تعهدات مالی هنگام تغییر اهداف کاربری زمین بسیار زیاد است

قانون زمین ۲۰۲۴ اصلاح خواهد شد تا فهرست قیمت زمین ۵ ساله، بر اساس نوع زمین، مساحت، موقعیت مکانی و همراه با ضریب تعدیل قیمت سالانه زمین، صادر شود.

اطلاعات فوق توسط آقای وو آنه توآن، معاون مدیر اداره مدیریت زمین ( وزارت کشاورزی و محیط زیست )، در کارگاه آموزشی «بهبود قوانین زمین برای ایجاد شتاب توسعه در عصر دیجیتال» که توسط مجله VietTimes با همکاری موسسه استراتژی و سیاست کشاورزی و محیط زیست (وزارت کشاورزی و محیط زیست) در 20 آگوست برگزار شد، ارائه شد.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng tới sinh kế - Ảnh 1. — آقای Vo Anh Tuan در کنفرانس سخنرانی کرد

طبق مقررات قبلی در قانون زمین سال ۲۰۱۳ (منقضی شده از ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۴)، فهرست قیمت زمین هر ۵ سال یکبار صادر می‌شود. بند ۳، ماده ۱۵۹ قانون زمین سال ۲۰۲۴ فهرست قیمت زمین را به شرح زیر تصریح می‌کند: کمیته مردمی استان، اولین فهرست قیمت زمین را که از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعلام و اعمال می‌شود، تهیه و برای تصمیم‌گیری به شورای مردمی همان سطح ارائه می‌دهد. هر ساله، کمیته مردمی استان مسئول ارائه فهرست قیمت زمین اعلام شده از اول ژانویه سال بعد به شورای مردمی استان برای تصمیم‌گیری در مورد تعدیلات، اصلاحات و الحاقیه‌های آن است.

با این حال، بسیاری معتقدند که تهیه فهرست بهای سالانه زمین و انتشار فوری آن از اول ژانویه سال، باعث اتلاف منابع و زمان خواهد شد. آقای وو آنه توآن نیز به این موضوع اذعان کرد و گفت که ممکن است این منطقه برای انتشار فهرست بهای سالانه زمین "مشکل" داشته باشد.

بنابراین، در پیش‌نویس اصلاحات و الحاقیه‌های قانون زمین ۲۰۲۴، به گفته آقای توآن، شورای مردمی استان هر ۵ سال یکبار در مورد فهرست قیمت دوره‌ای زمین تصمیم می‌گیرد که از اول ژانویه سال اول دوره اعلام و اعمال می‌شود. در صورتی که لازم باشد فهرست قیمت زمین در طول سال تکمیل شود، کمیته مردمی استان تصمیم خواهد گرفت.

در طول فرآیند سازماندهی اجرای فهرست بهای زمین، دولت می‌تواند در تکمیل مواردی که نیاز به اجرای فهرست بهای زمین دارند، انعطاف‌پذیر و فعال باشد؛ مناطق می‌توانند در طول سال به طور فعال فهرست بهای زمین را تکمیل کنند تا با شرایط واقعی مطابقت داشته باشند.

آقای نگوین کواک هیپ، رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام (VACC)، همچنین تأکید کرد که اگر فهرست قیمت سالانه زمین منتشر شود، مقامات محلی «فقط نگران انتشار به موقع قیمت زمین» خواهند بود که بسیار نامناسب است. آقای هیپ به طرح انتشار فهرست قیمت ۵ ساله زمین با ضریب تعدیل علاقه‌مند است. با این حال، او خاطرنشان کرد که این ضریب باید با استفاده از روش‌های علمی محاسبه شود تا از مناسب بودن آن اطمینان حاصل شود.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng tới sinh kế - Ảnh 2. — دانشیار، دکتر نگوین دین تو

در مورد قیمت زمین، غرامت و پاکسازی محل، دانشیار دکتر نگوین دین تو، معاون مدیر موسسه استراتژی و سیاست کشاورزی و محیط زیست (وزارت کشاورزی و محیط زیست) گفت که قیمت زمین طبق فهرست قیمت اغلب تفاوت قابل توجهی با قیمت‌های بازار دارد و منجر به نارسایی در محاسبه غرامت و جذب سرمایه‌گذاری می‌شود. این یکی از دلایل اختلافات و دعاوی طولانی مدت است. قانون جدید زمین باید سازوکاری برای تعیین شفاف‌تر و واقع‌بینانه‌تر قیمت زمین داشته باشد، ضمن اینکه تأخیر در غرامت و پاکسازی محل را به حداقل برساند.

به گفته آقای تو، وزارت دارایی باید ضریب مناسبی را برای محاسبه تعهدات مالی مردم تعیین کند. این موضوع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، زیرا در واقعیت، تفاوت زیادی بین قیمت زمین در بازار و قیمت زمین در چارچوب قیمت تنظیم‌شده توسط دولت وجود دارد.

دانشیار دکتر نگوین دین تو اشاره کرد که در سال ۲۰۱۱، بالاترین قیمت زمین در هانوی و هوشی مین سیتی ۱۶۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع تعیین شد. با این حال، در زمان بررسی در سال ۲۰۱۹، قیمت بازار در منطقه قدیمی هوان کیم در هانوی به حدود ۱.۱۲ میلیارد دانگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده بود، در حالی که در برخی از مناطق مرکزی هوشی مین سیتی، قیمت حدود ۱.۱۸ میلیارد دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

در عین حال، بررسی‌ها در مناطق دیگر نیز نشان داد که قیمت واقعی زمین از ۷۸۰ میلیون تا ۸۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر است. با این حال، هنگام انتشار چارچوب قیمت زمین در سال ۲۰۱۹، دولت عوامل زیادی مانند تورم، نرخ رشد دستمزد، درآمد سرانه و تولید ناخالص داخلی را در نظر گرفت، بنابراین تصمیم گرفت قیمت را طوری تنظیم کند که در مقایسه با سال ۲۰۱۱ از ۲۰ درصد تجاوز نکند. بنابراین، حداکثر قیمت زمین در هانوی و هوشی مین سیتی به حدود ۱۹۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافت. این رقم هنوز ۵-۶ برابر کمتر از قیمت واقعی بازار است.

آقای تو اذعان کرد: «تفاوت فاحش بین چارچوب قیمت زمین و قیمت بازار مستقیماً بر مردم و مشاغل تأثیر گذاشته است. در واقع، اخیراً در هانوی و هوشی مین سیتی، بسیاری از خانوارها در تغییر کاربری زمین با مشکل مواجه شده‌اند، زیرا تعهدات مالی محاسبه‌شده بر اساس فهرست قیمت زمین بسیار بالاست. این امر همچنین بر هزینه‌های تولید و تجارت فشار می‌آورد و بر معیشت و محیط سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارد.»

بنابراین، آقای تو بر لزوم توجه ویژه به سیاست تأمین مالی زمین، تضمین تعهدات مالی مردم در سطح معقول و در عین حال داشتن سازوکاری برای حمایت از مشاغل تأکید کرد. یکی از نکات جدید مورد انتظار، تعدیل بدهی‌های مالیاتی است، اطمینان از اینکه از ظرفیت پرداخت تجاوز نکنند و برای شرایط تولید و تجارت مناسب باشند.

منبع: https://nld.com.vn/nghia-vu-tai-chinh-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-qua-cao-anh-huong-toi-sinh-ke-196250820145454364.htm