آیا اگر زمینی را با کاغذ دست‌نویس بخرم، می‌توانم دفترچه قرمز بگیرم؟

(دن تری) - از اول آگوست، قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که هنگام انتقال املاک و مستغلات، قرارداد باید محضری یا تأیید شود، مگر در موردی که در بند ۲، ماده ۱۲۹ قانون مدنی ۲۰۱۵ مقرر شده است.

خرید و فروش (انتقال) زمین از طریق سند دست‌نویس، نوعی معامله انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین است، اما این قرارداد طبق قانون، محضری یا گواهی نشده است.

بسیاری از مردم نگران این هستند که به قطعات زمینی که با اسناد دست‌نویس معامله می‌شوند، گواهی حق استفاده از زمین اعطا نشود. در واقع، دو مورد مختلف از معاملات و روش‌های مختلف برای رسیدگی به آنها وجود دارد.

زمین‌های واگذار شده از اول مرداد تا کنون

بند ۳، ماده ۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که قراردادهای انتقال، اهدا، رهن و مشارکت سرمایه با استفاده از حقوق استفاده از زمین، حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین باید محضری یا گواهی شده باشند، به جز موردی که در بند ب این بند مشخص شده است.

بر این اساس، به جز در مواردی که یک یا چند نفر از انتقال دهندگان، موسسات تجاری املاک و مستغلات باشند، نیازی به گواهی محضری یا گواهی نیست.

با این حال، بند ۲، ماده ۱۲۹ قانون مدنی سال ۲۰۱۵ تصریح می‌کند که برای قراردادهایی که محضری یا گواهی نشده‌اند اما یکی از طرفین یا طرفین حداقل ۲/۳ تعهدات قرارداد را انجام داده‌اند، بنا به درخواست یکی از طرفین یا طرفین، دادگاه حکمی مبنی بر به رسمیت شناختن اعتبار قرارداد صادر خواهد کرد.

با این حال، درخواست از دادگاه برای به رسمیت شناختن اعتبار قرارداد انتقال بدون تأیید رسمی یا تأیید شده، زمان بیشتری می‌برد و پیچیده‌تر از زمانی است که طرفین تأیید رسمی یا تأیید رسمی انجام دهند. از سوی دیگر، عدم تأیید رسمی قرارداد، خطر بالای اختلافات حقوقی را به همراه دارد.

بنابراین، انتقال حقوق استفاده از زمین از طریق سند دست‌نویس تنها در صورتی معتبر است که انتقال قبل از اول آگوست انجام شود.

نمونه گواهی حقوق استفاده از زمین (عکس: فناوری اطلاعات).

زمین قبل از اول آگوست منتقل شده است

برای معاملات قبل از اول آگوست، دو حالت وجود خواهد داشت: زمین‌هایی که گواهی‌نامه دریافت کرده‌اند و زمین‌هایی که گواهی‌نامه حقوق استفاده از زمین به آنها اعطا نشده است.

مورد اول، خرید و فروش زمین بدون دفترچه قرمز است.

بند ۵، ماده ۱۳۷ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که خانوارها و افرادی که از زمین استفاده می‌کنند و یکی از انواع اسناد مشخص شده در بندهای ۱، ۲، ۳ و ۴ این ماده را دارند که نام شخص دیگری در آن ثبت شده است، همراه با اسناد انتقال حقوق استفاده از زمین، اما قبل از ۱ آگوست، مراحل انتقال حقوق استفاده از زمین را طبق مفاد قانون انجام نداده‌اند و زمین مورد اختلاف نیست، گواهی حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین به آنها اعطا می‌شود؛ و تعهدات مالی را طبق مفاد قانون انجام می‌دهند.

بر این اساس، اگر انتقال عملاً انجام شده باشد (یک طرف پول را پرداخت می‌کند، طرف دیگر زمین را تحویل می‌دهد اما هنوز تغییر نام نداده است)، انجام تشریفات مربوط به انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین ضروری نیست اما باید تشریفات مربوط به ثبت و صدور اولین گواهی را انجام دهد.

اداره‌ای که درخواست صدور اولین گواهی را دریافت می‌کند، نباید از منتقل‌شونده بخواهد که قرارداد یا سند انتقال محضری یا تأیید شده را طبق مقررات ارائه دهد.

در صورت استفاده از زمین منتقل شده از طریق کاغذ دست‌نویس و درخواست صدور گواهی، انتقال‌گیرنده باید مدارک را تهیه کرده و مراحل مقرر در بند ۱، ماده ۴۲ فرمان ۱۰۱/۲۰۲۴ را دنبال کند.

مورد دوم خرید و فروش زمین با دفترچه‌های قرمز است.

بند ۲، ماده ۴۲ فرمان ۱۰۱/۲۰۲۴ تصریح می‌کند که در مواردی که شخصی به دلیل انتقال قبل از ۱ آگوست از زمین استفاده می‌کند و انتقال‌گیرنده فقط گواهی از انتقال‌دهنده یا قرارداد یا اسناد مربوط به انتقال طبق مقررات را دارد، انتقال‌گیرنده باید درخواست گواهی و اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین موجود را برای دریافت گواهی جدید ارائه دهد.

فرآیند اعطای گواهی‌های جدید حق استفاده از زمین شامل ۴ مرحله است.

مرحله ۱: تهیه مدارک

بند ۲، ماده ۴۲ فرمان ۱۰۱/۲۰۲۴ تصریح می‌کند که پرونده‌ای که باید هنگام انجام مراحل اعطای گواهی در موارد انتقال حقوق استفاده از زمین قبل از ۱ آگوست ارائه شود، که در آن انتقال گیرنده فقط گواهی اصلی انتقال دهنده را دارد، شامل موارد زیر است:

- درخواست ثبت تغییرات در زمین و دارایی های ضمیمه شده به زمین طبق فرم شماره 11/DK.

- اصل گواهی صادر شده.

- اسناد مربوط به انتقال حقوق کاربری زمین و دارایی‌های متصل به زمین باید دارای امضاهای کامل انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده باشند (قرارداد نیازی به تأیید محضری یا گواهی ندارد، اما باید امضاهای کامل همه طرفین را داشته باشد).

مرحله ۲: ارسال درخواست

روش اول: خانوارها و افراد در صورت نیاز، درخواست‌های خود را به کمیته مردمی کمون، بخش یا شهری که زمین در آن واقع شده است، ارائه می‌دهند.

روش دوم: کاربران زمین می‌توانند درخواست خود را به اداره ثبت اسناد و املاک محل یا شعبه اداره ثبت اسناد و املاک ناحیه، شهر، شهرستان استانی که زمین در آن واقع شده است یا اداره ثبت حقوق کاربری زمین در مناطقی که شعبه اداره ثبت اسناد و املاک در آن تأسیس نشده است، ارائه دهند.

مرحله ۳: دریافت مدارک و پردازش درخواست‌ها

اداره ثبت زمین باید مراتب اعطای گواهی به انتقال گیرنده را کتباً به انتقال دهنده ابلاغ کرده و آن را در دفتر مرکزی کمیته مردمی بخش، بخش یا شهری که زمین در آن واقع شده است، نصب کند.

در صورتی که نشانی انتقال‌دهنده برای ابلاغ مشخص نباشد، اداره ثبت اسناد و املاک، آگهی را در جراید کثیرالانتشار محلی برای ۳ شماره متوالی منتشر می‌کند (هزینه انتشار آگهی به عهده متقاضی گواهی خواهد بود).

پس از گذشت 30 روز از تاریخ ابلاغ یا اولین انتشار در جراید کثیرالانتشار محلی، در صورت عدم ارائه گواهی صادر شده توسط انتقال‌دهنده، گواهی صادر شده لغو خواهد شد. اداره ثبت اسناد و املاک، پرونده‌ای را برای ارائه به مرجع ذیصلاح جهت تصمیم‌گیری در مورد لغو گواهی صادر شده در این مورد، جهت تکمیل مراحل و صدور همزمان گواهی جدید به انتقال‌گیرنده، تنظیم می‌کند.

در صورت وجود درخواست حل اختلاف، اداره ثبت اسناد و املاک طرفین را راهنمایی می‌کند تا درخواست خود را به سازمان دولتی ذیصلاح ارائه دهند تا اختلاف طبق مقررات حل و فصل شود.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm