HoREA توضیح می‌دهد که چرا فهرست قیمت تعدیل‌شده زمین هنوز نباید اعمال شود.

«انطباق» با فهرست قیمت زمین زمان می‌برد.

بر این اساس، HoREA از نظرات شهر در مورد «پیش‌نویس فهرست قیمت زمین که از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است» استقبال کرد و پیشنهاد داد که فقط باید بر تدوین «اولین فهرست قیمت زمین» که از اول ژانویه ۲۰۲۶ طبق مفاد قانون زمین ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است، تمرکز شود. در عین حال، این انجمن تعهدات مالی را که مردم ممکن است مجبور به پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین طبق فهرست قیمت قدیمی زمین باشند، محاسبه کرده و «پیش‌نویس فهرست قیمت زمین» به شرح زیر خواهد بود:

مورد ۱: آقای الف درخواست گواهی برای خانه‌ای که مدت‌ها پیش در زمینی به مساحت ۱۰۰ متر مربع در مجاورت خیابان نگوین ون لین (شهرک بین هونگ، منطقه بین چان) ساخته شده بود، ارائه داد. این قطعه زمین در اصل زمین کشاورزی با قیمت ۲۰۰۰۰۰ دانگ ویتنامی در هر متر مربع (محل ۱) است و قیمت زمین در خیابان نگوین ون لین طبق فهرست قیمت زمین در تصمیم شماره ۲ مورخ ۱۶ ژانویه ۲۰۲۰ کمیته مردمی شهر هوشی مین (فهرست قیمت فعلی زمین) ۶.۸ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

اگر فقط هزینه‌های استفاده از زمین را طبق فهرست بهای فعلی زمین و بدون محاسبه ضریب تعدیل قیمت زمین ۳.۳ برابر برای منطقه ۲ محاسبه کنیم، آقای الف فقط باید ۶۶۰ میلیون دانگ ویتنامی بابت هزینه‌های استفاده از زمین بپردازد. اگر ضریب تعدیل را هم در نظر بگیریم، آقای الف باید ۲.۱۷۸ میلیارد دانگ ویتنامی بپردازد.

اما اگر محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین طبق «پیش‌نویس فهرست قیمت زمین» باشد که انتظار می‌رود تصریح کند که زمین‌های کشاورزی مجاور خیابان نگوین ون لین ۳.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع (محل ۱) و قیمت زمین در خیابان نگوین ون لین ۶۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است (۹.۵۵ برابر افزایش یافته است)، آقای الف باید ۶.۱۸ میلیارد دانگ ویتنامی هزینه استفاده از زمین بپردازد.

بدین ترتیب، هزینه استفاده از زمین که آقای الف باید طبق «پیش‌نویس فهرست بهای زمین» بپردازد، هنگام محاسبه ضریب، در مقایسه با هزینه استفاده از زمین ۶۶۰ میلیون دانگ، ۹.۳۶ برابر و در مقایسه با هزینه استفاده از زمین ۲.۱۷۸ میلیارد دانگ، ۲.۸۳ برابر افزایش خواهد یافت.

بسیاری از نظرات می‌گویند که مردم قبل از تعدیل قیمت زمین، به زمان برای «انطباق» نیاز دارند.

مورد ۲: خانم ب حق استفاده از قطعه زمین ۲۰۰ متری مجاور خیابان نگوین ون لین (کمون بین هونگ، ناحیه بین چان) را دارد و به دلیل عدم توانایی مالی قبلی، خانم ب فقط برای ۱۰۰ متر مربع زمین مسکونی که خانه در آن ساخته شده بود، درخواست گواهی داد و ۱۰۰ متر مربع باقیمانده از محوطه سیمان به عنوان زمین برای کشت محصولات کشاورزی کوتاه مدت تعیین شد. اکنون خانم ب باید برای تغییر کاربری ۱۰۰ متر مربع از محوطه سیمان به زمین مسکونی درخواست دهد. خانم ب باید ۶.۱۸ میلیارد دانگ ویتنامی (VND) بپردازد، اگر طبق «لیست قیمت زمین پیش نویس» محاسبه شود.

مورد ۳: آقای ج درخواست تفکیک ۱۰۰۰ متر مربع زمین کشاورزی مجاور زمین مسکونی خود را ارائه داد. همزمان، درخواست تغییر کاربری زمین از زمین کشاورزی به ۵ قطعه مسکونی، هر قطعه به مساحت ۲۰۰ متر مربع، برای تقسیم بین فرزندانش را نیز ارائه کرد.

این منطقه زمین کشاورزی در مجاورت خیابان نگوین ون لین (کمون بین هونگ، منطقه بین چان) قرار دارد. با محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین طبق فهرست قیمت فعلی زمین، آقای C باید 6.6 میلیارد دونگ ویتنامی برای هزینه‌های استفاده از زمین بپردازد. اگر ضریب 3.3 ضربدر اضافه شود، آقای C باید 21.78 میلیارد دونگ ویتنامی برای هزینه‌های استفاده از زمین بپردازد.

اما اگر هزینه استفاده از زمین طبق «پیش‌نویس فهرست قیمت زمین» با قیمت ۳.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع (محل ۱) محاسبه شود و قیمت زمین در خیابان نگوین ون لین ۶۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع باشد، آقای C باید ۶۱.۸ میلیارد دانگ ویتنامی بابت هزینه استفاده از زمین بپردازد. این مبلغ ۹.۳۶ برابر بیشتر از هزینه استفاده از زمین ۶.۶ میلیارد دانگ ویتنامی و ۲.۸۳ برابر بیشتر از هزینه استفاده از زمین ۲۱.۷۸ میلیارد دانگ ویتنامی هنگام جمع زدن ضریب است.

HoREA همچنین اظهار داشت که اگر از موارد فوق خواسته شود که میزان پرداختی عوارض استفاده از زمین را چه بر اساس تصمیم 2/2020/QD-UBND و تصمیم 56/2023/QD-UBND و چه بر اساس «پیش‌نویس فهرست بهای زمین» انتخاب کنند، مطمئناً همه پیشنهاد می‌کنند که میزان پرداختی عوارض استفاده از زمین بر اساس فهرست بهای زمین فعلی انتخاب شود تا با توان مالی افراد و خانوارهای بیشتری مطابقت داشته باشد.

حل مشکلات در موارد برنامه‌ریزی «معلق»

به طور خاص، HoREA مورد چهارم را نیز مطرح کرد، که آنها نیز محروم‌ترین افراد هستند وقتی خانه‌ها و زمین‌هایشان در مناطق برنامه‌ریزی «معلق» مانند مناطق مسکونی تازه ساخته شده، مناطق مسکونی بازسازی شده یا پروژه‌های «معلق» مانند پروژه بین کوی - تان دا قرار دارد... بنابراین، سال‌هاست که به این افراد مجوز ساخت و ساز جدید داده نشده، اجازه تقسیم قطعات زمین و تغییر کاربری زمین داده نشده است، بنابراین آنها قادر به پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین با قیمت بسیار پایین زمین در گذشته نبوده‌اند.

اگر در آینده نزدیک، شهر هوشی مین «برنامه‌ریزی‌های معلق و پروژه‌های معلق» را حذف کند، این افراد همچنان متحمل ضرر دوم خواهند شد زیرا طبق مفاد «پیش‌نویس فهرست قیمت زمین»، مجبور به پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین با قیمت‌های بسیار بالای زمین خواهند بود. بنابراین، HoREA از آژانس تهیه‌کننده فهرست قیمت زمین درخواست کرده است تا به وضوح توجه کند که در حال حاضر، صدور فهرست قیمت جدید زمین که از اول آگوست 2024 قابل اجرا باشد، مناسب نیست.

افرادی که زمین‌هایشان در مناطق برنامه‌ریزی‌شده گیر افتاده است، وقت نخواهند داشت که با تعدیل قیمت زمین کنار بیایند.

این انجمن همچنین اشاره کرد که در حال حاضر در شهر هوشی مین بیش از ۱۳۰۳۵ قطعه زمین وجود دارد که گواهی دریافت نکرده‌اند که ۰.۷٪ از کل قطعات زمین در شهر را تشکیل می‌دهد؛ یا کسانی که نیاز به قانونی کردن حقوق کاربری زمین‌های کشاورزی واقع در مناطق مسکونی شهری پایدار متصل به خانه‌های موجود دارند؛ یا کسانی که نیاز به تفکیک قطعات زمین و همزمان تغییر کاربری زمین به زمین مسکونی دارند، همانطور که در بالا نشان داده شده است.

به دلایل فوق، فهرست قیمت فعلی زمین و ضریب تعدیل قیمت فعلی زمین طبق قانون زمین ۲۰۲۴ (بند ۱، ماده ۲۵۷) تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ همچنان اعمال خواهد شد، به طوری که مردم زمان کافی برای تکمیل مراحل درخواست گواهی و مدیریت امور مالی برای پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین با قیمت قدیمی داشته باشند و فشار مالی بر مردم کاهش یابد.

در عین حال، این انجمن از کمیته مردمی شهر هوشی مین درخواست کرد که به سرعت و قاطعانه به مقامات دستور دهد تا بر حذف «برنامه‌ریزی‌ها و پروژه‌های معلق» تمرکز کنند تا مردم این مناطق زمان کافی برای اعمال حقوق خود به عنوان کاربران زمین داشته باشند و بتوانند هزینه‌های استفاده از زمین را در سال ۲۰۲۵ طبق فهرست قیمت فعلی زمین پرداخت کنند.

اخیراً، در خصوص صدور گواهی‌های حق استفاده از زمین، حق مالکیت خانه و دارایی‌های متصل به زمین، شعبه اداره ثبت زمین شهر تو دوک (HCMC) سندی را به کمیته‌های مردمی ۳۴ بخش در این منطقه ارسال کرده است تا در مورد ثبت دارایی‌های متصل به قطعات زمینی که گواهی دریافت کرده‌اند یا ثبت تغییرات در دارایی‌های متصل به زمین برای مجوزهای ساخت و ساز با مدت (مجوزهای ساخت و ساز موقت) اطلاع‌رسانی کند. این بدان معناست که خانوارهایی که خانه‌های موقت در زمین‌های برنامه‌ریزی شده ساخته‌اند نیز می‌توانند از دفترچه‌های قرمز بهره‌مند شوند.

منبع: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html