فرصت‌ها را غنیمت بشمارید و بر چالش‌های بازار املاک و مستغلات در شرایط جدید غلبه کنید.

در نیمه اول سال ۲۰۲۵، بازار املاک و مستغلات نشانه‌ها و انگیزه‌های مثبت زیادی را از اقتصاد، پروژه‌های زیرساختی در مقیاس بزرگ و مجموعه‌ای از سیاست‌های جدید نشان داد، اما خطرات و چالش‌های زیادی را نیز به همراه داشت. چگونه می‌توانیم در این زمینه جدید از فرصت‌ها بهره‌برداری کنیم و بر چالش‌های بازار املاک و مستغلات غلبه کنیم؟

در سمینار موضوعی «اطلاعات مهم برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات» که در تاریخ ۷ ژوئن توسط شرکت حقوقی SB LAW با همکاری باشگاه گوفلند برگزار شد، کارشناسان در مورد راه‌حل‌ها بحث و رویکردهای استراتژیک پیشنهادی برای بازار املاک و مستغلات را ارائه دادند.

این رویداد نه تنها به‌روزرسانی‌هایی را ارائه می‌داد، بلکه به عنوان یک گردهمایی آزاد، صداهای متنوعی از کارشناسان اقتصادی ، سیاست‌گذاران، کسب‌وکارهای پیشرو و رهبران صرافی‌هایی که مستقیماً در اجرای پروژه‌های دنیای واقعی در بازار دخیل بودند را گرد هم آورد.

مروری بر سمینار موضوعی «اطلاعات مهم برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات» در تاریخ ۷ ژوئن. (عکس: هونگ چوین)

دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد بانک BIDV ، در سخنرانی خود در این سمینار گفت که در سال‌های اخیر، اقتصاد ویتنام به طور کلی و بازار املاک و مستغلات به طور خاص به دلیل تأثیر ترکیبی عوامل داخلی و بین‌المللی با مشکلات و چالش‌های متعددی روبرو بوده‌اند. فشار ناشی از تورم، نرخ بهره، جریان‌های اعتباری محدود و نوسانات اقتصادی جهانی، تولید و ظرفیت تجاری بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات را به طور جدی تحت تأثیر قرار داده است.

در این زمینه، حزب و دولت به وضوح توجه ویژه‌ای به بخش املاک و مستغلات از طریق بررسی، اصلاح و تکمیل مداوم بسیاری از سازوکارها و سیاست‌های قانونی مهم نشان داده‌اند. در کنار این، مجموعه‌ای جامع از راه‌حل‌های حمایتی، با دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌های متعدد صادر شده توسط دولت و وزارتخانه‌ها، با هدف رفع تدریجی موانع، بازگرداندن اعتماد و حرکت به سمت هدف توسعه بازار املاک و مستغلات به شیوه‌ای امن، سالم و پایدار، اجرا شده است.

نیروهای محرک برای بازار املاک و مستغلات.

دکتر کان ون لوک پیش‌بینی می‌کند که اقتصاد جهانی در دوره ۲۰۲۵-۲۰۲۶ همچنان رشد ضعیفی در حدود ۲.۸ درصد را تجربه خواهد کرد (کمتر از ۳.۳ درصد در سال ۲۰۲۴ و ۳.۵ درصد در دوره ۲۰۱۱-۲۰۱۹). تورم جهانی اندکی کاهش خواهد یافت، تجارت به آرامی رشد خواهد کرد و نرخ بهره تنها به تدریج کاهش خواهد یافت. علاوه بر این، مشاغل املاک و مستغلات در حال حاضر با موانعی مانند هزینه‌های ورودی، لجستیک و الزامات دیجیتالی شدن و سبز شدن مواجه هستند...

با این حال، آقای لوک معتقد است که اقتصاد نشانه‌های مثبتی را نشان می‌دهد و محرک‌های رشد به طور نسبتاً یکنواخت در حال بهبود هستند. بر این اساس، تقاضای مصرف‌کننده داخلی در حال بهبود است، صادرات به طور قابل توجهی در حال افزایش است اما در حال کند شدن است؛ سرمایه‌گذاری خصوصی در حال بهبود است، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی به طور قابل توجهی در حال افزایش است اما ممکن است کند شود؛ سرمایه‌گذاری عمومی در حال افزایش است. خدمات (به ویژه گردشگری، اقامت - غذا و نوشیدنی، لجستیک، امور مالی - بانکداری و غیره) به طور قابل توجهی در حال افزایش هستند؛ بازارهای سهام و املاک و مستغلات به تدریج در حال بهبود هستند...

علاوه بر این، «چهار رکن» شامل: قطعنامه شماره ۵۷-NQ/TW دفتر سیاسی در مورد پیشرفت‌ها در توسعه علم، فناوری، نوآوری و تحول دیجیتال ملی؛ قطعنامه شماره ۵۹-NQ/TW دفتر سیاسی در مورد ادغام بین‌المللی در شرایط جدید؛ قطعنامه شماره ۶۶-NQ/TW دفتر سیاسی در مورد اصلاح کار تدوین و اجرای قوانین برای برآورده کردن الزامات توسعه ملی در دوران جدید؛ و قطعنامه شماره ۶۸-NQ/TW دفتر سیاسی در مورد توسعه اقتصاد خصوصی، در کنار هم یک کل واحد در تفکر و اقدام استراتژیک برای توسعه ملی ایجاد کرده‌اند.

دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد بانک BIDV، هشدار داد که اگرچه بازار املاک و مستغلات بهبود یافته است، اما هنوز خطر حباب قیمتی وجود دارد. (عکس: هونگ چوین)

در بخش املاک و مستغلات، سه قانون مهم - قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات - تصویب شده و در حال اجرا هستند و در شرایط فعلی و آینده پشتیبانی قابل توجهی از بازار ارائه می‌دهند. اینها سیگنال‌های مثبتی برای ترویج توسعه کارآمد و پایدار بازار هستند. علاوه بر این، بازار همچنین از قطعنامه‌ها و احکام صادر شده توسط دفتر سیاسی، مجلس ملی و دولت، مانند موارد زیر، حمایت قابل توجهی دریافت می‌کند: قطعنامه 170/2024/QH15 و فرمان 76/2025/ND-CP در مورد رفع موانع قانونی برای پروژه‌ها و زمین در نتایج بازرسی و احکام در شهر هوشی مین، دانانگ و خان ​​هوا؛ قطعنامه 171/2024/QH15 و فرمان 75/2025/ND-CP در مورد اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به حقوق استفاده از زمین یا حقوق استفاده از زمین موجود ("زمین مسکونی و سایر زمین‌ها")؛ قطعنامه 201/2025/QH15 مورخ 29 مه 2025، در مورد اجرای آزمایشی تعدادی از سازوکارها و سیاست‌های خاص برای توسعه مسکن اجتماعی…

آقای لوک تأیید کرد: «انگیزه‌های جدید ناشی از سیاست‌ها و قوانین، همراه با افزایش سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها، انتظارات جدیدی را برای بازار املاک و مستغلات ایجاد می‌کند.»

گروه راه‌حل‌های استراتژیک را پیاده‌سازی کنید.

کارشناس کان ون لوک همچنین به خطرات و چالش‌های بازار املاک و مستغلات اشاره کرد: مناقشات تجاری و فناوری که بر املاک و مستغلات لجستیک، پارک‌های صنعتی، تقاضای مسکن، گردشگری و مصرف تأثیر می‌گذارد؛ پرداخت کند و ناهموار سرمایه‌گذاری عمومی؛ برخی مشکلات در ادغام استان‌ها و شهرها؛ پیش‌بینی می‌شود سرمایه‌گذاری خصوصی در دوره آینده به طور قابل توجهی افزایش یابد؛ اصلاح رویه‌های اداری برای حل و اجرا به زمان نیاز دارد؛ بهبود بازار املاک و مستغلات فاقد پایداری است و قیمت‌ها همچنان بالا هستند...

دکتر کان ون لوک، در مواجهه با چالش‌ها و فرصت‌های توسعه در شرایط جدید، معتقد است که کسب‌وکارهای املاک و مستغلات باید مجموعه‌ای از راه‌حل‌های استراتژیک مانند موارد زیر را اجرا کنند: ادامه بازسازی عملیات؛ توجه به کنترل ریسک‌های جریان نقدی و مدیریت بدهی‌های در حال سررسید (تقریباً ۹۳۵۰۰ میلیارد دانگ ویتنام اوراق قرضه شرکتی در سال ۲۰۲۵ سررسید خواهد شد)؛ تحقیق و دسترسی فعال به سیاست‌های حمایتی، به‌ویژه بسته‌های حمایتی مسکن اجتماعی، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و قطعنامه‌ها و احکام جدید...

علاوه بر این، دکتر کان ون لوک همچنین هشدار داد که اگرچه بازار املاک و مستغلات بهبود یافته است، اما هنوز خطر حباب قیمتی را در خود جای داده است و این امر مستلزم احتیاط کسب و کارها و شفافیت سیاست‌ها است. به طور خاص، بازار سهام در پنج ماه اول سال 2025، 5.2 درصد افزایش یافته است که تقریباً دو برابر مدت مشابه سال گذشته است، اما هنوز فاقد ثبات است. بنابراین، بهبود ظرفیت حاکمیت شرکتی، مدیریت ریسک‌های نرخ ارز و نرخ بهره و رعایت مقررات مالی از عوامل کلیدی توسعه پایدار هستند.

ادغام استان‌ها مراکز رشد قوی ایجاد خواهد کرد.

آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، گفت که در سال‌های اخیر، ادغام واحدهای اداری توجه زیادی از سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات را به خود جلب کرده است. ادغام استان‌ها و شهرها یکی از منابع برای ارتقای توسعه اقتصادی محسوب می‌شود. برای توسعه پایدار یک منطقه، اطمینان از جمعیت، منابع و زیرساخت‌های کافی ضروری است.

به گفته آقای کواک آن، پس از انجام یک نظرسنجی، Batdongsan.com.vn دریافت که ویتنام در حال حاضر ۶۴ استان/شهر دارد که میانگین جمعیت هر استان بیش از ۱ میلیون نفر است. در مقایسه با سایر کشورها، این تفاوت قابل توجه است. چین تنها بیش از ۳۰ واحد اداری در سطح استان دارد، اما هر استان به طور متوسط ​​​​تقریباً ۳۰ تا ۴۰ میلیون نفر جمعیت دارد. حتی ایالات متحده و بسیاری از کشورهای دیگر نیز دارای ساختار اداری متمرکز هستند و جمعیت هر واحد بسیار بیشتر است.

آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، بینش‌های خود را در این سمینار به اشتراک گذاشت. (عکس: هونگ چوین)

آقای کواک آنه گفت: «این نشان می‌دهد که ساختار اداری ویتنام در حال حاضر بیش از حد پراکنده است و این امر، مدیریت را دشوار کرده و منجر به پراکندگی منابع می‌شود. وقتی استان‌ها ادغام می‌شوند، منابع متمرکزتر می‌شوند و شرایط مطلوبی برای توسعه ایجاد می‌شود. اگرچه توسعه پس از ادغام نمی‌تواند در همه مناطق یکسان باشد، اما تمرکز، مراکز رشد قوی ایجاد خواهد کرد.»

یک مثال بارز، مورد دانانگ و کوانگ نام است. دانانگ پتانسیل توسعه بالایی دارد اما از نظر بنادر دریایی و زمین‌های صنعتی محدود است. در همین حال، کوانگ نام از نظر منابع و مساحت زمین مزایایی دارد. ادغام آنها یک نهاد واحد با پتانسیل توسعه واضح‌تر ایجاد می‌کند.

در بلندمدت، اگر سیاست‌های مالیاتی و سرمایه‌گذاری در 10 سال آینده پایدار بمانند، نرخ رشد بسیار سریع خواهد بود. بنابراین، از نظر Batdongsan.com.vn، سرمایه‌گذاران نباید فقط به عوامل کوتاه‌مدت نگاه کنند.

در کوتاه‌مدت، روندهای سرمایه‌گذاری اغلب شبیه موج اولیه هستند؛ با شنیدن خبر ادغام، مردم با این انتظار که «قیمت‌ها قطعاً افزایش خواهند یافت» برای خرید زمین هجوم می‌آورند. با این حال، واقعیت نشان می‌دهد که در بسیاری از موارد، پس از خرید، قیمت زمین بدون تغییر باقی می‌ماند، زیرساخت‌ها و برنامه‌ریزی‌ها بدون هیچ پیشرفتی ثابت می‌مانند.

بنابراین، به یک چشم‌انداز بلندمدت‌تر و کامل‌تر نیاز است. پس از ادغام، بررسی چگونگی تخصیص منابع، سرمایه‌گذاری مناسب در زیرساخت‌ها و اینکه آیا طرح کلی به تقویت توسعه اقتصادی استان کمک خواهد کرد یا خیر، بسیار مهم است.

اگر یک منطقه توسعه یابد، ساکنان درآمد بهتری کسب کنند، نیروی کار جذب شود و جمعیت افزایش یابد، مطمئناً منجر به افزایش تقاضا برای سرمایه‌گذاری، به ویژه در املاک و مستغلات اطراف محل زندگی آنها خواهد شد. از آنجا، قیمت زمین می‌تواند به طور پایدار افزایش یابد.

منبع: https://baoquocte.vn/tan-dung-co-hoi-hoa-gia-i-thach-thuc-cho-thi-truo-ng-bat-dong-sa-n-trong-boi-ca-nh-moi-317148.html