قیمت آپارتمان‌ها سر به فلک کشیده و پیدا کردن جایی برای زندگی را دشوار کرده است؛ فهرست‌های جدید قیمت زمین در هانوی و هوشی مین سیتی رقابت برابری ایجاد کرده و موج سفته‌بازی را کند کرده است.

کمبود آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه، مردم به شدت به دنبال جایی برای زندگی هستند؛ امیدواریم از لیست جدید قیمت زمین در هانوی و هوشی مین، سرعت سفته‌بازی کاهش یابد... از آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

بخش آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه کاملاً در بازار غایب است، در حالی که آپارتمان‌های میان‌رده نیز به طور فزاینده‌ای کمیاب شده‌اند. (عکس: Linh An)

قیمت آپارتمان همچنان در حال افزایش است

بازار املاک و مستغلات ویتنام، به ویژه بخش آپارتمان، اخیراً شاهد افزایش شدید قیمت‌ها بوده است. این امر باعث شده است که بسیاری از مردم، حتی با داشتن 3-4 میلیارد دانگ ویتنام، نتوانند مکان مناسبی برای زندگی پیدا کنند.

به گفته لائو دونگ، بخش آپارتمان‌های مقرون به صرفه کاملاً در بازار غایب است و آپارتمان‌های میان‌رده نیز به طور فزاینده‌ای کمیاب شده‌اند. در اوایل سال 2024، بازار با میانگین قیمت حدود 65 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع آغاز خواهد شد.

با این حال، تنها پس از دو فصل، قیمت از ۶۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع فراتر رفته و در ماه‌های آخر سال نیز به افزایش خود ادامه داده است. پروژه‌های جدیدی که امسال راه‌اندازی شده‌اند، همگی بر بخش املاک لوکس در مناطقی مانند نام تو لیم، کائو گیای و گیا لام، دونگ آنه تمرکز دارند و قیمت‌ها مرتباً از ۷۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع فراتر می‌رود.

آقای وو هوین توان کیئت - مدیر بخش بازاریابی مسکن CBRE ویتنام - در مورد بخش آپارتمان اظهار داشت که در سه ماهه چهارم سال 2024، قیمت فروش اولیه آپارتمان در هانوی به طور متوسط ​​به 72 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 36 درصد و نسبت به سه ماهه سوم سال 2024، 12 درصد افزایش داشته است.

این افزایش، دسترسی به بازار را برای بسیاری از خریداران خانه اولی، به ویژه خانواده‌های جوان، دشوار می‌کند. این بدان معناست که با ۳ تا ۴ میلیارد دانگ ویتنام، خریداران خانه گزینه‌های زیادی ندارند، فقط می‌توانند صاحب یک آپارتمان متوسط ​​باشند که سال‌ها مورد استفاده قرار گرفته باشد، یا باید مکانی دور از مرکز شهر را بپذیرند. بنابراین، بسیاری از خریداران خانه اولی، پس از مدت‌ها جستجو، مجبور شده‌اند برنامه‌های خود را به حالت تعلیق درآورند زیرا قیمت فراتر از توان مالی آنهاست.

خانم نگوک وان (۳۳ ساله، نام تو لیم، هانوی) گفت که پس از سال‌ها پس‌انداز، او و همسرش قصد داشتند آپارتمانی با بودجه ۳ میلیارد دونگ ویتنامی بخرند. با این حال، هنگام تحقیق در بازار، متوجه شد که قیمت آپارتمان‌ها بسیار فراتر از توانایی پرداخت خانواده‌اش افزایش یافته است، بنابراین مجبور شد برنامه خرید خانه خود را به دلیل افزایش قیمت‌ها به تعویق بیندازد.

در شرایط افزایش قیمت آپارتمان، داشتن خانه با بودجه ۳ تا ۴ میلیارد دانگ ویتنام دشوار شده است، زیرا قیمت آپارتمان همچنان در حال افزایش است. این امر نه تنها مالکیت خانه را برای افراد با درآمد متوسط ​​و کم دشوار می‌کند، بلکه پایداری بازار را نیز کاهش می‌دهد. کاهش قیمت مسکن به یک نیاز فوری برای اطمینان از دسترسی مردم به مسکن و تثبیت اقتصاد تبدیل شده است.

یکی از راه حل های کاهش قیمت املاک و مستغلات در هانوی، ترویج توسعه مسکن اجتماعی است.

دکتر نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام - گفت که مسکن اجتماعی جهت‌گیری مهمی برای کاهش فشار بر قیمت مسکن در بازار است. علاوه بر این، لازم است که رفع موانع قانونی در پروژه‌ها برای رفع مشکل عرضه در بازار تسریع شود.

قیمت زمین در هانوی به شدت افزایش یافت، برخی از صاحبان خانه نگران صرف ده‌ها میلیارد دلار برای تبدیل زمین‌هایشان به ملک جدید هستند.

فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین که توسط کمیته مردم هانوی اعلام شد و از 20 دسامبر 2024 تا 31 دسامبر 2025 لازم‌الاجرا است، در مقایسه با فهرست قدیمی قیمت زمین، افزایش شدیدی را ثبت کرده است. این امر همچنین باعث افزایش شدید هزینه‌های استفاده از زمین برای مردم شده است.

آقای فام بی. (منطقه مای دوک، هانوی) گفت که در پایان سال ۲۰۲۴، او به تازگی پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین برای تبدیل بخشی از زمین مسکونی خود به زمین باغ را تکمیل کرده بود. از آنجا که زمان دریافت تصمیم برای تکمیل پرونده پس از ۲۰ دسامبر ۲۰۲۴ بود، هزینه استفاده از زمین اعمال شده طبق لیست قیمت جدید بیش از ۸۰۰ میلیون دانگ ویتنامی بود. در همین حال، اگر طبق لیست قیمت قدیمی زمین اعمال می‌شد، خانواده‌اش باید حدود ۳۵۰ میلیون دانگ ویتنامی پرداخت می‌کردند.

خانم نگوین تی. (لانگ بین، هانوی) اظهار داشت که خانواده‌اش بیش از ۱۰۰۰ متر مربع زمین باغی دارند. اکنون، اگر بخواهند آن را به زمین مسکونی تبدیل کنند تا بین فرزندانشان تقسیم شود، باید حدود ۱۵ میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع بپردازند. بنابراین، مبلغ تخمینی برای تبدیل کل منطقه حدود ۱۵ میلیارد دانگ ویتنامی است. این مبلغ از توان مالی آنها فراتر می‌رود، بنابراین خانواده در حال بررسی ایجاد تعادل مناسب در آن هستند.

افزایش قیمت زمین و در نتیجه افزایش هزینه‌های استفاده از زمین، بسیاری از سرمایه‌گذارانی که زمین‌های کشاورزی در حومه شهر دارند را مجبور به تعدیل برنامه‌های سرمایه‌گذاری خود کرده است.

در کارگاه اخیر در مورد اعمال فهرست بهای زمین طبق قانون زمین ۲۰۲۴، پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست (TN-MT)، ارزیابی کرد که در واقعیت، چه فهرست بهای زمین پایین باشد و چه بالا، «شکایت‌هایی» وجود دارد.

آقای وو تأکید کرد که فهرست قیمت زمین باید معادل بازار و مناسب برای بازار باشد. مشکل این است که چگونه آن را اجرا کنیم؟ این موضوع به سیاست دولت بستگی دارد. در چه مواردی ۸۰٪ از بازار اعمال می‌شود، در چه مواردی ۲۰٪ از بازار اعمال می‌شود، موارد خاص نرخ‌های اعمال متفاوتی خواهند داشت. نحوه اعمال آن برای جذب سرمایه‌گذاری، توسعه اقتصاد و تضمین امنیت اجتماعی به سیاست نظارتی دولت بستگی دارد.

آقای لو وان بین، معاون مدیر اداره زمین (وزارت منابع طبیعی و محیط زیست)، گفت که پروژه‌های املاک و مستغلات (مسکن، املاک و مستغلات تفریحی) فهرست قیمت زمین را اعمال نمی‌کنند، بلکه روش‌های خاصی را برای محاسبه اعمال می‌کنند. فهرست قیمت زمین عمدتاً برای جمع‌آوری تعهدات مالی خانوارهای منفرد و مواردی از پروژه‌های اجاره سالانه زمین است؛ موارد دیگر مزایده و مناقصه است.

در مورد هزینه تبدیل زمین به زمین مسکونی، آقای بین ارزیابی کرد که در هانوی، تبدیل زمین کشاورزی در مناطق مسکونی یا زمین کشاورزی متصل به زمین مسکونی به زمین مسکونی اکنون بسیار برابر است. پیش از این، تبدیل بسیار دشوار بود زیرا قیمتی که مردم برای تبدیل باید پرداخت می‌کردند، تنها نصف قیمت زمین مسکونی بود.

به گفته معاون مدیر اداره زمین، نزدیک شدن فهرست قیمت زمین به قیمت بازار، شرایط برابر را فراهم می‌کند و دیگر تفاوتی بین این دو قیمت وجود ندارد. فعالان بازار شرایط برابر را می‌پذیرند و قیمت زمین دیگر تفاوتی ندارد، به طوری که مردم می‌توانند ببینند که زمین خانواده که به زمین مسکونی تبدیل شده است، حتی اگر دوباره به بازار عمومی فروخته شود، ارزش زیادی ندارد، بنابراین به تدریج اشباع خواهد شد.

طبق ارزیابی لیست جدید قیمت زمین در هانوی، به گفته کارشناسان Savills ویتنام، تأثیر آن بر قیمت املاک و مستغلات ناچیز است، اما به کاهش سرعت امواج سوداگرانه نیز کمک می‌کند و مردم غرامتی نزدیک به ارزش واقعی دریافت می‌کنند...

خانم نگوین تی هونگ وان، معاون مدیر دپارتمان ارزیابی و مشاوره مالی ساویلز هانوی، توصیه می‌کند سرمایه‌گذارانی که در حال حاضر در حال سفته‌بازی در خرید و فروش هستند، باید با دقت بیشتری بررسی کنند، زیرا افزایش قیمت املاک و مستغلات باید بالاتر از هزینه سرمایه، هزینه استفاده از اهرم مالی و همچنین هزینه مالیات بر درآمد حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات باشد که در فهرست قیمت جدید زمین نزدیک‌تر به بازار محاسبه شده است.

فهرست جدید قیمت زمین در شهر هوشی مین: بهبود شفافیت و ارتقای توسعه زیرساخت‌ها

اخیراً، شهر هوشی مین (HCMC) فهرست جدید قیمت زمین را طبق تصمیم شماره 79/2024/QD-UBN که از 31 اکتبر 2024 تا 31 دسامبر 2025 لازم‌الاجرا است، اعلام کرد. این اولین تعدیل از سال 2020 است که در آن قیمت زمین به شدت افزایش یافته و بسته به منطقه، از 4 تا 38 برابر شده است. کمترین قیمت در Thieng Lieng (منطقه Can Gio) 2.3 میلیون VND در هر متر مربع است، در حالی که بالاترین قیمت در خیابان‌های مرکزی منطقه 1 مانند Dong Khoi، Le Loi و Nguyen Hue 687.2 میلیون VND در هر متر مربع است.

اعتقاد بر این است که تعدیل قیمت زمین نه تنها عدالت را تضمین می‌کند، بلکه پروژه‌های مهم توسعه زیرساخت‌های شهر را نیز تسریع می‌کند. ارزیابی زمین نزدیک به ارزش بازار به کاهش اختلافات در آزادسازی زمین کمک می‌کند - یکی از دلایل اصلی تأخیر پروژه‌های بزرگی مانند جاده کمربندی ۳ و خط ۲ مترو برای سال‌های متمادی.

فهرست جدید قیمت زمین تأثیرات زیادی بر گروه‌های مختلف مردم در بازار، از مردم عادی، مشاغل گرفته تا سرمایه‌گذاران خارجی، دارد. می‌توان گفت افرادی که زمین‌هایشان پس گرفته شده، حقوقشان بسیار بهتر از قبل تضمین شده است و این گروه اصلی‌ترین گروه تحت تأثیر هستند.

با نزدیک شدن قیمت‌ها به ارزش بازار، غرامت شفاف‌تر و معقول‌تر می‌شود و به کاهش اختلافات مربوط به زمین کمک می‌کند. این امر به ویژه در پروژه‌های بزرگ زیرساختی مانند جاده کمربندی ۳ یا خط ۲ مترو اهمیت دارد. به گفته خانم جیانگ دو، مدیر بخش مشاوره ساویلز ویتنام، فهرست جدید قیمت زمین نه تنها به افزایش اجماع عمومی کمک می‌کند، بلکه سرعت ترخیص زمین را نیز افزایش می‌دهد که عامل کلیدی برای پروژه‌های بزرگ است.

علاوه بر این، به لطف فهرست جدید قیمت زمین، یک محیط سرمایه‌گذاری شفاف‌تر نیز یک مزیت است. سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند به راحتی هزینه‌ها را تعیین و سود را محاسبه کنند، به خصوص در شرایطی که شهر هوشی مین به مرکز اقتصادی پیشرو در منطقه تبدیل می‌شود. نماینده دپارتمان مشاوره ساویلز ویتنام گفت: «تنظیم شفاف‌تر فهرست قیمت زمین، بر اساس ارزش واقعی، اعتماد بیشتری را برای سرمایه‌گذاران خارجی ایجاد خواهد کرد. این یک گام ضروری برای تضمین توسعه پایدار بازار است.»

از سوی دیگر، فهرست جدید قیمت زمین، فشار مالی برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. هزینه بالای استفاده از زمین باعث افزایش قیمت محصولات ملکی می‌شود و مستقیماً بر توانایی مردم برای دسترسی به مسکن تأثیر می‌گذارد.

خانم جیانگ دو گفت: «ما نگران هستیم که افزایش هزینه‌های استفاده از زمین، به ویژه در بخش مسکن برای افراد با درآمد متوسط ​​و کم، بر قیمت محصولات فشار وارد کند. این چالشی است که باید با دقت مورد توجه قرار گیرد.» به طور خاص، در مناطق حومه شهر، قیمت‌های جدید زمین، تبدیل کاربری زمین از زمین کشاورزی به زمین مسکونی را دشوارتر می‌کند و فرصت‌های توسعه پروژه‌های مسکن مقرون به صرفه را کاهش می‌دهد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html