قیمت مسکن به ازای هر درآمد در ویتنام بیش از ۱.۶ برابر میانگین جهانی است.

به گفته دکتر کان ون لوک، در سال ۲۰۲۴، نسبت قیمت مسکن به میانگین درآمد خانوار در ویتنام ۲۳.۷ خواهد بود - بیش از ۱.۶ برابر میانگین جهانی .

این اطلاعات توسط دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV و عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، در مجمع سالانه املاک و مستغلات بهاره که در 19 فوریه برگزار شد، به اشتراک گذاشته شد.

دکتر کان ون لوک در این رویداد در ۱۹ فوریه. عکس: Reatimes

قیمت بالای مسکن و دلایل این وضعیت، موضوعاتی بود که آقای لوک در سخنرانی خود در این رویداد، زمان زیادی را صرف توضیح آنها کرد. به گفته این کارشناس، بازار املاک و مستغلات در سال گذشته، تحول مثبت تری داشته است، به طوری که عرضه پروژه های جدید ۱۸ درصد و تعداد آپارتمان ها بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است.

آقای کان ون لوک به تحقیقات Numbeo (یک پلتفرم داده هزینه زندگی مستقر در صربستان) اشاره کرد که نشان می‌دهد نسبت قیمت خانه به میانگین درآمد خانوار (HPR) در سال 2024، 23.7 برابر است که نسبت به سال قبل 0.2 برابر افزایش یافته است. در همین حال، میانگین جهانی این شاخص 0.5 برابر کاهش یافته و در سال گذشته به 14.6 برابر رسیده است. بنابراین، قیمت خانه به درآمد در ویتنام حدود 1.62 برابر بیشتر از میانگین جهانی است.

HPR با تقسیم میانگین قیمت خانه بر میانگین درآمد سالانه خانوار محاسبه می‌شود. طبق گفته وزارت ساخت و ساز ، HPR محبوب‌ترین و پرکاربردترین روش در جهان برای ارزیابی سطح "معقول" قیمت مسکن است. این شاخص همچنین توسط بانک جهانی و سازمان ملل متحد برای استفاده توصیه می‌شود.

به گفته این متخصص، قیمت‌های بالای لنگر همچنین باعث می‌شود مردم تمایلی به وام گرفتن برای خرید خانه نداشته باشند. گواه این موضوع این است که رشد اعتبار برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و تجارت در سال ۲۰۲۴ به حدود ۱۸ درصد خواهد رسید که بیش از دو برابر وام‌های شخصی برای مصرف املاک و مستغلات (حدود ۶.۵ درصد) است.

آقای لوک معتقد است که شش دلیل اصلی برای افزایش قیمت مسکن در ویتنام وجود دارد. اول، مشکلات قانونی و ترس از مسئولیت باعث کمبود عرضه می‌شود. در مرحله بعد، هزینه‌های ورودی مانند اجاره زمین، کاربری زمین، غرامت پاکسازی محل، هزینه‌های مالی و مصالح ساختمانی نیز افزایش می‌یابد و به افزایش قیمت مسکن کمک می‌کند. این متخصص همچنین بر لزوم ارائه راه‌حل‌هایی برای کاهش بیشتر هزینه‌های «غیررسمی» برای مشاغل تأکید کرد.

آقای نگوین کواک هیپ، رئیس هیئت مدیره GP.Invest، در مورد موضوع هزینه‌های استفاده از زمین، همچنین ارزیابی کرد که این موضوع هنوز یک گلوگاه مهم است، زیرا پروژه‌هایی وجود دارند که محاسبه قیمت زمین آنها ۱ تا ۲ سال طول می‌کشد. به گفته آقای هیپ، تا ابتدای امسال، ۲۵ استان و شهر لیست قیمت زمین تعدیل‌شده منتشر کرده‌اند. با این حال، به دلیل عوامل ورودی ناقص، مناطق تمایل دارند برای افزایش لیست قیمت زمین به یکدیگر نگاه کنند. در مرحله ارزیابی زمین، برخی از مناطق هنوز در تصمیم‌گیری برای افزایش یا کاهش، ابتکار عمل ندارند زیرا از مسئولیت می‌ترسند و به واحدهای مشاوره وابسته هستند.

او همچنین گفت که سایر هزینه‌های ورودی مانند سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و نرخ‌های بهره غیرواقعی منجر به مشکلات فراوان و قیمت‌های نادرست زمین می‌شود. بنابراین، آقای هایپ امیدوار است که تنگنای موجود در ارزیابی زمین به زودی حل شود تا کسب‌وکارها بتوانند پروژه‌های املاک و مستغلات را سریع‌تر اجرا کنند.

آقای نگوین کوک هیپ در این رویداد در ۱۹ فوریه. عکس: Reatimes

در بخش مدیریتی، آقای لو وان بین، معاون مدیر اداره زمین، وزارت کشاورزی و محیط زیست، گفت که درست از زمان توصیه به مجلس ملی برای اعلام قانون اصلاح‌شده زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست (که قبلاً با نام وزارت ادغام‌شده کشاورزی و توسعه روستایی شناخته می‌شد) قیمت زمین را به عنوان اولویت اصلی شناسایی کرد. قانون اصلاح‌شده، کاربرد جداول قیمت زمین و روش‌های ارزیابی را به شیوه‌ای شفاف‌تر گسترش داده است.

با این حال، آقای بین همچنین اذعان کرد که هنوز کاستی‌های زیادی در اجرا، به ویژه در سطح محلی، وجود دارد. به گفته وی، هنوز اختلاف نظرهایی بین مشاوران ارزیابی زمین، شوراهای ارزیابی زمین و مقامات ذیصلاح که در مورد قیمت زمین تصمیم می‌گیرند، وجود دارد. در همین حال، در برخی کشورهای دیگر، مسئولیت ارزیابی زمین بر عهده واحد مشاوره است و آنها باید از نظر قانونی مسئول هرگونه خطا باشند. این موضوعی است که باید برای بهبود مسئولیت و کارایی ارزیابی زمین در ویتنام در نظر گرفته شود.

نمایندگان وزارت کشاورزی و محیط زیست تأیید کردند که به همراهی با مناطق و مشاغل ادامه خواهند داد، به بازخوردها گوش خواهند داد تا راه‌حل‌هایی برای رفع مشکلات در عمل پیدا کنند.

به گفته آقای کان ون لوک، در شرایط عدم تعادل عرضه و تقاضا، زمانی که تعداد پروژه‌های تازه مجوز گرفته کم است، کسب‌وکارها عمدتاً در توسعه پروژه‌های سطح بالا سرمایه‌گذاری می‌کنند تا به حاشیه سود جذابی دست یابند. او گفت: «سرمایه‌گذاران نمی‌توانند توسعه مسکن اجتماعی را دنبال کنند زیرا پروژه‌های بسیار کمی وجود دارد.»

در کنار آن، «تورم قیمت»، «دنبال کردن جریان» یا سفته‌بازی هنوز رایج است و باعث می‌شود قیمت املاک و مستغلات در مقایسه با ارزش واقعی آنها عملاً افزایش یابد. آقای لوک همچنین این سوال را مطرح کرد که آیا به این دلیل است که ویتنام هنوز املاک و مستغلات را مشمول مالیات نکرده است، در حالی که مالیات، هزینه‌های نقل و انتقال، اجاره و ارث هنوز در مقایسه با سایر کشورها بسیار پایین است و به این وضعیت دامن می‌زند؟

منبع