پیشنهاد «تشدید» اعتبار املاک و مستغلات: جریان سرمایه مسدود شده، بازار «منجمد» است

TPO - کارشناسان می‌گویند که سیاست سالم‌سازی بازار و تثبیت قیمت املاک و مستغلات صحیح است، اما اگر اعتبار همانطور که توسط وزارت ساخت و ساز پیشنهاد شده است "تنگ‌تر" شود، باید با دقت بررسی شود، زیرا پیشنهادات خودسرانه برای بازار املاک و مستغلات و مدیریت نامنظم باعث هرج و مرج و وحشت در بازار می‌شود و عواقب بزرگی خواهد داشت. در همین حال، راه حل صحیح باید افزایش عرضه و کاهش هزینه‌های ورودی باشد.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

«تنگ کردن» محتاطانه اعتبار

پیش‌نویس مصوبه دولت در مورد کنترل و مهار قیمت املاک و مستغلات، پیش از ارائه به دولت برای ابلاغ، توسط وزارت ساخت و ساز به ۵ وزارتخانه و شعبه برای اظهار نظر ارسال شده است.

بر این اساس، خریدار خانه دوم فقط می‌تواند تا سقف ۵۰٪ از ارزش قرارداد خرید خانه وام بگیرد. در صورت خرید خانه سوم یا بیشتر، سقف وام از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این مصوبه تا ۱ مارس ۲۰۲۷، حداکثر ۳۰٪ از ارزش قرارداد خرید خانه خواهد بود.

کارشناسان می‌گویند سیاست مبارزه با سوداگری و تثبیت قیمت مسکن برای سالم‌سازی بازار املاک و مستغلات صحیح است. با این حال، اقدام سختگیرانه اعتباری که توسط وزارت ساخت و ساز پیشنهاد شده است، رویکردی غیربازاری است و برخلاف اصول اقتصادی مدرن است.

دکتر ترونگ ون فوک - رئیس سابق کمیته نظارت مالی ملی، عضو سابق گروه مشاوره اقتصادی نخست وزیر - گفت: «این سیاست درست است اما راه حل منطقی نیست. ممنوعیت یا محدود کردن حقوق وام دهی بانک ها یک رویکرد اداری است که برخلاف اصول اقتصاد بازار است - چیزی که ویتنام سال ها برای به رسمیت شناختن بین المللی آن تلاش کرده است.»

دکتر دین دِ هین - مدیر موسسه انفورماتیک و اقتصاد کاربردی - با همین دیدگاه، صراحتاً خاطرنشان کرد که هیچ کشوری در جهان تا این حد بی‌رحمانه در عملیات بانک‌های تجاری و بخش املاک و مستغلات مداخله نکرده است. به گفته آقای هین، وام‌دهی یک رابطه مدنی بین بانک‌ها، سرمایه‌گذاران و مشتریان است؛ این معامله توسط قانون موسسات اعتباری تنظیم شده است. استفاده از دستورات اداری برای مداخله نه تنها غیرقانونی است، بلکه بازار سرمایه را نیز مختل می‌کند.

آقای هین گفت: «بانک‌های تجاری باید در ارزیابی ریسک‌ها و تصمیم‌گیری در مورد وام‌دهی آزاد باشند، نه اینکه مجبور شوند با دستورات اداری وام‌دهی را محدود کنند. اگر وام‌دهی به املاک و مستغلات ممنوع شود، مردم هنوز می‌توانند برای مصرف و خرید خانه وام بگیرند که کنترل آن دشوار است، هزینه‌های اجتماعی را افزایش می‌دهد و به راحتی می‌تواند منجر به انحراف شود.»

آقای هین گفت که یک خانواده می‌تواند خانه‌های زیادی برای فرزندان خود بخرد که نمی‌توان آن را با سفته‌بازی برابر دانست. به همین ترتیب، خرید خانه برای اجاره، خرید مغازه برای تجارت یا صرفاً انباشت دارایی... نیز از نیازهای مشروع مردم است. محدود کردن مبلغ وام به تنها 30 تا 50 درصد، بسیار کم و فاقد مبنای اقتصادی است.

با توجه به وضعیت فعلی بازار، پیشنهاد را با دقت بررسی کنید.

به گفته کارشناسان، وزارت ساخت و ساز باید با دقت بررسی کند تا از ارائه پیشنهادهای خودسرانه مانند پیشنهاد فعلی خودداری کند. مدیریت متلاطم باعث بی‌نظمی و وحشت بازار، از بین رفتن اعتماد و آسیب به محیط سرمایه‌گذاری خواهد شد.

«امروز این سیاست وجود دارد، فردا سیاست دیگری وجود دارد، فضای سرمایه‌گذاری چگونه خواهد بود؟»، دین دِ هین، کارشناس، با ابراز نگرانی از اینکه در صورت تصویب، سیاست سخت‌گیری وام، وضعیت کمبود عرضه را بدتر کند، پرسید. عدم قطعیت این سیاست می‌تواند باعث شود که کسب‌وکارها اعتماد خود را از دست بدهند، موقتاً سرمایه‌گذاری را متوقف کنند یا حتی بازار را ترک کنند. در نتیجه، عرضه بیشتر محدود خواهد شد. علاوه بر این، کسب‌وکارها می‌توانند تا پس از انقضای مقررات سخت‌گیری وام (اول مارس ۲۰۲۷) صبر کنند تا محصولات خود را به بازار بیاورند تا «از طوفان جلوگیری کنند». دو سال انتظار به معنای افزایش هزینه‌های سرمایه است و در نهایت، این هزینه‌ها همچنان به قیمت فروش اضافه می‌شوند و باعث می‌شوند قیمت خانه‌ها حتی بیشتر افزایش یابد.

از منظر سیاست‌گذاری، دکتر ترونگ ون فوک معتقد است که دولت می‌تواند و باید مداخله کند، اما باید در جای مناسب و در نقش مناسب باشد. به طور خاص، دولت باید موانع قانونی را برطرف کند تا کسب‌وکارها بتوانند پروژه‌ها را سریع‌تر اجرا کنند و عرضه را به بازار افزایش دهند.

به طور خاص، دولت می‌تواند به جای محدود کردن تولید سرمایه، سیاست‌های خاصی را برای کاهش هزینه‌های ورودی برای مشاغل اتخاذ کند. یکی از عوامل تعیین‌کننده، هزینه‌های استفاده از زمین است که در حال حاضر بخش بسیار بزرگی از قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد.

آقای فوک تأکید کرد: «زمین متعلق به تمام مردم است و دولت نماینده مالک است و آن را به طور یکنواخت مدیریت می‌کند. دولت کاملاً می‌تواند هزینه‌های استفاده از زمین را کاهش دهد تا هزینه‌های کسب‌وکارها کاهش یابد. وقتی هزینه‌های ورودی کاهش یابد، قیمت مسکن به طور خودکار کاهش می‌یابد. این تنها راه معقول برای مداخله در بازار است.»

از منظر کلان، دکتر لی شوان نگیا - عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی - نگران است که تشدید اعتبار املاک و مستغلات تفاوتی با "قطع تنفس" یکی از موتورهای اصلی رشد اقتصاد ندارد. املاک و مستغلات در حال حاضر حدود 10 درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهد و بیش از 40 بخش دیگر، از مصالح ساختمانی، طراحی داخلی گرفته تا بانکداری را به دنبال خود می‌کشد... درس سال 2022 یکسان است: اگر جریان سرمایه مسدود شود، بازار "منجمد" می‌شود، مشاغل با مشکل مواجه می‌شوند، مجموعه‌ای از صنایع دیگر سقوط می‌کنند، میلیون‌ها نفر شغل خود را از دست می‌دهند و رشد را تهدید می‌کنند.

آقای نگیا اشاره کرد که ارزش بازار املاک و مستغلات جهانی تا ۳۶۰،۰۰۰ میلیارد دلار، یعنی ۳ برابر تولید ناخالص داخلی جهان - حدود ۱۲۰،۰۰۰ دلار آمریکا است که اهمیت این بخش را برای هر اقتصادی نشان می‌دهد. در ویتنام، ارزش بازار املاک و مستغلات حدود ۱۵۰۰ میلیارد دلار، یعنی ۳ برابر تولید ناخالص داخلی است.

آقای نگیا هشدار داد: «هیچ بخشی به بزرگی و گستردگی املاک و مستغلات نیست. اگر اکنون با دستورات اداری آن را محدود کنیم، نه تنها قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد، بلکه باعث رکود اقتصادی نیز می‌شود. چین با سیاست سه خط قرمز خود این را ثابت کرده است.»

به گفته این کارشناس، مقصر اصلی افزایش قیمت مسکن، سفته‌بازانه نیست، بلکه عرضه محدود ناشی از بن‌بست قانونی در سال‌های گذشته است. در حال حاضر، رویه‌های تصویب پروژه بسیار دست و پا گیر است و اجرای آن ۵ تا ۷ سال، حتی یک دهه طول می‌کشد. در همین حال، تقاضا برای مسکن دائماً در حال افزایش است.

آقای نگیا تحلیل کرد: «هزاران پروژه کنار گذاشته شده‌اند که باعث افزایش هزینه‌های مالی شده و کسب‌وکارها را مجبور به فروش با قیمت‌های بالا برای جبران خسارت می‌کند. اگر تنگناهای قانونی برطرف شوند و عرضه فراوان باشد، بازار طبق قانون عرضه و تقاضا خود را تنظیم خواهد کرد. برعکس، استفاده از داروی اشتباه برای درمان یک بیماری، آن بیماری را بدتر می‌کند.»