دلیل انقراض آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در هانوی

در سال ۲۰۱۸، سهم آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در هانوی ۳۵ درصد از عرضه جدید را تشکیل می‌داد. با این حال، در سال ۲۰۲۴، این رقم به ۰ درصد کاهش یافت. طبق اعلام انجمن مشاوران املاک ویتنام، ۳ دلیل اصلی منجر به این وضعیت شده است.

در سال ۲۰۱۸، سهم آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در هانوی ۳۵ درصد از عرضه جدید را تشکیل می‌داد. با این حال، در سال ۲۰۲۴، این رقم به ۰ درصد کاهش یافت. طبق اعلام انجمن مشاوران املاک ویتنام، ۳ دلیل اصلی منجر به این وضعیت شده است.

طبق اعلام انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، از سال ۲۰۲۳، آپارتمان‌های با قیمت کمتر از ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع در هانوی ناپدید شده‌اند و بعید است که دوباره ظاهر شوند. از سوی دیگر، بخش لوکس به طور فزاینده‌ای "بر امواج رادیویی و تلویزیونی تسلط دارد". در ۹ ماه گذشته، ۸۰ درصد از عرضه آپارتمان‌های فروشی در هانوی، قیمت فروش ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع یا بیشتر داشته‌اند.

با این حال، قبل از اینکه در وضعیت «انقراض» قرار گیرد، نسبت آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه تازه راه‌اندازی‌شده در سال ۲۰۱۸ به ۳۵ درصد رسید، سپس در سال ۲۰۱۹ به ۲۰ درصد و در سال ۲۰۲۰ تنها ۱۲ درصد کاهش یافت. در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، عرضه آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در هانوی همچنان رو به کاهش بود و تنها حدود ۴ درصد از کل عرضه آپارتمان‌های راه‌اندازی‌شده برای فروش را تشکیل می‌داد.

آپارتمان‌های واقع در مناطق حومه هانوی نیز کمتر از 30 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع قیمت ندارند. عکس: Thanh Vu

از نظر VARS، سه دلیل اصلی برای این وضعیت وجود دارد.

اولاً ، به این دلیل که سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات به دلیل حاشیه سود پایین‌تر در مقایسه با بخش مسکن لوکس، به بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه علاقه‌ای ندارند. برای ساخت آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه، کسب‌وکارها باید هزینه‌های زیادی را از بودجه زمین، ساخت‌وساز گرفته تا عملیات، بهینه‌سازی کنند.

کارشناسان انجمن نتیجه گرفتند: «با حاشیه سود تنها حدود ۱۵ درصد، اگر سرمایه به مدت ۱ تا ۲ سال راکد بماند یا فروش به مدت ۱ تا ۲ سال به تعویق بیفتد، توسعه‌دهنده ضرر خواهد کرد.»

علاوه بر این، در میان هزینه‌های ورودی شرکت‌ها، هزینه‌های زمین در حال افزایش است، در شرایطی که بودجه زمین در مناطق مرکزی به طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شود. این امر شرکت‌ها را مجبور می‌کند تا قیمت آپارتمان را برای جبران سرمایه افزایش دهند.

دوم ، اگرچه دولت سیاست‌های زیادی را برای تشویق توسعه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه معرفی کرده است، اما رویه‌های قانونی مربوط به زمین و برنامه‌ریزی هنوز موانع اصلی هستند. فرآیند صدور مجوز پیچیده است، زمان زیادی می‌برد و صندوق زمین برای توسعه مسکن در شهرهای بزرگ به طور فزاینده‌ای در حال محدود شدن است و باعث می‌شود توسعه‌دهندگان پروژه قبل از سرمایه‌گذاری در این بخش، با دقت بررسی کنند.

علاوه بر این، سیاست‌های حمایت اعتباری برای خریداران خانه در بخش مسکن اجتماعی به طور همزمان اجرا نشده است. بسته‌های حمایت مالی برای افراد کم‌درآمد و متوسط، مانند نرخ‌های بهره ترجیحی و منابع وام، هنوز با مشکلات زیادی در دسترسی و رویه‌های پیچیده مواجه هستند.

سوم ، بعید است که قیمت آپارتمان در آینده نزدیک «کاهش» یابد، زیرا پروژه‌های لوکس حاشیه سود بالایی دارند اما همچنان نقدینگی خوبی دارند. برخی از پروژه‌ها درست در زمان افتتاح رسمی برای فروش، نرخ جذب تا ۹۹٪ را ثبت کرده‌اند.

این روند با این واقعیت تقویت می‌شود که پایگاه مشتریان با درآمد بالا به طور مداوم همراه با توسعه اقتصاد در حال افزایش است. علاوه بر این، به لطف کریدور قانونی جدیدی که شرایط مالکیت خانه را تسهیل می‌کند، پول از خارجی‌ها و ویتنامی‌های خارج از کشور نیز به بازار املاک و مستغلات ویتنام سرازیر می‌شود.

با این حال، حتی اگر این گروه از مشتریان مشتاق به خرج کردن افزایش یابند، اکثر مردم هانوی هنوز درآمد کافی برای گذران زندگی ندارند. طبق آخرین گزارش اداره آمار عمومی، میانگین درآمد سرانه در هانوی در سال 2023 تنها 6،869 میلیون دونگ ویتنامی در ماه است. اگر این وضعیت را با قیمت‌های فعلی مسکن مقایسه کنیم، وضعیت مشابه اظهارات نماینده مجلس ملی، نگوین کونگ لانگ (هیئت دونگ نای) خواهد بود - "کارمندان دولت نمی‌توانند صدها سال غذا بخورند تا خانه بخرند".

برای رفع عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، VARS توصیه می‌کند که دولت باید سیاست‌هایی را برای ایجاد شرایط مطلوب برای سرمایه‌گذاران جهت ساخت آپارتمان‌های تجاری مقرون‌به‌صرفه، مانند اعمال سیاست‌هایی برای معافیت از مالیات زمین، مالیات شرکت‌ها یا افزایش تراکم ساخت‌وساز یا ضریب کاربری زمین در مقایسه با استانداردهای پروژه‌های مسکن تجاری مقرون‌به‌صرفه، تحقیق و توسعه دهد.

VARS گفت: «دولت باید پروژه‌های همکاری بین دولت و بخش خصوصی را برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه ترویج دهد. بخش خصوصی بخش عمده‌ای از فرآیند ساخت و توسعه را بر عهده خواهد گرفت، در حالی که دولت مشوق‌های زمین و پشتیبانی حقوقی را فراهم می‌کند.»

انجمن دلالان املاک ویتنام علاوه بر ارتقای عرضه، پیشنهاد داد که آژانس‌های مدیریتی، تحقیق کنند و صندوقی برای حمایت از توسعه و حفظ عرضه آپارتمان‌های کم‌هزینه تأسیس کنند؛ سیاست‌هایی را برای محدود کردن گمانه‌زنی‌های املاک و مستغلات صادر کنند؛ یک سیستم اطلاعاتی و داده‌های بازار ایجاد کنند...

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html