده‌اند؛ تقاضای زمین برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی را به عنوان مبنایی برای برنامه‌ریزی جهت تخصیص زمین کافی برای توسعه مسکن اجتماعی به وضوح مشخص نکرده‌اند... در عین حال، بسیاری از شرکت‌های سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی هنوز در دسترسی به زمین مانند برنامه‌ریزی تخصیص زمین و تبلیغ پروژه‌های جذب سرمایه‌گذاری با مشکلاتی روبرو هستند. برخی از پروژه‌ها سیاست‌های سرمایه‌گذاری را تصویب و سرمایه‌گذاران را انتخاب کرده‌اند، با این حال، اجرای سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز طبق برنامه انجام نمی‌شود...

علاوه بر این، پرداخت سرمایه اعتباری ترجیحی به مبلغ ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام در مقایسه با تمایل و نیازهای عملی هنوز کند است. آقای های اظهار داشت که بانک‌های تجاری زیادی در وام‌دهی برای حمایت از توسعه مسکن اجتماعی مشارکت ندارند.

در سال ۲۰۲۴، دولت هدف تکمیل ۱۳۰ هزار واحد مسکن اجتماعی در سراسر کشور را تعیین کرد. با این حال، آمار تا پایان سه ماهه اول سال ۲۰۲۴ نشان می‌دهد که این کشور تنها ۸ پروژه مسکن اجتماعی را تکمیل کرده است که کمتر از ۳۰ درصد از تعداد آپارتمان‌های هدف است. این پیشرفت نشان می‌دهد که هدف تکمیل ۱۳۰ هزار واحد مسکن اجتماعی در سال جاری هنوز با «مقصد» فاصله زیادی دارد و دستیابی به آن نیازمند تلاش‌های زیادی است.

از دیدگاه محلی، آقای هوین تان خیت - معاون مدیر اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین - گفت که بزرگترین مشکل در حال حاضر کمبود سرمایه گذاری از بودجه است، بنابراین نمی توان آن را به طور کامل برای ساخت برنامه های مسکن اجتماعی متعلق به دولت اختصاص داد تا مشکلات مربوط به افراد تحت پوشش سیاست مانند کادر، کارمندان دولت، کارمندان دولت و غیره را به طور کامل حل کند.

در حال حاضر، شهر هوشی مین تنها 10 درصد از سرمایه را برای اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی اختصاص داده است. از هم اکنون تا سال 2025، طبق برنامه، به 37700 میلیارد دونگ ویتنامی نیاز است. با این حال، این شهر تنها قادر به تأمین بودجه تخصیص یافته حدود 3770 میلیارد دونگ ویتنامی است. تا سال 2030، این شهر به 86400 میلیارد دونگ ویتنامی نیاز دارد، اما تنها می‌تواند 8600 میلیارد دونگ ویتنامی را از بودجه اختصاص دهد و بقیه آن فقط می‌تواند از منابع سرمایه اجتماعی استفاده شود.

نوع انعطاف‌پذیر

برخی می‌گویند یکی از دلایل عدم موفقیت برنامه مسکن اجتماعی این است که خانه‌ها را به افرادی می‌فروشد که توانایی خرید آنها را ندارند. آقای نگوین ون دین - کارشناس حقوقی املاک و مستغلات اظهار داشت: علاوه بر محصولات مسکن اجتماعی برای فروش و اجاره به شرط تملیک، موضوع مسکن اجتماعی برای اجاره نیز به سیاست‌هایی برای ارتقای توسعه نیاز دارد. زیرا مسکن اجتماعی عمدتاً گروه‌های کم‌درآمد را هدف قرار می‌دهد.

به گفته این کارشناس، قانون مسکن ۲۰۲۳ که از اول آگوست لازم‌الاجرا شد، این قانون را که سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی باید ۲۰٪ از مساحت هر طبقه را برای اجاره رزرو کنند، حذف کرده است. این بدان معناست که اگر ۱۰۰٪ آپارتمان‌ها قابل فروش باشند، دولت باید عرضه اجاره‌های جایگزین را تکمیل کند.

قانون مسکن ۲۰۲۳ فقط تصریح می‌کند که نوع مسکن برای کارگران شهرک‌های صنعتی اجاره‌ای است. بنابراین، گروه‌های کم‌درآمد که کارگر در شهرک‌های صنعتی نیستند، مانند کارگران یدی و کارگران آزاد در مناطق شهری، تقریباً هیچ فرصتی برای دسترسی به مسکن اجتماعی اجاره‌ای ندارند.

آقای ترین کوانگ مین - رئیس هیئت مدیره مدیریت پروژه موسسه اتحادیه کارگری - کنفدراسیون عمومی کار ویتنام - با همین دیدگاه اظهار داشت: ساخت مسکن اجتماعی برای فروش بسیار دشوار است زیرا مراحل آن طولانی است، قیمت فروش بالاتر از درآمد کارگران کم درآمد است؛ مقررات با محدودیت سود تنها 10٪ برای سرمایه گذاران جذاب نیست... بنابراین، توسعه مسکن اجتماعی برای اجاره منطقی تر، مطابق با نیازهای واقعی و مناسب برای درآمد کارگران خواهد بود. علاوه بر این، تقاضا برای اجاره بسیار زیاد است، در حالی که عرضه کم است، قیمت اجاره در بازار بسیار بالاست.

در حال حاضر، کنفدراسیون عمومی کار ویتنام طرح اجاره مسکن اجتماعی را پیشنهاد داده است که قیمت اجاره آن برابر یا کمتر از قیمت بازار است. نمونه بارز آن، پروژه آزمایشی اجاره مسکن اجتماعی کنفدراسیون عمومی کار ویتنام در استان ها نام است که به تازگی راه‌اندازی شده و در مدت کوتاهی به طور کامل اجاره داده شد.

قیمت اجاره این پروژه از ۱.۲ تا ۱.۴ میلیون دانگ ویتنام در ماه است، در حالی که قیمت اجاره در خارج از کشور از ۲ تا ۳ میلیون دانگ ویتنام در ماه است. با این حال، به گفته آقای مین، ۳ مشکل در ساخت مسکن اجتماعی برای اجاره وجود دارد که عبارتند از جذب منابع سرمایه‌گذاری، موقعیت مکانی پروژه و قیمت اجاره.

از دیدگاه تجاری، آقای لی هو نگیا - مدیر شرکت بازرگانی ساختمانی لی تان - تحلیل کرد: اگر در ۱۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری شود، هر واحد حدود ۵۰۰ میلیون دانگ دانگ هزینه دارد، هزینه سرمایه‌گذاری نیز تا ۵۰۰ میلیارد دانگ دانگ خواهد بود. هنگام اجاره با قیمت ۳ تا ۳.۵ میلیون دانگ در ماه، با تعداد ۱۰۰۰ واحد، سرمایه‌گذار از ۳ تا ۳.۵ میلیارد دانگ در ماه و ۳۰ تا ۳۵ میلیارد دانگ در سال درآمد خواهد داشت.

اگر سرمایه‌گذار با نرخ بهره بیش از 10 تا 13 درصد در سال، وام تجاری بگیرد، 500 میلیارد دانگ ویتنام باید 50 میلیارد دانگ ویتنام سود بپردازد و سرمایه‌گذار مطمئناً ضرر خواهد کرد. در همین حال، در قانون مسکن 2023، توسعه مسکن اجتماعی برای اجاره تنها 10 درصد از سود حاصل از فروش مسکن اجتماعی را به خود اختصاص خواهد داد. طبق مقررات جدید، مسکن اجاره‌ای دیگر سرمایه‌گذاری دولتی در فناوری و زیرساخت‌های اجتماعی را دریافت نخواهد کرد، بنابراین هیچ سرمایه‌گذاری جرات انجام یک پروژه مسکن اجتماعی برای اجاره را ندارد - آقای نگیه تأکید کرد.

حذف از سیاست

در حالی که بسیاری از مناطق در اجرای سیاست‌های مسکن اجتماعی با مشکلاتی روبرو هستند، در شهر های فونگ، اجرای این سیاست به نتایج قابل توجهی دست یافته است. تاکنون، شهر های فونگ این سیاست را تصویب کرده و سرمایه‌گذارانی را برای ۳۱ پروژه مسکن اجتماعی با مقیاس کلی ۳۶۶۰۰ واحد انتخاب کرده است؛ از این تعداد، ساخت ۹ پروژه با مقیاس کلی حدود ۱۵۰۰۰ واحد آغاز شده است. با این تعداد، در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵، انتظار می‌رود حدود ۱۶۲۰۰ واحد تکمیل شود و از هدف توسعه مسکن اجتماعی تعیین شده توسط دولت یعنی ۱۵۴۰۰ واحد فراتر رود.

این نشان می‌دهد که مشکلات هنوز وجود دارند اما باید حل شوند، که از سیاست‌ها شروع می‌شود و داستان های فونگ نیز نمونه بارز آن است. برای دستیابی به این نتایج مثبت، شهر های فونگ از نزدیک مفاد قانون املاک و مستغلات و تجارت مسکن را دنبال کرده است. بر این اساس، کمیته حزب شهر های فونگ به هدایت امور توجه کرده است، شورای مردم شهر ۵ قطعنامه تصویب کرده و کمیته مردم شهر ۱۳ تصمیم مرتبط را برای اجرا صادر کرده است.

به طور خاص، شهر های فونگ به طور انعطاف‌پذیر و مؤثر سازوکارها و سیاست‌های فعلی را در بهبود محیط سرمایه‌گذاری و کسب‌وکار، به ویژه رویه‌های مسکن؛ از جمله مسکن اجتماعی، به کار گرفته است. از این طریق، با ایجاد یک محیط کسب‌وکار شفاف، باز و دوستانه، بسیاری از پروژه‌های سرمایه‌گذاری در مقیاس بزرگ را جذب کرده و به طور مؤثر نیازهای مردم برای خرید و اجاره مسکن اجتماعی را برآورده ساخته است.

مدیر هوانگ های اطلاع داد که اگرچه برخی نتایج مهم حاصل شده است، اما اجرای توسعه مسکن اجتماعی هنوز دارای برخی کاستی‌ها است. در حال حاضر، وزارت ساخت و ساز بر اجرا، تکمیل و راهنمایی محلات برای اجرای احکام، تصمیمات و بخشنامه‌هایی که جزئیات و راهنمایی‌های اجرای قانون مسکن ۲۰۲۳ و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ را پس از انتشار آنها شرح می‌دهند، تمرکز دارد.

در عین حال، وزارت ساخت و ساز همچنان از شهرداری‌ها می‌خواهد که بر اساس هدف پروژه «سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰» و اهداف طبق پیوست مسکن اجتماعی که باید در سال ۲۰۲۴ تکمیل شود، فوراً یک برنامه مشخص برای اجرای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن اجتماعی تدوین کنند تا اهداف تعیین‌شده تضمین شود.

برای اجرای استراتژی ملی توسعه مسکن برای دوره 2021-2030، با چشم‌اندازی تا سال 2045، وزارت ساخت و ساز سندی را به کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی در مورد تدوین و تنظیم برنامه‌های توسعه مسکن برای سال‌های 2024 و دوره 2021-2025 ارسال کرده است؛ که به وضوح نیازها و اهداف مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد، مسکن برای نیروهای مسلح خلق و مسکن کارگران ... را برای مطابقت با قانون مسکن 2023 تعریف می‌کند.

علاوه بر اجرای برنامه نظارت مجلس ملی در سال ۲۰۲۴، مجلس ملی نظارت عالی بر موضوع «اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی از سال ۲۰۱۵ تا پایان ۲۰۲۳» را انجام خواهد داد. هدف از این مبحث نظارتی، ارزیابی نتایج به دست آمده، محدودیت‌ها و مشکلات؛ شناسایی علل و شفاف‌سازی مسئولیت‌های سازمان‌ها، سازمان‌ها و افراد برای بهبود اثربخشی اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی است. از آنجا، راهکارهایی برای بهبود سیاست‌ها و قوانین مرتبط پیشنهاد می‌شود.

با مشارکت همزمان کل نظام سیاسی با روحیه‌ای فعال، «هر جا مشکلی هست، راه‌حلی هم هست»، اجرای سیاست مسکن اجتماعی، اهداف تعیین‌شده و همچنین انتظارات اجتماعی را برآورده خواهد کرد.

درس دوم: دسترسی کارگران را آسان کنید

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594