پیشنهاد افزایش ۶۵ تا ۷۰ درصدی قیمت زمین‌های کشاورزی: ​​نگرانی‌های بسیاری

به گفته خبرنگاران SGGP، در برخی از مناطق شهر هوشی مین، موارد زیادی وجود دارد که مردم مجبور به انصراف از درخواست‌های تبدیل کاربری زمین خود می‌شوند، زیرا هزینه‌های استفاده از زمین که طبق فهرست قیمت زمین در تصمیم 79/2024 محاسبه شده است، بسیار بالا است. کارشناسان ارزیابی می‌کنند که تعدیل قیمت زمین‌های کشاورزی برای کمک به مردم در کاهش بار پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین هنگام تبدیل هدف ضروری است، اما لازم است افزایش معقولی در نظر گرفته شود.

کاهش فشار مالی بر مردم

دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، گفت که اعمال فهرست قیمت طبق تصمیم 79/2024 تأثیر منفی بر بازار عمومی شهر دارد. یعنی کاهش درآمد بودجه از تبدیل کاربری زمین، محدود کردن توسعه بازار املاک و مستغلات و کاهش عمیق بازار مصالح ساختمانی به دلیل محدودیت ساخت و سازهای جدید از سوی مردم. اخیراً، موسسه منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین سندی را به کمیته مردمی شهر هوشی مین ارسال کرده است که پیشنهاد می‌دهد قیمت زمین‌های کشاورزی با برنامه‌ریزی زمین مسکونی در فهرست قیمت زمین طبق تصمیم 79/2024 که قبلاً در منطقه شهر هوشی مین اعمال شده بود، به 65 تا 70 درصد تعدیل شود.

زمین در بخش Binh Quoi، HCMC عکس: THANH HIEN

به گفته دکتر فام ویت توان، دامنه تعدیل شامل زمین‌های کشاورزی مخلوط با مناطق مسکونی با برنامه‌ریزی زمین مسکونی یا زمین‌های مسکونی با زمین کشاورزی که به زمین مسکونی تبدیل نشده‌اند، در صورت نیاز به تبدیل به زمین مسکونی طبق دستورالعمل قانون زمین ۲۰۲۴ خواهد بود. علاوه بر این، زمین‌های کشاورزی بدون برنامه‌ریزی زمین مسکونی طبق این پیشنهاد تعدیل نخواهند شد تا افزایش یابند تا شرایطی برای توسعه پروژه‌ها و مناطق و خوشه‌های صنعتی در درازمدت ایجاد شود. دکتر فام ویت توان گفت: «اگر این پیشنهاد تصویب شود، مردم فقط باید ۲.۵ تا ۳ برابر مالیات بیشتر، معادل ۲۵۰ تا ۳۰۰ درصد در مقایسه با زمان اعمال فهرست قیمت زمین طبق تصمیم ۰۲/۲۰۲۰ قبل، بپردازند. در همین حال، اگر تعدیل نشود، میزان هزینه‌های استفاده از زمین که مردم باید بپردازند به طور متوسط ​​از ۵ تا ۲۵ برابر افزایش می‌یابد، معادل ۵۰۰ تا ۲۵۰۰ درصد، افزایشی که بسیار زیاد است.»

به عنوان مثال، مورد آقای NK (از کمون تان تان دونگ، منطقه کو چی) را در نظر بگیرید. وقتی او در تاریخ 30 اکتبر 2024 از لیست جدید قیمت زمین مطلع شد، درخواستی برای تبدیل نزدیک به ^{960 متر مربع} زمین کشاورزی به زمین مسکونی ارائه داد. با اعمال لیست جدید قیمت زمین، او مجبور به پرداخت بیش از 4.3 میلیارد دانگ ویتنامی شد. در همین حال، با روش محاسبه پیشنهادی توسط موسسه منابع طبیعی و اقتصاد محیط زیست شهر هوشی مین، آقای K. بار مالی کمتری خواهد داشت. به طور خاص، قیمت زمین در منطقه آقای K. 4.3 میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} است. اگر قیمت زمین کشاورزی به 70٪ قیمت زمین مسکونی افزایش یابد، 4.3 × 70٪ = 3 میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} . طبق روش محاسبه مقرر در فرمان 103/2024 در مورد هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین، هزینه استفاده از زمین هنگام تبدیل کاربری زمین به زمین مسکونی 4.3 میلیون دانگ ویتنامی - 3 میلیون دانگ ویتنامی = 1.3 میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} است. بنابراین، با ^{100 متر مربع} ، هنگام تغییر کاربری زمین، او فقط باید 1.3 میلیارد دانگ ویتنامی بپردازد که در مقایسه با محاسبه فعلی بیش از 3 میلیارد دانگ ویتنامی کاهش یافته است.

با دقت در نظر بگیرید

با این حال، برخی از کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که لازم است افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی به گونه‌ای که پیشنهاد شده است، با دقت بررسی شود، زیرا منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد و بر توسعه مشاغل املاک و مستغلات تأثیر خواهد گذاشت. علاوه بر این، ممکن است وضعیتی از انباشت زمین در انتظار تبدیل وجود داشته باشد که باعث کند شدن منبع تولید زمین و انحراف توسعه کشاورزی شهری شود.

آقای وو ون تونگ، رئیس باشگاه املاک و مستغلات با ریا، گفت که افزایش قیمت زمین‌های کشاورزی به میزان ۶۵ تا ۷۰ درصد قیمت زمین‌های مسکونی می‌تواند عواقب زیادی داشته باشد. زمین‌های کشاورزی را نمی‌توان نزدیک به ارزش زمین‌های مسکونی در نظر گرفت، که این امر به راحتی می‌تواند منجر به احتکار زمین‌های کشاورزی در انتظار افزایش قیمت‌ها شود و باعث شود بازار املاک و مستغلات برای پروژه‌هایی که از قبل زمین مسکونی دارند، نوسانات نامطلوبی داشته باشد. در همین حال، آقای لو ویت لین، مدیر کل شرکت سهامی توسعه مسکن با ریا - وونگ تاو ، اظهار داشت که هنگام اجرای یک پروژه مسکن، مشاغل باید هدف کاربری زمین را از زمین کشاورزی به زمین مسکونی تغییر دهند. وقتی قیمت زمین افزایش می‌یابد، مشاغل ملزم به جمع‌آوری پول بیشتری هستند تا بتوانند هدف کاربری زمین را تغییر دهند. در همین حال، در این مدت، مدیریت مالی مشاغل املاک و مستغلات بسیار دشوار است.

به گفته وکیل نگوین کان، مدیر شرکت حقوقی نگوین کان (بخش وونگ تاو، شهر هوشی مین)، تعدیل قیمت زمین‌های کشاورزی برای افزایش ضروری است، اما باید با فرآیند ارزیابی زمین طبق قانون زمین ۲۰۲۴، با مشورت با ادارات تخصصی، شعب و سازمان‌های مشاوره ارزیابی مستقل، مطابقت داشته باشد. به طور خاص، لازم است اصول روش‌های ارزیابی زمین طبق اصول بازار که توسط قانون زمین تجویز شده است، به طور کامل درک شود. تعیین قیمت زمین باید بر اساس جمع‌آوری اطلاعات از بازار نقل و انتقال، درآمد زمین، هزینه‌های سرمایه‌گذاری، قیمت زمین‌های همسایه باشد... نمی‌توان نسبت ثابتی از قیمت زمین‌های مسکونی در نظر گرفت.

تان هین - کوانگ وو

منبع: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html