کاهش قیمت زمین برای کاهش قیمت فعلی مسکن در شهر هوشی مین

گفته می‌شود قیمت بالای فعلی آپارتمان‌ها ناشی از هزینه‌های نهاده‌ها است که مهم‌ترین آنها هزینه زمین و هزینه‌های استفاده از زمین است.

طبق گزارش‌های تحقیقات بازار از شرکت‌های املاک و مستغلات، قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است. در مقایسه با ۵ سال پیش، قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین دو برابر شده است، به خصوص در بخش گران‌قیمت. تسلط این بخش از آپارتمان‌ها باعث افزایش قیمت مسکن شده و دسترسی به مسکن را برای افراد با درآمد متوسط ​​​​به طور فزاینده‌ای دشوار کرده است.

قیمت خانه‌ها به طور پیوسته افزایش می‌یابد

آقای فونگ، ساکن بخش آن لاک (HCMC)، گفت که چند سال پیش یک آپارتمان لوکس در منطقه بین تان (قدیمی) به قیمت ۴ میلیارد دانگ خریداری کرده است که اکنون به ۹ میلیارد دانگ افزایش یافته است. شایان ذکر است که اگرچه قیمت تقریباً دو برابر شده است، اما هنوز هیچ نشانه‌ای از توقف آن وجود ندارد.

در همین حال، یک پروژه جدید در Binh Trung Ward (HCMC) به تازگی آپارتمان‌هایی را با قیمت بیش از ۹۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع برای فروش ارائه داده است که دو برابر تخمین ۵-۶ سال پیش است. در منطقه شهری Phu My Hung، که لوکس‌ترین منطقه در HCMC محسوب می‌شود، قیمت آپارتمان‌ها در حال حاضر بین ۸۰ تا ۹۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. در حالی که ۷-۸ سال پیش، این قیمت‌ها فقط حدود ۳۷ تا ۳۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

آخرین گزارش انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) نشان می‌دهد که از سال ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳، بخش مسکن لوکس حدود ۷۰ درصد از کل عرضه بازار را تشکیل می‌دهد. این امر باعث می‌شود که بازار نامتعادل شود و مدل «هرمی» مسکن معکوس شود.

تنها در 6 ماه اول سال 2025، شهر هوشی مین تنها 4 پروژه مسکن تجاری اجرا شده داشت که در مجموع 3353 آپارتمان لوکس به ارزش بیش از 10239 میلیارد دانگ ویتنام بود. هیچ پروژه‌ای در بخش مسکن میان‌رده یا مقرون‌به‌صرفه وجود نداشت. در همین حال، مسکن اجتماعی نیز بسیار متوسط ​​بود و تنها 205000 متر مربع فضای ساخت و ساز، معادل 4100 آپارتمان، داشت که تنها به حدود 11.7 درصد از برنامه تا سال 2025 می‌رسید. به گفته آقای لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، قیمت مسکن در سال‌های گذشته به طور مداوم افزایش یافته و در حال حاضر در سطح بالایی قرار دارد. یک آپارتمان لوکس تا 90 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، معادل حدود 9.7 میلیارد دانگ ویتنامی در هر واحد، هزینه دارد که بسیار فراتر از توان مالی افراد با درآمد متوسط ​​است.

قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین در پنج سال گذشته بیش از دو برابر شده است.

Savills Vietnam ارزیابی می‌کند که بازار مسکن در شهر هوشی مین در 5 سال گذشته با کمبود جدی عرضه مواجه بوده است. اگرچه این شهر هدف توسعه 235000 خانه جدید را در دوره 2021-2025 تعیین کرده است، اما تنها 24٪ از این طرح را تکمیل کرده است، به این معنی که هنوز نزدیک به 179000 واحد کم دارد. در سه ماهه دوم سال 2025، شهر هوشی مین تنها 1600 آپارتمان جدید در بازار خواهد داشت که کل عرضه اولیه در 6 ماه اول را به 6800 واحد می‌رساند. با این حال، نرخ جذب تنها به 45٪ رسیده است، به این معنی که 3800 واحد معامله شده است. گفته می‌شود دلیل اصلی آن روند کند تصویب و موانع قانونی است.

عوارض استفاده از زمین خیلی بالاست

آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل مسئول مشاوره و سرمایه‌گذاری DKRA از گروه DKRA، گفت که هزینه‌های زمین، شامل هزینه‌های خرید، مالیات، هزینه‌های حقوقی، بهره وام و غیره، در حال حاضر بخش عمده‌ای از کل هزینه‌های سرمایه‌گذاری پروژه را تشکیل می‌دهند، در حالی که کنترل هزینه‌های ساخت یا کیفیت آپارتمان آسان‌تر است. بنابراین، او انتظار دارد که وقتی پروژه‌های دارای مشکلات حقوقی حل شوند، همراه با کاهش هزینه‌های استفاده از زمین، قیمت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین "آرام" شود.

دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه اقتصاد و منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، گفت که افزایش قیمت زمین و روش مازاد در تعیین هزینه‌های استفاده از زمین، دلایل اصلی افزایش بالای قیمت آپارتمان هستند. به گفته وی، اعمال قیمت زمین نزدیک به بازار همانطور که در قانون زمین و فرمان 71/2024 تصریح شده است، باعث می‌شود که بازار به ویژه پس از حذف چارچوب قیمت زمین، توسط قیمت‌های "مجازی" افزایش یابد. بنابراین، او گفت که باید در قانون زمین 2024 تعدیلاتی صورت گیرد تا نسبت محاسبه قیمت زمین هنگام تغییر هدف استفاده کاهش یابد تا هزینه‌های ورودی کنترل و قیمت املاک و مستغلات تثبیت شود. تعیین قیمت زمین به شیوه‌ای کنترل شده به کاهش قیمت مسکن و ارتقاء امنیت اجتماعی کمک خواهد کرد.

در کارگاه آموزشی «قیمت زمین، مالیات زمین... چگونه آن را معقول کنیم» که توسط روزنامه تان نین در ۲۲ جولای برگزار شد، وکیل ترونگ آنه تو، رئیس شرکت حقوقی TAT، پیشنهاد کرد که دولت باید راه‌حل‌های معقول‌تری در جمع‌آوری مالیات‌های مربوط به زمین، به ویژه در فهرست قیمت زمین‌های ساختمانی و سیاست‌های مالیاتی، داشته باشد.

به گفته وی، قیمت زمین باید به گونه‌ای تعیین شود که منافع همه طرف‌ها را هماهنگ کند، یعنی دولت درآمد مالیاتی خود را از دست ندهد، کسب‌وکارها همچنان از کارایی و حاشیه سود خود اطمینان حاصل کنند، عرضه و تقاضای بازار مختل نشود و مردم همچنان به آن دسترسی داشته باشند. این یک هدف ثابت است که باید تضمین شود. این بدان معناست که قیمت زمین لزوماً نباید کاملاً مبتنی بر قیمت‌های بازار باشد.

خانم وو نات لیو، مدیر موسسه آموزش توسعه پروژه املاک و مستغلات PROPIIN، به یک متغیر مهم اشاره کرد و آن این است که هزینه‌های استفاده از زمین اغلب تا 50٪ از کل هزینه پروژه را تشکیل می‌دهد و زمین حدود 20٪ از آن را تشکیل می‌دهد. بسیاری از سرمایه‌گذاران بین‌المللی به دلیل عدم وجود فرمول استاندارد در فرآیند ارزیابی و نوسان غیرقابل پیش‌بینی هزینه، مردد بوده‌اند.

بنابراین، او پیشنهاد داد که هزینه تبدیل کاربری زمین برای خانوارهای زیر ۳۰۰ متر مربع معاف یا به طور قابل توجهی کاهش یابد و مالیات بیشتری برای افرادی که قطعات زمین زیادی دارند اعمال شود. همچنین فهرست قیمت زمین باید برای مدت زمان کافی ثابت نگه داشته شود تا از وضعیتی که در آن مناطق قیمت‌ها را خیلی سریع افزایش می‌دهند و شکافی بین مناطق ایجاد می‌کنند و موجی از گمانه‌زنی را به راه می‌اندازند، جلوگیری شود.

معاون وزیر دارایی، لی تان جان، همچنین اذعان کرد که دو تا از بزرگترین مشکلات فعلی، محاسبه «پرداخت اضافی» و هزینه‌های استفاده از زمین هنگام تبدیل زمین کشاورزی به زمین مسکونی است. او گفت که وزارت دارایی پیش‌نویس فرمان اصلاح فرمان ۱۰۳/۲۰۲۴ را تکمیل کرده و قبل از ارسال آن به دولت برای ابلاغ، آن را برای بررسی به وزارت دادگستری ارسال کرده است. هدف، رفع موانع در اسرع وقت است، زیرا مردم محل به طور مداوم موارد «از نظر مالی غیرممکن» را صرفاً به دلیل افزایش بیش از حد هزینه‌ها و مالیات‌ها گزارش می‌دهند.

افزایش ضریب استفاده از زمین

رئیس HoREA معتقد است که برای کاهش قیمت مسکن، شهر هوشی مین باید افزایش عرضه مسکن اجتماعی را در اولویت قرار دهد و همزمان رویه‌های اداری را به شدت اصلاح کند. به طور خاص، لازم است یک قطعنامه آزمایشی صادر شود و قانون مسکن ۲۰۲۳ اصلاح شود تا حق تصویب پروژه‌های مسکن اجتماعی به وزارت ساخت و ساز واگذار شود، به جای اینکه مجبور باشیم مانند حال حاضر از طریق قانون سرمایه‌گذاری اقدام کنیم.

علاوه بر این، او پیشنهاد اصلاح فرمان 100/2024/ND-CP را داد تا ضریب استفاده از زمین برای پروژه‌های مسکن اجتماعی حداکثر تا 1.5 برابر افزایش یابد. این امر به افزایش 50 درصدی تعداد آپارتمان‌ها در همان مساحت زمین کمک می‌کند و در نتیجه قیمت آپارتمان‌ها را کاهش می‌دهد.

علاوه بر این، مناطق محلی باید به طور همزمان هماهنگ شوند تا زمان تأیید برنامه‌ریزی و صدور مجوز کاهش یابد. توسعه مسکن تجاری کم‌هزینه نیز باید از طریق سیاست‌های اعتباری ترجیحی، به ویژه برای جوانان، تشویق شود. دولت همچنین باید با تشویق مشاغل به تغییر به بخش مسکن مقرون به صرفه، همراه با برنامه ساخت ۱ میلیون آپارتمان اجتماعی تا سال ۲۰۳۰، بازار را بازسازی کند.

یکی دیگر از راهکارهای مهم، اصلاح قانون تجارت املاک و مستغلات است تا امکان واگذاری پروژه‌هایی که تعهدات مالی خود را در مورد زمین انجام نداده‌اند، فراهم شود، مشروط بر اینکه سرمایه‌گذار جدید این تعهدات را انجام دهد. این امر به احیای پروژه‌های «کنار گذاشته شده» و افزایش عرضه کمک خواهد کرد.

منبع: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm