آیا باید زمین بیشتری در حومه شهر بخرم در حالی که در حال حاضر سه ملک دارم؟

کارشناسان توصیه می‌کنند خرید زمین در حومه شهر را با دقت بررسی کنید، زیرا وقتی دو خانه در مرکز شهر و یک قطعه زمین در حومه شهر دارید، تنوع دارایی‌ها کاهش می‌یابد.

من ۳۸ سال دارم، همسرم ۳۳ سال دارد، ما یک فرزند ۵ ساله داریم و او فرزند دوممان را باردار است. من تنها فرد خانواده هستم که کار می‌کنم، همسرم در خانه می‌ماند و به تجارت آنلاین، عمدتاً خانه‌داری، می‌پردازد. درآمد من از یک شغل ثابت حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است و هزینه‌های خانواده حدود ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی است.

در حال حاضر، من دو خانه در مرکز شهر دارم که هر کدام حدود ۶-۷ میلیارد دونگ قیمت دارند و هر خانه را ماهی ۱۲ میلیون دونگ اجاره می‌دهم که در مجموع ۲۴ میلیون دونگ می‌شود. تمام خانواده یک آپارتمان ماهی ۱۳ میلیون دونگ اجاره می‌کنند. من همچنین یک قطعه زمین در حومه شهر به ارزش حدود ۱ میلیارد دونگ و ۲ میلیارد دونگ پس‌انداز دارم.

نرخ بهره پس‌انداز پایین است، بنابراین امسال می‌خواهم ۲ میلیارد پس‌اندازم را برای سرمایه‌گذاری برداشت کنم. می‌توانم با نرخ بهره خوب از بانک‌های خارجی (ثابت برای ۳ سال با نرخ بهره ۷-۸٪ در سال) وام بیشتری بگیرم و هر ماه بدهی را بر اساس مبلغ باقیمانده پرداخت کنم.

من عمدتاً برای حقوق کار می‌کنم، در تجارت خوب نیستم، می‌توانم ریسک‌ها را در سطح نسبتاً بالایی بپذیرم، چیز زیادی در مورد بازار املاک و مستغلات مانند زمین‌های حومه شهر نمی‌دانم... تا الان، عمدتاً به اندازه کافی پول پس‌انداز کرده‌ام تا خانه‌هایی در مرکز شهر بخرم و اجاره کنم. شنیده‌ام که امسال زمان خوبی برای سرمایه‌گذاری در زمین‌های حومه شهر است، به شرطی که بلندمدت و ۳ تا ۵ ساله باشد. با این حال، می‌ترسم که قانون دوم مالیات بر املاک و مستغلات به زودی تصویب شود، افرادی که مانند من املاک و مستغلات زیادی دارند، مجبور به پرداخت مالیات زیادی شوند.

در آینده نزدیک، از مشاوره تخصصی در مورد مسیر مناسب سرمایه‌گذاری بهره‌مند شوید.

تین سون

املاک و مستغلات در بخش شرقی شهر هوشی مین، شهر تو دوک، نوامبر 2023. عکس: کوین تران — املاک و مستغلات در بخش شرقی شهر هوشی مین، شهر تو دوک، نوامبر 2023. عکس: *کوین تران*

مشاور:

با اطلاعات فوق، من برخی تحلیل‌ها و توصیه‌ها را ارائه خواهم داد تا به شما کمک کنم تا مروری بر سلامت مالی خانواده‌تان داشته باشید. از آنجا می‌توانید تصمیمات سرمایه‌گذاری مناسبی بگیرید.

ابتدا، بیایید سلامت مالی را تجزیه و تحلیل کنیم. کل درآمد حقوق خانواده شما حدود ۱۱۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه (به طور متوسط) است، درآمد اجاره از دو خانه ۲۴ میلیون دونگ ویتنامی است. کل هزینه‌های خانواده حدود ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است (با فرض اینکه شامل اجاره آپارتمان ۱۳ میلیونی، نیازهای ضروری و تفریحات باشد). بنابراین، مازاد ماهانه خانواده ۸۴ میلیون دونگ ویتنامی در ماه خواهد بود.

خانواده شما مازاد بودجه نسبتاً خوبی دارد، با نسبتی تا ۶۳٪. با این حال، با ورود فرزند بزرگتر به کلاس اول و استقبال خانواده از یک عضو جدید، نیازهای مالی، به ویژه هزینه‌های آموزش و مراقبت‌های بهداشتی، افزایش می‌یابد. این امر مستلزم انعطاف‌پذیری بیشتر و برنامه‌ریزی دقیق برای تضمین امنیت مالی بلندمدت خانواده است.

در مرحله بعد، سبد دارایی‌های فعلی را ارزیابی می‌کنیم. دو خانه در مرکز شهر به ارزش ۱۲ میلیارد، زمین در حومه شهر به ارزش ۱ میلیارد، پس‌انداز به ارزش ۲ میلیارد. کل دارایی‌ها ۱۵ میلیارد و بدون بدهی است.

خانواده شما در حال حاضر سبد دارایی قابل توجهی دارد که عمدتاً در املاک و مستغلات (۸۷٪) متمرکز است. عملکرد سرمایه‌گذاری بالا نیست زیرا نرخ بهره پس‌انداز برای سپرده‌های یک ساله به ۵-۶٪ در سال کاهش می‌یابد و نرخ رشد قیمت خانه‌های مرکز شهر طبق داده‌های ردیابی FIDT به طور متوسط ۸-۹٪ در سال در نوسان است. اگرچه املاک و مستغلات اغلب بازده بالاتری نسبت به نرخ بهره پس‌انداز دارند، اما تمرکز بیش از حد بر یک نوع دارایی نیز خطراتی دارد و می‌تواند نقدینگی سبد سرمایه‌گذاری را کاهش دهد.

نرخ بهره وام در حال حاضر پایین است، تنها ۵ تا ۸ درصد در طول دوره ترجیحی و ۹.۵ تا ۱۰ درصد در سال پس از دوره ترجیحی. این فرصتی برای استفاده از اهرم مالی برای افزایش عملکرد سرمایه‌گذاری است.

در ادامه، عواملی را که باید هنگام سرمایه‌گذاری در املاک حومه شهر در نظر بگیرید، مورد بحث قرار می‌دهیم. شما قصد دارید ۲ میلیارد از پس‌انداز خود را به علاوه وام بانکی برای نگهداری املاک حومه شهر به مدت ۵ سال برداشت کنید. با این رویکرد، سبد املاک خود را متنوع خواهید کرد، نرخ رشد املاک حومه شهر سالانه ۱۲ تا ۱۵ درصد در نوسان است، اما نقدینگی طبقه دارایی که در اختیار دارید را کاهش می‌دهد.

سرمایه‌گذاری در زمین‌های حومه شهر وقتی دانش و زمان کافی ندارید، ریسک بزرگی برای عدم انتخاب زمینی با پتانسیل واقعی وجود خواهد داشت. علاوه بر این، ممکن است با خطراتی مربوط به قانونی بودن، نقدینگی و پتانسیل رشد آن زمین نیز مواجه شوید. بنابراین، یافتن کارگزاران خوب یا سپردن جستجوی املاک و مستغلات حومه شهر به سازمان‌های معتبر، عاملی است که باید در نظر گرفته شود.

احتمال وضع مالیات‌های سنگین بر املاک دوم نیز عاملی است که باید در نظر گرفته شود. در حال حاضر، طبق نقشه راه، پیشنهاد ایجاد یک پروژه قانون مالیات بر املاک و مستغلات برای اظهار نظر در هشتمین جلسه (اکتبر 2024) به مجلس ملی ارائه و در نهمین جلسه (مه 2025) تصویب خواهد شد. زمان اجرای قانون و برنامه مالیاتی خاص برای نقل و انتقالات مشخص نیست. تنوع بخشیدن به سبد سرمایه‌گذاری و اختصاص مبلغ مناسبی در تصویر کلی مالی شما به زمین‌های حومه شهر، تأثیر مالیات بر دارایی‌ها را محدود می‌کند.

می‌خواهم در مورد راهکارهای حفاظت مالی بیشتر توضیح دهم. شما مشخص نکردید که آیا کل خانواده بیمه عمر دارند یا خیر، بنابراین توصیه من این است که مطمئن شوید هر یک از اعضای خانواده بیمه عمر و بیمه سلامت دارند. بیمه شما را از خطرات پیش‌بینی نشده محافظت می‌کند و ثبات جریان درآمدی شما را حفظ می‌کند. میزان پرداخت سالانه توصیه شده ۵ تا ۸ درصد از کل درآمد شما در سال است.

کلاس دارایی بعدی که قبل از ادامه سرمایه‌گذاری باید آماده شوید، کنار گذاشتن پس‌انداز برای خانواده‌تان است تا در صورت بروز شرایط اضطراری، معمولاً به اندازه ۳ تا ۶ ماه هزینه، امنیت مالی خود را تضمین کنید. به طور خاص در مورد خانواده شما، این پس‌انداز در محدوده ۱۵۰ تا ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنام قرار می‌گیرد. این پس‌انداز را می‌توان به بسته‌های سپرده پس‌انداز با مدت بازپرداخت ۱ ماهه، ۶ ماهه و ۱۲ ماهه تقسیم کرد.

در مورد راهکارهای سرمایه‌گذاری، من تحلیلی به شرح زیر دارم. در حال حاضر، اقتصاد در حال ورود به چرخه جدیدی از بهبود - رشد - اشباع - رکود است. هر مرحله، هر طبقه دارایی را با ویژگی‌های مناسب برای رشد خوب در آن دوره خواهد داشت.

در مرحله بهبود چرخه جدید، انتظار می‌رود اوراق بهادار به طور کلی و سهام به طور خاص بهترین رشد را داشته باشند. بنابراین، برای داشتن عملکرد خوب در رشد دارایی، باید در ۲-۳ سال آینده یک کلاس دارایی سهام داشته باشید. بدون زمان، تجربه و ریسک‌پذیری نسبتاً بالا، می‌توانید در گواهی‌های صندوق سرمایه‌گذاری کنید، سهام جمع‌آوری کنید یا سرمایه‌گذاری‌ها را به موسسات مالی معتبر بسپارید و بخش‌های سرمایه‌گذاری را انتخاب کنید که با ریسک شما مطابقت داشته باشند.

طلا همچنین یک کانال سرمایه‌گذاری مناسب برای افراد ریسک‌پذیر خواهد بود. در حال حاضر، این فلز گرانبها با قیمت نسبتاً بالایی تثبیت شده و نوساناتی دارد. در مراحل مناسب قیمت طلا، می‌توانید نگهداری آن را نیز در نظر بگیرید. با این حال، نباید بیش از 10٪ از کل دارایی‌های خانواده را سرمایه‌گذاری کنید.

در نهایت، هر تصمیم سرمایه‌گذاری که می‌گیرید باید در چارچوب یک برنامه مالی جامع در نظر گرفته شود، که با در نظر گرفتن میزان ریسک‌پذیری شما، اهداف مالی بلندمدت شما و نیازهای فوری خانواده‌تان طراحی شده باشد. امیدواریم توصیه‌های فوق به شما در مدیریت و توسعه امور مالی شخصی‌تان کمک کند.

وو تی هونگ
متخصص برنامه‌ریزی مالی شخصی
شرکت مشاوره سرمایه‌گذاری و مدیریت دارایی FIDT

لینک منبع