بحث دوم مالیات بر املاک و مستغلات داغ شده است، باید یک نقشه راه متناسب با سلامت بازار تدوین شود.

آیا مالیات بر دارایی می‌تواند قیمت خانه را کاهش دهد؟

وزارت ساخت و ساز در گزارشی که در مورد دلایل افزایش اخیر قیمت املاک و مستغلات به دفتر دولت ارسال کرد، اعلام کرد که برای کسانی که صاحب خانه‌ها و زمین‌های زیادی هستند و از آنها استفاده می‌کنند، یک سیاست مالیاتی را بررسی و پیشنهاد خواهد کرد تا سفته‌بازي و خرید و فروش در مدت زمان کوتاه برای کسب سود را محدود کند.

به گفته وزارت ساخت و ساز ، عوامل مؤثر در افزایش اخیر قیمت مسکن شامل «مشارکت» تعدادی از سرمایه‌گذاران، گروه‌هایی از سرمایه‌گذاران، دلالان و دلالان املاک و مستغلات است. در مورد مزایده‌هایی با قیمت‌های برنده بیش از ۱۰۰ میلیون دونگ در هر متر مربع، وزارت ساخت و ساز اعلام کرد که بسیاری از گروه‌های سرمایه‌گذاری در شرکت در مزایده‌ها و سپس فروش فوری برای کسب سود تخصص دارند. در خارج از منطقه مزایده، بسیاری از دلالان منتظر نتایج هستند و آماده‌اند تا پیشنهاد خرید و فروش زمین را با اختلاف ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون دونگ در هر قطعه ارائه دهند. خرید و فروش بسیاری از قطعات زمین برای سود غیرقانونی رایج و حتی سازمان‌یافته است و سطح قیمت زمین و مسکن را در مناطق اطراف افزایش می‌دهد.

برخی گروه‌ها، سرمایه‌گذاران و دلالان املاک و مستغلات، اطلاعات بازار را تحریف می‌کنند تا «قیمت‌ها را افزایش دهند»، قیمت‌های مجازی ایجاد کنند... و از کمبود دانش مردم برای دستکاری روانشناسی و جذب سرمایه‌گذاری بر اساس روانشناسی جمعیت برای سود، سوءاستفاده می‌کنند.

معمولاً سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن به طور متوسط ​​۳٪ از قیمت فروش را برای پرداخت به تالار معاملات و دلالان جهت فروش محصولات هزینه می‌کنند. با این حال، دلالان اغلب با توجه به وضعیت بازار، هنگام معامله با مشتریان، قیمت بیشتری اضافه می‌کنند و باعث می‌شوند خریداران «مابه‌التفاوت» را بپردازند.

«در طول دوره تب و تاب، بسیاری از دلالان از روش «سپرده‌گذاری» برای خرید خانه و زمین از فروشندگان استفاده می‌کنند و سپس قیمت را 10 تا 15 درصد افزایش می‌دهند تا به دیگران بفروشند. به عنوان مثال: یک آپارتمان 5 میلیارد دانگ قیمت دارد، دلال 1 میلیارد دانگ برای خرید واریز می‌کند و موافقت می‌کند که ظرف 1 ماه پرداخت کند. اما ظرف این 1 ماه، دلال مشتریانی را برای فروش با اختلاف 6 تا 7 میلیارد دانگ پیدا می‌کند.

علاوه بر این، برخی از سرمایه‌گذاران با «ارائه قیمت‌های فروش بالا» به افزایش قیمت مسکن کمک می‌کنند و سطح سود مورد انتظار را بالاتر از میانگین پروژه‌های املاک و مستغلات می‌برند. در مناطقی که تنها چند یا حتی یک پروژه برای فروش باز است، سرمایه‌گذاران می‌توانند به دلیل عدم رقابت و قیمت‌های مرجع، قیمت‌ها را برای کسب سود افزایش دهند.

استاد نگوین ون دین، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات، در این باره اظهار داشت که یکی از دلایل افزایش قیمت خانه و زمین، پدیده سفته بازی و احتکار با طرز فکر "هیچ چیز غنی تر از تجارت زمین نیست" است که توسط بانک ها پشتیبانی می شود. این یک گروه مشتری "VIP" بانک ها است زیرا وام ها همیشه با خانه ها و زمین ها رهن داده می شوند - که تقریباً همیشه قیمت آنها افزایش می یابد و ریسک کمی دارند. نیازهای سرمایه گذاری مردم مشروع است، اما وقتی این پدیده در سطح بالایی باشد، به سفته بازی و احتکار خانه ها و زمین تبدیل می شود که بازار را مختل می کند، باعث رها شدن زمین و هدر رفتن منابع می شود.

کارشناس ارشد نگوین ون دین گفت که مالیات بر خانه‌ها و زمین یک راه حل اجباری است که به وضوح در قطعنامه شماره 18-NQ/TW سال 2022 کمیته اجرایی مرکزی در مورد ادامه نوآوری و تکمیل نهادها و سیاست‌ها، بهبود اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین تصریح شده است. قطعنامه 18 وظایف و راه حل‌ها را مشخص می‌کند: «غلبه بر وضعیت استفاده بی‌رویه از زمین، رها کردن زمین‌های بایر، آلوده و تخریب شده»، «تجویز نرخ‌های مالیات بالاتر برای افرادی که از مناطق وسیع زمین، خانه‌های زیاد، احتکار زمین، استفاده کند از زمین و رها کردن زمین بایر استفاده می‌کنند».

آقای نگوین ون دین گفت که در مزایده‌های زمین، قیمت پیشنهادی برنده ده‌ها برابر بیشتر از قیمت اولیه در گذشته بود. اکثر مردم به جای اینکه از این واقعیت که بودجه دولت منابع درآمدی اضافی زیادی دریافت می‌کند، خوشحال باشند، در مورد نتایج مزایده تردید داشتند. دلیل این امر این است که قطعات زمین پس از برنده شدن در مزایده اغلب رها می‌شوند و در بسیاری از موارد "مناطق شهری ارواح" را تشکیل می‌دهند. اکثر این "پروژه‌ها" اغلب نرخ سکونت بسیار پایینی دارند، حتی پس از دهه‌ها اجرا، تنها چند خانه ساخته شده و مردم به آنجا نقل مکان کرده‌اند. بر این اساس، استاد نگوین ون دین گفت که مالیات بر خانه‌ها و زمین در قطعنامه ۱۸ حزب مبنای سیاسی دارد، اما باید به طور همزمان و عادلانه در بین مناطق اجرا شود.

یک عامل مهم، نیاز به یک پایگاه داده برای مالیات است تا اطمینان حاصل شود که افراد مناسب مشمول مالیات می‌شوند و اثربخشی سیاست‌های مالیاتی ارتقا یابد. در حال حاضر، به دلیل فقدان یک پایگاه داده کامل و پدیده تصاحب نام ملک توسط شخص دیگری، تعیین دقیق اینکه چه کسی مالک این املاک و مستغلات است، هنوز حل نشده است.

با این حال، نخست وزیر پروژه 06 را برای توسعه برنامه‌های کاربردی برای داده‌های جمعیتی، شناسایی و احراز هویت الکترونیکی به منظور خدمت به تحول دیجیتال تصویب کرده است. قانون جدید زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات همچنین به ساخت یک پایگاه داده ملی در مورد اطلاعات زمین، مسکن و املاک و مستغلات اشاره می‌کند؛ در صورت اجرای مؤثر، در آینده نزدیک می‌توان یک سیستم پایگاه داده قابل اعتماد ایجاد کرد که یک پایگاه داده مهم برای اجرای قانون مالیات بر املاک و مستغلات پس از تصویب آن است.

« اگر املاک و مستغلات مشمول مالیات شوند، اگر بتوان یک سیستم اطلاعاتی و پایگاه داده از املاک و مستغلات را برای «تعیین مالکیت» جمع‌آوری کرد تا دقیقاً مشخص شود چه کسی مالک این ملک است، آنگاه چیزی که غیرممکن به نظر می‌رسد می‌تواند اتفاق بیفتد: قیمت املاک و مستغلات و خانه کاهش می‌یابد، حتی به شدت کاهش می‌یابد. تقریباً از سفته‌بازی در املاک و مستغلات جلوگیری می‌شود. بانک‌ها نیز باید به جای غول‌های زمین، به دنبال پایگاه مشتری جدید باشند.»

آقای نگوین ون دین تأکید کرد که مالیات برای عینیت بخشیدن به این دیدگاه است که «خانه‌ها برای زندگی هستند، نه برای احتکار» و تنها در این صورت است که رویای سکونت برای کارگران کمتر دور از دسترس خواهد شد .

بازار املاک و مستغلات اخیراً نشانه‌هایی از بهبود را نشان داده است، زمانی که مجلس ملی رسماً سه قانون مهم بازار را تصویب کرد که 6 ماه زودتر از موعد مقرر، از اول آگوست 2024، لازم‌الاجرا می‌شوند. در حالی که بازار املاک و مستغلات فقط در هانوی شلوغ است، سایر مناطق هنوز کاملاً آرام هستند. در شرایطی که مشاغل املاک و مستغلات با مشکلات زیادی روبرو هستند و سرمایه‌گذاران هنوز در بازارهای استانی "گیر" افتاده‌اند، پیشنهاد اخیر برای مالیات بر خانه‌های دوم، نظرات مخالف زیادی را به خود جلب کرده است.

در واقع، مالیات بر خانه‌های دوم پیشنهاد جدیدی نیست، بلکه از سال ۲۰۰۹ مطرح شده است، اما به دلایل زیادی تا زمانی که رسماً در قطعنامه شماره ۱۸-NQ/TW صادر شده در ژوئن ۲۰۲۲ توسط کمیته دائمی مجلس ملی گنجانده نشد، قانونی نشد. با این حال، روند تدوین مقررات/سیاست‌ها برای تنظیم بازار زمین، به ویژه از طریق مالیات اضافی بر حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های روی زمین از املاک دوم یا بیشتر، با موانع بسیاری روبرو شده است.

به طور خاص، بسیاری از کارشناسان نگران این هستند که اگر اعمال مالیات بر املاک و مستغلات با دقت محاسبه و تعیین نشود، می‌تواند اثر معکوس داشته باشد و قیمت مسکن را افزایش دهد و دسترسی افراد کم‌درآمد و با درآمد متوسط ​​به مسکن را دشوارتر کند.

کدام مسیر مناسب است؟

مالیات ابزاری مؤثر برای مقابله با فرار مالیاتی در نقل و انتقالات املاک و مستغلات، سفته بازی، تورم قیمت و غیره است. با این حال، مالیات بر خانه‌های دوم باید به دقت محاسبه شود تا هم با واقعیت‌های بازار سازگار باشد و هم هماهنگی منافع همه طرفین را تضمین کند.

به گفته بسیاری از کارشناسان، مالیات می‌تواند ابزاری برای کنترل قیمت‌های سرسام‌آور زمین، کاهش سفته‌بازی، جلوگیری از دستکاری بازار و بازگرداندن ارزش واقعی املاک و مستغلات باشد. با این حال، با سازوکار نامشخص فعلی مدیریت اطلاعات زمین، مالیات‌گیری آسان نیست.

مالیات راه حل خوبی است که به افزایش درآمد بودجه دولت کمک می‌کند و در کوتاه مدت ۶ تا ۱۲ ماه یا ۱ تا ۲ سال به تنظیم بازار کمک می‌کند، اما نمی‌تواند تأثیر خود را در درازمدت حفظ کند. با این حال، نگرانی‌های زیادی نیز وجود دارد که مالیات فقط قیمت‌ها را افزایش می‌دهد، زیرا قیمت زمین با مالیات توسط فروشنده اضافه می‌شود.

دین دِ هین، کارشناس مالی، در گفتگو با مطبوعات گفت که مالیات بر دارایی به سادگی به عنوان مالیاتی تلقی می‌شود که بر افرادی که صاحب ملک هستند وضع می‌شود؛ هرچه ملک بیشتر باشد، مالیات بیشتر است. برای افرادی که سطح زندگی متوسطی دارند و فقط یک خانه برای زندگی دارند، جای نگرانی نیست.

برای کسانی که دارایی‌های زیادی (املاک و مستغلات) دارند و این دارایی‌ها به طور مداوم سود ایجاد می‌کنند، پرداخت مالیات بیشتر طبیعی است. در موارد وام گرفتن برای سرمایه‌گذاری، مالیات بخشی از هزینه‌ای است که سرمایه‌گذاران باید محاسبه کنند، "سود و زیان".

اخیراً، انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نیز یک سیاست مالیات بر املاک و مستغلات را پیشنهاد کرده است که برای دو گروه قابل اجرا است: خریداران خانه‌های دوم یا بیشتر و مالکانی که پروژه را رها می‌کنند. نرخ مالیات برای معاملاتی که فروشنده دوره مالکیت کوتاهی دارد، به تدریج افزایش خواهد یافت.

پیش از این، در آگوست 2023، رأی‌دهندگان شهر هوشی مین همچنان پیشنهاد مالیات بر خانه‌های دوم و اعمال مالیات بیشتر بر املاک خالی که ارزش زمین ایجاد نمی‌کنند را مطرح کردند. وزارت دارایی اعلام کرد که پیش‌نویس قانون مالیات بر املاک و مستغلات را که انتظار می‌رود به برنامه توسعه قانون و مقررات 2024 اضافه شود، تحقیق و تدوین کرده و برای اظهار نظر در هشتمین جلسه (اکتبر 2024) به مجلس ملی ارائه داده است.

خان آن

منبع: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html