کسب و کارهای املاک و مستغلات از طریق معاملات ادغام و تملک (M&A) خود را نجات می‌دهند

«خودت را بفروش» تا زنده بمانی

این واقعیت که بسیاری از کسب‌وکارها از طریق ادغام و تملک (M&A) خریداری شده‌اند، توسط بسیاری از کارشناسان در دوره دشوار بازار املاک و مستغلات در سه‌ماهه سوم سال 2022 هشدار داده شده بود. کسب‌وکارهای ویتنامی قبلاً بر بازار تسلط داشتند، صندوق‌های زمین بزرگی را در اختیار داشتند و سهم بازار خود را حفظ می‌کردند. با این حال، در دوران دشوار، از دست دادن نقدینگی و جریان نقدی، بسیاری از کسب‌وکارها را مجبور کرده است که برای بقا «خود را بفروشند».

شایان ذکر است که در آن زمان، پروژه‌های فروخته شده با قیمت‌های پایین، فرصتی برای سرمایه‌گذاران خارجی با منابع مالی قوی شد تا بازار را در دست بگیرند و از این طریق مزایای ذاتی شرکت‌های املاک و مستغلات ویتنامی را از بین ببرند.

یکی از معاملات بزرگ ادغام و تملک، معامله‌ای است که در آن گروه کپل و صندوق کپل ویتنام (KVF)، که در مجموع با نام کنسرسیوم کپل شناخته می‌شوند، توافق‌نامه‌های الزام‌آوری را برای خرید ۴۹٪ از سهام دو پروژه مسکونی مجاور در شهر تو دوک امضا کردند. انتظار می‌رود خرید سهام این دو پروژه با هزینه‌های توسعه بیش از ۱۰،۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام در سال جاری تکمیل شود.

کسب‌وکارهای املاک و مستغلات از طریق خرید و ادغام نجات می‌یابند، شکل ۱ — بسیاری از پروژه‌ها از طریق مشارکت‌های سرمایه‌ای «فروخته» می‌شوند تا کسب‌وکارها بتوانند خود را نجات دهند.

این دومین سرمایه‌گذاری مشترک بین کپل و KVF پس از خرید سه قطعه زمین در هانوی در سال ۲۰۲۲ است. جوزف لو، رئیس کپل در ویتنام، همچنین گفت که خرید سرمایه در دو پروژه فوق با مدل تجاری کپل سازگار است و به شرکت اجازه می‌دهد تا از صندوق‌های زمین شخص ثالث برای رشد استفاده کند. کپل همچنین می‌خواهد سرمایه‌گذاری در ویتنام را در چارچوب کسب و کارهایی که استراتژی تنوع‌بخشی به سرمایه‌گذاری‌ها دارند و برای به حداقل رساندن ریسک‌ها بر چین تمرکز نمی‌کنند، افزایش دهد.

پیش از این، شرکت Frasers Property Vietnam، متعلق به اکوسیستم Frasers Property Group - یک شرکت چندملیتی با تجربه گسترده در مالکیت، بهره‌برداری و توسعه محصولات و خدمات متنوع در بخش املاک و مستغلات - نیز از همکاری خود با یک شرکت در ویتنام برای توسعه پارک‌های صنعتی در شمال با سرمایه‌گذاری کل معادل ۲۵۰ میلیون دلار آمریکا خبر داده بود. در این معامله، FPV ۴۹٪ از سرمایه اولیه را تأمین کرده بود.

علاوه بر معاملات خرید و فروش و مشارکت‌های سرمایه‌ای با شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی، شرکت‌های املاک و مستغلات ویتنامی نیز به طور مداوم از طریق خرید و فروش سهام، معاملات سرمایه‌گذاری و تملک با یکدیگر دارند. به لطف این امر، شرکت‌های در حال تلاش می‌توانند در شرایط دشواری در دسترسی به منابع سرمایه، به حفظ و تکمیل پروژه‌های ناتمام ادامه دهند.

در گزارش شرکت اوراق بهادار بائو ویت (BSC)، همچنین ارزیابی شده است که فعالیت‌های ادغام و تملک املاک و مستغلات ممکن است در دوره 2023-2024 افزایش یابد، زیرا دوره پول ارزان به پایان رسیده است. مشاغل املاک و مستغلات دوره‌ای از کمبود نقدینگی را تجربه می‌کنند که در آن منابع بسیج سرمایه کم و بیش با موانعی روبرو هستند.

BSC در توضیح اظهارات فوق گفت که این امر به دلیل مشکلات فروش ناشی از جو منفی بازار، عدم پاسخگویی محصولات به تقاضای واقعی، وابستگی مشاغل و خریداران مسکن به وام‌ها بوده است. دوم، در دوره‌ای که اعتبار در بخش املاک و مستغلات هنوز به شدت کنترل می‌شود در حالی که سایر کانال‌های سرمایه مانند اوراق قرضه و سهام مطلوب نیستند. در نهایت، نرخ بهره بالا است و نقطه سررسید اوراق قرضه در سال‌های 2023-2024 متمرکز شده است. با وجود چالش‌های فراوان، مشاغل املاک و مستغلات باید کانال ادغام و تملک را برای حل مشکلات انتخاب کنند.

علاوه بر این، بسیاری از کارشناسان معتقدند که این واقعیت که کسب‌وکارها مجبورند بخشی از پروژه‌های خود را بفروشند، ناشی از گسترش سرمایه‌گذاری‌ها فراتر از ظرفیت مالی آنهاست. برخی از کسب‌وکارها فقط به دنبال سود هستند، بنابراین هماهنگی بین منافع کسب‌وکارها و مشتریان را تضمین نمی‌کنند.

مشکلات نه تنها در املاک و مستغلات

با این حال، با نگاهی به پایان سال 2022 تا ماه‌های اول سال 2023، مشکلات اقتصادی نه تنها بر املاک و مستغلات، بلکه بر همه بخش‌ها تأثیر گذاشته است. این امر با این واقعیت نشان داده می‌شود که معاملات ادغام و تملک در بسیاری از بخش‌های دیگر نیز ظاهر شده است، زمانی که بسیاری از مشاغل به دلیل مشکلات تولید و کمبود سرمایه مجبورند دارایی‌های خود را با قیمت پایین به سرمایه‌گذاران خارجی بفروشند.

وزیر برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری، نگوین چی دونگ، اخیراً در توضیحی به کمیته دائمی مجلس ملی در امور اجتماعی-اقتصادی، خاطرنشان کرد که بسیاری از شرکت‌های بزرگ به دلیل شرایط دشوار تولید و تجارت و ظرفیت محدود جذب سرمایه، مجبور به فروش دارایی‌ها تنها با ۵۰ درصد ارزش واقعی آنها شده‌اند و خریداران، شرکت‌های خارجی بوده‌اند.

طبق نظرسنجی هیئت تحقیقات توسعه اقتصادی خصوصی از نزدیک به ۱۰،۰۰۰ بنگاه اقتصادی، بسیاری از بنگاه‌ها وضعیت دشواری را تجربه می‌کنند. تا ۸۲.۳ درصد از بنگاه‌های شرکت‌کننده در این نظرسنجی قصد دارند در ماه‌های باقی‌مانده از سال ۲۰۲۳، مقیاس خود را کاهش دهند، موقتاً فعالیت خود را متوقف کنند یا فعالیت خود را متوقف کنند.

کسب و کارهای املاک و مستغلات از طریق خرید و ادغام نجات می‌یابند، شکل 2 — علاوه بر املاک و مستغلات، بسیاری از مشاغل نیز برای ادامه حیات خود مجبور به فروش انواع دارایی‌های خود هستند.

در میان شرکت‌هایی که هنوز در سال ۲۰۲۳ فعالیت می‌کنند، ۷۱.۲٪ انتظار دارند نیروی کار خود را بیش از ۵٪ کاهش دهند، ۲۲.۲٪ انتظار دارند بیش از ۵۰٪ کاهش دهند. ۸۰.۷٪ از شرکت‌ها انتظار دارند درآمد خود را بیش از ۵٪ کاهش دهند، نرخ کاهش درآمد بیش از ۵۰٪، ۲۹.۴٪ است. به طور خاص، اعتماد کسب و کار به اقتصاد کلان و اقتصاد صنعت در این زمینه به ویژه پایین است، به طوری که ۸۱.۴٪ از شرکت‌ها آن را منفی و بسیار منفی ارزیابی می‌کنند.

این نظرسنجی نشان می‌دهد که مشکلاتی که کسب‌وکارها با آن مواجه هستند عبارتند از وضعیت سفارش (۵۹.۲٪)؛ دسترسی به وام (۵۱.۱٪)؛ اجرای رویه‌های اداری و مقررات قانونی (۴۵.۳٪) و ترس از جرم‌انگاری معاملات اقتصادی (۳۱.۱٪). شایان ذکر است که علیرغم این مشکلات، حمایت مقامات محلی هنوز الزامات را برآورده نکرده است. تا ۸۴٪ از کسب‌وکارها اثربخشی مدیریت و پشتیبانی دولت محلی را ناکارآمد ارزیابی می‌کنند.

طبق گزارش آژانس سرمایه‌گذاری خارجی، در چهار ماه اول امسال، این کشور 1044 معامله مشارکت سرمایه برای خرید سهام شرکت‌های داخلی توسط سرمایه‌گذاران خارجی با ارزش کل مشارکت سرمایه بیش از 3.1 میلیارد دلار داشته است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیش از 70 درصد افزایش داشته است. 77001 شرکت از بازار خارج شدند که 25.1 درصد بیشتر از مدت مشابه سال گذشته است و به طور متوسط بیش از 600 شرکت هر روز از بازار خارج می‌شوند.

منبع