قیمت آپارتمان فقط افزایش می‌یابد، کاهش نمی‌یابد، قیمت اجاره «بدون تغییر» باقی می‌ماند، شرایط برای بازیابی اجباری زمین

ساختمان‌های آپارتمانی هنوز «نقطه داغ» بازار هستند، نزدیک به ۴۰۰۰ آپارتمان قدیمی در شهر هوشی مین در شرف تعمیر هستند، روش جدید محاسبه مالیات بر درآمد شخصی هنگام انتقال حق استفاده از زمین... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

در بازار شمالی، آپارتمان‌ها بخشی هستند که در سال 2024 توجه مثبتی را به خود جلب خواهند کرد. (عکس: Linh An)

آپارتمان - نقطه داغ بازار

اخیراً، Batdongsan.com.vn رویداد "مروری بر بازار املاک و مستغلات ویتنام ۲۰۲۴ و تمرکز بر دا نانگ " را برگزار کرد.

در این کنفرانس، آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، گفت که آپارتمان‌ها نوعی ملک با سطح نسبتاً پایداری از علاقه و رشد قیمت در بازار هستند.

به طور خاص، میانگین قیمت فروش آپارتمان در سال 2021 بین 34 تا 37 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است. در سال 2022، میانگین قیمت فروش آپارتمان بین 38 تا 40 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است. در سال 2023، میانگین قیمت فروش آپارتمان بین 39 تا 42 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است. در سال 2024، میانگین قیمت فروش آپارتمان بین 45 تا 51 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است.

برخلاف روند صعودی مداوم قیمت فروش، قیمت اجاره آپارتمان‌ها در سال‌های اخیر تقریباً تغییر قابل توجهی نداشته است. در سال 2021، میانگین قیمت اجاره آپارتمان‌ها 10 میلیون دانگ ویتنام در ماه بود. تا سال‌های 2023 و 2024، میانگین قیمت اجاره آپارتمان‌ها به 12 میلیون دانگ ویتنام در ماه افزایش یافت.

به طور خاص، در بازار شمالی، آپارتمان‌ها بخشی هستند که در سال 2024 توجه مثبتی را به خود جلب خواهند کرد. بازارهایی که بیشترین علاقه به آپارتمان‌ها را دارند شامل هانوی و هونگ ین با نرخ رشد 7 درصد در مقایسه با سه ماهه دوم سال 2024 و پس از آن های فونگ با نرخ رشد 6 درصد است.

در هانوی، پروژه‌های آپارتمانی که بیشترین توجه کاربران را در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۴ به خود جلب کرده‌اند عبارتند از: هانوی ملودی رزیدنس با افزایش ۸۸ درصدی، هریتیج وست لیک با افزایش ۸۷ درصدی، سان‌شاین گرین آیکونیک با افزایش ۷۶ درصدی، سان‌شاین گلدن ریور با افزایش ۷۴ درصدی و سافایر - وین‌هومز اسمارت سیتی با افزایش ۵۸ درصدی.

در شهر هوشی مین، پروژه‌های آپارتمانی که در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۴ بیشترین توجه کاربران را به خود جلب کرده‌اند عبارتند از: لاویدا پلاس با ۲۵۸٪ افزایش علاقه، سلستا رایز با ۱۹۸٪ افزایش علاقه، منطقه شهری ون فوک سیتی با ۵۷٪ افزایش، اپرا رزیدنس با ۵۵٪ افزایش، تو تیم گرین هاوس با ۵۵٪ افزایش، بورلی سولاری - وین هومز گرند پارک با ۴۶٪ افزایش.

در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، پروژه‌های آپارتمانی با بهترین افزایش قیمت در بازار هانوی شامل Times City با ۳۹٪ افزایش، Goldmark City با ۳۸٪ افزایش، Vinhomes Ocean Park Gia Lam با ۳۸٪ افزایش، Vinhomes D'Capital با ۲۷٪ افزایش، Vinhomes Smart City با ۲۶٪ افزایش هستند. در شهر هوشی مین، پروژه‌های آپارتمانی با بهترین افزایش قیمت در بازار عبارتند از Lavida Plus با ۲۴٪ افزایش، The Era Town با ۱۹٪ افزایش، Masteri Thao Dien با ۱۸٪ افزایش، The Opera Residence با ۱۳٪ افزایش، Empire City Thu Thiem با ۱۳٪ افزایش.

به گفته آقای کووک آن، آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت به تدریج بخش بیشتری از عرضه آپارتمان در شهرهای بزرگ، به ویژه در سه بازار کلیدی کشور: هانوی، هوشی مین سیتی و دانانگ را به خود اختصاص می‌دهند. نکته قابل توجه این است که آپارتمان‌های لوکس در دانانگ رشد خوبی را هم در قیمت فروش و هم در سطح بهره نشان می‌دهند، در حالی که بازار در دو شهر بزرگ دیگر، هانوی و هوشی مین سیتی، تمایل به رکود دارد.

طبق داده‌های Batdongsan.com.vn، قیمت آپارتمان‌های لوکس در هانوی از ۱۳۶ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۴ به ۱۳۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۴ کاهش یافته است. در همین مدت، قیمت فروش آپارتمان‌های لوکس در شهر هوشی مین از ۱۱۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع به ۱۲۱ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است.

قیمت آپارتمان‌های لوکس در دا نانگ از ۱۰۶ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع به ۱۱۱ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافت. دا نانگ همچنین با بالاترین سطح علاقه به آپارتمان‌های لوکس، از ۲۴۰ امتیاز به ۲۶۰ امتیاز، بازاری با بالاترین سطح علاقه به این نوع آپارتمان‌ها است.

در همین حال، شهر هوشی مین و هانوی کاهش سطح علاقه را ثبت کردند. به طور خاص، سطح علاقه برای آپارتمان‌های لوکس در هانوی از 109 امتیاز به 107 امتیاز و آپارتمان‌های لوکس در شهر هوشی مین از 50 امتیاز به 45 امتیاز کاهش یافت.

آقای کووک آن گفت که هانویی‌ها بیشتر به دنبال آپارتمان‌های لوکس هستند و توجه زیادی به مناطق هونگ ین، دا نانگ و های فونگ دارند. در نسبت علاقه به بخش آپارتمان‌های لوکس بر اساس منطقه، هانگ ین با ۴۴ درصد در صدر، دا نانگ با ۱۵ درصد در رتبه دوم و های فونگ با ۹ درصد در رتبه سوم قرار دارند. این سه منطقه همچنین بیشترین تعداد جستجو برای آپارتمان‌های لوکس در بازار را دارند.

به گفته معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، نکته برجسته بخش آپارتمان‌های لوکس، محصولات املاک و مستغلات "برند" است. "اقامتگاه‌های برند" پروژه‌های املاک و مستغلات لوکسی هستند که با همکاری برندهای معروف توسعه یافته‌اند. این پروژه‌ها خدمات و امکانات لوکس را با طراحی‌های شیک ارائه می‌دهند. دلایل اصلی که مصرف‌کنندگان تصمیم به خرید املاک و مستغلات برند می‌گیرند عبارتند از: خدمات و امکانات (34٪)، پتانسیل سود (25٪)، نگهداری و مدیریت ساختمان (23٪)، شناخت برند (10٪).

نزدیک به ۴۰۰۰ آپارتمان قدیمی در شهر هوشی مین در شرف تعمیر هستند.

کمیته مردمی شهر هوشی مین به تازگی سندی را صادر کرده است که به موجب آن، سازمان‌هایی موظف به حل مشکلات و مسائل مربوط به تعمیر آپارتمان‌ها و اموال مشترک در ساختمان‌های آپارتمانی تحت مدیریت مرکز مدیریت مسکن و ارزیابی ساخت و ساز، وزارت ساخت و ساز، شده‌اند.

پیش از این، در پایان ماه ژوئیه، کمیته مردمی شهر هوشی مین ۳۹۴۴ آپارتمان دولتی را به کمیته‌های مردمی مناطق و شهر تو دوک اختصاص داده بود تا این مناطق بتوانند مدیریت را تأیید کرده و از طرح‌ها برای اهداف اسکان مجدد استفاده کنند.

کمیته مردمی شهر هوشی مین از مناطق و شهرداری تو دوک سیتی می‌خواهد که تعداد واقعی آپارتمان‌هایی که نیاز به تعمیر دارند و طرح پیشرفت و اسکان مجدد را با جزئیات گزارش دهند. بر اساس طرح فوق، مرکز مدیریت مسکن و بازرسی ساخت و ساز، آپارتمان‌ها و فضاهای مشترک در ساختمان‌های آپارتمانی را تعمیر خواهد کرد.

نزدیک به ۴۰۰۰ آپارتمان که در محلات توزیع شده‌اند، به ۳ گروه تقسیم شده‌اند.

به طور خاص، گروه ۱ شامل تمام آپارتمان‌های موجود در ساختمان‌های آپارتمانی متعلق به اموال عمومی است که هنوز خالی هستند و برای استفاده آماده نشده‌اند. گروه ۲ شامل آپارتمان‌های خالی است که برای استفاده آماده نشده‌اند و بین آپارتمان‌هایی قرار دارند که برای استفاده آماده شده‌اند اما هنوز هیئت مدیره آپارتمان تشکیل نشده است.

برای آپارتمان‌های دو گروه فوق، مرکز مدیریت مسکن و بازرسی ساخت و ساز، تعمیرات را سرپرستی خواهد کرد و پیشرفت کار را مطابق با پیشنهادات شهرداری‌ها تضمین خواهد کرد.

گروه ۳ شامل آپارتمان‌های خالی است که بین آپارتمان‌های دیگری قرار دارند که برای استفاده آماده شده‌اند و هیئت مدیره آپارتمان تشکیل داده‌اند.

برای این گروه، مرکز مدیریت مسکن و بازرسی ساخت و ساز موظف است آپارتمان‌ها را تعمیر کند و با هیئت مدیره هماهنگی لازم را انجام دهد تا طرحی را برای تعمیر ملک مشترک ساختمان آپارتمان به اداره ساخت و ساز گزارش دهد.

روش جدید محاسبه مالیات بر درآمد شخصی هنگام انتقال حقوق استفاده از زمین

طبق مقررات قبلی، درآمد مشمول مالیات حاصل از انتقال حقوق استفاده از زمین هر بار به عنوان قیمت انتقال تعیین می‌شد. اما با مقررات جدید در قانون زمین ۲۰۲۴، روش محاسبه تغییر کرده است.

این یک نکته قابل توجه در قانون زمین ۲۰۲۴ است که در اصلاح مقررات مربوط به درآمد مشمول مالیات بر درآمد شخصی (به اختصار PIT) از فعالیت‌های نقل و انتقال املاک و مستغلات لحاظ شده است.

پیش از این، درآمد مشمول مالیات ناشی از نقل و انتقال املاک و مستغلات در بند ۱، ماده ۱۴ قانون مالیات بر درآمد شخصی مصوب سال ۲۰۰۷ (اصلاح و تکمیل شده توسط قانون شماره ۷۱/۲۰۱۴/QH۱۳) تنظیم شده بود، که تصریح می‌کند درآمد مشمول مالیات ناشی از نقل و انتقال املاک و مستغلات هر بار به عنوان قیمت انتقال تعیین می‌شود.

با این حال، آیین‌نامه فوق توسط ماده ۲۴۷ قانون زمین ۲۰۲۴ اصلاح و تکمیل شده است که از اول آگوست لازم‌الاجرا است.

بر این اساس، درآمد مشمول مالیات ناشی از نقل و انتقال املاک و مستغلات هر بار به عنوان قیمت انتقال تعیین می‌شود؛ در صورت انتقال حقوق استفاده از زمین، درآمد مشمول مالیات طبق قیمت زمین در جدول قیمت زمین محاسبه می‌شود.

بنابراین، قانون زمین ۲۰۲۴ مقرراتی را در مورد تعیین درآمد مشمول مالیات در صورت انتقال حقوق استفاده از زمین اضافه کرده است. به طور خاص، از اول آگوست، درآمد مشمول مالیات حاصل از انتقال حقوق استفاده از زمین بر اساس قیمت زمین در جدول قیمت زمین تعیین می‌شود.

در همین حال، درآمد مشمول مالیات از سایر نقل و انتقالات املاک و مستغلات (نه حقوق استفاده از زمین) همچنان بر اساس قیمت انتقال هر بار تعیین می‌شود.

طبق قانون زمین مصوب سال ۲۰۲۴، از سال ۲۰۲۶، فهرست قیمت زمین توسط کمیته‌های مردمی استان‌ها سالی یک بار منتشر خواهد شد تا به بازار نزدیک باشد، در حالی که طبق مقررات قدیمی، این کار هر ۵ سال یکبار انجام می‌شد.

در حال حاضر، در بسیاری از مناطق، فهرست قیمت زمین که توسط کمیته مردمی استان طبق مفاد قانون زمین سال ۲۰۱۳ صادر شده است، تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ همچنان اعمال می‌شود.

در همین حال، در شهر هوشی مین، در پایان ماه اکتبر، پس از نزدیک به ۳ ماه دریافت نظرات، توضیحات و اصلاحات مناسب، کمیته مردمی شهر رسماً تصمیمی مبنی بر تعدیل فهرست قیمت زمین ۲۰۲۰ صادر کرد. این فهرست قیمت زمین از ۳۱ اکتبر ۲۰۲۴ تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ اعمال خواهد شد.

در فهرست قیمت‌های جدید منتشر شده، قیمت زمین‌های کشاورزی با ضرب قیمت زمین در فهرست قیمت‌های سال ۲۰۲۰ در ضریب تعدیل (ضریب K) مربوط به هر منطقه و مکان تعدیل می‌شود. در مقایسه با قیمت قدیمی، قیمت تعدیل‌شده زمین‌های کشاورزی اندکی افزایش یافته است.

برای زمین مسکونی، اگر قیمت زمین در سال ۲۰۲۰ پس از ضرب در ضریب K تنها ۳۰٪ از قیمت بازار باشد، فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده حدود ۵۰٪ از قیمت بازار است.

بالاترین قیمت زمین مسکونی در شهر هوشی مین متعلق به قطعات زمین در سه مسیر است: نگوین هو، دونگ خوی و له لوی، ناحیه ۱، با قیمت ۶۸۷.۲ میلیون دانگ دونگ در متر مربع. در مقایسه با قیمت زمین در سال ۲۰۲۰ ضرب در ضریب (۵۶۷ میلیون دانگ در متر مربع)، قیمت تعدیل‌شده زمین مسکونی در مسیرهای فوق ۱۲۰.۲ میلیون دانگ در متر مربع افزایش یافته است که معادل ۲۱ درصد است.

با این حال، این رقم در مقایسه با پیش‌نویس منتشر شده برای اظهار نظر در پایان ماه ژوئیه، زمانی که قیمت پیشنهادی زمین در سه مسیر فوق 810 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود، به طور قابل توجهی کاهش یافته است.

کمترین قیمت زمین در شهر در منطقه مسکونی Thieng Lieng، منطقه Can Gio با قیمت ۲.۳ میلیون VND در هر متر مربع است. در لیست قیمت سال ۲۰۲۰، وقتی این رقم در ضریب K ضرب شود، قیمت زمین در این منطقه تنها ۱۷۰،۰۰۰ VND در هر متر مربع است. پس از تعدیل، قیمت زمین ۱۳.۵ برابر افزایش یافته است.

شرایط بازیابی اجباری زمین

شرایط اجرای اجباری تصمیمات مربوط به بازیابی زمین چیست؟

بند ۲، ماده ۸۹ قانون زمین ۲۰۲۴ (که از آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است) تصریح می‌کند که اجرای تصمیمات مربوط به بازیابی زمین زمانی انجام می‌شود که شرایط زیر محقق شده باشد:

الف) تصمیم بازیابی زمین لازم‌الاجرا شده است، اما شخصی که زمینش بازیابی شده است، پس از بسیج و ترغیب کمیته مردمی سطح بخش، کمیته جبهه میهنی ویتنام در سطح بخش محل بازیابی زمین و آژانس ذیصلاح مدیریت زمین یا واحد یا سازمانی که وظایف جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد را انجام می‌دهد، از تصمیم بازیابی زمین پیروی نمی‌کند.

ب) تصمیم برای اجرای حکم بازیابی زمین به طور عمومی در ستاد کمیته مردمی در سطح کمون، در محل زندگی مشترک منطقه مسکونی که زمین بازیابی می‌شود، منتشر شده است.

ج) تصمیم مبنی بر اجرای حکم استرداد زمین لازم‌الاجرا شده باشد؛

د) شخصی که مشمول اجرا است، حکم اجرای حکم استرداد زمین را دریافت کرده باشد.

در صورتی که شخص مشمول اجرا از دریافت حکم اجرا خودداری کند یا هنگام ابلاغ حکم اجرا غایب باشد، کمیته مردمی در سطح بخش، صورتجلسه‌ای تنظیم خواهد کرد.

بنابراین، اجرای تصمیمات مربوط به بازیابی زمین تنها زمانی می‌تواند انجام شود که تمام شرایط ذکر شده در بالا رعایت شده باشد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html