شاخص‌های بهبود فراوان؛ سرمایه‌گذاری در آپارتمان سود خوب و پایداری به همراه دارد

گزارش سه ماهه سوم سال 2023 که توسط Batdongsan.com.vn در 4 اکتبر منتشر شد، نشان می‌دهد که اگرچه بازار املاک و مستغلات هنوز با مشکلاتی روبرو است، اما از نظر تقاضای معاملات و احساسات خریداران، نشانه‌های مثبتی وجود داشته است.

گزارش سه ماهه سوم سال 2023 که توسط Batdongsan.com.vn در 4 اکتبر منتشر شد، نشان می‌دهد که بازار املاک و مستغلات از نظر تقاضای معاملات و روانشناسی خریدار، نشانه‌های مثبتی را نشان داده است. (منبع: روزنامه Construction)

۳ شاخص مهم که نشان دهنده نقطه بازگشت هستند

طبق این گزارش، ۳ شاخص اساسی در بازار املاک و مستغلات وجود دارد که با روندهای پیش‌بینی‌شده قبلی مطابقت دارند.

اولاً ، در مورد نرخ بهره بانکی، اگر در دوره ۲۰۰۸-۲۰۱۲، ۴ سال طول کشید تا بازار نشانه‌هایی از تعدیل نرخ بهره بانکی را نشان دهد، در این دوره، از سه ماهه اول سال ۲۰۲۳، بانک مرکزی ۲ تعدیل برای کاهش نرخ بهره عملیاتی و به دنبال آن کاهش در بسیاری از انواع نرخ بهره انجام داده است.

دوم، در مورد رشد اعتبار. با نگاهی به داستان سال ۲۰۱۲، رشد اعتبار از ۲۰٪ به ۷٪ کاهش یافت، در حالی که تورم به ۸٪ رسید. در سال ۲۰۱۳، رشد اعتبار به ۱۲٪ افزایش یافت و تورم ۶٪ بود. درست در سال تسهیل اعتبار، بازار املاک و مستغلات بلافاصله نشانه‌هایی از تغییر روند را نشان داد. در شرایط فعلی بازار، از ابتدای سال ۲۰۲۳، بانک مرکزی رشد اعتبار را برای کل سال ۲۰۲۳ در ۱۴-۱۵٪ در نظر گرفته است، در حالی که این رقم در سال ۲۰۲۲، ۱۴٪ بود که این یک سیگنال مثبت است.

سوم، در مورد سیاست املاک و مستغلات. در سال ۲۰۰۸، نقدینگی بازار املاک و مستغلات به شدت کاهش یافت، اما تا سال ۲۰۱۳ که سیاست‌های حمایتی از بازار مانند بسته حمایتی ۳۰ هزار میلیاردی و ابلاغ قانون اصلاح‌شده زمین ارائه نشد، این اتفاق نیفتاد. در سال ۲۰۲۲، بازار دوباره با تشدید اعتبارات، افزایش نرخ بهره و کاهش نقدینگی، رکود را تجربه کرد.

با این حال، از پایان سال ۲۰۲۲، دولت به طور مداوم اقداماتی را برای رفع مشکلات بازار املاک و مستغلات مانند بسته حمایتی ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی، فرمان ۰۸ که به کاهش فشار پرداخت اوراق قرضه برای مشاغل کمک می‌کند، قطعنامه ۳۳ که به رفع رکود بازار املاک و مستغلات کمک می‌کند، فرمان ۳۵ که به کمیته مردمی استان اجازه می‌دهد مناطقی را که می‌توانند به قطعات فروشی تقسیم شوند، تنظیم کند و غیره، اجرا کرده است.

بر اساس تحلیل شاخص‌های فوق، این گزارش همچنان بر این نظر است: «بازار املاک و مستغلات احتمالاً در حدود سه‌ماهه دوم تا چهارم سال ۲۰۲۳ بهبود خواهد یافت».

بخش زمین: افزایش شدید در جنوب، افزایش پایدار در شمال

طبق داده‌های Batdongsan.com.vn ، شاخص قیمت زمین از سال ۲۰۱۸ تاکنون در سراسر کشور افزایش پایداری را حفظ کرده است، اما در سال ۲۰۲۳ تمایل دارد بین مناطق و حوزه‌های خاص تفاوت قائل شود.

پس از یک دوره طولانی از سه ماهه اول سال ۲۰۱۸ تا سه ماهه سوم سال ۲۰۲۳، قیمت فروش زمین در جنوب ۷۱ درصد و در شمال ۵۴ درصد افزایش یافت. بنابراین، طی ۵ سال گذشته، میانگین افزایش قیمت زمین در جنوب بیشتر از شمال بوده است.

با این حال، تنها با در نظر گرفتن سال ۲۰۲۳، قیمت زمین در دو منطقه روند متفاوتی را نشان داده است. میانگین قیمت فروش زمین در شمال روند صعودی خود را حفظ کرده و در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۳ در مقایسه با سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۲، ۴.۹ درصد افزایش یافته است. در همین حال، نمودار قیمت زمین در جنوب نشانه‌هایی از کاهش را نشان داده و از پایان سال گذشته ۲۶.۲ درصد کاهش یافته است.

استان‌های معمول در شمال، از سه‌ماهه اول سال ۲۰۱۸ تا سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳، شاهد رشد پایدار قیمت زمین در یک دوره طولانی بودند، از جمله های فونگ (افزایش ۱۲۸ درصدی)، کوانگ نین (افزایش ۴۴ درصدی)، هونگ ین (افزایش ۳۶ درصدی) و باک نین (افزایش ۲۰ درصدی).

در جنوب، بین دونگ قیمت زمین را در مقایسه با ابتدای سال ۲۰۱۸، ۱۴۷ درصد افزایش داده است و یکی از استان‌هایی است که بهترین افزایش قیمت زمین را در منطقه حفظ کرده است. زمین در سایر مناطق مانند لانگ آن ، با ریا-وونگ تاو، دونگ نای، اگرچه اخیراً کاهش قیمت فروش داشته است، اما در کل در ۵ سال گذشته، به ترتیب ۸۹٪، ۶۴٪ و ۶۰٪ افزایش قیمت داشته است.

بازار املاک و مستغلات کم ارتفاع متمایز است

از ابتدای سال، بازار املاک و مستغلات کم ارتفاع در سراسر کشور با کاهش معاملات مواجه بوده است. طبق گزارش سه ماهه سوم 2023 از Batdongsan.com.vn ، 57 درصد از دلالان شرکت کننده در این نظرسنجی اظهار داشتند که معاملات املاک و مستغلات کم ارتفاع بیش از 50 درصد کاهش یافته است، 28 درصد اظهار داشتند که معاملات 10 تا 50 درصد کاهش یافته است.

آقای دین مین توان - مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، اظهار داشت که در حال حاضر قیمت بزرگترین مانع برای خریداران است زیرا انواع املاک و مستغلات کم ارتفاع قیمت‌هایی بسیار بالاتر از میانگین درآمد مردم دارند و خرید محصولاتی با ارزش بالا دشوار است.

میانگین قیمت فروش خانه‌های شهری در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳ در هانوی ۳۳۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع و در شهر هوشی مین ۲۰۹ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

آقای دین مین توان گفت که هر بخش از املاک و مستغلات کم ارتفاع روند و پتانسیل بهبودی متفاوتی دارد. به طور خاص، خانه‌های شهری هنوز آرام هستند زیرا فعالیت‌های گردشگری و خرده فروشی به دلیل تأثیر اقتصاد کلان و همه گیری پس از کووید-۱۹ رشد چشمگیری نداشته‌اند.

داده‌های Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که میزان علاقه به خانه‌های شهری در مناطق مرکزی شهری تقریباً ثابت مانده است، در حالی که در استان‌های توریستی ساحلی در مناطق مرکزی، شمالی و جنوبی، این میزان در مقایسه با سه ماهه اول سال 2021 به ترتیب 11٪، 22٪ و 41٪ کاهش یافته است.

از ابتدای سال، بازار املاک و مستغلات کم ارتفاع در سراسر کشور با کاهش حجم معاملات، دچار رکود شده است. (منبع: دن ویت)

در همین حال، خانه‌های شهری و ویلاها در مناطق شهری حومه شهر به لطف شبکه زیرساخت‌های آینده که از روند گسترش مناطق شهری به حومه و مناطق مجاور پشتیبانی می‌کند، پتانسیل بسیار زیادی دارند. بسیاری از مناطق شهری حومه شهر در سال‌های اخیر شاهد افزایش خوبی در قیمت ویلاها و خانه‌های شهری بوده‌اند، مانند منطقه شهری استارلیک، سیپوترا، شهر مایلند هانوی، وین‌هومز ریورساید، پارک‌سیتی، اکوپارک (هانوی) با افزایش بیش از 20٪، 30٪ در سال؛ یا منطقه شهری سوان بی، اکو ویلیج سایگون ریور، پارک میزوکی (شهر هوشی مین) با افزایش بیش از 20٪ در سال، طبق داده‌های Batdongsan.com.vn .

برای خانه‌های شخصی، سطح علاقه و قیمت‌های پیشنهادی در هانوی ثابت مانده است، زیرا این نوع مسکن نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کند، بنابراین تقاضا همچنان حفظ شده است. در سه ماهه سوم سال 2023، قیمت‌های پیشنهادی خانه‌های شخصی در بسیاری از مناطق مانند تای هو، های با ترونگ، دونگ دا، هوانگ مای، ها دونگ همچنان 4 تا 9 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 2022 افزایش یافته است. سطح علاقه نیز در برخی از مناطق هانوی 2 تا 3 درصد افزایش یافته است.

در شهر هوشی مین، قیمت فروش و سطح بهره خانه‌های شخصی روند نزولی دارد، اما این کاهش در مقایسه با سه ماهه سوم سال 2022 بیش از 10 درصد نیست.

سرمایه‌گذاری در آپارتمان به طور متوسط سود حدود ۱۲.۵٪ در سال را به دست می‌آورد

این گزارش همچنین نشان می‌دهد که آپارتمان‌ها از جمله املاکی هستند که کمترین تأثیر را از تأثیرات منفی بازار در سال گذشته پذیرفته‌اند، زیرا این نوع املاک نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند. در سه ماهه سوم سال 2023، سطح علاقه به آپارتمان‌ها نشانه‌هایی از بهبود را نشان داده است، تقاضا برای خرید آپارتمان 1 درصد و تقاضا برای اجاره 6 درصد نسبت به سه ماهه قبل افزایش یافته است. به طور خاص، آپارتمان‌هایی با قیمت 2 تا 4 میلیارد دونگ ویتنام بیشترین جستجو را داشته‌اند.

در سال ۲۰۲۳، قیمت فروش آپارتمان تغییر چندانی نکرد و تنها با افزایش جزئی از ۱٪ تا ۵٪ در هانوی و تقریباً بدون تغییر در شهر هوشی مین مواجه شد. با این حال، در درازمدت از سال ۲۰۱۵ تاکنون، افزایش قیمت آپارتمان در هانوی و هوشی مین از افزایش درآمد مردم فراتر رفته است. پس از ۸ سال، قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین و هانوی به ترتیب ۸۲٪ و ۵۶٪ افزایش یافت، در حالی که درآمد مردم در مناطق شهری تنها ۳۹٪ افزایش یافت.

آقای لی بائو لانگ - مدیر استراتژی Batdongsan.com.vn - اظهار داشت: «وقتی نرخ رشد درآمد نمی‌تواند با نرخ افزایش قیمت خانه همگام باشد، خرید آپارتمان برای مردم روز به روز دشوارتر می‌شود. در آینده، پروژه‌های آپارتمانی اولیه نیز قیمت‌های بالایی خواهند داشت زیرا سرمایه‌گذاران باید با افزایش هزینه‌ها، سود خود را بهینه کنند.»

در مورد روانشناسی مصرف‌کنندگان املاک و مستغلات، در شرایط قیمت بالای مسکن، مردم به اجاره‌نشینی یا به دنبال راه‌هایی برای وام گرفتن برای خرید خانه روی می‌آورند. اما در حال حاضر، بسیاری از خریداران هنوز برای خرید وام نگرفته‌اند زیرا هنوز نگران نرخ بهره هستند.

از آنجا که قیمت آپارتمان‌ها دائماً در حال افزایش است و تقاضا برای خرید و اجاره این نوع آپارتمان‌ها همیشه بالاست، میانگین نرخ سود هنگام سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌ها تا ۱۲.۵٪ در سال (با ترکیب افزایش قیمت و سود اجاره) است. این نرخ سود بهتر و پایدارتری نسبت به سایر انواع سرمایه‌گذاری مانند سهام، طلا، ارز خارجی، زمین و پس‌انداز است.

منبع