نه آپارتمان‌ها، این بخش «پول‌ساز» است؛ هانوی با ترسیم چهره و روانشناسی مستاجران، بیش از ۷۰۰ پروژه را بررسی می‌کند.

آیا باید در آپارتمان یا زمین سرمایه‌گذاری کنید؟ مستاجران املاک و مستغلات بخش زیر 10 میلیون دونگ ویتنام در ماه را ترجیح می‌دهند، بیش از 700 پروژه در هانوی بررسی، بازرسی، بررسی و پس از بررسی نهایی شده‌اند... این‌ها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

Bất động sản: Không phải chung cư, đây mới là phân khúc ‘đẻ ra tiền’; phác họa chân dung và tâm lý người thuê, Hà Nội rà soát hơn 700 dự án

املاک و مستغلات: زمین هنوز هم یک کانال سرمایه‌گذاری است که توجه زیادی را به خود جلب می‌کند، زیرا عرضه این محصول در آینده به دلیل مقرراتی که تقسیم‌بندی و فروش زمین را محدود می‌کند، زیاد نیست. (عکس: دونگ تام)

آیا باید در آپارتمان یا زمین سرمایه گذاری کنم؟

با این فکر که «خرید زمین هیچ‌وقت ضرر ندارد» - قیمت زمین همیشه با گذشت زمان افزایش می‌یابد، بسیاری از مردم قصد دارند در یک قطعه زمین در استانی در حومه هانوی سرمایه‌گذاری کنند. اما برخی افراد همچنین محاسبه می‌کنند که می‌توانند یک آپارتمان بخرند و ماهانه آن را اجاره دهند.

آقای لی دین چونگ، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات SGO Homes، تحلیل کرد که در هانوی، اگر در آپارتمان‌های اجاره‌ای سرمایه‌گذاری کنید، تقاضا برای اجاره بالا است و اجاره آن آسان است. با این حال، در حال حاضر، سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌ها از نظر هزینه سرمایه دیگر مؤثر نخواهد بود.

دلیل ارائه شده توسط آقای چانگ این است که قیمت آپارتمان به اوج خود نزدیک می‌شود، بنابراین احتمال افزایش سرمایه کم است. با افزایش قیمت آپارتمان، ارزش اجاره دیگر چندان جذاب نیست. در واقع، بازده اجاره آپارتمان در هانوی فقط حدود ۳-۴ درصد در نوسان است.

بنابراین، به گفته آقای چانگ، زمین هنوز هم یک کانال سرمایه‌گذاری است که توجه زیادی را به خود جلب می‌کند، زیرا عرضه این محصول در آینده به دلیل مقررات محدودکننده تقسیم و فروش زمین زیاد نخواهد بود. علاوه بر این، زمین یک بخش سرمایه‌گذاری با سطوح مختلف پول است که برای بسیاری از افراد مناسب است.

آقای چانگ پیشنهاد داد: «با توجه به رشد سریع شهرنشینی، تقاضا در مناطق محلی بالا خواهد بود، بنابراین سرمایه‌گذاری برای افزایش سود سرمایه از طریق خرید زمین هنوز خوب و امن است. با ۳ تا ۴ میلیارد دانگ ویتنام، می‌توانید در زمین‌های اطراف هانوی، محورهای اقتصادی مرتبط با پارک‌های صنعتی مانند باک نین، باک گیانگ یا هونگ ین، های دونگ، های فونگ، کوانگ نین و... سرمایه‌گذاری کنید... اینها مناطقی هستند که در حال حاضر توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده‌اند.»

با این حال، مدیر کل SGO Homes همچنین خاطرنشان کرد که هنگام خرید زمین، سرمایه‌گذاران باید به پروژه‌هایی توجه کنند که شرایط قانونی را رعایت می‌کنند، حداقل قرارداد فروش امضا کرده یا دارای دفترچه قرمز هستند. در عین حال، لازم است ظرفیت سرمایه‌گذار را در نظر گرفت؛ مکان‌هایی را انتخاب کنید که نیازها را برآورده کند و افراد را برای زندگی در آنجا در آینده جذب کند.

آقای فام دوک توان، مدیر کل EZ Property، خاطرنشان کرد که در حال حاضر، سرمایه‌گذاری در آپارتمان یا زمین در شهرهای بزرگی مانند هانوی یا هوشی مین جذاب و بی‌اثر نیست. دلیل آن این است که قیمت‌ها "بالا" هستند، اما نقدینگی در حال کاهش است.

آقای توان گفت: «قیمت آپارتمان‌ها فراتر از توان مالی بسیاری از افرادی است که می‌خواهند آپارتمان بخرند. پیش از این، شما می‌توانستید یک آپارتمان را با ۲.۵ تا ۳ میلیارد دانگ بخرید، اکنون می‌توانید آن را با ۴ تا ۵ میلیارد دانگ بخرید. قیمت آپارتمان‌ها برای سرمایه‌گذاری دو برابر شده است در حالی که قیمت اجاره افزایش چندانی نداشته است، بنابراین کارایی سرمایه‌گذاری کاهش یافته است. قیمت زمین نیز همراه با آپارتمان‌ها افزایش یافته است. یک خانه در یک کوچه ۳۰ متری، با ۳ تا ۴ طبقه که قبلاً ۳ میلیارد دانگ قیمت داشت، اکنون بسته به موقعیت مکانی، ۵ تا ۷ میلیارد دانگ قیمت دارد.»

او افزود که بسیاری از سرمایه‌گذاران تمایل دارند سرمایه خود را از شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین به مناطق دیگری مانند های فونگ، بین دونگ، دونگ نای، با ریا - وونگ تاو منتقل کنند...

مستاجران بخش قیمتی زیر 10 میلیون دانگ ویتنام در ماه را انتخاب می‌کنند

در مورد مشخصات و روانشناسی مستاجران املاک و مستغلات، مدیر بازاریابی Batdongsan.com.vn، لی بائو لانگ، تأکید کرد که نیاز به اجاره عمدتاً به دلیل صرفه‌جویی در هزینه در همه گروه‌های درآمدی است. به گفته آقای لانگ، ۷۳ درصد از پاسخ‌دهندگان می‌خواهند با کمتر از ۱۰ میلیون دونگ اجاره کنند، با این حال، عرضه این بخش نیز در حال کاهش است.

به طور خاص، ۴۱٪ از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی Batdongsan.com.vn می‌خواهند خانه‌ای با قیمت ۵ تا ۷ میلیون دانگ اجاره کنند، اما تعداد املاک و مستغلات اجاره‌ای در این محدوده قیمت در Batdongsan.com.vn (که تا حدودی منعکس‌کننده عرضه بازار است) در سال ۲۰۲۴ تنها به ۱۹٪ رسیده است.

این ارقام نشان می‌دهد که قیمت اجاره املاک و مستغلات همگام با افزایش قیمت‌ها در بازار خرید و فروش، به ویژه در بازار هانوی، افزایش یافته است. نکته قابل توجه این است که ۵۲ درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی که در هانوی زندگی می‌کنند، گفته‌اند که حاضرند ۳۱ تا ۴۰ درصد از درآمد خود را صرف اجاره کنند.

علاوه بر این، با توجه به اینکه میانگین اجاره بهای درخواستی در هانوی به 19 میلیون دونگ ویتنام در ماه رسیده و در سه ماهه چهارم سال 2024، 14 میلیون دونگ ویتنام در ماه بیشتر از شهر هوشی مین افزایش یافته است، مستاجران در هانوی تمایل دارند برای کاهش هزینه‌ها، بیشتر از امکانات رفاهی و موقعیت مکانی صرف نظر کنند. آنها مایلند مکانی با امکانات کمتر، مکانی دورتر از مرکز شهر، مکانی با کیفیت پایین‌تر، آپارتمان کوچک‌تر و اجاره با دیگران را برای کاهش هزینه‌های اجاره انتخاب کنند.

آقای لی بائو لانگ توصیه می‌کند که مستاجران به برخی نکات توجه کنند، از جمله تعریف واضح نیازهای خود در مورد مکان، منطقه و امکانات رفاهی، مقایسه قیمت‌ها در همان منطقه برای مذاکره، بررسی قرارداد، وضعیت اجاره و شرایط پرداخت تا روند اجاره به راحتی پیش برود.

بیش از ۷۰۰ پروژه در هانوی بررسی، برای بازرسی، بررسی و ممیزی پس از آن به پایان رسید.

کمیته خلق هانوی ۷۱۲ پروژه سرمایه‌ای غیربودجه‌ای را که از زمین‌هایی با تأخیر در برنامه زمانی استفاده می‌کردند، شناسایی کرد و طرحی را برای رسیدگی و حل و فصل آنها مطابق با قطعنامه شماره ۰۴/NQ-HDND مورخ ۸ آوریل ۲۰۲۲ شورای خلق هانوی در مورد اقداماتی برای تسریع پیشرفت سرمایه‌گذاری، با تمرکز بر رسیدگی به پروژه‌های سرمایه‌ای غیربودجه‌ای که از زمین‌هایی با تأخیر در اجرای آنها در هانوی استفاده می‌شود، صادر کرد.

تا نوامبر ۲۰۲۴، ۷۰۶ پروژه (معادل ۹۹.۲٪) با مساحت کل ۱۱۳۵۲ هکتار زمین بررسی، بازرسی، بررسی و پس از بازرسی به پایان رسیده و برای رسیدگی ارجاع داده شده‌اند. این محتوایی است که کمیته مردم شهر در بیستمین جلسه شورای مردم شهر گزارش داده است.

با اجرای دستورالعمل‌های قاطع کمیته حزب شهر و مصوبه شماره 04/NQ-HDND مورخ 8 آوریل 2022 شورای خلق شهر، کمیته راهبری شهر، کمیته حزبی کمیته خلق شهر و رئیس کمیته خلق شهر، به طور منظم ادارات، شعب و کمیته‌های خلق مناطق، شهرستان‌ها و شهرها را زیر نظر داشته، ترغیب، هدایت و وظایفی را به آنها محول کرده‌اند تا بر سازماندهی اجرای همزمان اقدامات، به ویژه کار بررسی، بازرسی، کنترل و پس از کنترل، تشخیص سریع موارد تأخیر و نقض قانون سرمایه‌گذاری زمین، تجزیه و تحلیل و شفاف‌سازی علل، پیشنهاد اقداماتی برای رفع موانع و مشکلات و گزینه‌های مناسب رسیدگی، تمرکز کنند.

به طور خاص، این شهر شرایطی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است تا راه‌حل‌های عملی و زمان کافی برای غلبه بر مشکل، بهره‌برداری و استفاده زودهنگام از زمین، جلوگیری از هدر رفتن آن و کمک به جلوگیری از نقض قانون مدیریت و استفاده از زمین داشته باشند. بسیاری از پروژه‌های توسعه‌یافته بر تخلفات غلبه کرده‌اند، از زمین برای هدف درست استفاده کرده‌اند، رویه‌های سرمایه‌گذاری را به طور فعال تکمیل کرده‌اند، منابع را متمرکز کرده‌اند، بر مشکلات غلبه کرده‌اند، پروژه‌های سرمایه‌گذاری را تکمیل کرده‌اند، زمین را به بهره‌برداری رسانده‌اند؛ هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را طبق مقررات به بودجه دولت پرداخت کرده‌اند.

در موارد تعلل عمدی و تخلفات مستمر، مطابق با مفاد قانون با آنها برخورد جدی خواهد شد. رئیس کمیته مردمی شهر، رئیس کمیته راهبری، به ریاست معاونان رئیس کمیته مردمی شهر، مدیران ادارات و شعب شهر، و دبیران و روسای کمیته‌های مردمی مناطق، شهرها و شهرستان‌ها، جلساتی را به صورت دوره‌ای برای گوش دادن به گزارش‌های مربوط به وضعیت، نتایج و دستورالعمل‌های مربوط به رسیدگی به هر پروژه برگزار می‌کنند (به گزارش‌های کتبی گوش می‌دهند و تصاویر خاصی از وضعیت فعلی را مشاهده می‌کنند)؛ از ادارات، شعب و کمیته‌های مردمی مناطق، شهرها و شهرستان‌ها درخواست می‌کنند که به طور فعال و متمرکز بر راهنمایی و رفع موانع و مشکلات، کمک به سرمایه‌گذاران برای غلبه بر آنها، بررسی، بازرسی و برخورد جدی با تخلفات مطابق با مفاد قانون انجام دهند.

بنابراین، از ۷۱۲ پروژه سرمایه‌ای غیربودجه‌ای شناسایی‌شده با پیشرفت کند در کاربری زمین، کمیته مردمی شهر، رسیدگی و حل و فصل ۷۰۶ پروژه (معادل ۹۹.۲٪) با مساحت کل ۱۱۳۵۲ هکتار را هدایت کرده است. ۶ پروژه باقیمانده (معادل ۰.۸٪) با مساحت کل ۸۱.۶ هکتار زمین که تصمیمات سیاسی در مورد آنها گرفته شده اما توسط دولت تخصیص یا اجاره داده نشده‌اند، توسط وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری در حال بررسی هستند و برنامه‌های رسیدگی خاصی برای آنها پیشنهاد شده است.

هانوی طرح ساخت پیست اسب‌دوانی به ارزش بیش از ۴۰۰ میلیون دلار را تصویب کرد.

کمیته خلق هانوی به تازگی تصمیم شماره ۶۳۹۶ را صادر کرده است که طرح منطقه‌بندی شهری منطقه ۳ سوک سون، با مقیاس ۱/۲۰۰۰ را در کمون‌های فو لین، تین دوک، تان مین، شوان گیانگ، دوک هوا، دونگ شوان، کیم لو و شهر سوک سون (بخش سوک سون) تصویب می‌کند.

بر این اساس، مساحت برنامه‌ریزی تحقیقاتی برای منطقه شهری Soc Son 3 حدود ۱۴۲۴ هکتار است. جمعیت مورد انتظار تا سال ۲۰۳۰ حدود ۴۶۲۱۰ نفر است.

مرز تحقیقاتی، شمال با مسیر برنامه‌ریزی‌شده به منطقه معبد سوک هم‌مرز است؛ جنوب با مسیر ۱۸ از مسیر جدید برنامه‌ریزی‌شده هم‌مرز است؛ غرب با کریدور حفاظتی و راه‌آهن ملی هانوی-تای نگوین هم‌مرز است؛ شرق با جاده برنامه‌ریزی شهری ۴۰ متری هم‌مرز است.

این زیربخش به ۲ منطقه برنامه‌ریزی (منطقه III.1 و III.2) با ۱۶ بلوک برنامه‌ریزی برای کنترل مسیرهای توسعه و ترافیک تقسیم شده است.

به طور خاص، منطقه III.1 مساحتی بالغ بر ۲۴۶.۵ هکتار دارد که شامل ۲ بلوک برنامه‌ریزی است که مناطق توسعه شهری اکولوژیکی، افزایش فضای سبز و سطح آب را شامل می‌شوند. در این منطقه، بلوک برنامه‌ریزی III.1-1 به عنوان یک مرکز ورزشی و تفریحی منطقه‌ای (پیست اسب‌دوانی) شناسایی شده است.

بلوک برنامه‌ریزی III.1-2 به عنوان یک منطقه توسعه مسکونی جدید، با یک سیستم زیرساخت اجتماعی کامل، علاوه بر توسعه عملکردهای تجاری و خدماتی، به طور خاص مکمل منطقه پیست اسب‌دوانی و کل منطقه به طور کلی، شناسایی شده است.

منطقه III.2، با مساحتی نزدیک به ۱۱۷۰ هکتار، شامل ۱۴ بلوک برنامه‌ریزی، منطقه‌ای است که بر توسعه عملکردهای مجتمع پزشکی-فرهنگی-آموزشی متمرکز، خدمات عمومی شهری، تشکیل یک مرکز حمل و نقل چندوجهی، توسعه مناطق خدمات تجاری، دفاتر، هتل‌ها و غیره که با منطقه ایستگاه دا فوک مرتبط هستند، توسعه سیستم‌های زیرساخت اجتماعی، گسترش صندوق‌های زمین مسکونی جدید در اطراف مناطق روستایی موجود، تکمیل گروه‌های مسکونی مستقل و واحدهای مسکونی متمرکز است.

در ابتدای سال، کمیته مردمی ناحیه سوک سون، جلسه مشاوره‌ای در مورد پروژه برنامه‌ریزی دقیق مجتمع تفریحی چند منظوره ۱/۵۰۰ - پیست اسب‌دوانی سوک سون در کمون تان مین، فو لین و شهر سوک سون - ترتیب داد. این پروژه با سرمایه‌گذاری تخمینی حدود ۴۲۰ میلیون دلار، برای حدود ۵۰۰۰ کارگر شغل مستقیم ایجاد می‌کند و حدود ۲۵۰۰۰ کارگر را برای کار در سایر زمینه‌های تجاری خدماتی جذب می‌کند.

در رابطه با این پروژه، نخست وزیر در سپتامبر ۲۰۱۹ تصمیم به تصویب سیاست سرمایه گذاری گرفت.

در اکتبر ۲۰۱۹، اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری هانوی اولین گواهی ثبت سرمایه‌گذاری و سومین گواهی تغییر را در مارس ۲۰۲۰ صادر کرد.

قرار بود این پیست مسابقه پس از سال ۲۰۲۱ به بهره‌برداری برسد، اما به دلیل برخی مشکلات، این امر محقق نشد.

در اواسط سال ۲۰۲۲، هانوی به نخست وزیر پیشنهاد داد تا مشکلات مربوط به بازپس‌گیری ۱۲۵ هکتار زمین برای اجرای پروژه را برطرف کند.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html