خرید خانه «روی کاغذ» طبق مقررات جدید، چگونه از مشتریان محافظت می‌شود؟

قانون اصلاح‌شده‌ی تجارت املاک و مستغلات به‌تازگی توسط مجلس ملی تصویب شده و از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا خواهد بود و انتظار می‌رود بسیاری از کاستی‌های قانون تجارت املاک و مستغلات مصوب ۲۰۱۴ را برطرف کند.

نکته قابل توجه این است که این قانون جدید بر حمایت از حقوق خریداران مسکن آینده (که به عنوان مسکن «کاغذی» نیز شناخته می‌شود) تمرکز کرده است.

سرمایه گذار باید برای صدور ضمانت نامه توسط بانک تأیید شود.

به طور خاص، در مورد ضمانت‌های فروش و اجاره-خرید مسکن آینده (ماده ۲۶)، این قانون تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات باید قبل از فروش یا اجاره مسکن آینده، تأییدیه بانکی را برای صدور ضمانت‌نامه دریافت کنند.

بر این اساس، بانک تعهدات مالی سرمایه‌گذار را در قبال خریدار یا مستاجر خانه در صورتی که سرمایه‌گذار طبق قرارداد فروش یا اجاره به شرط تملیک مسکن آینده، خانه را تحویل ندهد، تضمین می‌کند.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 1 — در واقعیت، بسیاری از سرمایه‌گذاران خانه‌ها را طبق تعهد به موقع به مشتریان تحویل نمی‌دهند و این باعث ناامیدی می‌شود (تصویر: تران خانگ).

تعهدات مالی سرمایه‌گذار به مشتریانی که مسکن را خریداری یا اجاره به شرط تملیک می‌کنند، در صورتی که سرمایه‌گذار نتواند مسکن را طبق تعهد به مشتری در قرارداد فروش یا اجاره به شرط تملیک مسکن آینده تحویل دهد، شامل مبلغی است که سرمایه‌گذار از مشتری به عنوان پیش‌پرداخت دریافت کرده است و سایر مبالغ، در صورت وجود.

بانک ضامن مسئول صدور ضمانت‌نامه است.

ماده ۲۶ این قانون نیز مقرر می‌دارد در صورتی که بانک ضامن با صدور ضمانت‌نامه برای سرمایه‌گذار موافقت کند، بانک ضامن و سرمایه‌گذار قرارداد ضمانت‌نامه‌ای با مفاد مندرج در بالا امضا خواهند کرد.

بر اساس قرارداد ضمانت امضا شده، بانک ضمانت، تعهد کتبی به سرمایه‌گذار پروژه املاک و مستغلات ارسال می‌کند که تأیید می‌کند برای همه مشتریانی که خانه‌هایی را در پروژه تأیید شده برای ضمانت سرمایه‌گذار خریداری یا اجاره به شرط تملیک می‌کنند، ضمانت‌نامه صادر خواهد کرد.

سرمایه‌گذار مسئول است هنگام امضای قرارداد خرید یا اجاره به شرط تملیک مسکن آینده، یک نسخه از این سند تعهد را برای مشتری ارسال کند.

علاوه بر این، هنگام امضای قرارداد خرید یا اجاره به شرط تملیک مسکن آینده، مشتریان می‌توانند انتخاب کنند که آیا ضمانتی برای تعهدات مالی سرمایه‌گذار در قبال آنها وجود داشته باشد یا خیر.

امتناع مشتری از تضمین تعهدات مالی سرمایه‌گذار نسبت به او، در زمان امضای قرارداد فروش یا اجاره-خرید مسکن آینده، کتباً مورد توافق قرار می‌گیرد.

بانک ضمانت، مسئول صدور ضمانت‌نامه برای مشتریانی است که طبق مقررات، قرارداد فروش یا اجاره به شرط تملیک مسکن آتی را با سرمایه‌گذار امضا کرده‌اند. همزمان، بانک ضمانت‌نامه آن را برای سرمایه‌گذار نیز ارسال می‌کند تا سرمایه‌گذار بتواند آن را در اختیار هر مشتری که قرارداد فروش یا اجاره به شرط تملیک مسکن آتی را امضا کرده است، قرار دهد.

سرمایه‌گذار تنها زمانی پول دریافت می‌کند که مشتری ضمانت‌نامه را دریافت کرده باشد.

دامنه ضمانت، شرایط لازم برای انجام تعهد ضمانت، محتوا و هزینه ضمانت باید توسط طرفین توافق شود، اما باید انجام مسئولیت‌های بانک ضمانت را طبق ماده ۲۶ این قانون تضمین کند و باید در قرارداد ضمانت امضا شده بین بانک ضمانت و سرمایه‌گذار پروژه املاک و مستغلات ثبت شود.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 2 — سرمایه‌گذار پروژه را «به حالت تعلیق درآورد» و مشکلات زیادی را برای خریداران خانه ایجاد کرد (تصویر: تران خانگ)

قرارداد ضمانت امضا شده بین بانک ضمانت و سرمایه‌گذار پروژه و نامه ضمانت صادر شده توسط بانک ضمانت برای مشتریانی که مسکن آینده را خریداری یا اجاره می‌کنند، باید به طور خاص مدت اعتبار را ذکر کند.

سرمایه‌گذار باید ظرف ۱۰ روز کاری از تاریخ امضای قرارداد فروش یا اجاره به شرط تملیک مسکن آتی یا مدت زمان دیگری که طرفین در قرارداد فروش یا اجاره به شرط تملیک مسکن آتی بر آن توافق کرده‌اند، ضمانت‌نامه‌ای به مشتری ارائه دهد.

سرمایه‌گذار تنها پس از ارائه مسکن به مشتری و دریافت ضمانت‌نامه از بانک ضامن، مجاز به دریافت وجه از مشتریان طبق قرارداد خرید و فروش یا اجاره به شرط تملیک مسکن آتی است.

بانک ضامن به نمایندگی از سرمایه‌گذار مسئول پرداخت است.

در صورتی که سرمایه‌گذار، خانه را طبق تعهد خود در قرارداد خرید و فروش خانه یا اجاره به شرط تملیک، بدون انجام یا عدم انجام کامل تعهدات مالی به مشتری، طبق ماده ۲۶ این مصوبه، تحویل ندهد.

در صورت درخواست مشتری، ضامن به نمایندگی از سرمایه‌گذار، مطابق تعهد مندرج در ضمانت‌نامه، مسئول انجام تعهدات مالی در قبال مشتری است.