جلوی گرو گذاشتن خانه‌های مشتریان توسط سرمایه‌گذاران را بگیرید

افزایش شفافیت، افزایش تحریم‌ها

به گفته فان کونگ چان، کارشناس املاک و مستغلات، وقتی خانه‌ای در رهن بانک قرار می‌گیرد و بانک موافقت می‌کند که بدون نیاز به آزادسازی رهن، به سرمایه‌گذار اجازه فروش آن را بدهد، بانک و سرمایه‌گذار باید موضوع را بین خود حل و فصل کنند. در صورت بروز هرگونه خطری، بانک و سرمایه‌گذار مسئول شناخته می‌شوند، در حالی که مردم از حقوق مشروع خود طبق قانون محافظت می‌کنند.

بسیاری از سرمایه‌گذاران، خانه‌هایی را که به مشتریان فروخته‌اند، در بانک‌ها رهن می‌دهند.

اما برای جلوگیری از وضعیت گرو گذاشتن خانه‌های مشتریان توسط سرمایه‌گذاران، آقای فان کونگ چان پیشنهاد کرد که مقامات باید دستورالعمل‌ها و مقرراتی را برای حل چنین مواردی به گونه‌ای که به نفع مردم باشد، داشته باشند. به ویژه هنگامی که مردم از قانون پیروی کرده‌اند، رویه‌ها را دنبال کرده‌اند و کل مبلغ را پرداخت کرده‌اند، دولت باید از آنها محافظت کند، باید برای آنها دفترچه‌های صورتی صادر کند و نگذارد مردم به دلیل اختلافات یا اجرای تعهدات سرمایه‌گذار متحمل ضرر شوند.

آقای چان پیشنهاد داد: «اگرچه قانون مقررات زیادی دارد، اما هنوز خلأهایی وجود دارد، اما لازم است مقامات مداخله کرده و به سرعت به آنها رسیدگی کنند. در صورت لزوم، مردم می‌توانند در دادگاه شکایت کنند. دادگاه همچنین باید احکام بسیار روشنی داشته باشد، تقریباً در شرایط معمول، مانند سوابق، تا سایر سرمایه‌گذاران، بانک‌ها و مردم بتوانند به وضوح مشکل را ببینند و احساس امنیت کنند. در عین حال، برای به حداقل رساندن خطراتی که مشتریان باید متحمل شوند، لازم است شفاف باشد و اطلاعات مربوط به پروژه‌های رهنی منتشر شود. افشای اطلاعات باید واضح، دقیق و به طور منظم به‌روز شود تا مردم بتوانند آن را درک کنند، نه فقط افشای کلی، بلکه فقط با ذکر نام پروژه.»

از منظری دیگر، دکتر فان فونگ نام (دانشگاه حقوق شهر هوشی مین) با استناد به فرمان شماره ۱۶، تحلیل کرد که اعمال عدم افشا، عدم افشای کامل یا عدم افشای صحیح محتوای پروژه‌های املاک و مستغلات و پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت و ساز مسکن می‌تواند از ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون دونگ جریمه شود. جریمه برای کسب و کارهای املاک و مستغلاتی که شرایط را طبق مقررات به طور کامل تضمین نمی‌کنند، ۶۰۰ میلیون دونگ است. با این حال، در مقایسه با مزایای حاصل از سوءاستفاده از خلاهای قانونی در یک پروژه بزرگ املاک و مستغلات به ارزش صدها میلیارد دونگ، این جریمه بسیار کم است. بنابراین، بسیاری از سرمایه‌گذاران عمداً قانون را نقض می‌کنند، پرداخت جریمه را می‌پذیرند و این امر حقوق سایر نهادها را به شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد.

در حال حاضر، قانون ۲۰۲۴ در مورد کسب و کارهای املاک و مستغلات، برخی اصلاحات مثبت را در مورد الزام به افشای اطلاعات کسب و کارهای املاک و مستغلات ایجاد کرده است. با این حال، عدم افزایش چارچوب مجازات برای اطمینان از رسیدگی مناسب به تخلفات نیز از محدودیت‌های این قانون است.

علاوه بر این، قانون تصریح می‌کند که پس از صدور اطلاعیه کتبی وزارت ساخت و ساز مبنی بر واجد شرایط بودن مسکن برای فروش یا اجاره به شرط تملیک، سرمایه‌گذار پروژه را رهن می‌کند و همچنین باید قبل از فروش به مشتریان، رهن را آزاد کند. در عین حال، باید مراحلی برای صدور اطلاعیه واجد شرایط بودن مسکن توسط وزارت ساخت و ساز طی شود. با این حال، آقای چان اظهار داشت: اجرای این آیین‌نامه بسیار دشوار است، زیرا بلافاصله پس از ابلاغیه وزارت ساخت و ساز مبنی بر اینکه سرمایه‌گذار رهن می‌دهد، آنها برای بسیج سرمایه از مشتریان در اسرع وقت به این اطلاعیه استناد می‌کنند.

قبل از فروش به مشتریان، باید وام مسکن را تسویه کند

آقای نگو گیا هوانگ (دانشگاه حقوق شهر هوشی مین) برای کنترل رویه سرمایه‌گذارانی که خانه‌های مشتریان را در بانک‌ها رهن می‌کنند، گفت که به جای الزام انجام معاملات از طریق تالارهای معاملات املاک و مستغلات، لازم است دامنه سازمان‌های اسناد رسمی تقویت و گسترش یابد، به این صورت که معاملات املاک و مستغلاتی که در آن یک یا چند طرف شرکت‌کننده در معامله، سازمان‌های تجاری املاک و مستغلات هستند نیز باید محضری شوند... زیرا ماهیت مستقل فعالیت‌های محضری به بررسی و نظارت بر اجرا و رعایت قانون توسط سرمایه‌گذاران، دلالان املاک و مستغلات و مشاوران برای محافظت از افراد آسیب‌پذیر کمک خواهد کرد.

در عین حال، برای حفظ ثبات و نظم برای توسعه اقتصادی ، لازم است سازوکاری برای کنترل معاملات مسکن آینده بنگاه‌های املاک و مستغلات ایجاد شود.

آقای هوآنگ پیشنهاد داد: «برای تضمین امنیت خریداران خانه، قانون باید مقررات مربوط به افزایش مسئولیت بانک‌ها در مدیریت دارایی‌های رهنی را تکمیل کند. زیرا هنگام فروش مسکن در آینده، سرمایه‌گذاران هم از بانک‌ها پول قرض می‌گیرند و هم از مشتریان سرمایه جمع‌آوری می‌کنند. اگر سرمایه جمع‌آوری‌شده به دقت نظارت نشود، سرمایه‌گذاران می‌توانند از آن سوءاستفاده کنند، همزمان در بسیاری از پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کنند و این امر منجر به خطر از دست دادن توانایی پرداخت سرمایه‌گذاران، عدم توانایی در تکمیل پروژه و تحویل خانه به مشتریان می‌شود. در این زمان، نه تنها خریداران خانه، بلکه حقوق بانک رهنی نیز تحت تأثیر قرار می‌گیرد. بنابراین، هنگام پذیرش وام مسکن برای یک پروژه مسکن، بانک باید مسئول مدیریت و نظارت بر دارایی‌های رهنی باشد.»

به گفته وی، لازم است مقررات شفاف‌تری در مورد تضمین حقوق خریداران مسکن هنگام مدیریت دارایی‌های رهنی در قالب انتقال پروژه وجود داشته باشد. زیرا طرفین می‌توانند با انتقال پروژه املاک و مستغلات رهنی، دارایی‌ها را برای بازپرداخت بدهی مدیریت کنند.

برای تضمین امنیت خریداران خانه، قانون باید مقررات مربوط به افزایش مسئولیت بانک‌ها در مدیریت دارایی‌های رهنی را تکمیل کند. زیرا هنگام فروش مسکن در آینده، سرمایه‌گذاران هم از بانک‌ها پول قرض می‌گیرند و هم سرمایه مشتریان را جمع‌آوری می‌کنند.

آقای Ngo Gia Hoang (دانشگاه حقوق شهر هوشی مین)

سرمایه‌گذار آپارتمان فو تان متعهد به پرداخت بدهی خود شد

در ۲۵ ژوئن، شرکت ۵۸۵، سرمایه‌گذار ساختمان آپارتمانی فو تان (منطقه تان فو، شهر هوشی مین)، با انتشار بیانیه‌ای مطبوعاتی تأیید کرد که بدهی را برای «بازخرید» خانه برای مشتری پرداخت خواهد کرد.

در حال حاضر، تعداد کل آپارتمان‌های این پروژه ۸۳۳ واحد است. از این تعداد، شرکت طبق قرارداد وام مسکن شماره ۱۰۴ مورخ ۴ آگوست ۲۰۱۰، ۲۱۹ آپارتمان را به صورت دارایی‌های آتی در رهن بانک قرار داده است. در طول دوران فعالیت املاک و مستغلات، در دهه ۲۰۱۰، املاک و مستغلات در وضعیت رکود قرار گرفتند و نرخ بهره بانکی به ۲۲ تا ۲۳ درصد در سال رسید که باعث شد شرکت در فعالیت‌های تجاری و همچنین تنظیم بدهی‌های خود با بانک با مشکلاتی مواجه شود.

در مواجهه با مشکلات این شرکت، در تاریخ ۳ نوامبر ۲۰۲۲، بانک ویت آ - شعبه شهر هوشی مین موافقت کرد که به سرمایه‌گذار اجازه دهد بدهی را طبق هر کد آپارتمان پرداخت کند و بانک وام مسکن را برای هر آپارتمان آزاد کند. تاکنون، شرکت ۵۸۵ آزادسازی وام مسکن برای ۶ آپارتمان را پردازش کرده است (که ۱ آپارتمان در اوایل ژوئن ۲۰۲۴ آزاد شد). سرمایه‌گذار پیشنهاد داد که بانک ویت آ - شعبه شهر هوشی مین در ۳ سال آینده به حمایت از شرکت ادامه دهد تا شرکت زمان بیشتری برای تهیه دارایی‌های معادل برای پردازش آزادسازی وام مسکن برای ۲۱۳ آپارتمان باقیمانده (از اکنون تا ۲۰۲۷) داشته باشد. از ۲۱۳ آپارتمانی که در حال حاضر در بانک ویت آ رهن هستند، شرکت ۵۸۵ هنوز باید ۵٪ از ارزش آپارتمان، معادل بیش از ۴۱ میلیارد دونگ ویتنامی، را از ساکنان وصول کند. شرکت ۵۸۵ تأیید کرد که ساکنان در قبال بانک مسئول نیستند، بلکه مسئولیت شرکت بر عهده آنهاست.

منبع: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm