برای توسعه ایمن و بدون ریسک بازار املاک و مستغلات

بازار املاک و مستغلات ویتنام به طور فزاینده‌ای نقش بزرگ و مهم خود را نشان می‌دهد و توجه ویژه‌ای از سوی مردم، سرمایه‌گذاران و همچنین سیاست‌گذاران به خود جلب می‌کند.

بازار املاک و مستغلات ویتنام هنوز پتانسیل و فضای زیادی برای توسعه دارد، اما قیمت مسکن به سرعت در حال افزایش است، بسیار فراتر از درآمدهای واقعی و شکاف بین کسانی که املاک و مستغلات دارند و کسانی که نمی‌توانند صاحب خانه شوند را افزایش می‌دهد.

طبق گزارش اداره آمار عمومی، میانگین سهم صنعت ساخت و ساز و املاک و مستغلات در کل تولید ناخالص داخلی کشور در سال‌های اخیر حدود ۱۰ درصد بوده است. از این میزان، صنعت املاک و مستغلات به طور مستقیم حدود ۳.۵ درصد را تشکیل می‌دهد که به طور متوسط ​​حدود ۰.۵ درصد در رشد تولید ناخالص داخلی نقش دارد. با این حال، میانگین سهم این صنعت در تولید ناخالص داخلی ویتنام در مقایسه با سایر کشورهای منطقه تنها حدود ۵۰ درصد است.

مقیاس املاک و مستغلات در مقایسه با کل دارایی‌های اقتصادی تنها به حدود ۲۱٪ رسیده است - که به طور قابل توجهی پایین‌تر از نرخ ۳۵٪ در کشورهای توسعه‌یافته است.

عرضه افزایش می‌یابد اما ساختار نامتوازن است

انجمن دلالان املاک ویتنام اظهار داشت که طی سه سال گذشته، عرضه مسکن در بازار به شدت افزایش یافته است، اما ساختار عرضه همچنان نامتعادل است. بیشتر عرضه جدید بر پروژه‌های لوکس و با ارزش بالا متمرکز است که نیازهای سرمایه‌گذاری را برآورده می‌کنند، که برخی از آنها سوداگرانه هستند.

حتی در مناطق حومه شهر، که انتظار می‌رود مسکن مقرون به صرفه‌ای ارائه دهند، قیمت‌های واقعی فروش هنوز به طور قابل توجهی بالاتر از میانگین درآمد ساکنان است، و تنها «نسبتاً پایین‌تر» از منطقه مرکزی است. در همین حال، بیشترین تقاضا در بازار در بخش مسکن مقرون به صرفه است.

روند توسعه فعلی بازار هنوز نشانه های زیادی از ناپایداری را نشان می دهد، به ویژه عدم تطابق بین ساختار محصول و توانایی پرداخت مردم.

عدم تعادل بین عرضه و تقاضا باعث شده است که قیمت مسکن، به ویژه در بخش آپارتمان در شهرهای بزرگ، به شدت افزایش یابد و سطح جدیدی از قیمت ایجاد شود که بسیار فراتر از نرخ رشد درآمد واقعی است. این امر نه تنها فرصت دسترسی به مسکن را برای اکثر مردم محدود می‌کند، بلکه خطر تشکیل حباب قیمتی را نیز افزایش می‌دهد.

با فرض اینکه قیمت خانه و درآمد ثابت بماند، قدرت خرید مسکن به شدت در حال کاهش است. برای یک آپارتمان دو خوابه در یک منطقه شهری که حدود ۵ میلیارد دونگ ویتنام هزینه دارد، اگر خانواده‌ای درآمد بالایی حدود ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در ماه داشته باشد، اگر تمام درآمد خود را صرف خرید خانه کند، حدود ۸ سال و اگر از اصل عدم تجاوز هزینه‌های مسکن از ۱/۳ درآمد خود پیروی کند، ۲۵ سال طول می‌کشد تا خانه را خریداری کند.

طبق این اصل، حتی بخش مسکن اجتماعی که برای افراد کم‌درآمد در مناطق شهری طراحی شده بود، دیگر «ارزان» نیست و قیمت آن برای یک آپارتمان ۶۰ متری حدود ۱.۵ میلیارد دونگ است و حتی خانوارهایی را که طبق معیارهای تصویب، درآمد کل آنها «در بالاترین سطح» است - ۴۰ میلیون دونگ در ماه - مجبور می‌کند حدود ۱۰ سال پس‌انداز کنند.

در واقع، این عدد هنگام استفاده از گزینه وام بسیار بزرگتر است. در نتیجه، شکاف بین گروهی که از قبل دارایی دارند و گروهی که دارایی ندارند، به طور فزاینده‌ای ثابت می‌شود، در حالی که رشد املاک و مستغلات در واقع فقط گروه کوچکی از افرادی را که از قبل دارایی دارند، ثروتمند می‌کند.

وقتی عرضه به اندازه کافی زیاد باشد، قیمت‌های بازار بر اساس تعادل واقعی عرضه و تقاضا، خود را تنظیم می‌کنند.

چهار راهکار برای «ترمز» افزایش قیمت مسکن

بنابراین، انجمن دلالان املاک ویتنام معتقد است که برای اینکه بازار املاک و مستغلات بدون ریسک برای خود بازار و اقتصاد به رشد خود ادامه دهد، باید راه حلی برای "متوقف کردن" رشد شدید قیمت مسکن وجود داشته باشد.

اولاً، لازم است که تکمیل اسناد راهنمای اجرای نظام حقوقی جدید، به موازات بهبود ظرفیت اجرایی سازمان‌های محلی، تسریع شود. در عین حال، تقویت تمرکززدایی و تفویض قدرت به مناطق محلی در تنظیم سیاست‌ها، تضمین انعطاف‌پذیری برای هر منطقه، در هر زمان و مطابق با اهداف توسعه اجتماعی-اقتصادی، و همچنین سطح زیرساخت‌ها و تکمیل شهری هر منطقه، ضروری است.

همچنین باید موانع موجود در پاکسازی سایت‌ها به شیوه‌ای شفاف و مؤثر برطرف شوند تا زمان اجرا برای کسب‌وکارها کوتاه شود و در عین حال حقوق مردم نیز تضمین گردد.

با در نظر گرفتن لغو مقررات مربوط به اخذ عوارض اضافی ۵.۴٪ در سال از دیرکرد در پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین در مواردی که افراد تصمیم به واگذاری/اجاره زمین قبل از ۱ آگوست ۲۰۲۴ دارند اما هنوز قیمت زمین را تعیین نکرده‌اند و همچنین اعلام سریع یک روش روشن و پایدار برای تعیین هزینه‌های استفاده از زمین، به کاهش هزینه‌های توسعه پروژه کمک خواهد کرد و در نتیجه، زمینه را برای کاهش قیمت مسکن فراهم خواهد نمود.

دوم، تنوع بخشیدن به کانال‌های سرمایه برای کاهش وابستگی به اعتبار بانکی ضروری است. بازار اوراق قرضه شرکتی را برای تبدیل شدن به یک منبع سرمایه مؤثر میان‌مدت و بلندمدت، بازسازی کنید. در عین حال، لازم است تشکیل صندوق ملی مسکن و توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) ترویج شود.

سوم، پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن مقرون‌به‌صرفه باید در برنامه‌ریزی در اولویت قرار گیرند و دارای سازوکارهای تشویقی باشند. توسعه شهری باید با زیرساخت‌های حمل‌ونقل، به‌ویژه جاده‌های کمربندی، مترو و بزرگراه‌ها مرتبط شود تا فضای شهری گسترش یابد و فشار بر قیمت زمین در مرکز شهر کاهش یابد. در عین حال، توسعه یک بازار اجاره حرفه‌ای ضروری است و این ذهنیت را که «برای تثبیت زندگی باید صاحب خانه بود» کاهش می‌دهد.

چهارم، تسریع روند ساخت و تکمیل یک پایگاه داده یکپارچه، همزمان و شفاف در مورد بازارهای زمین، مسکن و املاک و مستغلات در سراسر کشور ضروری است. تشکیل یک سیستم داده باز و به هم پیوسته بین وزارتخانه‌ها، شعب و ادارات محلی، شامل اطلاعات مربوط به برنامه‌ریزی، معاملات، ارزش‌ها، وضعیت حقوقی و تغییرات کاربری زمین، نه تنها به بهبود اثربخشی نظارت و سیاست‌گذاری کمک می‌کند، بلکه به افزایش شفافیت، به حداقل رساندن خطرات، جلوگیری از سفته‌بازي، دستکاری قیمت و حفاظت از حقوق مشروع مردم و مشاغل نیز کمک خواهد کرد.

منبع: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/