قانون جدید لازم الاجرا شد، سرمایه گذاران املاک و مستغلات "سلیقه" خود را تغییر دادند

سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای به قانونی بودن پروژه و توانایی آن در برآوردن نیازهای واقعی مسکن توجه بیشتری می‌کنند - عواملی که به حداقل رساندن خطرات و تضمین ارزش پایدار برای سرمایه‌گذاری کمک می‌کنند.

قانون جدید لازم الاجرا شد، سرمایه گذاران املاک و مستغلات "سلیقه" خود را تغییر دادند

سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای به قانونی بودن پروژه و توانایی آن در برآوردن نیازهای واقعی مسکن توجه بیشتری می‌کنند - عواملی که به حداقل رساندن خطرات و تضمین ارزش پایدار برای سرمایه‌گذاری کمک می‌کنند.

مشتریان از خانه‌های آکوا سیتی نووالند بازدید می‌کنند - پروژه‌ای که به تازگی مشکلات حقوقی آن حل شده است. عکس: لو توان

اولویت قانونی

در سال ۲۰۱۸، به دلیل نیاز به خرید خانه برای زندگی، آقای نگوین ترونگ تان تحقیق کرد و آپارتمانی را در پروژه‌ای در منطقه مسکونی نام راچ چیک (بخش آن فو، ناحیه ۲، که اکنون شهر تو دوک، شهر هوشی مین است) انتخاب کرد. این پروژه در مقیاس ۱۲ ساختمان آپارتمانی، با ارتفاع ۳۳ تا ۳۵ طبقه و در مجموع ۳۱۷۵ آپارتمان است.

به گفته آقای Thanh، در آن زمان، سرمایه‌گذار قرارداد اولیه خرید آپارتمان را با مشتری امضا کرد، مبلغ اولیه سپرده ۲۵۰ میلیون دانگ ویتنام برای هر آپارتمان و قیمت فروش ۳۸ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع بود. به دلیل رویه‌های قانونی، سرمایه‌گذار نتوانست فروش را طبق برنامه آغاز کند. اخیراً، پس از تلاش‌ها برای رفع موانع از سوی دولت محلی، به این پروژه مجوز ساخت داده شد.

با این حال، سرمایه‌گذار به طور یکجانبه فسخ قرارداد را به طور کلی اعلام کرد و متعهد شد که سالانه ۱۵٪ سود از مبلغی که مشتری پرداخت کرده است، بپردازد. اگر مشتری همچنان مایل به ادامه مشارکت در پروژه باشد، دو طرف نسبت به انحلال قرارداد به طور کلی اقدام خواهند کرد. پس از اینکه پروژه واجد شرایط بهره‌برداری شد، مشتری ۱۵٪ تخفیف در قیمت فروش جدید دریافت خواهد کرد.

دلیل ارائه شده توسط سرمایه‌گذار این است که توافقات قبلی دیگر مطابق با مقررات قانونی فعلی نیستند. به طور خاص، تغییر در سیاست قانونی پس از لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴، قانون مسکن ۲۰۲۳ و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ از اول آگوست ۲۰۲۴، ایجاب می‌کند که محصولات پروژه شرایط لازم برای راه‌اندازی تجاری را داشته باشند.

تاکنون، محصولات این پروژه شرایط تجاری مقرر در ماده ۲۴ قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ را برآورده نکرده‌اند. علاوه بر این، طبق بند ۱ ماده ۸ قانون تجارت املاک و مستغلات، تجارت املاک و مستغلاتی که شرایط را برآورده نکند، ممنوع است. بنابراین، رویه قبلی سرمایه‌گذار که محصول را از طریق انعقاد «قرارداد اصولی تضمین حق خرید آپارتمان‌های آینده» با مشتریان به بازار عرضه می‌کرد، دیگر مناسب نیست و با مقررات قانونی فعلی مطابقت ندارد.

آقای تان گفت: «از دیدگاه حقوقی، اقدامات سرمایه‌گذار اشتباه نیست، زیرا آنها موافقت کرده‌اند که برای مبلغ پولی که سپرده‌گذاری کرده‌اند، غرامت بهره بپردازند. اما از دیدگاه سرمایه‌گذاری، حتی اگر آنها غرامت دریافت کنند، مشتریان هنوز طرف متضرر هستند، زیرا قیمت‌های فعلی املاک و مستغلات در مقایسه با ۶ سال پیش چندین برابر افزایش یافته است.»

از «درس» فوق، «سلیقه» سرمایه‌گذاران نیز بسیار تغییر کرده است. سرمایه‌گذاران به جای خرید عمده مانند قبل، پروژه‌هایی را که اسناد قانونی کامل دارند برای مدیریت ریسک در اولویت قرار می‌دهند. برخی دیگر از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند محصولاتی را خریداری کنند که دارای دفترچه قرمز یا گواهی مالکیت باشند.

«پروژه‌ها باید اسناد قانونی کامل و واضحی داشته باشند تا سرمایه‌گذاران را در این برهه از زمان جذب کنند. با وجود زمین‌های موجود در جامعه، سرمایه‌گذاران تنها زمانی موافقت خود را با بررسی یا خرید اعلام می‌کنند که زمین به قطعات تقسیم شده و دفتر ثبت مخصوص به خود را داشته باشد. پروژه‌هایی که در حال درخواست برای مراحل تقسیم زمین هستند، به سختی توجه سرمایه‌گذاران را جلب می‌کنند. این یک تغییر آشکار در نحوه ارزیابی محصولات توسط سرمایه‌گذاران است.» این گفته‌ی خانم تو، یک دلال در شهر هوشی مین، است.

علاوه بر این، خانم تو افزود که مقررات جدید در مورد تقسیم زمین باعث تردید بسیاری از سرمایه‌گذاران شده است. در همین حال، در مرحله قبلی، بسیاری از سرمایه‌گذاران هنگام خرید زمین و به امید درخواست تقسیم زمین و دریافت گواهی، "گول" خوردند، اما سپس با مشکلات قانونی مواجه شدند. بنابراین، در حال حاضر، آنها بسیار محتاط هستند و دیگر مانند قبل سهل‌گیر نیستند.

تمرکز بر توانایی برآوردن نیازهای واقعی

مشاهدات خبرنگاران نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران امروزه نه تنها به دنبال محصولاتی با ارزش قانونی مشخص هستند، بلکه بر امکان‌سنجی استفاده بلندمدت از دارایی‌ها نیز تمرکز دارند و ارزش سرمایه‌گذاری پایدار را تضمین می‌کنند.

لغو قراردادهای مشتریان توسط سرمایه‌گذاران در هنگام نوسانات بازار امری غیرمعمول نیست. زیرا اگر قرارداد با مشتری حفظ شود، احتمالاً کسب‌وکار دیگر سودی نخواهد داشت یا حتی متحمل ضرر خواهد شد...

پروژه‌هایی با نقدینگی بالا، اجاره آسان یا پاسخگوی نیازهای واقعی مسکن در اولویت قرار دارند. این نشان دهنده تغییر از سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت به محصولاتی با ارزش استفاده بلندمدت است. به طور خاص، آپارتمان‌ها و خانه‌های شهری با موقعیت مکانی خوب، زیرساخت‌های کامل و نزدیک به خدمات عمومی توسط بسیاری از سرمایه‌گذاران انتخاب می‌شوند.

علاوه بر این، محصولاتی با پتانسیل بهره‌برداری تجاری مانند اماکن تجاری، مغازه‌ها یا زمین در مناطقی با پتانسیل توسعه قوی نیز توجه زیادی را به خود جلب می‌کنند.

آقای تران خان کوانگ، مدیر کل شرکت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ویت آن هوآ، گفت: «سرمایه‌گذاران امروزه نه تنها پتانسیل سود حاصل از افزایش ارزش املاک و مستغلات را درک می‌کنند، بلکه توانایی ایجاد درآمد پایدار از فعالیت‌های لیزینگ یا تجاری را نیز در نظر می‌گیرند. این امر به آنها کمک می‌کند تا سود خود را بهینه کرده و ریسک‌ها را در زمینه نوسانات متعدد بازار به حداقل برسانند.»

آقای دونگ مین تانگ، مدیر شرکت مشاوره و خدمات املاک دونگ مین، همچنین گفت که در شرایط فعلی، بخش املاک و مستغلات که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کند، به لطف ضریب ایمنی بالای خود، توجه زیادی را به خود جلب می‌کند. محصولات زمین، به ویژه زمین بدون زمین مسکونی، هنوز توجه زیادی را به خود جلب نکرده‌اند.

آقای تانگ در توصیه‌ای به سرمایه‌گذاران گفت اگرچه پروژه‌های مسکن اغلب در فراز و نشیب‌های بازار مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار نمی‌گیرند، اما این پروژه‌ها محصولاتی با ارزش معقول و قابلیت حفظ یا افزایش ارزش در طول زمان هستند. از نظر مدیریت ریسک، املاک و مستغلات در پروژه‌ها وقتی به صورت همزمان و سیستماتیک برنامه‌ریزی شوند، توسط سرمایه‌گذاران معتبر اجرا شوند و به اندازه زمین‌هایی که به صورت خودگردان بین مردم تقسیم می‌شوند، ریسک نداشته باشند، وضعیت حقوقی شفاف‌تری دارند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html