آیا صندوق ملی مسکن راه حل «بحران» مسکن در ویتنام است؟

قیمت مسکن در هانوی تنها در 6 سال تقریباً دو برابر شد

در سال‌های اخیر، قیمت مسکن به طور مداوم از «نقطه اوج» عبور کرده و سطوح قیمتی جدیدی را ایجاد کرده است و به موضوعی داغ از دستور کار مجلس ملی گرفته تا انجمن‌های اجتماعی تبدیل شده است.

طبق داده‌های تحقیقاتی موسسه تحقیق و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE)، تا پایان سه ماهه سوم سال 2025، شاخص قیمت آپارتمان در هانوی، دانانگ و هوشی مین سیتی به ترتیب 96.2٪، 72.6٪ و 56.9٪ در مقایسه با سال 2019 افزایش یافته است.

میانگین قیمت فروش پروژه‌ها در مجموعه نمونه در این سه شهر به ۷۸.۹ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در هانوی، ۶۷.۴ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در دانانگ و ۸۱.۶ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در شهر هوشی مین رسیده است.

دونگ نای بر توسعه بسیاری از پروژه‌های مسکن اجتماعی تمرکز دارد (عکس از آرشیو) — قیمت مسکن در بسیاری از مناطق همچنان در حال افزایش است. (عکس از DN)

تاکنون، قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین پس از یک دوره طولانی انباشت، به سمت قیمت‌های بالاتر در حرکت است، در حالی که قیمت آپارتمان در دانانگ و هانوی با قیمت‌های بالا، روندی خنثی را آغاز کرده است، زیرا سرمایه‌گذاران هنوز تحت فشار مالی زیادی نیستند و انتظارات برای افزایش قیمت همچنان پابرجاست.

در همین حال، میانگین درآمد کارگران تنها حدود ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه است که نسبت قیمت مسکن به درآمد را بسیار فراتر از توان مالی آنها می‌کند.

حدود ۱۰ سال طول می‌کشد تا یک زوج جوان سرمایه کافی برای خرید خانه را پس‌انداز کنند، اما در این مدت، قیمت خانه سریع‌تر از پس‌انداز افزایش می‌یابد و به وضعیتی منجر می‌شود که «پس‌انداز هرگز نمی‌تواند با قیمت خانه برابری کند».

واقعیت این است که اجاره طولانی مدت خانه به یک روند رو به رشد تبدیل شده است. با این حال، در شرایطی که بازار اجاره مسکن در ویتنام هنوز فاقد حرفه‌ای‌گری و ثبات است، اجاره خانه تنها می‌تواند در کوتاه‌مدت به کاهش فشار مالی کمک کند، اما نمی‌تواند نیازهای پایدار مسکن مردم را برآورده کند.

اگرچه دولت سیاست‌های زیادی را برای ترویج توسعه مسکن اجتماعی (NƠXH) وضع کرده است که به بهبود سرعت اجرای پروژه NƠXH کمک می‌کند، اما نتایج انتظارات را برآورده نکرده است.

از آنجا که توسعه فعلی مسکن اجتماعی عمدتاً به سیاست‌هایی برای تشویق مشاغل متکی است، حاشیه سود پایین، رویه‌های پیچیده، کمبود بودجه زمین‌های پاک و مکانیسم‌های انگیزشی ناپایدار، انگیزه مشاغل را برای مشارکت کاهش می‌دهد.

در مواجهه با این وضعیت، بسیاری از کارشناسان توصیه کرده‌اند که مدل توسعه مسکن اجتماعی به سمتی تغییر کند که دولت نقش اصلی را در برنامه‌ریزی سیاست‌ها، تخصیص زمین، منابع سرمایه‌ای و سازماندهی اجرا ایفا کند.

صندوق ملی مسکن مورد نیاز است

اخیراً، دولت با صدور فرمان 302/2025، صندوق ملی مسکن را تأسیس کرد که در دو سطح فعالیت می‌کند: صندوق مرکزی توسط وزارت ساخت و ساز تأسیس و مدیریت می‌شود، در حالی که صندوق محلی توسط کمیته مردمی استان تأسیس و مدیریت می‌شود.

منابع این صندوق متنوع است، از جمله بودجه دولت، ارزش صندوق زمین برای زیرساخت‌های مسکن اجتماعی، درآمد حاصل از فروش املاک عمومی، درآمد حاصل از حراج حقوق استفاده از زمین و کمک‌های داوطلبانه از داخل و خارج از کشور و همچنین سایر منابع قانونی.

نکته قابل توجه این است که هدف اصلی این صندوق ایجاد و توسعه مسکن اجتماعی برای اجاره است و همچنین مجاز به خرید مسکن تجاری برای اجاره به مقامات، کارمندان دولت، کارمندان دولت و کارگران است.

موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE) در اظهار نظری در این مورد معتقد است که مشارکت مستقیم دولت در ایجاد مسکن اجتماعی، به ویژه مسکن اجتماعی اجاره‌ای، یک راه حل استراتژیک مسکن مطابق با روندهای بین‌المللی است.

بسیاری از پروژه‌های جدید به افزایش عرضه مسکن در دونگ نای کمک می‌کنند (عکس از آرشیو) — بسیاری از کارشناسان معتقدند که تأسیس صندوق ملی مسکن ضروری است. (عکس/سی‌دی تصویری)

در واقع، بسیاری از کشورها این مدل را با موفقیت اجرا کرده‌اند. به عنوان مثال، در سنگاپور، بیش از ۸۰ درصد از جمعیت در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که توسط HDB توسعه یافته‌اند، کره جنوبی شرکت‌های دولتی متخصص در توسعه مسکن اجتماعی تأسیس کرده است، آلمان یک سیاست حمایتی بلندمدت برای مسکن کم‌هزینه با تعهد به اجاره پایین‌تر از بازار به مدت ۱۵ تا ۲۵ سال دارد.

در ویتنام، توسعه بازار مسکن اجاره‌ای یک گام ضروری است. در شرایطی که قیمت مسکن اجتماعی رو به افزایش است و بسیاری از گروه‌های با درآمد متوسط از توان مالی آن خارج هستند و مشکلات زیادی در فرآیند اجرای سیاست‌ها ایجاد می‌شود، تمرکز بر مدل صرفاً اجاره‌ای، نه برای فروش، به تضمین عرضه پایدار، محدود کردن سفته‌بازی و حفظ هزینه‌های اجاره در سطح معقول و پایدار کمک خواهد کرد.

VARS IRE تأکید کرد: «به لطف این، مردم، به ویژه گروه‌های کم‌درآمد و متوسط، فرصت واقعی برای سکونت خواهند داشت، در حالی که به تدریج فشار بر مالکیت خانه کاهش می‌یابد.»

با این حال، برای اینکه اجاره واقعاً به یک راه حل پایدار تبدیل شود، VARS IRE معتقد است که ترویج مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) ضروری است، که در آن مشاغل در ساخت پروژه مشارکت می‌کنند و دولت مالکیت را بازخرید می‌کند یا برای بهره‌برداری اجاره می‌دهد.

در عین حال، لازم است به تحقیق و انتشار مقررات مربوط به استانداردهای مسکن اجاره‌ای، از جمله محدود کردن افزایش قیمت سالانه، اعمال قراردادهای اجاره بلندمدت و شفاف‌سازی شرایط تعدیل، و پیشنهاد سازوکارها و سیاست‌های تشویقی برای تشویق مشارکت اجتماعی در ترویج ساخت و ساز مسکن اجاره‌ای، ادامه داده شود.

در درازمدت، هنگامی که عرضه مسکن، به ویژه مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجاره‌ای، بهبود یابد، تعادل عرضه و تقاضا در بازار به تدریج تثبیت خواهد شد. بخشی از تقاضای مالکیت با تقاضای اجاره جایگزین می‌شود و به کاهش فشار بر افزایش قیمت‌ها کمک می‌کند و شرایطی را برای عملکرد شفاف‌تر و پایدارتر بازار املاک و مستغلات ایجاد می‌کند، در حالی که فرصت‌های واقعی مسکن را برای اکثر مردم فراهم می‌کند.

در همین حال، آقای دین مین توان، مدیر بازرگانی PropertyGuru ویتنام نیز تحلیل کرد: ساخت ۱ میلیون خانه اجتماعی قبل از سال ۲۰۳۰ یک پروژه بسیار بلندپروازانه است. با این حال، اگر به شکل قدیمی، در مسیر تشویق مشاغل و بانک‌ها به مشارکت در جهت مشارکت، ادامه دهیم، دستیابی به این هدف دشوار خواهد بود.

آقای توآن گفت: «اگر صندوقی داشته باشیم که نقش فعال دولت را در ایجاد سرمایه برای مردم جهت خرید مسکن اجتماعی و حمایت از سرمایه‌گذاران با سرمایه برای ساخت و ساز نشان دهد، این یک اقدام دوگانه برای ارتقای سریع بازار مسکن اجتماعی خواهد بود.»

به گفته آقای توآن، اولین تأثیر صندوق ملی مسکن قطعاً کمک به سرمایه‌گذاران برای داشتن سرمایه جهت تسریع پیشرفت ساخت‌وساز پروژه‌های مسکن اجتماعی با قیمت‌های مناسب‌تر است.

دومین تأثیر، حمایت از مردم است. در حال حاضر، مشتریانی که برای خرید خانه وام می‌گیرند، باید بخش زیادی از درآمد خود را صرف پرداخت سود کنند. با این حال، با بسته جدید وام صندوق ملی مسکن، مدت وام طولانی‌تر و مبلغ اقساط کمتر شده است، بنابراین خرید خانه می‌تواند آسان‌تر شود.

منبع: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html