قیمت زمین افزایش خواهد یافت، دلیل اینکه آپارتمان‌های هانوی دائماً رکورد می‌زنند، مواردی که به افراد خارجی اجازه مالکیت خانه داده می‌شود

لازم است که تقسیم‌بندی و فروش زمین تشدید شود، دلیل اینکه آپارتمان‌های هانوی دائماً رکورد می‌زنند، کوانگ بین در شرف حراج ۱۲۸ قطعه زمین است که از ۵۶۰ میلیون دونگ ویتنام شروع می‌شود... این‌ها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

قانون اصلاح‌شده‌ی تجارت املاک و مستغلات تصریح می‌کند که حقوق بهره‌برداری از زمین را نمی‌توان به افرادی که خودشان خانه می‌سازند، قطعات زمین را به قطعاتی برای فروش در بخش‌ها، نواحی و شهرهای مناطق شهری کلاس ویژه، کلاس I، II و III تقسیم می‌کنند، منتقل کرد و طبق مفاد قانون زمین، حقوق بهره‌برداری از زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت مسکن مشمول مزایده می‌شود. (منبع: دن تری)

ممکن است قیمت زمین افزایش یابد

طبق آمار وزارت ساخت و ساز ، تا دسامبر ۲۰۲۳، این کشور ۹۰۲ منطقه شهری خواهد داشت. آمار فوق مستقیماً با آیین‌نامه ممنوعیت تفکیک و فروش قطعات زمین در قانون اصلاح‌شده تجارت املاک و مستغلات مرتبط است که از اوایل سال ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا خواهد شد.

به طور خاص، قانون اصلاح‌شده‌ی تجارت املاک و مستغلات تصریح می‌کند که حقوق بهره‌برداری از زمین را نمی‌توان به افرادی که خودشان خانه می‌سازند، قطعات زمین را به قطعاتی برای فروش در بخش‌ها، نواحی و شهرهای مناطق شهری کلاس ویژه، کلاس I، II و III تقسیم می‌کنند، منتقل کرد و طبق مفاد قانون زمین، حقوق بهره‌برداری از زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت مسکن مشمول مزایده می‌شود.

برای مناطق باقیمانده، کمیته مردمی استان، بر اساس شرایط محلی، مناطقی را که سرمایه‌گذاران پروژه مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی به افراد برای ساخت خانه‌های شخصی هستند، تعیین خواهد کرد.

با توجه به این آیین‌نامه که تفکیک و فروش زمین را ممنوع می‌کند، بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که در حدود یک سال آینده، بازار زمین نوسانات شدیدی خواهد داشت. تشدید تفکیک و فروش زمین باعث کمبود عرضه و افزایش قیمت‌ها خواهد شد.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) - گفت که تقاضا برای زمین همیشه بسیار بالاست در حالی که بازار فاقد عرضه از سوی پروژه‌های رسمی است.

آقای دین با تأکید بر اینکه تشدید تقسیم و فروش زمین ضروری است، گفت: «بسیاری از دلالان از این فرصت برای خرید زمین، تقسیم آن به قطعات و حتی نامگذاری آن به نام پروژه‌های مشروع برای جذب خریداران استفاده کرده‌اند. در عین حال، آنها برای افزایش قیمت‌ها رقابت می‌کنند و قیمت املاک و مستغلات را «بالا» می‌برند و باعث هرج و مرج در بازار می‌شوند.»

به گفته دین مین توان، کارشناس املاک و مستغلات، ممنوعیت تفکیک و فروش قطعات زمین طبق مقررات جدید می‌تواند تفکیک گسترده را کاهش دهد، عرضه به بازار نیز "کاهش" خواهد یافت و به کاهش هدررفت منابع زمین کمک خواهد کرد.

با این حال، فعالیت‌های تجاری زمین در آینده نیز تحت تأثیر قرار خواهد گرفت. در مرحله اول، بازار زمین ناپایدار خواهد بود زیرا در حال حاضر ۹۰ درصد از معاملات تجاری زمین در بازار، زمین‌های تفکیک‌شده هستند.

پس از اجرای این قانون، ممکن است تعداد زیادی از محصولات زمین‌های بزرگ با قیمت‌های تخفیف‌دار برای فروش عرضه شوند که از سوی سرمایه‌گذارانی است که به‌طور تصادفی زمین را با هدف تقسیم و تفکیک قطعات برای کسب سود «نگهداری» می‌کنند.

برعکس، قیمت قطعات زمین تفکیک‌شده دارای گواهی در مناطقی که تفکیک ممنوع است، افزایش خواهد یافت و احتمال موجی از «هجوم» برای تقسیم و تفکیک قطعات قبل از اجرایی شدن رسمی قانون وجود دارد.

سخت‌گیری رسمی در تقسیم زمین فقط بر گروه کوچکی از مردم تأثیر نخواهد گذاشت. زیرا در مناطق شهری نوع ۲ و ۳، تعداد سرمایه‌گذارانی که در سرمایه‌گذاری زمین مشارکت دارند بسیار زیاد است. از آنجا که این نوع سرمایه‌گذاری نقدینگی خوب و تقاضای بالایی دارد، برخی از سرمایه‌گذاران کالاها را «احتکار» کرده و آنها را با قیمت‌های بالا دوباره می‌فروشند.

آقای توآن تأکید کرد: «به‌طور نامحسوس، قیمت زمین‌های تفکیک‌شده نیز از میانگین قیمت زمین‌های فروخته‌شده توسط مردم بالاتر است.»

به گفته آقای توآن، ممنوعیت تقسیم و فروش زمین در ۱۰۵ شهر و شهرستان، قدرت خرید در این بازارها را کاهش می‌دهد، اما زمین در مناطق شهری درجه یک، جریان نقدی بیشتری را جذب خواهد کرد. زیرا سرمایه‌گذاران خطرات بیرونی را می‌بینند و منتظر می‌مانند تا مسائل مربوط به تقسیم زمین تثبیت شود، سپس بازگشت به این مناطق را در نظر بگیرند. در کوتاه‌مدت، بازارهای مرکزی به دلیل افزایش آشکار تقاضای سرمایه‌گذاری، همچنان جریان نقدی را جذب خواهند کرد.

آقای توآن توصیه می‌کند که در حال حاضر، سرمایه‌گذاران زمین هنگام سرمایه‌گذاری در زمین‌های واقع در مناطقی که طبق قانون تجارت املاک و مستغلات یا قانون مسکن در دوره گذار هستند، به ویژه در مناطقی که تفکیک و فروش زمین ممنوع است، باید با دقت بررسی کنند. خریداران باید مطمئن شوند که زمین مورد نظر برای سرمایه‌گذاری دارای گواهی باشد.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - با همین دیدگاه گفت که در درازمدت، تشدید تقسیم‌بندی و فروش زمین به توسعه این بازار در جهتی شفاف و پایدار کمک خواهد کرد، از سفته‌بازی و «تب زمین» جلوگیری می‌کند و هدررفت زمین را محدود می‌سازد.

چه چیزی باعث افزایش قیمت آپارتمان در هانوی می‌شود؟

تقاضا برای مسکن دائماً در حال افزایش است، که این امر بر عرضه فشار می‌آورد و قیمت املاک و مستغلات را به طور کلی به طور مداوم به سطوح جدیدی می‌رساند که هر کدام بالاتر از قبلی است.

به طور خاص، بخش آپارتمان در هانوی به طور مداوم تب افزایش قیمت را تجربه کرده است. انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) به عواملی اشاره کرده است که باعث شده قیمت آپارتمان در هانوی به طور مداوم رکوردهای جدیدی را ثبت کند.

از سال ۲۰۱۸، سیاست‌های مرتبط با منابع سرمایه و تصمیمات سازمان‌ها و ادارات در کنترل بازار املاک و مستغلات، یکی از دلایل کاهش جدی عرضه املاک مسکونی بوده است.

داده‌های تحقیقاتی VARS نشان می‌دهد که قیمت آپارتمان در هانوی برای ده‌ها فصل متوالی افزایش یافته است. شاخص قیمت آپارتمان در هانوی در سه ماهه اول سال 2024 در مقایسه با سه ماهه اول سال 2019، 48 درصد و در مقایسه با سه ماهه آخر سال 2023، 8 درصد افزایش یافته است - بالاترین افزایش در 5 سال گذشته.

کارشناسان VARS خاطرنشان کردند که زیرساخت‌ها دائماً در حال بهبود هستند، بنابراین ارزش املاک و مستغلات نیز متناسب با سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد. با این حال، منطقی نیست که فقط یک بار سرمایه‌گذاری کنید و آن را ۳-۴ برابر افزایش دهید.

دلایلی که قیمت آپارتمان‌ها در هانوی به طور مداوم از اوج خود عبور می‌کند، به دلیل تقاضای زیاد برای سرمایه‌گذاری است، زمانی که جریان‌های نقدی بزرگ به شدت به سمت املاک و مستغلات "جاری" می‌شوند تا دارایی‌ها را نگه دارند، به خصوص در شرایطی که نرخ بهره بانکی به "کف" رسیده است. علاوه بر این، تقاضا برای سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های اجاره‌ای نیز ناشی از نیازهای اقامتی تعداد زیادی از گردشگران بین‌المللی، کارشناسان خارجی یا دانشجویانی است که به پایتخت هجوم می‌آورند.

در همین حال، عرضه بسیار ناکافی است و کمبود کالا برای پاسخگویی به تقاضای بازار وجود دارد. طبق روانشناسی عمومی، تقاضای مردم ویتنام برای مالکیت خانه همیشه بالا بوده و همچنان رو به افزایش است... مجموعه‌ای از این عوامل به طور همزمان بر قیمت بخش آپارتمان در هانوی تأثیر می‌گذارند تا به طور مداوم رکورد قیمت خود را بشکنند.

VARS محاسبه می‌کند که تا سال ۲۰۲۵، انتظار می‌رود جمعیت هانوی به ۹ میلیون نفر برسد و نرخ شهرنشینی مورد انتظار ۶۲٪ باشد. بنابراین، تا سال ۲۰۲۵، جمعیت ساکن در مناطق شهری به حدود ۵,۵۸۰,۰۰۰ نفر خواهد رسید که نسبت به ۴,۱۳۸,۵۰۰ نفر در سال ۲۰۲۲ افزایش یافته است؛ معادل حدود ۱۲۰,۰۰۰ خانوار شهری جدید در هر سال.

در عین حال، VARS به داده‌های طرح توسعه مسکن هانوی برای دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۵ نیز اشاره کرد که نشان می‌دهد کل تقاضا برای دوره ۲۰۲۲-۲۰۲۵، ۱۸۵۲۰۰ خانه است که از این تعداد، ۱۶۶,۶۰۰ آپارتمان وجود دارد. در حالی که تعداد واقعی آپارتمان‌های تازه افتتاح شده برای فروش در هانوی به طور مداوم در حال کاهش است.

در سال ۲۰۲۳، کل عرضه آپارتمان‌های جدید تنها به حدود ۱۱۰۰۰ واحد خواهد رسید که در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۲، معادل ۶۶٪ است. تنها در سه ماهه اول سال ۲۰۲۴، کل بازار هانوی تنها حدود ۳۰۰۰ آپارتمان تازه افتتاح شده را ثبت خواهد کرد.

بنابراین، از الان تا سال ۲۰۲۵، به طور متوسط، هانوی همچنان سالانه حدود ۵۰،۰۰۰ آپارتمان کمبود خواهد داشت. در همین حال، تعداد پروژه‌های مسکونی تجاری تازه مجوز گرفته دائماً در حال کاهش است و مردم از ترس اینکه اگر قیمت‌ها همچنان افزایش یابد، پول کافی برای خرید خانه دیگری نداشته باشند، تمایلی به فروش خانه‌های خود ندارند؛ به خصوص اکنون که هیچ آپارتمانی با قیمت‌های «مقرون به صرفه» در بازار وجود ندارد.

در سال ۲۰۲۳، کل عرضه آپارتمان‌های جدید تنها به حدود ۱۱۰۰۰ واحد خواهد رسید که معادل ۶۶٪ نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۲ است. (عکس: HA)

مواردی که به سازمان‌ها و افراد خارجی اجازه مالکیت خانه در ویتنام داده می‌شود

ماده ۱۷ قانون مسکن ۲۰۲۳ (که از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا است) به سازمان‌ها و افراد خارجی که مجاز به مالکیت خانه و اشکال مالکیت خانه در ویتنام هستند، اشاره می‌کند.

بر این اساس، سازمان‌ها و افراد خارجی مجاز به مالکیت خانه در ویتنام هستند، از جمله:

سازمان‌های اقتصادی با سرمایه‌گذاری خارجی، طبق مفاد این قانون و سایر مقررات قانونی مربوطه، در پروژه‌های ساخت مسکن در ویتنام سرمایه‌گذاری می‌کنند.

سازمان‌های اقتصادی با سرمایه‌گذاری خارجی، شعب، دفاتر نمایندگی شرکت‌های خارجی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری خارجی و شعب بانک‌های خارجی فعال در ویتنام (که از این پس سازمان‌های خارجی نامیده می‌شوند)؛

افراد خارجی مجاز به ورود به ویتنام هستند.

سازمان‌ها و افراد خارجی ذکر شده در بند 1 این ماده مجاز به مالکیت خانه در ویتنام، شامل آپارتمان‌ها و خانه‌های شخصی، از طریق اشکال زیر هستند:

سازمانی که در بند الف، بند ۱ این ماده مشخص شده است، مجاز است از طریق اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن در ویتنام، مالک خانه شود؛

سازمان‌ها و افراد مشخص‌شده در بند ب و ج، بند ۱ این ماده، مجاز به مالکیت خانه از طریق خرید یا اجاره به شرط تملیک خانه‌های تجاری از سرمایه‌گذاران پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن، دریافت هدایا یا به ارث بردن خانه‌های تجاری در پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن هستند که در مناطقی که نیاز به دفاع و امنیت ملی طبق ماده ۱۶ این قانون دارند، واقع نشده‌اند.

سازمان‌ها و افراد مشخص‌شده در بند ب و بند ج، بند ۱ این ماده، مجاز به مالکیت خانه از طریق خرید یا اجاره خانه از سازمان‌ها و افراد خارجی هستند که از قبل طبق بند ب این بند صاحب خانه هستند.

کوانگ بین در شرف به حراج گذاشتن ۱۲۸ قطعه زمین است.

استان کوانگ بین قرار است حق استفاده از ۱۲۸ قطعه زمین در منطقه کوانگ تراچ، شهر با دان و شهر دونگ هوی را در ماه مه آینده به مزایده بگذارد. کمترین قیمت پایه ۵۶۰ میلیون دونگ و بیشترین قیمت نزدیک به ۶ میلیارد دونگ است.

در شهر با دان ، ۵۰ قطعه زمین متعلق به هیئت مدیریت پروژه توسعه و سرمایه‌گذاری صندوق زمین شهر با دان، بعدازظهر ۷ مه توسط مرکز خدمات حراج املاک استان کوانگ بین برای حقوق استفاده از زمین به حراج گذاشته خواهد شد.

۵۰ قطعه زمین به حراج گذاشته شده، زمین‌های مسکونی روستایی با کاربری بلندمدت هستند. این قطعات زمین متعلق به پروژه زیرساخت مسکونی در امتداد جاده اصلی از بزرگراه ملی ۱۲A تا خوشه مرکزی کمون‌ها در منطقه جنوبی، شهر با دان، می‌باشند.

قطعات زمین از ۱۶۰ تا ۲۴۰ متر مربع متغیر است. قیمت اولیه از ۵۶۰ میلیون دانگ ویتنام تا بیش از ۲ میلیارد دانگ ویتنام برای هر قطعه زمین.

آخرین مهلت دریافت اسناد ثبت نام و پیشنهادات ساعت ۴:۳۰ بعد از ظهر روز ۴ مه است. اعلام پیشنهادات در سالن کمیته مردمی کمون کوانگ هوا، شهر با دان برگزار خواهد شد.

همچنین در شهر با دان، مرکز خدمات حراج املاک استان کوانگ بین، بعدازظهر ۱۳ مه به سازماندهی حراج حقوق استفاده از زمین برای ۱۰ قطعه زمین ادامه داد.

قطعات زمین به حراج گذاشته شده، همگی زمین‌های مسکونی شهری هستند که بخشی از پروژه زیرساخت فنی منطقه مسکونی دونگ موآ، بخش کوانگ توآن، شهر با دان می‌باشند.

مساحت هر قطعه زمین از ۱۶۰.۸ تا ۲۳۷ متر مربع است. قیمت اولیه از ۷۴۶ میلیون دانگ ویتنام تا بیش از ۱.۳ میلیارد دانگ ویتنام برای هر قطعه زمین.

آخرین مهلت دریافت اسناد مزایده و پیشنهادات ساعت 4:30 بعد از ظهر روز 10 مه در کمیته مردمی بخش کوانگ توآن است.

اعلام قیمت پرداخت شده در سالن کمیته مردمی بخش کوانگ توآن برگزار خواهد شد.

در منطقه کوانگ تراچ ، ۴۲ قطعه زمین متعلق به کمیته مردمی کمون کوانگ فو، صبح روز ۱۶ مه توسط مرکز خدمات حراج املاک استان کوانگ بین برای حقوق استفاده از زمین به حراج گذاشته خواهد شد.

۴۲ قطعه زمین، زمین مسکونی روستایی با کاربری بلندمدت است که به پروژه زیرساخت فنی منطقه برنامه‌ریزی مسکونی روستای نام لان، شهرستان کوانگ فو تعلق دارد.

مساحت هر قطعه زمین از ۲۰۰ تا ۳۰۳.۶ متر مربع. شروع قیمت از ۶۸۰ میلیون دانگ ویتنام تا نزدیک به ۱.۴ میلیارد دانگ ویتنام برای هر قطعه زمین.

این مزایده فقط یک بار در طول دوره درخواست با رأی‌گیری غیرمستقیم انجام می‌شود. آخرین مهلت ارسال فرم‌های درخواست و پیشنهاد قیمت ساعت ۴:۳۰ بعد از ظهر ۱۳ مه، در دفتر مرکزی کمیته مردمی کمون کوانگ فو است.

اعلام قیمت پرداخت شده در سالن کمیته مردمی کمون کوانگ فو انجام خواهد شد.

در شهر دونگ هوی ، صبح روز ۱۳ مه، مرکز خدمات حراج املاک استان کوانگ بین و هیئت مدیریت پروژه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز عمران و صنعتی استان کوانگ بین، حراج حق استفاده از ۲۶ قطعه زمین را ترتیب خواهند داد.

قطعات زمین متعلق به پروژه زیرساخت فنی منطقه مسکونی در مرکز اداری بخش دوک نین دونگ.

مساحت هر قطعه زمین از ۱۲۶ تا ۳۳۱.۵ متر مربع. شروع قیمت از بیش از ۱.۴ میلیارد تا بیش از ۵.۹ میلیارد دانگ ویتنام برای هر قطعه زمین.

زمان ثبت نام برای شرکت در مزایده و رأی دادن تا ساعت ۴:۳۰ بعد از ظهر روز ۱۰ می است. اعلام پیشنهادات در سالن مرکز خدمات مزایده املاک استان کوانگ بین انجام خواهد شد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html