افزایش قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین: علل و پیش‌بینی‌های آینده

علت افزایش شدید قیمت مسکن در بازار ثانویه، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است.

اگرچه بازار املاک و مستغلات شهر هوشی مین اخیراً شاهد راه‌اندازی بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی جدید بوده است، اما قیمت فروش در بسیاری از پروژه‌های ثانویه (آپارتمان‌هایی که یک یا چند بار مالکیت خود را تغییر داده‌اند) در مرکز شهر و حومه آن هنوز به شدت در حال افزایش است و حتی از رکوردهای قبلی نیز فراتر رفته است.

قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین به شدت در حال افزایش است.

یک نظرسنجی انجام شده توسط خبرنگاران روزنامه نگوئی لائو دونگ نشان می‌دهد که در وین هومز سنترال پارک در منطقه مای تان تای، شهر هوشی مین، یک آپارتمان دو خوابه با مساحت ۸۰ متر مربع در حال حاضر ۸ تا ۹ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر واحد قیمت دارد (افزایش ۸۰۰ تا ۱ میلیارد دونگ ویتنامی نسبت به یک سال پیش). یک آپارتمان ۹۰ متری در منطقه لندمارک به نزدیک ۱۲ میلیارد دونگ ویتنامی رسیده است که حدود ۱۵ درصد بیشتر از سال ۲۰۲۴ است.

قیمت آپارتمان‌ها در پروژه «سان اونیو» در ماه‌های اخیر و پس از انتشار اخباری مبنی بر حل مشکلات مربوط به گواهی‌های مالکیت، به شدت افزایش یافته است.

در منطقه ۷ سابق، پروژه کوک کونگ گیا لای در ابتدای سال با قیمت‌هایی بین ۵۴ تا ۵۵ میلیون دانگ دونگ در هر متر مربع (تقریباً ۳.۶ تا ۳.۷ میلیارد دانگ برای یک آپارتمان دو خوابه با مساحت ۷۳ متر مربع) آغاز شد. با این حال، قیمت‌های فعلی بازار به بیش از ۶۴ میلیون دانگ دونگ در هر متر مربع افزایش یافته است که معادل ۴.۳ میلیارد دانگ دونگ برای هر آپارتمان (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده) است. با احتساب مالیات بر ارزش افزوده، قیمت می‌تواند به ۴.۸ میلیارد دانگ دونگ برسد. برخی از آپارتمان‌ها با قیمتی حدود ۶۰ تا ۶۲ میلیون دانگ دونگ در هر متر مربع معامله می‌شوند.

منطقه بن ون دان (که قبلاً منطقه ۴ نام داشت) نیز از این روند پیروی می‌کند. پروژه ترسور نوالند ، که اوایل امسال آپارتمان‌های یک خوابه (۵۰ متر مربع) آن ۳.۲ تا ۳.۳ میلیارد دونگ قیمت داشت، اکنون به ۴ تا ۴.۲ میلیارد دونگ افزایش یافته است. آپارتمان‌های دو خوابه (۵۸ متر مربع) با قیمت ۵.۴ تا ۵.۵ میلیارد دونگ ارائه می‌شوند که تقریباً ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. در همین حال، پروژه آیکون ۵۶، که آن هم توسط نوالند ساخته شده اما دارای گواهی مالکیت موجود است، قیمت‌های حتی بالاتری دارد: آپارتمان‌های یک خوابه (۵۰ متر مربع) ۵.۲ میلیارد دونگ قیمت دارند که ۲۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است.

قابل توجه‌ترین افزایش قیمت در خیابان سان (بخش بین ترونگ) مشاهده شد. آقای فام مین نگوین، یکی از ساکنان آنجا، گفت که سال گذشته شخصی 4.3 تا 4.4 میلیارد دانگ ویتنامی برای یک آپارتمان دو خوابه (67 متر مربع) پیشنهاد داد، اما او آن را نفروخت. در حال حاضر، قیمت به 6.5 تا 6.7 میلیارد دانگ ویتنامی (تقریباً 82 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع) افزایش یافته است که افزایشی بیش از 50 درصد در تنها یک سال را نشان می‌دهد. به گفته آقای نگوین، دلیل اصلی این افزایش، اخباری است که حاکی از نزدیک شدن به اتمام پروژه و دریافت گواهی‌های مالکیت آن به زودی است.

چندین پروژه دیگر با قیمت‌های اولیه پایین‌تر اما مراحل قانونی که اخیراً تکمیل شده‌اند نیز افزایش قیمت قابل توجهی داشته‌اند، مانند: Saigon Gateway (خیابان Vo Nguyen Giap، بخش Tang Nhon Phu) که از 30 تا 35 میلیون VND/m² در سال گذشته به 38 تا 42 میلیون VND افزایش یافت؛ TDH Riverview (بخش Tam Binh) نیز از 30 به 35 تا 36 میلیون VND/m² افزایش یافت؛ پروژه Capella (خیابان Luong Dinh Cua، بخش An Khanh) در طول سال گذشته 22 درصد افزایش قیمت داشته است و میانگین قیمت آن برای یک آپارتمان 2 خوابه 87 متری 6 میلیارد VND بوده است.

آقای فان کوک دان، دلال املاک در یک شرکت املاک و مستغلات، گفت که قیمت آپارتمان‌های دست دوم در بخش شرقی شهر هوشی مین اخیراً به دلیل قیمت‌های اولیه بسیار بالا، به شدت افزایش یافته است. به عنوان مثال، درست در کنار خیابان سان، پروژه پرایو از دات زان با قیمت ۱۲۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع به فروش می‌رسد و قیمت اتون پارک که در فاصله کمی قرار دارد نیز مشابه است، در حالی که گلوبال سیتی اکنون به ۱۴۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است. این امر بر احساسات بازار تأثیر گذاشته و قیمت‌های دست دوم را به شدت افزایش داده است.

درک قیمت بالای آپارتمان‌ها در شهر هوشی مین کار سختی نیست.

آقای تا ترونگ کین، مدیر شرکت املاک و مستغلات Wowhome، معتقد است که افزایش قیمت در بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی تکمیل‌شده با مسائل حقوقی حل‌شده قابل درک است. به‌ویژه برای The Sun Avenue، افزایش شدید اخیر نه تنها از عوامل حقوقی، بلکه از تأثیر موجی پروژه‌های اطراف نیز ناشی می‌شود.

به گفته آقای کین، بسیاری از پروژه‌های همسایه توسط سایر توسعه‌دهندگان در سال گذشته با قیمتی بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع فروخته شده‌اند. آقای کین توضیح داد: «این شکاف قیمتی زیاد باعث شده است که هم فروشندگان و هم خریداران در پروژه‌های تکمیل‌شده تمایل داشته باشند قیمت‌ها را برای نزدیک شدن به سطح جدید بازار «بالا ببرند». علاوه بر این، زیرساخت‌های حمل و نقل این منطقه به خوبی با بخش شرقی شهر هوشی مین و محور حمل و نقل قدیمی با ریا - وونگ تاو ارتباط برقرار می‌کند و نیازهای خریداران خانه را که به دنبال رفت و آمد راحت و کار پس از سازماندهی مجدد واحدهای اداری هستند، برآورده می‌کند.»

دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه اقتصاد و محیط زیست در شهر هوشی مین، تحلیل کرد که دلیل اصلی افزایش قیمت آپارتمان‌های دست دوم، به ویژه برای پروژه‌هایی که تازه مراحل قانونی خود را به پایان رسانده‌اند، ناشی از عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است. سال‌هاست که عرضه آپارتمان‌های جدید به طور مداوم کاهش یافته و تعداد پروژه‌های میان‌رده و مقرون به صرفه تقریباً از بازار ناپدید شده است. در همین حال، تقاضا برای مسکن، به ویژه در شهر هوشی مین، همچنان بالاست.

در عین حال، مشکلات مجموعه‌ای از پروژه‌ها که به دلیل مسائل حقوقی متوقف شده بودند، حل شده و به توسعه‌دهندگان اجازه داده شده است تا روند واگذاری را تسریع کنند. این امر هم باعث ایجاد اعتماد و هم باعث افزایش تقاضا برای خرید می‌شود. صدور گواهی مالکیت برای پروژه‌هایی که قبلاً متوقف شده بودند، به افزایش ارزش آپارتمان‌ها، به ویژه آپارتمان‌هایی که در مکان‌های برتر قرار دارند و سال‌ها پیش تحویل داده شده‌اند، نیز کمک می‌کند.

علاوه بر عوامل قانونی، پروژه‌های زیرساختی کلیدی، مانند خط ۱ مترو، گسترش جاده‌های اصلی یا افتتاح مراکز خرید جدید، به عنوان "آهنربا" برای جذب سرمایه‌گذاری عمل می‌کنند. "مناطقی که از توسعه زیرساخت‌ها بهره‌مند می‌شوند، افزایش قابل توجهی در قیمت‌ها را تجربه می‌کنند. به عنوان مثال، در امتداد خیابان فام ون دونگ یا در برخی از بخش‌های شهر سابق تو دوک، قیمت آپارتمان‌ها پس از بهبود ترافیک به شدت افزایش یافته است."

این شرایط، همراه با قیمت‌های فروش اولیه بسیار بالای بسیاری از پروژه‌های جدید، بسیاری از خریداران را به سمت بازار ثانویه سوق داده است، جایی که می‌توانند آپارتمان‌هایی را در مکان‌های مناسب با اسناد قانونی واضح و با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه‌تر در مقایسه با پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده پیدا کنند. این فشار تقاضا همچنان باعث افزایش قیمت آپارتمان‌های قدیمی‌تر می‌شود و سطح قیمت جدیدی را در کل بازار ایجاد می‌کند.

تقاضای جستجو ۷۰٪ افزایش یافت

طبق داده‌های Batdongsan.com.vn، تا اواسط سال ۲۰۲۵، تقاضا برای آپارتمان در شهر هوشی مین دوباره افزایش یافته بود و حجم جستجو تا ۷۰ درصد افزایش یافته بود. در واقع، در سه ماهه دوم امسال، بسیاری از پروژه‌ها همچنان به عرضه محصولات جدید ادامه دادند، اما بیشتر آنها متعلق به بخش گران‌قیمت با قیمت ۸۰ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع و بالاتر بودند، مانند The Global City، Celadon City، CitiGrand، Alta Height... قیمت‌های بازار اولیه در پروژه‌های جدید ۴ تا ۶ درصد و در پروژه‌های قدیمی‌تر ۲ تا ۴ درصد افزایش یافت.

منبع: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm