بسیاری از شکاف‌های قانونی و فقدان سازوکارهای تشویقی، سرمایه‌گذاران را در املاک و مستغلات گردشگری «منصرف» می‌کند.

ANTD.VN - در کارگاه آموزشی «اصلاح قانون زمین: ایجاد زمین برای گردشگری » که توسط روزنامه Investment در 19 اکتبر برگزار شد، بسیاری از کارشناسان به این واقعیت اشاره کردند که پیش‌نویس قانون هنوز فاقد مقرراتی برای تشویق توسعه زیرساخت‌های املاک و مستغلات گردشگری، به ویژه در زمینه دسترسی به زمین است.

خلاهای قانونی فراوان

طبق آمار انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VnREA)، در حال حاضر حدود ۲۳۹ پروژه املاک و مستغلات تفریحی در سراسر کشور وجود دارد. از این تعداد، ارزش تخمینی پروژه‌های هتل‌های کوچک حدود ۲۹۷,۱۲۸ میلیارد دونگ ویتنام، پروژه‌های ویلا حدود ۲۴۳,۹۹۰ میلیارد دونگ ویتنام و پروژه‌های مغازه‌ها حدود ۱۵۴,۲۴۵ میلیارد دونگ ویتنام است. ارزش کل این سه محصول حدود ۶۸۱,۸۸۶ میلیارد دونگ ویتنام، معادل ۳۰ میلیارد دلار آمریکا است.

با این حال، پس از یک دوره توسعه سریع، در سال‌های اخیر، این بخش راکد شده است. بازار تقریباً منجمد شده و حجم معاملات ناچیز است.

دلیل اصلی افت شدید این بازار، علاوه بر تأثیر کووید-۱۹، فقدان یک استراتژی جامع توسعه برای صنعت گردشگری، به ویژه تکمیل سازوکارها و چارچوب‌های قانونی برای بهره‌برداری مؤثر از منابع زمینی و همچنین زیرساخت‌های توسعه گردشگری در ویتنام است که چالشی عظیم محسوب می‌شود.

طبق نظرسنجی موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام، از جمله عواملی که مانع سرعت، مقیاس و عزم برای مشارکت در بازار املاک و مستغلات گردشگری و تفریحی ویتنام می‌شوند، عوامل اقتصادی و مالی 30 درصد، عوامل حقوقی 50 درصد و سایر عوامل 20 درصد را تشکیل می‌دهند.

ارقام فوق نشان می‌دهد که خلاهای قانونی در حوزه گردشگری و املاک و مستغلات تفریحی، نگرانی‌هایی را برای سرمایه‌گذاران در مورد امنیت قانونی یا خطرات احتمالی ایجاد کرده است.

صحنه کنفرانس

دکتر کان ون لوک، کارشناس اقتصادی، به برخی کاستی‌ها اشاره کرد، از جمله: سیاست‌های تشویقی برای صنعت گردشگری در تعدادی از قوانین و مقررات مرتبط به روشنی مشخص نشده است (قانون سرمایه‌گذاری ۲۰۲۰، قانون سرمایه‌گذاری تحت مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) ۲۰۲۰...).

چارچوب قانونی تخصیص زمین برای پروژه‌های توسعه گردشگری هنوز کاستی‌های زیادی دارد، از جمله: در حال حاضر به مشاغل گردشگری زمینی اختصاص داده نمی‌شود یا از طریق مناقصه برای حقوق استفاده از زمین، زمین اجاره داده نمی‌شود (طبق مصوبه شماره 25/2020/ND-CP مورخ 28 فوریه 2020 دولت ).

پیش‌نویس فعلی قانون زمین (اصلاح‌شده) 30 مورد از بازیابی زمین را برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در راستای منافع ملی تصریح می‌کند، اما هیچ پروژه‌ای برای توسعه گردشگری، تفریح و سرگرمی وجود ندارد.

در کنار آن، مقررات مربوط به اعطا و انتقال مالکیت زمین و املاک متصل به زمین‌های تجاری و خدمات گردشگری (آپارتمان‌ها، مغازه‌ها و غیره) هنوز ناقص و متناقض است. پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین هنوز جزئیات اعطای گواهی برای زمین‌های تجاری و خدمات، از جمله زمین‌های گردشگری و انواع املاک گردشگری که در زمین‌های گردشگری تشکیل می‌شوند را مشخص نکرده است.

بیش از ۱۰۰ پروژه گردشگری «کنار گذاشته شده» و منتظر حل و فصل هستند.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، با همین دیدگاه گفت که در حال حاضر، ویتنام بیش از ۲۰۰ پروژه املاک و مستغلات گردشگری را در دست اجرا دارد که نزدیک به ۱۰۰۰۰۰ آپارتمان، ۳۰۰۰ ویلا و ۱۵۰۰۰ اتاق هتل جدید ایجاد می‌کند.

برای رسیدن به هدف تبدیل شدن به یک قطب گردشگری تا سال ۲۰۳۰، با ۱۶۰ میلیون بازدیدکننده داخلی و ۵۰ تا ۷۰ میلیون بازدیدکننده بین‌المللی، زیرساخت‌های اقامتی باید حدود ۵۰۰۰۰۰ اتاق داشته باشند. بنابراین، ما فقط به یک سوم سیستم زیرساختی دست یافته‌ایم و کیفیت آن بالا نیست.

بنابراین، آقای دین معتقد است که ایجاد شرایط برای توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات گردشگری ضروری است. «قانون زمین نامی از توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات گردشگری نبرده است، این گروه از موضوعات در قانون زمین، قانون سرمایه‌گذاری و سایر مقررات وجود ندارند. اگر نتوانیم این گروه از موضوعات را ترویج دهیم، چه زمانی می‌توانیم به هدف برسیم...» - آقای دین این موضوع را مطرح کرد.

به گفته آقای دین، در حال حاضر بیش از ۱۰۰ پروژه گردشگری بزرگ وجود دارد که «به حالت تعلیق درآمده» و منتظر راهکارهای قانونی هستند. او گفت: «اگر این وضعیت ادامه یابد، سرمایه‌گذاری گردشگری را تشویق نمی‌کند، سرمایه‌گذاران را دلسرد می‌کند و حتی مقامات محلی که می‌خواهند سرمایه‌گذاری را ترویج دهند، با مشکلاتی روبرو خواهند شد.»

در مورد موضوع تملک زمین، استاد نگوین ون دین - کارشناس حقوقی املاک و مستغلات - گفت که اگر تملک زمین برای پروژه‌های گردشگری طبق پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین مجاز نباشد، سرمایه‌گذاران باید با مردم مذاکره کنند.

آقای دین گفت: «اگر چنین باشد، ما گروهی از سرمایه‌گذاران خارجی را کنار گذاشته‌ایم - در حالی که این یک «عقاب» بزرگ است، زیرا این گروه در توافق‌نامه گنجانده نشده است. ما آنها را از بازی حذف کرده‌ایم، در حالی که انتظار داریم مناطق گردشگری و پارک‌های موضوعی بزرگی داشته باشیم.»

علاوه بر این، آقای دین مکانیسمی را برای معافیت استفاده از زمین برای کاربران خدمات تجاری پیشنهاد داد. این متخصص پیشنهاد داد: «ما آن را با پروژه‌های املاک و مستغلات پارک‌های صنعتی مقایسه می‌کنیم، جایی که مشاغل می‌توانند برای چندین سال از اجاره زمین معاف شوند. این تفکر را می‌توان در مورد املاک و مستغلات گردشگری نیز به کار برد، زیرا اینها نیز پروژه‌هایی هستند که پتانسیل گسترش و کمک زیادی به اقتصاد اجتماعی دارند.»

لینک منبع