کاهش قیمت زمین تلاشی برای آرام کردن قیمت‌های فعلی مسکن در شهر هوشی مین است.

گفته می‌شود قیمت بالای فعلی آپارتمان‌ها ناشی از هزینه‌های نهاده‌ها است که مهم‌ترین آنها هزینه زمین و هزینه‌های استفاده از زمین است.

طبق گزارش‌های تحقیقات بازار از شرکت‌های املاک و مستغلات، قیمت مسکن همچنان روند صعودی خود را ادامه می‌دهد. در مقایسه با پنج سال پیش، قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین دو برابر شده است، به خصوص در بخش گران‌قیمت. تسلط این بخش باعث افزایش قیمت مسکن شده و دسترسی به مسکن را برای افراد با درآمد متوسط ​​​​به طور فزاینده‌ای دشوار کرده است.

قیمت خانه‌ها به طور پیوسته در حال افزایش است.

آقای فونگ، ساکن بخش آن لاک (شهر هوشی مین)، گفت که چند سال پیش یک آپارتمان لوکس در منطقه سابق بین تان به قیمت ۴ میلیارد دونگ خریداری کرده است که اکنون به ۹ میلیارد دونگ افزایش یافته است. نکته قابل توجه این است که با وجود دو برابر شدن قیمت، هیچ نشانه‌ای از توقف آن دیده نمی‌شود.

در همین حال، یک پروژه جدید در بخش بین ترونگ (شهر هوشی مین) به تازگی آپارتمان‌هایی را با قیمت‌های بیش از ۹۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع برای فروش ارائه داده است که دو برابر قیمت تخمینی ۵-۶ سال پیش است. در منطقه شهری فو مای هونگ، که مجلل‌ترین منطقه در شهر هوشی مین محسوب می‌شود، قیمت آپارتمان در حال حاضر بین ۸۰ تا ۹۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است، در حالی که ۷-۸ سال پیش تنها حدود ۳۷ تا ۳۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

طبق آخرین گزارش انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، از سال ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳، بخش مسکن لوکس تقریباً ۷۰ درصد از کل عرضه بازار را به خود اختصاص داده است. این امر منجر به توسعه نامتعادل بازار شده و مدل «هرمی» مسکن را معکوس کرده است.

تنها در شش ماه اول سال ۲۰۲۵، شهر هوشی مین تنها ۴ پروژه مسکونی تجاری راه‌اندازی کرد که در مجموع ۳۳۵۳ آپارتمان لوکس به ارزش بیش از ۱۰۲۳۹ میلیارد دانگ ویتنام را شامل می‌شد. هیچ پروژه‌ای در بخش‌های مسکن میان‌رده یا مقرون‌به‌صرفه وجود نداشت. در همین حال، مسکن اجتماعی نیز بسیار کم بود و تنها ۲۰۵۰۰۰ متر مربع مساحت ساخت‌وساز، معادل ۴۱۰۰ آپارتمان، تنها به حدود ۱۱.۷٪ از برنامه برای سال ۲۰۲۵ رسید. به گفته آقای لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، قیمت خانه‌ها در سال‌های گذشته به طور مداوم افزایش یافته و در حال حاضر در سطوح بالایی تثبیت شده است. یک آپارتمان لوکس می‌تواند تا ۹۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، معادل حدود ۹.۷ میلیارد دانگ ویتنامی در هر آپارتمان، قیمت داشته باشد که بسیار فراتر از توان مالی افراد با درآمد متوسط ​​است.

قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین در 5 سال گذشته بیش از دو برابر شده است.

Savills Vietnam ارزیابی می‌کند که بازار مسکن در شهر هوشی مین در پنج سال گذشته با کمبود جدی عرضه مواجه بوده است. با وجود هدف توسعه ۲۳۵۰۰۰ خانه جدید بین سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵، این شهر تاکنون تنها ۲۴٪ از این طرح را تکمیل کرده است و کمبودی نزدیک به ۱۷۹۰۰۰ واحد را باقی گذاشته است. در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۵، شهر هوشی مین تنها ۱۶۰۰ آپارتمان جدید به بازار اضافه کرد و کل عرضه اولیه در شش ماه اول را به ۶۸۰۰ واحد رساند. با این حال، نرخ جذب تنها به ۴۵٪ رسید، به این معنی که تنها ۳۸۰۰ واحد معامله شد. اعتقاد بر این است که دلایل اصلی، فرآیندهای کند تصویب و موانع قانونی است.

هزینه‌های استفاده از زمین خیلی بالاست.

آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل مسئول مشاوره و سرمایه‌گذاری DKRA از گروه DKRA، گفت که هزینه‌های زمین، شامل هزینه‌های خرید، مالیات، هزینه‌های حقوقی، بهره وام و غیره، در حال حاضر بخش بزرگی از کل هزینه سرمایه‌گذاری یک پروژه را تشکیل می‌دهند، در حالی که کنترل هزینه‌های ساخت یا کیفیت آپارتمان آسان‌تر است. بنابراین، او انتظار دارد که وقتی موانع قانونی از پروژه‌ها برداشته شود، همراه با کاهش هزینه‌های استفاده از زمین، قیمت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین "آرام" شود.

دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه اقتصاد و منابع زیست‌محیطی در شهر هوشی مین، معتقد است که افزایش قیمت زمین و روش مازاد در تعیین هزینه‌های استفاده از زمین، دلایل اصلی افزایش بالای قیمت آپارتمان هستند. به گفته وی، اعمال قیمت زمین نزدیک به ارزش بازار، همانطور که در قانون زمین و فرمان 71/2024 تصریح شده است، به ویژه پس از حذف چارچوب قیمت زمین، باعث ایجاد تورم مصنوعی قیمت در بازار شده است. بنابراین، او استدلال می‌کند که در قانون زمین 2024، تعدیلاتی لازم است تا درصد قیمت زمین مورد استفاده هنگام تغییر اهداف استفاده از زمین کاهش یابد تا هزینه‌های ورودی کنترل شود و قیمت املاک و مستغلات تثبیت شود. تعیین قیمت زمین به شیوه‌ای کنترل‌شده به کاهش قیمت مسکن و ارتقای رفاه اجتماعی کمک خواهد کرد.

در سمینار «قیمت زمین، مالیات زمین... چگونه آنها را معقول کنیم» که توسط روزنامه تان نین در 22 جولای برگزار شد، وکیل ترونگ آنه تو، رئیس شرکت حقوقی TAT، پیشنهاد کرد که دولت به راه‌حل‌های معقول‌تری در جمع‌آوری مالیات‌های مربوط به زمین، به ویژه در ساخت جداول قیمت زمین و سیاست‌های مالیاتی، نیاز دارد.

به گفته وی، قیمت زمین باید به گونه‌ای تعیین شود که منافع همه طرف‌ها را هماهنگ کند، به این معنی که دولت درآمد مالیاتی خود را از دست ندهد، کسب‌وکارها همچنان از کارایی و حاشیه سود خود اطمینان حاصل کنند، عرضه و تقاضای بازار مختل نشود و مردم همچنان به زمین دسترسی داشته باشند. این هدف کلی است که باید تضمین شود. این بدان معناست که قیمت زمین لزوماً نباید کاملاً مبتنی بر قیمت‌های بازار باشد.

خانم وو نات لیو، مدیر موسسه PROPIIN برای آموزش توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات، به یک متغیر حیاتی اشاره کرد: هزینه‌های استفاده از زمین اغلب تا 50٪ از کل هزینه پروژه را تشکیل می‌دهد و قطعات زمین حدود 20٪ را تشکیل می‌دهند. بسیاری از سرمایه‌گذاران بین‌المللی به دلیل فقدان فرمول‌های ارزیابی استاندارد و نوسانات غیرقابل پیش‌بینی هزینه، مردد بوده‌اند.

بنابراین، او پیشنهاد داد که هزینه‌های تبدیل کاربری زمین برای خانوارهای با مساحت کمتر از ۳۰۰ متر مربع لغو یا به طور قابل توجهی کاهش یابد و مالیات بیشتری برای افرادی که چندین قطعه زمین دارند، اعمال شود. قیمت زمین همچنین باید برای یک دوره کافی ثابت نگه داشته شود و از موقعیت‌هایی که در آن قیمت‌ها در مناطق مختلف خیلی سریع افزایش می‌یابد، ایجاد نابرابری بین مناطق و ایجاد امواج سوداگرانه جلوگیری شود.

معاون وزیر دارایی، لی تان جان، همچنین اذعان کرد که دو تا از بزرگترین مشکلات فعلی، روش محاسبه «پرداخت‌های اضافی» و هزینه‌های استفاده از زمین هنگام تبدیل زمین‌های کشاورزی به مسکونی است. او گفت که وزارت دارایی پیش‌نویس فرمان اصلاح فرمان 103/2024 را تکمیل کرده و قبل از ارائه به دولت برای ابلاغ، آن را برای ارزیابی به وزارت دادگستری ارسال کرده است. هدف این است که این مسائل در اسرع وقت حل شوند، زیرا مردم محلی به طور مداوم مواردی از «عدم امکان مالی» به دلیل هزینه‌ها و مالیات‌های بیش از حد بالا را گزارش کرده‌اند.

افزایش بهره‌وری استفاده از زمین

رئیس HoREA معتقد است که برای کاهش قیمت مسکن، شهر هوشی مین باید افزایش عرضه مسکن اجتماعی را در اولویت قرار دهد و در عین حال رویه‌های اداری را به شدت اصلاح کند. به طور خاص، باید یک قطعنامه آزمایشی صادر شود و قانون مسکن ۲۰۲۳ اصلاح شود تا به جای الزام به تأیید از طریق قانون سرمایه‌گذاری، اختیار تأیید پروژه‌های مسکن اجتماعی به ادارات ساخت و ساز داده شود.

علاوه بر این، او پیشنهاد اصلاح فرمان 100/2024/ND-CP را داد تا ضریب استفاده از زمین برای پروژه‌های مسکن اجتماعی حداکثر تا 1.5 برابر افزایش یابد. این امر به افزایش 50 درصدی تعداد آپارتمان‌ها در همان مساحت زمین کمک می‌کند و در نتیجه هزینه آپارتمان‌ها را کاهش می‌دهد.

علاوه بر این، شهرداری‌ها باید به طور مؤثر با یکدیگر هماهنگ شوند تا زمان لازم برای تأیید طرح و صدور مجوز را کوتاه کنند. توسعه مسکن تجاری مقرون به صرفه نیز باید از طریق سیاست‌های اعتباری ترجیحی، به ویژه برای جوانان، تشویق شود. دولت همچنین باید با تشویق مشاغل به تغییر جهت به سمت بخش مسکن مقرون به صرفه، بازار را بازسازی کند و در کنار آن، برنامه‌ای برای ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۳۰ در نظر بگیرد.

یکی دیگر از راه‌حل‌های حیاتی، اصلاح قانون تجارت املاک و مستغلات است تا امکان انتقال پروژه‌هایی که هنوز تعهدات مالی خود را در مورد زمین انجام نداده‌اند، فراهم شود، مشروط بر اینکه سرمایه‌گذار جدید این تعهدات را انجام دهد. این امر به احیای پروژه‌های متوقف شده و افزایش عرضه کمک خواهد کرد.

منبع: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm