پیش نویس قطعنامه برای رفع موانع اجرای قانون زمین: رفع موانع از عمل

Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cũng là một vấn đề lớn trong thực thi Luật Đất đai

مسئله تبدیل کاربری زمین توسط شرکت‌ها نیز یک مشکل عمده در اجرای قانون زمین است.

بسیاری از مشکلات حل نشده است

قانون زمین یکی از حوزه‌هایی است که عمیق‌ترین تأثیر را بر توسعه اجتماعی-اقتصادی دارد. با این حال، در طول فرآیند اجرا، مشکلات بسیاری، به ویژه در زمینه بازار قوی املاک و مستغلات، بروز کرده است.

مقررات فعلی، اگرچه یک کریدور قانونی مهم ایجاد می‌کنند، اما هنوز مشکلاتی را برای سازمان‌های مدیریتی، مشاغل و مردم ایجاد می‌کنند. یکی از بزرگترین مشکلات، مقررات مربوط به بازیابی زمین و جبران خسارت است.

پیش‌نویس قطعنامه مجلس ملی در مورد رفع مشکلات و موانع اجرای قانون زمین، به بهبود سازوکار بازیابی زمین برای پروژه‌ها اشاره کرده است، اما در واقعیت، این روند روان نبوده است. دلیل اصلی این است که قیمت غرامت زمین نزدیک به قیمت بازار نیست و باعث می‌شود مردم احساس کنند در موقعیت نامساعدی قرار دارند.

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) اعلام کرد که بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم موافقت مردم با قیمت غرامت متوقف شده‌اند. تفاوت بین قیمت زمین تنظیم‌شده توسط دولت و قیمت واقعی در بازار، باعث ایجاد اختلاف نظر شده و منجر به شکایات و دعاوی طولانی‌مدت می‌شود.

HoREA پیشنهاد داد که باید سازوکاری برای کسب‌وکارها وجود داشته باشد تا بتوانند از تفاوت بین قیمت غرامت دولتی و قیمت بازار حمایت کنند. این امر از حقوق مردم محافظت می‌کند، به کاهش اختلافات حقوقی کمک می‌کند و پیشرفت پروژه را سرعت می‌بخشد.

بنگاه‌های اقتصادی در سازوکارها گیر افتاده‌اند، زمین "منجمد" شده است

علاوه بر مسئله غرامت، مقررات اسکان مجدد واقعاً منطقی نیستند. آقای تا فونگ دای، مدیر کل شرکت سرمایه‌گذاری توسعه ساخت و ساز تاکونز لیمیتد، گفت که بسیاری از خانوارهایی که زمین‌هایشان پس گرفته شده، مسکن مناسبی برایشان فراهم نشده است. قیمت زمین اسکان مجدد طبق فهرست قیمت زمین محاسبه می‌شود که منعکس کننده ارزش واقعی نیست و تثبیت زندگی مردم پس از جابجایی را دشوار می‌کند.

این وضعیت در شهر هوشی مین رایج است - جایی که تقاضای زیادی برای مسکن و اسکان مجدد وجود دارد. اگر به درستی تنظیم نشود، مردم به راحتی در وضعیت "کمبود زمین، سرخوردگی بیش از حد" قرار می‌گیرند.

Nghị quyết về Luật Đất đai: Cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế - Ảnh 1. — HoREA پیشنهاد داد که سطح غرامت اسکان مجدد به 20 درصد از قیمت زمین در فهرست قیمت زمین ضربدر ضریب تعدیل قیمت زمین ضربدر مساحت زمین مسکونی کاهش یابد تا بار مالی بر افراد اسکان داده شده کاهش یابد.

یکی دیگر از مسائل مهم، تغییر کاربری زمین در شرکت‌های سهامی است. طبق گزارش HoREA، شهر هوشی مین در حال حاضر بیش از ۱۰۰۰ شرکت دارد که از شرکت‌های دولتی سهامی شده‌اند و صندوق‌های زمین تخصیص‌یافته توسط دولت را مدیریت می‌کنند. با این حال، به دلیل فقدان مقررات یکپارچه، بسیاری از رویه‌ها متوقف شده‌اند و باعث شده‌اند که صندوق زمین برای مدت طولانی "مسدود" شود.

دلیل اصلی این است که برنامه‌ریزی دیگر مناسب نیست و حقوق استفاده از زمین به وضوح تعریف نشده است. معمولاً، اگرچه شرکت سهامی توسعه املاک و مستغلات سایگون ۵ به سهام تبدیل شده است، اما ۹۹.۷۸٪ از سهام آن هنوز در اختیار دولت است. از آنجا که مکانیسم استفاده از زمین مشخص نیست، این شرکت نمی‌تواند پروژه را اجرا کند، حتی اگر مالک یک قطعه زمین در یک مکان عالی باشد.

این واقعیت نشان می‌دهد که بدون یک سازوکار روشن و شفاف، منابع زمین همچنان هدر خواهد رفت و هم بر کسب‌وکارها و هم بر بودجه دولت تأثیر خواهد گذاشت.

به سازوکار انعطاف‌پذیرتر و شفاف‌تری نیاز است

برای حل این مشکلات، انجمن املاک و مستغلات هند (HoREA) پیشنهاد داد که روش محاسبه قیمت زمین‌های اسکان مجدد بررسی شود. بر این اساس، اعمال فهرست قیمت فعلی زمین، به ویژه در شهرهای بزرگ، غیرمنطقی است. این انجمن پیشنهاد داد که سطح غرامت اسکان مجدد به 20 درصد قیمت زمین در فهرست قیمت کاهش یابد و ضریب تعدیل در مساحت زمین مسکونی ضرب شود تا به کاهش بار مالی بر مردم کمک کند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، گفت که این روش محاسبه جدید به ایجاد اجماع اجتماعی، محدود کردن شکایات و سرعت بخشیدن به پیشرفت پروژه، به ویژه پروژه‌های مسکن اجتماعی، کمک خواهد کرد.

علاوه بر این، برای بهره‌برداری مؤثر از منابع زمین و جلوگیری از هدررفت، به سازوکار انعطاف‌پذیرتری در تغییر هدف کاربری زمین شرکت‌های سهامی نیاز است.

یکی دیگر از راه‌حل‌های مهم، ایجاد یک سیستم اطلاعات زمین شفاف و مدرن است. وقتی افراد و مشاغل بتوانند به راحتی اطلاعات زمین را جستجو کنند، معاملات منصفانه‌تر انجام می‌شود، خطرات کاهش می‌یابد و به سازمان‌های مدیریتی کمک می‌کند تا به طور مؤثر نظارت کنند.

بحث در دهمین دوره مجلس شورای ملی

در دهمین جلسه پانزدهمین دوره مجلس ملی که در حال برگزاری است، پیش‌نویس قطعنامه‌ای در مورد سازوکار رفع مشکلات اجرای قانون زمین برای بررسی و تصویب ارائه شد. این پیش‌نویس شامل ۳ فصل و ۱۳ ماده است که بر سیاست‌های رفع مشکلات در تملک زمین، جبران خسارت، اسکان مجدد و تبدیل کاربری زمین تمرکز دارد.

مجلس ملی همچنین قصد دارد تا سال ۲۰۲۶ یک پایگاه داده ملی زمین را تکمیل کند که هدف آن افزایش شفافیت و کاهش اختلافات است. این امر به عنوان پایه مهمی برای کمک به تعیین قیمت زمین به واقعیت و مدیریت مؤثرتر در نظر گرفته می‌شود.

نکته قابل توجه این است که مجلس ملی اعلام کرد که در این دوره، قانون زمین را به طور جامع اصلاح نخواهد کرد تا ثبات قانونی در دوره گذار تضمین شود. صدور این قطعنامه گامی انعطاف‌پذیر تلقی می‌شود که به رفع تنگناهای فوری کمک می‌کند و زمینه را برای اصلاحات جامع قانون در آینده فراهم می‌کند.

منبع: https://vtv.vn/du-thao-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-thi-hanh-luat-dat-dai-thao-go-vuong-mac-tu-thuc-tien-100251029153930164.htm