آپارتمان‌های هانوی «شکل» خود را از دست می‌دهند و تعداد معاملات سالانه برای افرادی که در حوزه املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند، محدود می‌شود.

بازار هانوی کاهش علاقه و تعداد آگهی‌ها را ثبت کرده است، کمبود عرضه مسکن اجتماعی در دو منطقه شهری ویژه وجود دارد و افرادی که در زمینه املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند مجاز به خرید و فروش بیش از 10 بار در سال نیستند... اینها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

جدیدترین املاک و مستغلات: در ماه مه 2024، بازار آپارتمان هانوی تنها بخشی بود که رشد داشت، در حالی که اکثر بخش‌ها و انواع دیگر با کاهش علاقه مواجه شدند. (عکس: Linh An)

تعداد آگهی‌های آپارتمان در هانوی ۹ درصد کاهش یافت

طبق داده‌های بازار از Batdongsan.com.vn ، در ماه مه 2024، بازار آپارتمان هانوی تنها بخشی بود که رشد کرد، در حالی که اکثر بخش‌ها و انواع دیگر املاک و مستغلات با کاهش علاقه مواجه شدند. به طور خاص، علاقه به بخش آپارتمان در بازار خرید و فروش در ماه مه 9 درصد و بازار اجاره 6 درصد افزایش یافت.

نکته قابل توجه این است که در ماه ژوئن، بازار آپارتمان هانوی دیگر نتوانست شتاب رشد ماه مه را حفظ کند، زمانی که سطح علاقه به اندازه ماه قبل باقی ماند و تعداد آگهی‌های فروش در بازار خرید و فروش 9 درصد کاهش یافت. در بخش اجاره، بازار آپارتمان هانوی نیز تحولات نه چندان مثبتی را ثبت کرد، زمانی که سطح علاقه تنها 4 درصد افزایش یافت اما تعداد آگهی‌ها 4 درصد کاهش یافت.

طبق گزارش Batdongsan.com.vn ، کاهش بازار آپارتمان هانوی بخشی از کاهش کلی بازار املاک و مستغلات هانوی است، به طوری که سطح علاقه به کل بازار 9 درصد و تعداد آگهی‌های فروش 6 درصد کاهش یافته است. تقریباً تمام مناطق هانوی 3 تا 19 درصد کاهش قیمت داشته‌اند.

نه تنها آپارتمان‌ها، بلکه سایر بخش‌ها و انواع املاک نیز کاهش علاقه و تعداد آگهی‌های فروش را ثبت کرده‌اند. به طور خاص، در مقایسه با ماه قبل، در بازار خرید و فروش، علاقه به خانه‌های شخصی در هانوی ۱۶٪ کاهش یافته، تعداد آگهی‌ها ۳٪ کاهش یافته است؛ علاقه به زمین‌های کشاورزی ۱۶٪ کاهش یافته، تعداد آگهی‌ها ثابت مانده است، ارقام مشابه برای بخش خانه‌های رو به خیابان هانوی به ترتیب ۱۴٪ و ۱۰٪ بوده است. بازار ویلا در هانوی نیز بهتر نیست، با کاهش علاقه ۱۱٪ و کاهش تعداد آگهی‌ها ۱۲٪.

در بازار اجاره، آپارتمان‌ها و پانسیون‌ها تنها دو بخشی هستند که با ارقام مشخص ۴٪ و ۵٪ افزایش علاقه را تجربه کرده‌اند. با این حال، تعداد آگهی‌های این دو بخش کاهش یافته است که نشان می‌دهد عرضه در ماه گذشته فراوان نبوده و کاهش خاص ۴٪ را نشان می‌دهد.

برای خانه‌های شخصی اجاره‌ای، میزان علاقه و تعداد آگهی‌های خانه‌های شخصی هر دو ۷ درصد کاهش یافت. برای خانه‌های شهری، میزان علاقه ۱۳ درصد کاهش یافت، تعداد آگهی‌ها ۶ درصد افزایش یافت. میزان علاقه برای دفاتر اداری ۹ درصد کاهش یافت، تعداد آگهی‌ها ۱۵ درصد کاهش یافت.

یک نظرسنجی واقعی که توسط Batdongsan.com.vn انجام شده است، نشان می‌دهد که سطح قیمت بازار آپارتمان در هانوی در مقایسه با ماه مه 2025 اندکی افزایش یافته یا ثابت مانده است. به طور خاص، قیمت فروش آپارتمان‌ها در پروژه برج هی از 4.9 تا 5.2 میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان 2 خوابه و 2 حمام به 4.950 تا 5.3 میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان افزایش یافته است.

میانگین قیمت آپارتمان‌های ۳ خوابه از ۵.۳ میلیارد دونگ ویتنام یا بیشتر است. در پروژه مجتمع هاپولیکو، قیمت آپارتمان‌های ۲ خوابه و ۲ حمام از ۴.۱ تا ۴.۳ میلیارد دونگ ویتنام برای هر آپارتمان به ۴.۲ تا ۴.۴ میلیارد دونگ ویتنام برای هر آپارتمان افزایش یافته است. آپارتمان‌های ۳ خوابه در پروژه بوهمیا رزیدنس هنوز با قیمت ۷ تا ۷.۳ میلیارد دونگ ویتنام برای هر آپارتمان برای فروش ارائه می‌شوند.

پیش‌بینی می‌شود قیمت اجاره زمین‌های صنعتی در منطقه شمالی همچنان افزایش یابد.

نیمه اول سال 2024 همچنان شاهد تحولات مثبت در بازار املاک و مستغلات شهرک‌های صنعتی بود. فعالیت‌های واردات و صادرات و تولید همچنان نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهند، به طوری که کل گردش مالی واردات و صادرات نسبت به مدت مشابه سال گذشته 15.7 درصد افزایش یافته و به 368.53 میلیارد دلار رسیده است.

گزارش سه ماهه دوم CBRE حاکی از آن است که برای بازار زمین‌های صنعتی، قیمت زمین‌های صنعتی در بازارهای سطح ۱ در شمال، در مقایسه با سه ماهه قبل، اندکی ۰.۳ درصد و در مقایسه با مدت مشابه ۴.۵ درصد افزایش یافته و به طور متوسط ​​به ۱۳۴ دلار آمریکا در هر متر مربع در دوره باقیمانده رسیده است. مساحت جذب در ۶ ماه اول سال ۲۰۲۴ به بیش از ۲۲۰ هکتار رسیده است که به حفظ نرخ اشغال در شمال در ۸۳ درصد کمک می‌کند، که افزایشی ۰.۴ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته را نشان می‌دهد. تولیدکنندگان لوازم الکترونیکی همچنان با معاملات بزرگ از Victory Giant یا Foxconn در Bac Ninh، بازار شمال را رهبری می‌کنند.

برای بازار انبارهای آماده در شمال، در نیمه اول سال 2024، تقریباً بیش از 225000 متر مربع انبار آماده در بازارهای سطح 1 تکمیل شده بود که از این تعداد، مساحت کارخانه‌های آماده 95٪ را تشکیل می‌داد. مساحت جذب کارخانه‌های آماده نیز چشمگیر و بیش از 4 برابر بیشتر از مساحت جذب انبارهای آماده بود. تا پایان سه ماهه دوم سال 2024، نرخ اشغال کارخانه‌های آماده به 89٪ رسید. در همین حال، انبارها در منطقه شمالی آستانه اشغال 79٪ را حفظ کردند.

قیمت اجاره کارخانه‌های آماده به ۴.۹ دلار آمریکا در هر متر مربع در ماه رسید که نسبت به سال گذشته ۱.۹ درصد افزایش یافته و قیمت انبارهای آماده به ۴.۶ دلار آمریکا در هر متر مربع در ماه رسید که نسبت به سال گذشته ۱.۰ درصد کاهش یافته است. صنایع الکترونیک، نیمه‌هادی‌ها، مبلمان و لجستیک، مستاجران اصلی انبارها/کارخانه‌های آماده در شمال در نیمه اول امسال بودند.

CBRE پیش‌بینی می‌کند که در ۳ سال آینده، قیمت اجاره زمین‌های صنعتی در شمال ۵ تا ۸ درصد در سال افزایش یابد. در همین حال، پیش‌بینی می‌شود قیمت اجاره انبارها/کارخانه‌های آماده، سالانه ۱ تا ۴ درصد افزایش یابد.

به طور متوسط، شهرهای هانوی و هوشی مین سالانه بیش از ۵۰،۰۰۰ واحد مسکونی کم دارند. (عکس: کی توای)

کمبود عرضه مسکن اجتماعی در دو منطقه ویژه شهری

طبق اعلام انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، در حال حاضر، در دو منطقه شهری ویژه، هانوی و هوشی مین، عرضه مسکن اجتماعی هنوز کمیاب است.

VARS اشاره کرد که تعداد مسکن‌های اجتماعی ثبت‌شده در هدف توسعه مسکن ۲۰۲۴ این دو شهر در مقایسه با تقاضای واقعی هنوز بسیار کم است. از اواسط سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۴، در کنفرانسی برای اجرای پروژه «سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل یک میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰»، نگوین تان نگی، وزیر ساخت‌وساز، خاطرنشان کرد که در سال ۲۰۲۴، هانوی تنها حدود ۱۱۸۱ آپارتمان و هوشی‌مین سیتی بیش از ۳۷۰۰ آپارتمان ثبت کرده‌اند.

در همین حال، داده‌های تحقیقاتی VARS نشان می‌دهد که به طور متوسط، هانوی و هوشی مین سیتی هر ساله بیش از ۵۰،۰۰۰ واحد مسکونی کمبود دارند. بنابراین، حتی اگر برنامه‌های توسعه این دو شهر به حداکثر خود برسد، عرضه مسکن اجتماعی هنوز نمی‌تواند نیازهای فوری مسکن این دو منطقه شهری ویژه را برآورده کند.

بنابراین، VARS معتقد است که برای توسعه بخش مسکن اجتماعی، به ویژه در دو منطقه ویژه شهری، علاوه بر تصویب سریع بسته اعتباری ۱۴۰ تریلیون دانگ ویتنامی (با ثبت نام ۴ بانک تجاری سهامی خصوصی دیگر برای مشارکت با ۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی/بانک) که در جهت ترجیحی‌تری تنظیم شده است، سازمان مدیریت دولتی باید از نزدیک نظارت داشته باشد و از آماده‌سازی کامل شرایط برای اجرای مقررات جدید اطمینان حاصل کند.

به طور خاص، قانون مسکن ۲۰۲۳ و فرمان شماره ۱۰۰/۲۰۲۴/N-CP که تعدادی از مواد قانون مسکن در مورد توسعه و مدیریت مسکن اجتماعی را شرح می‌دهد، از اول آگوست به طور همزمان لازم‌الاجرا خواهند شد. این یک کریدور قانونی همزمان است که ترویج مداوم تکمیل پروژه‌های مسکن اجتماعی را که در شهرهایی با تقاضای بالای مسکن مانند هانوی و هوشی مین سیتی آغاز شده‌اند، تسهیل می‌کند.

در عین حال، برای اطمینان از اجرای خوب اهداف سیاستی و جلوگیری از سوءاستفاده از سیاست‌ها و رویه‌های منفی، لازم است که خرید و فروش مسکن اجتماعی به صورت عمومی و شفاف انجام شود؛ نظارت دقیق صورت گیرد و اطمینان حاصل شود که افراد مناسب، مسکن اجتماعی را خریداری، اجاره و اجاره به شرط تملیک می‌کنند.

در دو منطقه ویژه شهری، برای داشتن صندوق زمین برای توسعه مسکن اجتماعی، نیاز به مداخله بیشتر از سوی سازمان مدیریت دولتی است. برنامه‌ریزی صندوق زمین برای ساخت مسکن اجتماعی باید تضمین کند که تقاضای عظیم شهر را برآورده می‌کند.

علاوه بر این، برای ارتقای رشد و تضمین امنیت اجتماعی، باید سیاست‌های ترجیحی بیشتری برای سرمایه‌گذارانی که در حال توسعه مسکن تجاری مقرون‌به‌صرفه هستند، اعمال شود - VARS پیشنهاد داد.

افرادی که در حوزه املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند، مجاز به خرید و فروش بیش از 10 بار در سال نیستند.

از اول آگوست، کسب و کارهای کوچک املاک و مستغلات مجاز به انجام معاملات بیش از 10 بار در سال و کمتر از 300 میلیارد دانگ ویتنام برای هر قرارداد نیستند.

مفاد فوق در فرمان شماره 96/2024/ND-CP (فرمان 96) که جزئیات تعدادی از مواد قانون تجارت املاک و مستغلات را شرح می‌دهد، بیان شده است.

این فرمان به وضوح الزامات مربوط به افرادی که در زمینه املاک و مستغلات در مقیاس کوچک فعالیت می‌کنند را تعیین می‌کند. بر این اساس، افرادی که در زمینه املاک و مستغلات در مقیاس کوچک فعالیت می‌کنند، ملزم به تهیه یک پروژه سرمایه‌گذاری نیستند.

تعداد تراکنش‌ها به کمتر از ۱۰ بار در سال محدود شده است و هر قرارداد از ۳۰۰ میلیارد دانگ ویتنام تجاوز نمی‌کند. در صورت یک تراکنش در سال، ارزش آن محاسبه نمی‌شود.

طبق قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات، افرادی که در زمینه املاک و مستغلات در مقیاس کوچک فعالیت می‌کنند، نیازی به تأسیس کسب و کار ندارند، اما باید مالیات خود را اعلام و پرداخت کنند.

به همین ترتیب، سازمان‌هایی که خانه‌ها، کارهای ساختمانی یا بخشی از مساحت ساختمان را برای اهداف تجاری نمی‌فروشند یا اجاره می‌دهند، نیز در تعداد فروش‌ها محدود هستند و باید مالیات خود را نیز اعلام و پرداخت کنند.

بنابراین، آیین‌نامه جدید به طور خاص تعداد معاملات و ارزش قرارداد را در این مورد محدود کرده است. این نکته جدیدی در مقایسه با آیین‌نامه قبلی است زیرا آیین‌نامه قدیمی شرایط انجام معاملات ملکی در مقیاس کوچک توسط افراد را مشخص نکرده بود.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که تعریف واضح معیارها برای افرادی که در حوزه املاک و مستغلات در مقیاس کوچک فعالیت می‌کنند، سفته‌بازی و «گشت و گذار» در بازار را محدود خواهد کرد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html