سرمایه‌گذاران در شهر هوشی مین با نرخی ۷.۵ برابر بیشتر در هانوی به دنبال آپارتمان هستند.

بازار املاک و مستغلات نشانه‌های مثبتی از خود نشان داده است.

اخیراً، طبق گزارش بازار سه‌ماهه اول/۲۰۲۴ توسط batdongsan.com.vn، بازار املاک و مستغلات نشانه‌های مثبتی را نشان داده است.

طبق نظرسنجی batdongsan.com.vn از دلالان املاک و مستغلات در مورد فعالیت‌های شرکت‌های املاک و مستغلاتی که در آنها کار می‌کنند، ۱۹٪ گفتند که شرکت‌هایشان نیروی کار خود را افزایش داده‌اند و ۲۶٪ تأیید کردند که شرکت‌هایشان بودجه بازاریابی خود را در سه ماهه اول سال ۲۰۲۴ افزایش داده‌اند.

املاک و مستغلات - سرمایه‌گذاران در شهر هوشی مین با افزایشی ۷.۵ برابری به دنبال آپارتمان در هانوی هستند. — میزان علاقه به آپارتمان‌های هانوی از سوی سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات که به دنبال ملک در شهر هوشی مین هستند، تا به امروز 7.5 برابر افزایش یافته است.

آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، در مورد بازار آپارتمان اظهار داشت که قیمت‌های پیشنهادی برای آپارتمان در هانوی به قیمت‌های پیشنهادی در شهر هوشی مین نزدیک شده است و تعداد افرادی که از شهر هوشی مین به دنبال آپارتمان در هانوی هستند، 7.5 برابر افزایش یافته است.

به طور خاص، میانگین قیمت آپارتمان در هانوی ۴۶ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است، در حالی که میانگین قیمت در شهر هوشی مین ۴۸ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

در آغاز سال ۲۰۱۸، قیمت درخواستی آپارتمان در هانوی و هوشی مین به ترتیب ۲۷ و ۳۱ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود. پس از ۶ سال، میانگین افزایش قیمت آپارتمان در هانوی به ۷۰ درصد رسید و حتی از هوشی مین که قیمت آپارتمان در آن ۵۵ درصد افزایش یافته بود، پیشی گرفت.

آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، در توضیح افزایش شدید قیمت آپارتمان در هانوی گفت که دو دلیل اصلی وجود دارد.

اولاً، عرضه آپارتمان در هانوی محدود است. اگرچه موانع قانونی برای توسعه‌دهندگان برداشته شده است، اما پروژه‌های جدید اخیر تنها حدود ۲۰،۰۰۰ تا ۳۰،۰۰۰ آپارتمان در سال تولید می‌کنند، در حالی که تقاضای معمول سالانه ۷۰،۰۰۰ تا ۸۰،۰۰۰ آپارتمان است.

ثانیاً، تقاضا برای آپارتمان در هانوی همچنان بالاست. نکته قابل توجه این است که این تقاضا نه تنها از هانوی و استان‌های شمالی، بلکه از جنوب نیز می‌آید. داده‌های بزرگ Batdongsan.com.vn اطلاعات شگفت‌انگیزی را نشان می‌دهد: سطح علاقه به آپارتمان‌های هانوی از سوی جویندگان املاک در شهر هوشی مین از سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۱ تاکنون ۷.۵ برابر افزایش یافته است. در همین مدت، تعداد جستجوهای آپارتمان در شهر هوشی مین توسط ساکنان تنها ۲ برابر افزایش یافته است.

املاک و مستغلات - سرمایه‌گذاران در شهر هوشی مین با افزایشی ۷.۵ برابری به دنبال آپارتمان در هانوی هستند (شکل ۲). — میانگین قیمت آپارتمان در هانوی ۴۶ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع است، در حالی که میانگین قیمت در شهر هوشی مین ۴۸ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع است.

آقای نگوین کووک آن مشاهده کرد که مردم شهر هوشی مین به طور فزاینده‌ای به آپارتمان در هانوی علاقه‌مند هستند زیرا سطح قیمت‌ها نسبتاً پایدار و همچنان پایین‌تر از شهر هوشی مین است. علاوه بر این، بازده اجاره آپارتمان در هانوی بیشتر از شهر هوشی مین است.

به طور خاص، طبق گزارش سه ماهه اول Batdongsan.com.vn، بازده اجاره آپارتمان در هانوی از ابتدای سال 2023 تا به امروز از 4.1٪ تا 4.9٪ متغیر بوده است، در حالی که در شهر هوشی مین از 3.9٪ تا 4.5٪ متغیر است.

علاوه بر این، اخیراً چندین توسعه‌دهنده در بازار جنوبی، فعالیت‌های خود را به بازار شمالی گسترش داده‌اند. یک پایگاه مشتری وفادار از جنوب این توسعه‌دهندگان به پروژه‌های تازه توسعه‌یافته آنها در هانوی علاقه‌مند است و این امر به افزایش تقاضا برای آپارتمان در هانوی کمک می‌کند.

بسیاری از گروه‌ها از اصلاح قانون املاک و مستغلات بهره‌مند خواهند شد.

آقای لی بائو لانگ، مدیر استراتژی در Batdongsan.com.vn، پیش‌بینی می‌کند که تغییرات در قانون می‌تواند قیمت زمین را در آینده افزایش دهد، زیرا تعداد دفعات به‌روزرسانی قیمت زمین افزایش می‌یابد و سطح دقت بهبود می‌یابد.

او تحلیل کرد که با توجه به اینکه ماده ۱۵۹ قانون زمین ۲۰۲۴ حذف چارچوب قیمت زمین و الزام به‌روزرسانی سالانه جدول قیمت زمین (به جای هر ۵ سال) را تصریح می‌کند، دولت تصریح می‌کند که تعیین جدول قیمت زمین بر عهده کمیته مردمی استان است (در مقایسه با الزام قبلی برای مراجعه به چارچوب قیمت زمین)، که نشان‌دهنده تفویض قدرت و مسئولیت به مناطق است و هدف آن ارزش‌گذاری دقیق‌تر زمین با توجه به وضعیت واقعی منطقه است. فصل یازدهم قانون زمین ۲۰۲۴ که حذف روش کسر را تصریح می‌کند و شرایط اعمال چهار روش ارزش‌گذاری زمین را شرح می‌دهد، دقت ارزش‌گذاری زمین را نیز بهبود می‌بخشد.

علاوه بر این، ماده ۱۳۸ قانون زمین ۲۰۲۴، که شرایط دقیق اعطای گواهی حق استفاده از زمین برای زمین‌های بلامنازع در حال استفاده را تکمیل می‌کند، فرصت‌های نقدینگی و افزایش قیمت بهتری را برای قطعات زمین در این دسته ارائه می‌دهد.

املاک و مستغلات - سرمایه‌گذاران در شهر هوشی مین با افزایشی ۷.۵ برابری به دنبال آپارتمان در هانوی هستند (شکل ۳). — مصرف‌کنندگان املاک و مستغلات عموماً از تغییرات قانون بهره‌مند می‌شوند.

آقای لی بائو لانگ در گزارش بازار املاک و مستغلات Batdongsan.com.vn برای سه ماهه اول سال 2024 اظهار داشت که اگر قیمت زمین افزایش یابد، قیمت املاک و مستغلات اولیه نیز به دلیل افزایش هزینه‌های آزادسازی زمین و الزامات سختگیرانه‌تر سه قانون برای سرمایه‌گذاران در مورد شرایط کسب‌وکار، نسبت‌های سرمایه و رویه‌های اسکان مجدد، افزایش خواهد یافت. افزایش قیمت املاک و مستغلات ثانویه منجر به رشد قیمت خانه‌های شخصی و سایر انواع املاک و مستغلات خواهد شد.

علاوه بر این، آقای لی بائو لانگ معتقد است که انتظار می‌رود عرضه مسکن اجتماعی با سیاست‌های ترجیحی و اقدامات حمایتی جدید، از جمله مقرراتی که کمیته‌های مردمی استان را ملزم به اختصاص زمین کافی برای مسکن اجتماعی می‌کند، بهبود یابد. قانون جدید مسکن اجتماعی دو شکل دیگر از توسعه مسکن اجتماعی را اضافه می‌کند: سرمایه خارجی/سازمان‌های خارجی و بودجه اتحادیه‌های کارگری برای کارگران جهت اجاره مسکن اجتماعی. سرمایه‌گذاران مجاز به اختصاص ≤20٪ از مساحت زیرساخت برای اهداف تجاری هستند، از تمام سود بهره‌مند می‌شوند و از هزینه‌های استفاده از زمین/اجاره معاف هستند، بدون اینکه مجبور باشند مراحل تعیین قیمت و درخواست معافیت را طی کنند.

علاوه بر این، کارشناسان Batdongsan.com.vn پیش‌بینی می‌کنند که کیفیت پروژه‌های املاک و مستغلات نیز به لطف مقررات سختگیرانه‌تر در مورد استانداردهای واگذاری، پیشرفت و غیره بهبود خواهد یافت. به عنوان مثال، ماده ۳۶ قانون مسکن ۲۰۲۳ تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران باید ظرفیت و تجربه لازم برای اجرای پروژه را داشته باشند، مجاز به واگذاری/واگذاری قراردادها به سایر شرکا نیستند و فقط می‌توانند پس از تکمیل و بهره‌برداری از سیستم زیرساخت فنی، زمین را منتقل کنند و اطمینان حاصل شود که پروژه طبق مراحل ثبت شده پیشرفت می‌کند.

آقای لی بائو لانگ معتقد است که مصرف‌کنندگان املاک و مستغلات عموماً از تغییرات قانون بهره‌مند می‌شوند. در میان آنها، دو گروهی که بیشترین سود را می‌برند، ویتنامی‌های ساکن خارج از کشور و افراد واجد شرایط اسکان مجدد/جبران خسارت هستند.

طبق آمار، تقریباً ۱۵ تا ۲۰ درصد از وجوه ارسالی مستقیماً در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌شود. تغییرات در قانون، یک چارچوب قانونی رسمی و سیاست‌های انعطاف‌پذیرتر ایجاد می‌کند و تصریح می‌کند که افراد ویتنامی‌تبار ساکن در خارج از کشور می‌توانند حقوق استفاده از زمین را منتقل کنند (قبلاً فقط اجازه اجاره یا اجازه مدیریت املاک بلااستفاده را داشتند). این امر فرصت‌های جذب سرمایه خارجی به بازار املاک و مستغلات را گسترش می‌دهد.

افراد واجد شرایط اسکان مجدد/غرامت نیز در بسیاری از موارد حقوقشان تضمین می‌شود. به خانوارها و افراد اسکان مجدد شده فرصت‌هایی برای اشتغال، درآمد و شرایط پایدار زندگی و تولید ارائه می‌شود. قانون زمین ۲۰۲۴ همچنین تصریح می‌کند که مناطق اسکان مجدد باید زیرساخت‌های فنی و اجتماعی کاملی داشته باشند تا رفاه ساکنان تضمین شود. برای خانوارها و افرادی که به دلیل سلب مالکیت زمین غرامت دریافت می‌کنند، اگر معیارهای دریافت زمین مسکونی را نداشته باشند اما نتوانند مسکن جایگزین برای آنها فراهم شود، همچنان زمین مسکونی غرامت دریافت می‌کنند. کسانی که زمین غیرکشاورزی (نه زمین مسکونی) آنها سلب مالکیت می‌شود نیز غرامت انعطاف‌پذیرتری نسبت به قبل دریافت می‌کنند.

منبع