کسب‌وکارها دیگر نمی‌توانند صبر کنند. بخش ۲

برای دستیابی به نتایج رضایت‌بخش فوق، به راه‌حل‌های همزمان زیادی در زمینه‌های مختلف که استان در حال اجرای آنها بوده است، نیاز است. اما در شرایط فعلی، قیمت خاص زمین، به ویژه در حفظ سرمایه‌گذار زیرساختی و جذب سرمایه‌گذاران ثانویه در سطح میلیارد دلاری، تعیین‌کننده است.

منتظر اصلاحات در فرمان ۴۴ و بخشنامه ۳۶ نباشید

اگر پارک صنعتی تان دوک، که مردم 206.5/300 هکتار زمین را تحویل داده‌اند، در مرحله نهایی برای یافتن قیمت‌های خاص زمین برای جبران خسارت و قیمت‌های خاص زمین برای اجاره است، پارک صنعتی سون مای 1 نیز در وضعیت مشابهی قرار دارد، اگرچه استان در حال حاضر 76.78 هکتار از مجموع 375.57 هکتار طرح و هدف استفاده از زمین تا سال 2025 را تحویل داده است. با این حال، از آنجا که قیمت خاصی برای زمین وجود ندارد، قیمت اجاره زمین محاسبه نشده است، بنابراین سرمایه‌گذار پارک صنعتی سون مای 1 نمی‌تواند تأثیری داشته باشد، در حالی که قرار است تمام زیرساخت‌ها تا سال 2025 تکمیل شود. این مکانی است که پروژه‌های خارجی با مقیاس بسیار بزرگ تا میلیاردها دلار مانند انبار بندر LNG سون مای؛ مرکز برق سون مای... را جذب می‌کند.

دوآن آن دونگ، رئیس کمیته مردمی استان، در این کنفرانس سخنرانی کرد.

بنابراین، در ماجرای ارتقای توسعه ۳ رکن اقتصادی در سال ۲۰۲۴، که در آن به همراه رکن صنعتی، رئیس کمیته مردمی استان، دوآن آن دونگ، درخواست کرد که به هر قیمتی، قیمت زمین‌های خاص ۲ پارک صنعتی: سان مای آی و تان دوک باید تا اوایل سال ۲۰۲۴ تعیین شود تا فراخوان پروژه‌های سرمایه‌گذاری، به‌ویژه پروژه‌ها و کارهای کلیدی ملی در منطقه هام تان، انجام شود. زیرا در پایان فوریه ۲۰۲۴، استان مراسمی را برای اعلام برنامه‌ریزی استان بین توآن برای دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۳۰، با چشم‌اندازی تا سال ۲۰۵۰، و در عین حال ارتقای سرمایه‌گذاری برگزار خواهد کرد.

رئیس کمیته مردمی استان تأکید کرد: «دپارتمان‌ها و شعبات فوراً به کمیته مردمی استان توصیه می‌کنند که برنامه‌هایی را مطابق با برنامه‌ریزی استانی مانند برنامه‌ریزی شهری؛ برنامه‌ریزی روستایی؛ طرح‌های منطقه‌بندی کمون‌ها، بخش‌ها و شهرها ایجاد و تنظیم کند... به‌ویژه ۳ طرح منطقه‌بندی ساحلی، ادارات و شعبات باید ساخت‌وساز را برای جذب پروژه‌های استراتژیک تسریع کنند.» در عین حال، آنها همچنین نگران این واقعیت هستند که بین توآن به مدت ۳ سال «منتظر» اصلاحات فرمان ۴۴ و اصلاحات بخشنامه ۳۶ بوده است و از طریق یک بررسی کلی، تا ۴۷ پروژه با قیمت‌های خاص زمین به سبک «کار قدیمی کنار گذاشته شده، کار جدید اضافه شده است» گیر افتاده‌اند. در میان آنها، پروژه‌هایی وجود دارند که ۱۰ سال منتظر بوده‌اند، مانند NovaWorld Phan Thiet؛ از طریق مطبوعات، از طریق دادخواست‌ها، مشاغل امیدوارند که به زودی قیمت‌های خاص زمین برای انجام مراحل بعدی داشته باشند، زیرا هر روز، مشاغل باید تا ۵۰ میلیارد دونگ بهره بانکی بپردازند. یا سایر مشاغل نیز در حالی که منتظر قیمت‌های خاص زمین هستند، تحت پوشش هزینه‌های دیگری نیز قرار می‌گیرند...

«قانون زمین ۲۰۲۴ (اصلاح‌شده) که در پایان ژانویه ۲۰۲۴ توسط مجلس ملی تصویب شد، معمولاً حدود یک سال طول می‌کشد تا اجرایی شود. برای اصلاح فرمان ۴۴ و سپس اصلاح بخشنامه ۳۶، باید منتظر انتشار قانون زمین ۲۰۲۴ باشیم. ما ۳ سال صبر کرده‌ایم، حالا یک سال دیگر، کسب‌وکارها دیگر نمی‌توانند تحمل کنند، دیگر نمی‌توانند صبر کنند، همه کسب‌وکارها خواهند رفت. وقتی با دقت مشکلات و موانع موجود در ارزیابی خاص زمین را مقایسه می‌کنیم، می‌بینیم که هنوز مشکلات زیادی وجود دارد. به عنوان مثال، هیچ پروژه‌ای برای مقایسه وجود ندارد، اگر برای هیچ پروژه‌ای قیمت‌های مشخصی برای زمین تعیین نکنیم، چگونه می‌توانیم چیزی برای مقایسه داشته باشیم... بنابراین، باید بفهمیم که چرا مشکلات وجود دارد، مشکلات کجا هستند، مشکلات چیستند. آیا آنقدر دشوار است که نمی‌توانیم آن را انجام دهیم یا از انجام آن می‌ترسیم؟» - رئیس کمیته مردمی استان، دوآن آن دونگ، خاطرنشان کرد.

احساس مسئولیت

از آنجا، رئیس کمیته مردمی استان از ادارات، شعب و مناطق درخواست کرد که رفع مشکلات و موانع در بخش زمین را به عنوان یک وظیفه فوری در نظر بگیرند و بر حل آنها بر این اصل تمرکز کنند که مشکل به اقتدار هر سطح مربوط می‌شود؛ نه اینکه فشار بیاورند، از آن اجتناب کنند، از اشتباه بترسند، از مسئولیت بترسند. در عین حال، از راهنمایی وزارتخانه‌ها و شعب، به ویژه کارگروه نخست وزیر برای رفع مشکلات، نهایت استفاده را ببرند. بر این اساس، اداره منابع طبیعی و محیط زیست، اداره دارایی، کمیته‌های مردمی مناطق، شهرها و شهرستان‌ها فوراً قیمت‌های خاص زمین را برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌هایی که زمین اختصاص داده شده، زمین اجاره داده شده و شرایطی را برای ایجاد مراحل بعدی پروژه‌ها ایجاد کرده‌اند، تعیین می‌کنند. اخیراً، قیمت‌های خاص زمین ۲ پروژه گردشگری نیز تجربه و روش‌هایی را برای ادامه حل سایر پروژه‌ها به دست آورده است. سعی کنید قیمت‌های خاص زمین را برای پروژه‌های باقیمانده تا سال ۲۰۲۴ تکمیل کنید.

این بدان معناست که ادارات و شهرداری‌ها باید در تعیین قیمت‌های خاص زمین به فرمان ۴۴ و بخشنامه ۳۶ پایبند باشند، بدون اینکه کسب‌وکارها را بیش از این منتظر بگذارند. به خصوص در گذشته، از طبقه‌بندی ۴۷ پروژه، رهبران کمیته مردمی استان جلساتی را در هر گروه پروژه موضوعی برگزار می‌کردند و پس از جلسه، اطلاعیه‌هایی از نتیجه‌گیری‌ها و دستورالعمل‌ها را برای رفع مشکلات و موانع برای هر پروژه و گروه پروژه صادر می‌کردند. بنابراین، می‌توان سال ۲۰۲۴ را زمان شناسایی و رفع موانع در یافتن قیمت‌های خاص زمین برای هر پروژه فوق دانست.

شایان ذکر است که در این برهه، زمانی که قانون زمین ۲۰۲۴ تصویب شد، بسیاری از مشکلات دیگر «انتظار» در طول ۳ سال گذشته نیز آشکار شد. پیش از آن، انتظار زیادی وجود داشت که پس از اصلاح و تکمیل فرمان ۴۴ و بخشنامه ۳۶، قیمت اجاره زمین پروژه‌های اجاره زمین با پرداخت سالانه در استان حل شود. بر اساس داستان موجود در پیش‌نویس‌های ارائه شده برای اظهار نظر به کمیته‌های مردمی استان‌ها، وزارتخانه‌های مربوطه و اعضای دولت، برای قیمت زمین پروژه‌هایی با پرداخت سالانه اجاره زمین که کمیته مردمی استان هنوز قیمت‌های خاص زمین را صادر نکرده است، روش ضریب تعدیل اعمال خواهد شد. یعنی قیمت زمین در جدول قیمت زمین در ضریب تعدیل سالانه ضرب می‌شود و سپس به میانگین نرخ بهره غیر مدت‌دار سالانه ۴ بانک دولتی اضافه می‌شود. با این حال، طبق آخرین پیش‌نویس، مورخ ۵ ژانویه ۲۰۲۴، محتوای فوق تغییر کرده است.

پروژه‌های گردشگری که در مناطق ساحلی سرمایه‌گذاری می‌شوند

«به طور خاص، روش ضریب تعدیل فقط برای پروژه‌هایی اعمال می‌شود که قبل از اول ژانویه ۲۰۰۵ زمین به آنها اختصاص داده شده، زمین اجاره داده شده یا کاربری زمین آنها تغییر کرده است. پروژه‌های پس از اول ژانویه ۲۰۰۵ باید قیمت‌های خاص زمین را طبق سه روش مازاد، مقایسه و درآمد تعیین کنند. اگر فرمان ۴۴ طبق این پیش‌نویس اصلاح شود، تعیین قیمت زمین پروژه‌های قبلی حتی دشوارتر خواهد شد، زیرا اطلاعات جمع‌آوری‌شده برای تعیین هزینه‌های توسعه، درآمد توسعه و دارایی‌های قابل مقایسه برای ایجاد دارایی‌های ارزیابی بسیار دشوار یا حتی غیرقابل استفاده است. در آن زمان، روش محاسبه قیمت زمین از عوامل فرضی زیادی بدون تأیید و مقایسه اطلاعات استفاده خواهد کرد، خطر خطا و ریسک ارزیابی در فرآیند تعیین قیمت زمین بسیار زیاد خواهد بود.» - این نگرانی رهبران وزارت منابع طبیعی و محیط زیست است.

یافتن قیمت‌های خاص زمین ذاتاً پیچیده است. با این حال، قبل از فرصت سال 2024، سازمان‌های مربوطه باید تلاش‌هایی را برای حل مشکل خاص قیمت زمین انجام دهند تا از مشاغل در اجرای زودهنگام پروژه حمایت کنند. از این طریق، این امر همچنین به نزدیک‌تر شدن استان به نتایج مندرج در قطعنامه چهاردهمین کنگره حزب استانی، برای دوره 2020 تا 2025 کمک می‌کند.

درس اول: «حذف» محتاطانه‌ی قیمت زمین

بیچ نگی - عکس از ان. لان

منبع