کاهش قیمت مسکن به یک نیاز فوری تبدیل شده است، زیرا سطح قیمت‌ها همچنان در حال افزایش است و بسیار فراتر از توان مالی اکثر مردم است. با این حال، این مشکل زمانی که شکاف بین هزینه‌های «کاغذی» و واقعی هنوز زیاد است، ساده نیست. علاوه بر این، مناطق در حال آماده شدن برای انتشار لیست قیمت زمین برای سال ۲۰۲۶ با روند صعودی قوی هستند. خطر «موج» جدید افزایش قیمت، هدف کاهش قیمت مسکن را حتی دورتر می‌کند. کارشناسان عموماً موافقند که برای کاهش قیمت مسکن، مداخله از ریشه «کلید» است.
فشار ناشی از افزایش قیمت زمین و هزینه‌های نامرئی
بسیاری از بنگاه‌های املاک معتقدند که هزینه‌های زمین سنگین‌ترین آیتم در ساختار ورودی است. اگر فهرست جدید قیمت زمین همچنان افزایش یابد، هزینه‌های استفاده از زمین، غرامت و هزینه‌های پاکسازی محل ممکن است کل سرمایه‌گذاری را به صدها میلیارد تا هزاران میلیارد دانگ ویتنام افزایش دهد. در این شرایط، کاهش قیمت مسکن بسیار دشوار است.
نه تنها مشاغل، بلکه افرادی که نیاز به تغییر کاربری زمین دارند نیز نگران افزایش شدید تعهدات مالی هستند. اگر قیمت پایین‌تری پیشنهاد شود، گروهی که زمینشان پس گرفته می‌شود نگران غرامت کم و بی‌عدالتی هستند. منافع متضاد، کنترل هزینه‌های زمین را به طور فزاینده‌ای دشوار می‌کند.
طبق استانداردهای ارزیابی ویتنام (بخشنامه 42/2024/TT-BTC)، کل هزینه توسعه پروژه شامل هزینه‌های ساخت و ساز، هزینه‌های احتمالی، هزینه‌های تجاری، مالی، مالیات و سود سرمایه‌گذار می‌شود. هزینه‌های جبران خسارت و پاکسازی محل به طور جداگانه محاسبه می‌شوند تا ارزش ورودی را به طور دقیق منعکس کنند. با این حال، داده‌های واقعی بررسی در بسیاری از مناطق هنوز به‌روزرسانی نشده‌اند و منجر به محاسبات هزینه بر اساس هنجارهای قدیمی می‌شوند که به قیمت‌های فعلی مصالح و نیروی کار نزدیک نیستند.
بویی ون دوآن، مدیر موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام (VIRES)، اظهار داشت که استانداردها واضح و شفاف هستند، اما اجرای واقعی آنها به خوبی انجام نشده است. این شکاف، کنترل موثر قیمت مسکن را دشوار می‌کند.
از دیدگاه تجاری، آقای نگوین چی تان - مدیر کل شرکت ساختمانی بین‌المللی هو تای - گفت که هزینه سرمایه‌گذاری پروژه‌های مسکن شامل ده‌ها دسته می‌شود که در آنها زمین و مسائل حقوقی دو "گلوگاه" بزرگ هستند. به ویژه برای آپارتمان‌ها، هزینه‌های زمین اغلب 30 تا 40 درصد از کل سرمایه را تشکیل می‌دهد. هرچه زمین "تمیزتر" باشد، قیمت آن بالاتر است.
ساخت و ساز ۳۵ تا ۴۰ درصد از هزینه‌ها را شامل می‌شود، از جمله فونداسیون، بدنه، برق و مکانیک گرفته تا محوطه‌سازی. با این حال، شایان ذکر است که بسیاری از هزینه‌های «نرم» مانند طراحی، حقوقی، بازاریابی، کمیسیون‌های کارگزاری و ... ۱۵ تا ۲۰ درصد از هزینه‌ها را تشکیل می‌دهند، اما به ندرت ذکر می‌شوند.
در عین حال، هزینه‌های مالی نیز سنگین هستند. با پروژه‌ای به ارزش چند هزار میلیارد دانگ ویتنام، مشاغل مجبور به وام گرفتن از بانک‌ها با نرخ بهره ۱۲ تا ۱۴ درصد در سال هستند. اما اگر این مراحل فقط یک سال دیگر تمدید شود، هزینه‌های سرمایه‌ای صدها میلیارد دانگ ویتنام افزایش می‌یابد - آقای تان این موضوع را به اشتراک گذاشت.
بنابراین، برای کاهش قیمت مسکن، به گفته کارشناسان، اولین کاری که باید انجام شود، شفاف‌سازی تمام اجزای هزینه، به ویژه زمین و رویه‌های اداری است. وقتی هزینه‌های ورودی مشخص باشد، سازمان مدیریت به جای اعمال اقدامات اداری سختگیرانه، مبنایی برای تنظیم از طریق مالیات، ضریب قیمت زمین یا اعتبار خواهد داشت.
از ریشه تنظیم کنید
آقای بویی ون دوآن گفت که مداخله مستقیم دولت در قیمت‌های فروش «بسیار دشوار و تقریباً غیرممکن» است. در عوض، دولت باید هزینه‌های ورودی را تنظیم کند و یک سیاست مالیاتی پلکانی اعمال کند تا کسب‌وکارها بتوانند قیمت‌های خود را تعیین کنند.
می‌توان یک مدل مالیات بر سود بخش‌بندی‌شده را در نظر گرفت. به عنوان مثال، مسکن تجاری لوکس به دلیل اینکه به گروه پردرآمد خدمت‌رسانی می‌کند، مشمول نرخ مالیات بالاتری است. در همین حال، مسکن تجاری مقرون‌به‌صرفه و مسکن اجتماعی مشمول نرخ مالیات پایین‌تری هستند تا هزینه‌های ورودی و قیمت فروش را کاهش دهند. آقای دوآن پیشنهاد داد که این مدل هم انصاف ایجاد می‌کند و هم کسب‌وکارها را مجبور می‌کند در صورت تمایل به رقابت در بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه - جایی که بیشترین تقاضا در بازار وجود دارد - هزینه‌ها را بهینه کنند.
علاوه بر این، لازم است زمان تأیید پروژه کوتاه شود، داده‌های قیمت مصالح شفاف شود و یک مکانیسم اعتباری ترجیحی برای مسکن اجتماعی ایجاد شود. وقتی کسب‌وکارها هزینه‌های زمین، هزینه‌های مالی و رویه‌ها را کاهش دهند، قیمت مسکن بدون دستورات اداری به طور خودکار کاهش می‌یابد.
آقای نگوین چی تان این موضوع را مطرح کرد: «مشکل ریشه‌ای در برنامه‌ریزی و نحوه تعیین قیمت زمین نهفته است. اگر پروژه‌ای ساخته شود که مردم محلی توانایی پرداخت آن را نداشته باشند، برنامه‌ریزی بی‌اثر است.»
مناطق محلی باید در مناطق شهری بزرگ‌مقیاس با زیرساخت‌های کامل در زمین‌های تازه توسعه‌یافته سرمایه‌گذاری کنند تا هزینه‌های زمین معقول‌تر شود. در حال حاضر، یک «اشتباه» رایج وجود دارد که استفاده از قیمت‌های بالای فروش پروژه‌های قبلی - سرمایه ایجاد شده توسط برندهای بزرگ - به عنوان مبنای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌های بعدی است و باعث می‌شود قیمت زمین به طور غیرواقعی افزایش یابد.
آقای تان همچنین برای کاهش هزینه‌ها، پیشنهاد استفاده از ماژول‌های طراحی استاندارد برای پروژه‌های بزرگ را داد که به کاهش هزینه‌های طراحی و کوتاه شدن زمان اجرا کمک می‌کند. زیرا وقتی هزینه‌های طراحی کاهش می‌یابد، کسب‌وکارها می‌توانند ضمن حفظ کیفیت، قیمت‌ها را کاهش دهند.
اخیراً، پیش‌نویس قطعنامه‌ای در مورد سازوکار کنترل و مهار قیمت املاک و مستغلات برای اظهار نظر درخواست شده است؛ این قطعنامه بر تشدید اعتبار سوداگرانه و بررسی هزینه‌های استفاده از زمین تمرکز دارد. با این حال، کارشناسان ارزیابی می‌کنند که این تنها یک "کاهش‌دهنده تب" موقت است. برای کاهش پایدار قیمت مسکن، این سیاست باید از ریشه و از طریق تنظیم ارزش افزوده زمین و اصلاح سیستم مالیات بر زمین آغاز شود.
دکتر تای کوین نهو، مدیر سابق موسسه تحقیقات مدیریت زمین، گفت که هر بار سرمایه‌گذاری عمومی، افتتاح جاده یا تعدیل برنامه‌ریزی انجام می‌شود، قیمت زمین بلافاصله به شدت افزایش می‌یابد، اما دولت این ارزش افزایش یافته را جمع‌آوری نمی‌کند. وقتی قیمت زمین توسط عوامل غیرسرمایه‌گذاری شرکت‌ها "افزایش" می‌یابد، هزینه‌های ورودی پروژه‌های مجاور نیز به تبع آن افزایش می‌یابد و باعث افزایش غیرقابل کنترل قیمت مسکن می‌شود.
بنابراین، این متخصص پیشنهاد کرد که دو نوع اجاره زمین از هم تفکیک شوند. مورد اول اجاره زمین تفاضلی ایجاد شده توسط دولت و جامعه (برنامه‌ریزی، زیرساخت و غیره) است؛ مورد دوم اجاره زمین تفاضلی ناشی از سرمایه‌گذاری تجاری است. اجاره زمین تفاضلی ایجاد شده توسط دولت و جامعه باید با نرخ مشخصی توسط دولت بازیابی شود.
برای مثال، برای پروژه‌های زیرساخت حمل و نقل، دولت می‌تواند ۴۰٪ از ارزش افزوده را جمع‌آوری کند؛ برای پروژه‌های املاک و مستغلات، نرخ جمع‌آوری بین دولت و سرمایه‌گذار ۵۰-۵۰ است... یا برای پروژه‌های صنعتی، دولت حدود ۳۰٪ را برای تشویق سرمایه‌گذاری در تولید جمع‌آوری می‌کند.
این مکانیسم به جلوگیری از کاهش درآمد، محدود کردن سوداگری زمین در نزدیکی مناطق برنامه‌ریزی و کاهش هزینه‌های زمین - عاملی که بیشترین سهم را در قیمت مسکن دارد - کمک می‌کند. در عین حال، کارشناسان "پیشنهاد می‌کنند" که یک سیستم مالیات بر زمین همزمان ایجاد شود که از "مالیات بر مالیات" جلوگیری کند، ضروری است. زیرا در حال حاضر، معامله‌گران املاک و مستغلات باید مجموعه‌ای از تعهدات مالی را تحمل کنند. اگر مالیات‌های جدید بدون طبقه‌بندی وضع شوند، قیمت مسکن ممکن است... بیشتر افزایش یابد.
بسیاری از کارشناسان معتقدند که کاهش قیمت مسکن، امری یک روزه یا دو روزه نیست. قیمت مسکن تنها زمانی می‌تواند کاهش یابد که کل اکوسیستم از برنامه‌ریزی، رویه‌های اداری، ارزیابی زمین، مالیات گرفته تا اعتبار، به طور شفاف و مداوم عمل کند.
این یعنی کسب و کارها می‌توانند هزینه‌های زمین، هزینه‌های سرمایه و هزینه‌های زمان را کاهش دهند. دولت می‌تواند به طور منطقی افزایش ارزش زمین را تنظیم کند. دلالان دیگر انگیزه‌ای برای «نگه داشتن زمین و منتظر زمان مناسب ماندن» ندارند. افراد با درآمد متوسط و کم می‌توانند به مسکن مقرون به صرفه دسترسی پیدا کنند.
اگر راه‌حل‌ها به صورت همزمان به کار گرفته شوند، رویای صاحب‌خانه شدن میلیون‌ها نفر نه با دستورات اداری، بلکه با یک مکانیسم بازار شفاف و عادلانه، محقق خواهد شد.
منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm
نظر (0)