کسب‌وکارها بار دیگر منتظر قطعنامه آزمایشی در مورد انواع دیگر زمین هستند.

بسیاری از کسب‌وکارهایی که حق استفاده از زمین دارند اما زمین مسکونی ندارند، با این سوال دست و پنجه نرم می‌کنند که آیا و چگونه می‌توانند پس از لازم‌الاجرا شدن قانون زمین، پروژه‌های مسکونی تجاری را اجرا کنند.

آقای دانگ وان خای، معاون مدیر کل شرکت سهامی عام سرمایه‌گذاری توسعه مسکن کانسترکسیم، صبح روز ۱۵ آگوست با امید فراوان سمینار «نیروهای محرک جدید، فرصت‌ها و چالش‌های ناشی از قانون زمین ۲۰۲۴ و قوانین مرتبط» را ترک کرد.

آقای دانگ وان خای، معاون مدیر کل شرکت سهامی سرمایه‌گذاری توسعه مسکن کانسترکسیم.

آقای خای در حاشیه سمیناری که توسط مجله Business Magazine و با حمایت انجمن توسعه کالاهای مصرفی ویتنام (ACOD) و انجمن کسب و کار هانوی (HBA) برگزار شد، گفت: «آقای دائو ترونگ چین، مدیر اداره برنامه‌ریزی و توسعه زمین ( وزارت منابع طبیعی و محیط زیست)، به قطعنامه آزمایشی مجلس ملی در مورد اجرای پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به حقوق استفاده از زمین یا حقوق استفاده از زمین موجود در مواردی که زمین مسکونی نیست، اشاره کرد که در جلسه آینده اکتبر مورد بحث قرار خواهد گرفت. ما پیشنهادات بیشتری در مورد پرونده خود خواهیم داشت، زیرا در حال حاضر فقط به گزینه‌های آزمایشی متکی هستیم.»

پیش از این، سوال آقای خای در سمینار، مسائلی را که باید پس از لازم‌الاجرا شدن قانون زمین در ۱ آگوست ۲۰۲۴ مورد بحث قرار گیرند، بیشتر داغ کرد، زیرا این یک مورد معمول است که یک کسب و کار حق استفاده از زمین را دارد اما زمین مسکونی ندارد و بنابراین نمی‌تواند آن را به یک پروژه مسکونی تجاری تبدیل کند.

پروژه این شرکت در های دونگ ، که طرح آن در سال ۲۰۱۷ تصویب شد، شامل قطعات زمین مسکونی و تجاری است. این زمین تجاری که دور از مناطق مسکونی و اجتماعی واقع شده است، به مدت ۵۰ سال توسط شرکت اجاره شده و گواهینامه‌های حق استفاده از زمین به آن اعطا شده است، اما فاقد هرگونه مساحت مسکونی است.

آقای خان پس از گوش دادن به آقای فان دوک هیو، عضو دائمی کمیته اقتصادی مجلس ملی، و آقای چین در مورد نکات جدید قانون زمین، گفت: «ما بسیار نگران هستیم زیرا اگر به ساخت ساختمان‌های تجاری و خدماتی که برای ۹ طبقه تأیید شده‌اند ادامه دهیم تا از پیشرفت پروژه طبق الزامات اطمینان حاصل کنیم، احتمالاً آنها باید خالی بمانند و نمی‌توان آنها را اجاره داد زیرا هیچ ساکنی در اطراف وجود ندارد، بنابراین چه کسی آنها را برای خدمات اجاره می‌دهد؟ این یک اتلاف بزرگ خواهد بود. ما می‌خواهیم بپرسیم که آیا امکان تنظیم برنامه‌ریزی برای شامل کردن خدمات تجاری و مسکونی وجود دارد یا خیر، و آیا با توجه به اینکه از قبل گواهی مالکیت زمین داریم، مجبور خواهیم شد آنها را دوباره به مناقصه بگذاریم یا به حراج بگذاریم؟...»

مشکل این است که نه قانون فعلی زمین و نه قانون مسکن، سازوکاری برای کسب‌وکارهایی که حق استفاده از زمین بدون پهنه‌بندی مسکونی را برای ساخت مسکن تجاری دارند، فراهم نمی‌کند و به آنها اجازه نمی‌دهد خودشان پروژه را اجرا کنند.

آقای فان دوک هیو در خصوص این موضوع اذعان کرد که این موضوع نگرانی بسیاری از سرمایه‌گذاران است، اما همچنین تأکید کرد که این مسائل هنگام تصویب قانون زمین به طور کامل مورد بحث و بررسی قرار گرفته است.

آقای فان دوک هیو، عضو دائمی کمیته اقتصادی مجلس ملی.

«این مسئله‌ای نیست که پس از تصویب قانون مطرح شده باشد، بلکه بر اساس مزایا و هزینه‌ها، نقاط قوت و ضعف مورد بررسی قرار گرفته است. دولت در حال تهیه پیش‌نویس یک قطعنامه آزمایشی برای رسیدگی به مواردی است که زمین در دسترس است اما نمی‌توان از آن برای توسعه مسکن تجاری استفاده کرد و قرار است به مجلس ملی ارائه شود.»

آقای هیو در مورد محتوای قانون زمین که از اول آگوست 2024 لازم‌الاجرا شد، با کسب‌وکارها در میان گذاشت: «من معتقدم که اجرای آزمایشی آن برای ارزیابی تأثیر آن قبل از تصمیم‌گیری در مورد تصویب یا عدم تصویب قانون ضروری است. زیرا هدف قانون زمین نه تنها توسعه مسکن تجاری، بلکه توسعه یک بازار جامع و متعادل املاک و مستغلات است، نه اولویت دادن به هر بخش یا نوع خاصی.»

آقای چین در این خصوص اظهار داشت که چندین موضوع وجود دارد که نیاز به شفاف‌سازی دارند. اول، پروژه‌های قبل از قانون مسکن سال ۲۰۱۵ (که شروع به تنظیم مقررات در مورد سایر انواع زمین‌ها کرد). دوم، زمین‌های غیرکشاورزی که به دلیل الزامات باید از بافت مرکزی شهر منتقل شوند، اما زمین مسکونی در دسترس نیست. سوم، پروژه‌های جدید.

آقای دائو ترونگ چین، مدیر اداره برنامه‌ریزی و توسعه زمین (وزارت منابع طبیعی و محیط زیست).

آقای چین گفت: «این چیزی است که نیاز به مطالعه بیشتر دارد. دیدگاه ما این است که برای مواردی که قبل از سال ۲۰۱۵ وجود داشته، پروژه‌های زمین‌های غیرکشاورزی به دلیل جابجایی... که متوقف شده‌اند، باید راه‌حلی وجود داشته باشد. محدودیت‌ها احتمالاً فقط باید برای پروژه‌های جدید اعمال شود.» و درخواست کرد که کسب‌وکارها به ارائه بازخورد ادامه دهند تا سازمان‌ها بتوانند راه‌حل‌های پیشنهادی را برای ارائه به دولت ترکیب و بررسی کنند.

در حال حاضر، پیش‌نویس قطعنامه‌ای در مورد اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به کسب حقوق کاربری زمین یا حقوق کاربری موجود زمین در مواردی که زمین مسکونی نیست، توسط دولت در حال بررسی است.

این پیش‌نویس دو گزینه برای معیارهای مورد استفاده برای انتخاب پروژه‌های آزمایشی پیشنهاد می‌دهد.

گزینه ۱ شامل اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکونی تجاری از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به حقوق کاربری زمین یا حقوق کاربری موجود زمین (در مواردی که زمین، زمین مسکونی نباشد) است، که نباید بیش از ۳۰٪ از تعداد پروژه‌ها و ۲۰٪ از کل مساحت پروژه‌های توسعه مسکن مصوب در برنامه و طرح توسعه مسکن تا سال ۲۰۳۰ باشد.

اولویت با مواردی خواهد بود که زمین در مناطق شهری یا مناطقی با طرح‌های توسعه شهری مصوب واقع شده باشد؛ مشاغلی با کارکردهای تجاری املاک و مستغلات که از زمین‌های اختصاص داده شده توسط دولت با هزینه‌های استفاده از زمین یا زمین‌های اجاره‌ای با پرداخت اجاره یک‌باره برای کل دوره اجاره استفاده می‌کنند؛ و مواردی که تأسیسات به دلیل آلودگی محیط زیست یا ناسازگاری با طرح‌های ساختمانی یا برنامه‌ریزی شهری باید جابجا شوند.

گزینه ۲ یک برنامه آزمایشی برای مواردی است که سرمایه‌گذاران قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون زمین شماره ۳۱/۲۰۲۴/QH۱۵، از کمیته مردمی استان برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری از طریق توافق‌نامه‌های حق استفاده از زمین، تأیید کتبی دریافت کرده‌اند؛ مواردی که سرمایه‌گذاران در حال حاضر دارای حق استفاده از زمین ناشی از زمین اختصاص داده شده توسط دولت با هزینه‌های استفاده از زمین یا زمین اجاره‌ای با پرداخت اجاره یک‌باره برای کل دوره اجاره هستند؛ و مواردی که سرمایه‌گذاران در حال حاضر دارای حق استفاده از زمین غیرکشاورزی برای تأسیساتی هستند که به دلیل آلودگی محیط زیست باید جابجا شوند، یا تأسیساتی که باید طبق ساخت و ساز یا برنامه‌ریزی شهری جابجا شوند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lai-cho-nghi-quyet-thi-diem-ve-dat-khac-d222501.html