افزایش قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین: علل و پیش‌بینی آینده

دلیل افزایش قیمت مسکن در بازار مسکن، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است.

اگرچه بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین اخیراً شاهد راه‌اندازی بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی جدید بوده است، اما قیمت فروش بسیاری از پروژه‌های ثانویه (آپارتمان‌هایی که یک یا چند بار مالکیت آنها منتقل شده است) در مرکز شهر و حومه آن همچنان به شدت افزایش یافته و حتی از رکورد قدیمی نیز فراتر رفته است.

افزایش سرگیجه آور

یک نظرسنجی توسط خبرنگار روزنامه لائو دونگ نشان می‌دهد که در پارک مرکزی وین‌هومز، منطقه مای تان تای، شهر هوشی مین، یک آپارتمان دو خوابه با مساحت ۸۰ متر مربع در حال حاضر ۸ تا ۹ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان قیمت دارد (افزایش ۸۰۰ میلیون دونگ ویتنامی به ۱ میلیارد دونگ ویتنامی نسبت به یک سال پیش). یک آپارتمان ۹۰ متری تنها در منطقه لندمارک به نزدیک ۱۲ میلیارد دونگ ویتنامی رسیده است که حدود ۱۵ درصد بیشتر از سال ۲۰۲۴ است.

آپارتمان‌های پروژه خیابان سان (The Sun Avenue) در ماه‌های اخیر و پس از انتشار اخبار مربوط به رفع موانع در روند ثبت سفارش، به شدت افزایش قیمت داشته‌اند.

در منطقه قدیمی ۷، پروژه کوک کونگ گیا لای در ابتدای سال با قیمت ۵۴ تا ۵۵ میلیون دونگ ویتنامی برای هر متر مربع (حدود ۳.۶ تا ۳.۷ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان دو خوابه، مساحت ۷۳ متر مربع) برای فروش افتتاح شد. با این حال، قیمت بازار اکنون به بیش از ۶۴ میلیون دونگ ویتنامی برای هر متر مربع افزایش یافته است که معادل ۴.۳ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده) است. اگر مالیات شامل شود، قیمت می‌تواند تا ۴.۸ میلیارد دونگ ویتنامی باشد. برخی از آپارتمان‌ها با قیمتی حدود ۶۰ تا ۶۲ میلیون دونگ ویتنامی برای هر متر مربع معامله می‌شوند.

منطقه بن ون دان (منطقه ۴ قدیمی) نیز از این روند مستثنی نیست. پروژه Tresor که توسط Novaland سرمایه‌گذاری شده بود، قیمت یک آپارتمان ۱ خوابه (۵۰ متر مربع) را از ۳.۲ تا ۳.۳ میلیارد دونگ در ابتدای سال جاری ثبت کرد، اکنون به ۴ تا ۴.۲ میلیارد دونگ افزایش یافته است. یک آپارتمان ۲ خوابه (۵۸ متر مربع) با قیمت ۵.۴ تا ۵.۵ میلیارد دونگ ارائه می‌شود که نسبت به سال گذشته حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است. در همین حال، پروژه Icon 56 که آن هم توسط Novaland سرمایه‌گذاری شده است، دارای یک دفتر صورتی است، بنابراین قیمت آن بالاتر است: یک آپارتمان ۱ خوابه ۵۰ متر مربعی ۵.۲ میلیارد دونگ است که نسبت به سال گذشته ۲۲ درصد افزایش یافته است.

خیابان سان (بخش بین ترونگ) بیشترین افزایش قیمت را داشته است. آقای فام مین نگوین، یکی از ساکنان اینجا، گفت که سال گذشته شخصی 4.3 تا 4.4 میلیارد دانگ ویتنامی برای یک آپارتمان 2 خوابه (67 متر مربع) پیشنهاد داد اما او نفروخت. در حال حاضر، قیمت به 6.5 تا 6.7 میلیارد دانگ ویتنامی (حدود 82 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع) افزایش یافته است که افزایشی بیش از 50 درصد در تنها یک سال را نشان می‌دهد. به گفته آقای نگوین، دلیل اصلی این امر، اطلاعاتی است که نشان می‌دهد این پروژه در شرف تکمیل صدور دفترچه‌های صورتی است.

برخی پروژه‌های دیگر که قیمت اولیه پایین‌تری داشتند اما به تازگی مراحل قانونی را طی کرده‌اند نیز افزایش قیمت قابل توجهی داشته‌اند، مانند: Saigon Gateway (خیابان Vo Nguyen Giap، بخش Tang Nhon Phu) از 30 تا 35 میلیون VND/m² در سال گذشته به 38 تا 42 میلیون VND در حال حاضر؛ TDH Riverview (بخش Tam Binh) نیز از 30 به 35 تا 36 میلیون VND/m² افزایش یافته است؛ پروژه Capella (خیابان Luong Dinh Cua، بخش An Khanh) در طول سال گذشته 22 درصد افزایش قیمت داشته است و میانگین قیمت آن برای یک آپارتمان 2 خوابه با مساحت 87 متر مربع 6 میلیارد VND بوده است.

آقای فان کوک دان، دلال یک شرکت املاک و مستغلات، گفت که قیمت آپارتمان‌های دست دوم در شرق شهر هوشی مین اخیراً به شدت بیشتر از سایر مناطق افزایش یافته است، زیرا اکثر پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده قیمت‌های اولیه بسیار بالایی دارند. به عنوان مثال، درست در کنار خیابان سان، پروژه پرایو دات زان با قیمت ۱۲۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع به فروش می‌رسد یا ایتون پارک که در فاصله کمی از آن قرار دارد نیز قیمت مشابهی دارد، در حالی که گلوبال سیتی اکنون تا ۱۴۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع قیمت دارد. این امر باعث کاهش احساسات بازار شده و قیمت‌های دست دوم را به شدت افزایش داده است.

توضیحش سخت نیست.

آقای تا ترونگ کین، مدیر شرکت املاک و مستغلات Wowhome، گفت که قابل درک است که بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی تحویل داده شده‌اند و مشکلات قانونی باعث افزایش قیمت شده‌اند. در مورد The Sun Avenue، افزایش شدید اخیر نه تنها از عوامل قانونی، بلکه از اثرات سرریز پروژه‌های اطراف نیز ناشی می‌شود.

به گفته آقای کین، بسیاری از پروژه‌های همسایه سایر سرمایه‌گذاران در سال گذشته با قیمتی بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع فروخته شده‌اند. آقای کین توضیح داد: «این شکاف قیمتی زیاد باعث می‌شود که هم فروشندگان و هم خریداران در پروژه‌های واگذار شده تمایل داشته باشند قیمت‌ها را برای نزدیک شدن به سطح جدید «بالا» بکشند. علاوه بر این، زیرساخت‌های ترافیکی این منطقه به خوبی به شرق شهر هوشی مین و محور ترافیکی به سمت با ریا - وونگ تاو (قدیمی) متصل است و نیازهای خریداران خانه را برای سفر و کار راحت پس از بازآرایی واحدهای اداری برآورده می‌کند.»

دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه اقتصاد و محیط زیست شهر هوشی مین، دلیل اصلی افزایش قیمت آپارتمان‌های دست دوم، به ویژه پروژه‌هایی که به تازگی مراحل قانونی خود را به پایان رسانده‌اند، را ناشی از عدم تعادل عرضه و تقاضا دانست. سال‌هاست که عرضه آپارتمان‌های جدید به طور مداوم کاهش یافته است، تعداد پروژه‌های میان‌رده و مقرون به صرفه تقریباً از بازار ناپدید شده است. در همین حال، تقاضای مسکن مردم، به ویژه در شهر هوشی مین، همچنان بالاست.

همزمان، مجموعه‌ای از پروژه‌ها که به دلیل مسائل حقوقی متوقف شده بودند، مجوز دریافت کردند و به سرمایه‌گذاران اجازه دادند روند واگذاری را سرعت بخشند. این امر هم اعتماد ایجاد کرده و هم تقاضا را افزایش داده است. صدور دفترچه‌های صورتی برای پروژه‌های معوقه قبلی نیز به افزایش ارزش آپارتمان‌ها، به ویژه آپارتمان‌هایی که سال‌هاست تحویل داده شده‌اند اما در مکان‌های خوبی قرار دارند، کمک کرده است.

علاوه بر عوامل قانونی، پروژه‌های زیرساختی کلیدی، مانند خط ۱ مترو، جاده‌های اصلی گسترش‌یافته یا مراکز تجاری تازه افتتاح‌شده، مانند «آهنربا» برای جذب جریان نقدی عمل می‌کنند. «هر منطقه‌ای که از زیرساخت‌ها بهره‌مند است، افزایش واضحی در قیمت‌ها داشته است. به عنوان مثال، در امتداد خیابان فام ون دونگ یا در برخی از بخش‌های شهر تو دوک (قدیمی)، قیمت آپارتمان پس از بهبود ترافیک به شدت افزایش یافته است.»

این شرایط، همراه با این واقعیت که قیمت‌های اولیه در بسیاری از پروژه‌های جدید از قبل بسیار بالا هستند، باعث شده است که بسیاری از خریداران به بازار ثانویه روی آورند، جایی که می‌توانند آپارتمان‌هایی با موقعیت مکانی مناسب، وضعیت حقوقی شفاف و قیمت‌هایی که هنوز "مقرون به صرفه‌تر" از قیمت‌های پروژه‌های تازه راه اندازی شده هستند، پیدا کنند. این فشار تقاضا همچنان باعث افزایش قیمت آپارتمان‌های قدیمی می‌شود و سطح قیمت جدیدی را در سراسر بازار ایجاد می‌کند.

تقاضای جستجو ۷۰٪ افزایش یافت

طبق داده‌های Batdongsan.com.vn، تا اواسط سال ۲۰۲۵، تقاضا برای آپارتمان در شهر هوشی مین دوباره افزایش یافته است و تعداد جستجوها ۷۰ درصد افزایش یافته است. در واقع، در سه ماهه دوم، بسیاری از پروژه‌ها همچنان به عرضه محصولات جدید ادامه دادند، اما بیشتر آنها در بخش گران‌قیمت بودند و قیمت آنها از ۸۰ تا ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع یا بیشتر بود، مانند The Global City، Celadon City، CitiGrand، Alta Height... سطح قیمت اولیه در پروژه‌های جدید ۴ تا ۶ درصد و در پروژه‌های قدیمی ۲ تا ۴ درصد افزایش یافت.

منبع: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm