قیمت زمین در بسیاری از نقاط نصف آپارتمان است، کارشناسان چه می‌گویند؟

طبق فهرست قیمت زمین ۲۰۲۵ که به تازگی توسط شهر هانوی منتشر شده است، در بسیاری از مناطق، قیمت قطعات زمین در موقعیت ۱ - مشرف به جاده‌ها و خیابان‌ها - تنها نصف قیمت آپارتمان‌های فروشی است.

بسیاری از جوانان تمایل دارند برای بهره‌مندی کامل از امکانات رفاهی، در آپارتمان‌ها زندگی کنند - عکس: NAM TRAN

بازار در حال برگشت است

شهر هانوی به تازگی لیست قیمت جدید زمین را که از 20 دسامبر 2024 تا 31 دسامبر 2025 قابل اجرا است، منتشر کرده است. بر این اساس، قیمت زمین در بسیاری از مناطق 3-4 برابر نسبت به لیست قیمت قدیمی زمین افزایش یافته است.

نکته جدیدی که در فهرست قیمت زمین که به تازگی توسط شهر هانوی منتشر شده است، آمده است که زمین‌های شهری و روستایی بر اساس ۴ موقعیت قیمتی تعیین خواهند شد: موقعیت ۱ زمین رو به خیابان اصلی، موقعیت ۲ زمین رو به کوچه‌ای با عرض ۳.۵ متر یا بیشتر، موقعیت ۳ زمین رو به کوچه‌ای با عرض ۲ تا ۳.۵ متر، موقعیت ۴ زمین رو به کوچه‌ای با عرض کمتر از ۲ متر.

با نگاهی به جدول قیمت زمین شهر هانوی که به تازگی منتشر شده است، به راحتی می‌توان دید که در بسیاری از مناطقی که نقاط داغ برای توسعه آپارتمان در منطقه هستند، قیمت زمین از قیمت کف آپارتمان پایین‌تر است. این یک روند جدید است زیرا برای مدت طولانی، قیمت زمین معمولاً بالاتر از قیمت آپارتمان در همان منطقه بوده است.

بر این اساس، چارچوب قیمت زمین (زمین مسکونی شهری) در منطقه Me Tri Ha، بسته به موقعیت مکانی، از 30.8 تا 78.4 میلیون VND/ ^m2 ، منطقه Me Tri Thuong از 24.9 تا 74.8 میلیون VND/ ^m2 و منطقه Mieu Dam از 33.8 تا 85.5 میلیون VND/ ^m2 متغیر است.

محدوده قیمت زمین شهری در منطقه My Dinh از 29.4 تا 74.8 میلیون دانگ دونگ در ^{متر مربع} ، در Phu Do از 24.5 تا 57 میلیون دانگ دونگ در ^{متر مربع} ، در منطقه Phuc Dien در بزرگراه ملی 32 از 27.2 تا 67.7 میلیون دانگ دونگ در ^{متر مربع} و در منطقه خیابان Phuong Canh از 20.3 تا 43.4 میلیون دانگ دونگ در ^{متر مربع} است.

در همین حال، قیمت آپارتمان در اطراف این خیابان‌ها مانند منطقه خیابان له دوک تو، بسیاری از خیابان‌های منطقه شهری مای دین ۲ و بزرگراه ملی ۳۲ از ۷۰ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در ^{هر متر مربع} در نوسان است.

به همین ترتیب، مساحت خیابان تانگ لانگ از طریق کمون آن خان از 22.2 تا 51 میلیون دونگ در ^{متر مربع} ، خیابان ون ژوان از طریق کمون کیم چونگ از 23.2 تا 53.3 میلیون دونگ در ^{متر مربع} ، جاده 70 از طریق کمون ون کان از 13.9 تا 27.2 میلیون دونگ در ^{متر مربع} است. در همین حال، قیمت فروش پروژه‌های آپارتمانی در این منطقه، از جمله آپارتمان‌های دست دوم، نیز از 45 تا 70 میلیون دونگ در ^{متر مربع} است.

باید اضافه کرد که تفاوت قیمت آپارتمان و زمین در مناطق فوق‌الذکر تا حدی ناشی از قیمت‌های واقعی معاملات زمین در محله‌ها و مسیرهای فوق‌الذکر، به‌ویژه موقعیت زمین‌های مشرف به خیابان است که چندین برابر بیشتر از قیمتی است که شهر هانوی در جدول قیمت زمین ۲۰۲۵ ارائه داده است.

و تنظیم فهرست قیمت زمین شهر نسبت به بازار بر اساس عوامل بسیاری در نظر گرفته شده است، که جذب سرمایه‌گذاری در شهر را تضمین می‌کند و عواملی را که به دلیل سفته‌بازی و احتکار دارایی، قیمت معاملات زمین را افزایش می‌دهند، از بین می‌برد.

کارشناس: مقایسه قیمت زمین با قیمت آپارتمان دشوار است

پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، در گفتگو با Tuoi Tre Online گفت که ارزیابی دقیق تفاوت قیمت زمین و آپارتمان در یک منطقه ضروری است، زیرا معمولاً پروژه‌های آپارتمانی هنگام واگذاری خانه‌ها، شرایط زندگی کاملی دارند. این با خرید زمین در خیابان برای ساخت خانه متفاوت است، گاهی اوقات این زمین‌ها شرایط زندگی و کار ناقصی دارند.

بنابراین، مکانیزم قیمت آپارتمان‌ها با قیمت زمین، مجتمع‌های آپارتمانی فعلی، به ویژه مجتمع‌های آپارتمانی سطح بالا با امکانات کامل زندگی که برای ساکنان بسیار خوب است، متفاوت است. آقای وو افزود: قیمت آپارتمان‌ها و زمین‌ها اغلب به شرایط زندگی، محیط زندگی، امکانات اجتماعی مانند بیمارستان‌ها، سوپرمارکت‌ها، مدارس بستگی دارد.

به گفته آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام: قبل از هر چیز، لازم است عامل مثبت صدور فهرست‌های جدید قیمت زمین توسط هانوی و هوشی مین سیتی در سال ۲۰۲۵ را به رسمیت بشناسیم، که همانا حذف مسائل و تنگناهای قانونی برای بسیاری از پروژه‌ها در مرحله ارزیابی زمین است.

معاملات املاک و مستغلات مردم همچنین مبنایی برای محاسبه مالیات و هزینه‌ها هنگام انجام مراحل انتقال حقوق استفاده از زمین دارد. اخیراً، هانوی از قیمت‌های معاملات بازار برای تهیه فهرست قیمت زمین برای سال ۲۰۲۵ استفاده کرده است، بنابراین این فهرست قیمت از قیمت بازار هر منطقه کاملاً پیروی می‌کند.

با این حال، آقای دین خاطرنشان کرد که قیمت‌های فعلی املاک و مستغلات در هانوی نشانه‌هایی از غیرواقعی و مجازی بودن را نشان می‌دهند، زیرا تقاضا برای مسکن و تجارت بسیار زیاد است اما عرضه کم است. بنابراین، بسیاری از سرمایه‌گذاران حاشیه سودی ایجاد کرده‌اند که دو یا سه برابر است، نه فقط چند ده درصد. از این روند، سرمایه‌گذاران و دلالان نیز پیروی کرده‌اند و قیمت‌ها را برای بهره‌مندی از این تفاوت افزایش داده‌اند که یک سیگنال مجازی در بازار ایجاد می‌کند.

به گفته آقای دین، بسیاری از مواقع که منطقه مورد بررسی برای فهرست قیمت زمین اخیراً هیچ معامله‌ای نداشته است، آژانس مدیریت از معاملات قدیمی استفاده می‌کند تا قیمت پایین باشد. در همین حال، آپارتمان‌های این منطقه با قیمت‌های بالا و تا حدودی مجازی فروخته می‌شوند.

برخی از کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که افزایش اخیر قیمت آپارتمان تا حدودی به دلیل روانشناسی خانواده‌های جوانی است که می‌خواهند در آپارتمان زندگی کنند تا از امکانات رفاهی به طور کامل استفاده کنند، در یک طبقه زندگی کنند و مجبور نباشند برای ساخت و ساز وقت صرف کنند.

منبع: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm